ECLI:NL:RBGEL:2013:2665
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 856189 \ CV EXPL 13-188 \ 199 \ 563
uitspraak van 5 juli 2013
vonnis
in de zaak van
[eisende partij]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. R.G. van Moll
toevoegingsnummer [nummer]
eisende partij
tegen
1 [gedaagde partij sub 1]
2. [gedaagde partij sub 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. S. Vissers (DAS rechtsbijstand Amsterdam)
gedaagde partijen
Partijen worden hierna enerzijds [eisende partij] en anderzijds [gedaagden]genoemd.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 februari 2013 en de daarin genoemde processtukken
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 12 maart 2013.
2 De feiten
2.1. [eisende partij] is eigenaar van de woning staande en gelegen aan de St. Annastraat 173 kamer 1 te Nijmegen (hierna: de woning), althans zij is lid van de woonvereniging
[naam woonvereniging] Het betreft een zogenaamde koopstudio met gedeelde toilet- en douchegelegenheid.
2.2. [eisende partij] heeft per 23 januari 2012 met [gedaagden]een overeenkomst gesloten (door [eisende partij] aangeduid als oppasovereenkomst), onder meer inhoudende dat [gedaagden]de woning mochten gebruiken tegen een vergoeding van € 650,00 per maand.
2.3. [gedaagden]hebben twee verzoeken ingediend bij de huurcommissie. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 8 oktober 2012, verzonden op 6 november 2012, vastgesteld dat partijen een all-inprijs zijn overeengekomen. De huurcommissie heeft de kale huurprijs per 1 augustus 2012 vastgesteld op € 183,40 per maand en het voorschotbedrag voor de servicekosten op € 45,85 per maand (productie 3 dagvaarding).
3 De vordering en het verweer
3.1. [eisende partij] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht verklaart dat [gedaagden]uit hoofde van de huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2012 maandelijks een huurprijs van € 361,80 aan [eisende partij] zijn verschuldigd, althans een in goede justitie te bepalen redelijke huurprijs;
b. voor recht verklaart dat [gedaagden]met ingang van 1 augustus 2012 aan [eisende partij] een maandelijks voorschotbedrag ter zake de servicekosten zijn verschuldigd van € 140,00, althans een in goede justitie te bepalen redelijk voorschotbedrag;
een en ander met veroordeling van [gedaagden]in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van het vonnis tot de dag van algehele voldoening.
3.2. [eisende partij] legt hieraan, kort gezegd, het volgende ten grondslag.
[eisende partij] heeft zich niet gerealiseerd dat zij een huurovereenkomst aanging met [gedaagden]. Zij dacht bij het sluiten van de oppasovereenkomst dat zij de woning tijdelijk in gebruik had gegeven totdat deze zou zijn verkocht. Daarnaast had zij geen weet van artikel 7:258 Burgerlijk Wetboek (BW). [eisende partij] is voornemens de woning te verkopen, maar dit is in de huidige markt niet eenvoudig. Zij heeft de woning, althans het lidmaatschap van de woonvereniging, gekocht voor een bedrag van € 130.000,00. Inmiddels blijken banken niet meer bereid om voor dit concept een financiering te verstrekken.
Vanaf juni 2012 moet [eisende partij] maandelijks een bedrag van € 480,00 aan de hypotheekverstrekker betalen. De vastgestelde huurprijs dekt de kosten aldus niet. Daarnaast betaalt zij maandelijks een bedrag van € 144,63 aan servicekosten, waarin naast de kosten van gas, water en licht onder meer de maandelijkse kosten voor verzekeringen en heffingen zijn begrepen die [eisende partij] moet betalen ten behoeve van de woonvereniging.
Gelet op voormelde omstandigheden is onverkorte toepassing van artikel 7:258 BW in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus [eisende partij].
3.3. [gedaagden]voeren verweer waarop hierna, voor zover van belang, wordt teruggekomen.
