ECLI:NL:RBGEL:2025:4124

RECHTBANK

GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Apeldoorn

Zaaknummer: 11352960 CV EXPL 24-3459

Vonnis van 28 mei 2025

in de zaak van

GEMEENTE APELDOORN,

te Apeldoorn,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: de gemeente Apeldoorn,

gemachtigde: mr. M.C. Mulder,

tegen

[gedaagde in conv] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conv] ,

gemachtigde: mr. D.F. Briedé.

1 De kern van deze zaak

Deze zaak gaat over de vraag of de gemeente Apeldoorn de huurovereenkomst van een standplaats op camping De Marshoeve rechtsgeldig heeft opgezegd per 1 januari 2025 waardoor de huurovereenkomst tussen partijen inmiddels is geëindigd en de standplaats moet worden ontruimd. In dit geval mocht de gemeente Apeldoorn de huurovereenkomst opzeggen, maar wel pas met ingang van 1 januari 2026. Dit betekent dat er per 1 januari 2026 een einde komt aan de huurovereenkomst en [gedaagde in conv] het gehuurde uiterlijk op

31 december 2025 zal moeten ontruimen. De gemeente Apeldoorn moet een vergoeding van € 9.000,00 aan [gedaagde in conv] betalen.

2 De procedure

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 december 2024 en de daarin genoemde processtukken,

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 14 en 15,

- het bericht van 14 maart 2025 van mr. Briedé met overlegging van vijf producties,

- het bericht van 18 maart 2025 van mr. Briedé, - de mondelinge behandeling van 25 maart 2025, waarbij de gemachtigden van partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd en voorgedragen. Van het overige verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.

2.2. Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter uitspraak zal doen.

3 De feiten

3.1. [gedaagde in conv] huurt vanaf 1 januari 2011 een standplaats (052) op camping De Marshoeve in Loenen (hierna ook genoemd: de camping). De huurovereenkomst is mondeling met de rechtsvoorganger van de gemeente Apeldoorn tot stand gekomen voor een periode van één jaar.

3.2. [gedaagde in conv] heeft op de standplaats een eigen stacaravan/chalet (hierna: het kampeermiddel) geplaatst, dan wel overgenomen van de vorige huurder.

3.3. Vanaf 17 april 2023 is de gemeente Apeldoorn eigenaar van de camping. Zij heeft vanaf dat moment ook de lopende exploitatie overgenomen. De gemeente Apeldoorn heeft de camping gekocht met de bedoeling de exploitatie van de camping per 1 januari 2025 te beëindigen en het terrein te benutten voor woningbouw en natuur.

3.4. Voor de overdracht van de camping heeft de gemeente Apeldoorn, op 13 april 2023, alle huurders van een standplaats op de camping geïnformeerd over haar aankoop van de camping en heeft daarbij aangegeven dat zij voornemens is om de huurovereenkomsten met de huurders op te zeggen.

3.5. Op 1 oktober 2023 heeft de gemeente Apeldoorn de toeristische exploitatie van de camping beëindigd door het zwembad leeg te pompen en af te sluiten, de toiletgebouwen te sluiten, de toercaravans weg te halen en alle seizoensplaatsen te ontruimen.

3.6. In oktober 2023 en december 2023 heeft de gemeente Apeldoorn de huurovereenkomsten met alle huurders opgezegd tegen 1 januari 2025. De gemeente Apeldoorn heeft in haar opzeggingsbrief een aanbod tot compensatie opgenomen, waarbij zij voor wat betreft de hoogte van de compensatie is aangesloten bij de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen (versie 2016).

4 Het geschil in conventie en in reconventie

4.1. De gemeente Apeldoorn vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst(en) tussen de gemeente Apeldoorn en [gedaagde in conv] voor de door hem gehuurde jaarplaats(en) per 1 januari 2025 door opzegging is/zijn geëindigd,

II. [gedaagde in conv] te veroordelen om de door hem gehuurde jaarplaats(en) op het terrein van de camping, gelegen aan het adres Reuweg 49-51 te Loenen , gemeente Apeldoorn, op uiterlijk 1 januari 2025 met al het zijne/hare en de zijnen/haren, te ontruimen en te verlaten en verlaten te houden en ter vrije en algehele beschikking van de gemeente Apeldoorn te stellen, één en ander uitdrukkelijk met verwijdering van de stacaravans, aanbouwsels, schuurtjes, overkappingen, terrastegels en overige verhardingen op de door gedaagde gehuurde jaarplaats(en) één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag, of een gedeelte van een dag, met een maximum van € 7.500,00 dat de betreffende gedaagde in gebreke blijft om na betekening aan dit vonnis te voldoen,

III. [gedaagde in conv] te veroordelen in de kosten en nakosten van deze procedure.

4.2. [gedaagde in conv] heeft een tegenvordering ingesteld. Hij vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat op de huurovereenkomst(en) de Europese richtlijnen voor consumentbescherming van toepassing zijn,

II. te verklaren voor recht dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet is gewaakt voor de gerechtvaardigde belangen van [gedaagde in conv] wegens het ontbreken van een met waarborgen omklede opzeggingsprocedure waarbij rekening is gehouden met het woonbelang van [gedaagde in conv] ,