4 De beoordeling
4.1. Tussen partijen staat vast dat de tussen hen gesloten overeenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst.
4.2. [gedaagden]hebben de huurcommissie op grond van artikel 7:258 BW verzocht de huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten vast te stellen. De huurcommissie heeft in haar uitspraak bepaald dat een all-in prijs is overeengekomen. Zij heeft, gelet op het bepaalde in artikel 7:258 BW en artikel 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW), de maximale kale huurprijs berekend op een bedrag van € 361,80 en de kale huurprijs vastgesteld op 55% hiervan, zijnde € 183,40. Het voorschotbedrag is vastgesteld op 25% van de vastgestelde kale huurprijs, zijnde € 45,85 per maand.
4.3. In artikel 7:262 BW is bepaald dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 (waaronder artikel 7:258 BW, toevoeging kantonrechter) uitspraak heeft gedaan, zij worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De onderhavige uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 6 november 2012 en de dagvaarding is uitgebracht op 27 december 2012, zijnde binnen genoemde termijn van acht weken.
4.4. Met artikel 7:258 BW heeft de wetgever beoogd tegen te gaan dat verhuurders slechts all-in prijzen aangaan om zo de huurprijsbescherming te ontduiken. Alleen onder bijzondere omstandigheden kan de huurprijs hoger worden vastgesteld, wanneer onverkorte toepassing van artikel 7:258 BW in samenhang met artikel 17 UHW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Van bedoelde bijzondere omstandigheden is in het onderhavige geval voor wat betreft de huurprijs naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Dat de koopstudio in de huidige markt onverkoopbaar is en [eisende partij] de maandelijkse hypotheeklast niet of slechts gedeeltelijk kan dragen, kan niet op [gedaagden]worden afgewenteld. Hetzelfde geldt voor de stelling van [eisende partij] dat zij zich aanvankelijk niet realiseerde dat zij een huurovereenkomst was aangegaan met [gedaagden]en niet wist dat de huurprijs moest worden gesplitst. Het had op haar weg als verhuurder gelegen om zich deskundig te laten voorlichten. Er is dan ook geen grond om de kale huurprijs hoger vast te stellen dan de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs. De gevorderde verklaring voor recht zoals hiervoor onder 3.1 sub a weergegeven wordt afgewezen.
4.5. De kantonrechter is van oordeel dat onverkorte toepassing van artikel 7:258 BW jo artikel 17 UHW ten aanzien van het voorschotbedrag wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [eisende partij] heeft immers onweersproken aangevoerd dat het voorschot dat zij maandelijks moet betalen aan de bewonersvereniging is vastgesteld op ongeveer € 144,00. Dit bedrag staat naar het oordeel van de kantonrechter niet in verhouding tot het door de huurcommissie vastgestelde bedrag van € 45,85 per maand. Dit wil echter niet zeggen dat dit hele voorschotbedrag voor rekening van [gedaagden]moet komen. In dit bedrag zijn immers ook kosten begrepen waarvan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet vaststaat dat deze voor rekening van [gedaagden]moeten komen, zoals de onderhoudskosten en de OZB (zie de begroting van de woonvereniging over 2012, productie 5 dagvaarding). De kantonrechter acht een voorschotbedrag van € 80,00 per maand vanaf
1 augustus 2012 redelijk. De gevorderde verklaring voor recht wordt in zoverre toegewezen.
4.6. Partijen zijn over en weer deels in het gelijk gesteld. Gelet hierop worden de proceskosten gecompenseerd als hierna onder de beslissing te vermelden.
5 De beslissing
De kantonrechter
5.1. verklaart voor recht dat [gedaagden]met ingang van 1 augustus 2012 een voorschotbedrag ter zake de servicekosten aan [eisende partij] zijn verschuldigd van € 80,00 per maand;
5.2. bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten van de procedure draagt;
5.3. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2013.