III. te vernietigen de consumentonvriendelijke bepalingen in de huurovereenkomst(en) of algemene bepalingen wegens schending van voormelde informatieverplichting waaronder in ieder geval de opzegmogelijkheid voor zover daaraan geen concreet en haalbaar herstructureringsplan aan ten grondslag hoeft te liggen en deze niet voorziet in een reële compensatie zoals passende vervangende woonruimte en schadevergoeding wegens verhuis- en herinrichtingskosten,

IV. te verklaren voor recht dat de gemeente Apeldoorn jegens [gedaagde in conv] onrechtmatig heeft gehandeld, althans dat in strijd is gehandeld met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid door geen rekening te houden met de gerechtvaardigde woonbelangen van [gedaagde in conv] ,

V. vanwege voormelde vernietiging van de (van de bepalingen in de) huurovereenkomst(en) c.q. strijdig handelen met de Europese consumentenrichtlijnen dan wel onrechtmatig handelen, althans handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid, de gemeente Apeldoorn te veroordelen om aan [gedaagde in conv] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te betalen een bedrag aan vermindering van de huur vanaf 17 april 2023 met 50% en de gemeente Apeldoorn te veroordelen om het meerdere boven de 50% aan [gedaagde in conv] terug te betalen,

VI. te verklaren voor recht dat er geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging en het huurcontract onverminderd doorloopt,

VII. voorwaardelijk: voor het geval de huurovereenkomsten wel rechtsgeldig zijn opgezegd, de gemeente Apeldoorn te veroordelen om binnen 3 maanden na betekening van het vonnis de huurders die op de camping wonen passende vervangende woonruimte aan te bieden en hem een bedrag aan verhuis- en herinrichtingskosten te betalen ter hoogte van € 7.428,00 en de gemeente Apeldoorn te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

VIII. De gemeente Apeldoorn te veroordelen in de proceskosten.

4.3. Partijen voeren verweer tegen elkaars vorderingen en concluderen tot

niet-ontvankelijkheid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de andere partij in de proceskosten.

4.4. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5 De beoordeling in conventie en in reconventie

5.1. Inleiding

5.1.1. Deze procedure is één van de vele aanhangige procedures tussen de gemeente Apeldoorn en de huurders van één of meerdere standplaatsen op de (voormalige) camping De Marshoeve . Hoewel de gemeente Apeldoorn tegen de huurders afzonderlijke procedures voert, zijn de vorderingen en verweren in die procedures nagenoeg inhoudelijk gelijkluidend. De circa 25 contradictoire zaken zijn tegelijk behandeld tijdens de mondelinge behandeling van 25 maart 2025.

5.1.2. In alle zaken gaat het om het volgende. De gemeente Apeldoorn heeft de camping gekocht met als doel de camping uit de markt te halen om op het terrein woningbouw en natuur te realiseren. Zij heeft daarom alle huurovereenkomsten per 1 januari 2025 opgezegd. Dit heeft bij veel huurders van een standplaats – die ieder een eigen belang hebben bij het laten voortduren van de huurovereenkomst – begrijpelijkerwijs tot grote teleurstelling en andere emoties geleid. De vraag die in al deze zaken centraal staat is of de gemeente Apeldoorn de huurovereenkomst(en) mocht opzeggen tegen 1 januari 2025 waardoor deze inmiddels is/zijn beëindigd en ontruiming van de standplaats(en) hoort te volgen.

5.1.3. Hierna zal eerst worden ingegaan op een (aantal) formaliteit(en), de kwalificatie van de huurovereenkomst(en), het juridisch kader en de standpunten van partijen over en weer.

Dit is voor alle zaken nagenoeg gelijkluidend en daarom zal hierna in dat kader worden gesproken over ‘de huurovereenkomsten’ en ‘de huurders’. Daarna zal worden ingezoomd op de individuele situatie van [gedaagde in conv] . Omdat de vorderingen van de gemeente Apeldoorn en de tegenvorderingen van [gedaagde in conv] nauw met elkaar samenhangen, worden deze hieronder gezamenlijk besproken.

5.2. Formaliteit(en)

5.2.1. De heer [naam 1] heeft zich in eerste instantie als gemachtigde opgeworpen voor een aantal huurders. De conclusie van antwoord tevens eis in reconventie is ingediend door (de secretaris van) de Vereniging De Marshoeve Gaat Door. De gemeente Apeldoorn heeft haar vraagtekens gezet bij deze gang van zaken, omdat het haar niet bekend is dat er een wisseling van gemachtigden heeft plaatsgevonden. Voor zover de gemeente Apeldoorn aan deze stelling al gevolgen heeft willen verbinden met betrekking tot de ontvankelijkheid van het processtuk, geldt dat de huurders de Vereniging De Marshoeve Gaat Door hebben gemachtigd om hen bij te staan in deze procedure. Al deze machtigingsformulieren zijn ter griffie ontvangen. Vast staat dat de heer [naam 1] de voorzitter is van de vereniging, zodat aangenomen kan worden dat hij zich in die hoedanigheid als gemachtigde heeft gesteld.

Ook heeft de griffie – kennelijk anders dan de gemeente Apeldoorn – een getekend exemplaar van de ingediende conclusie van antwoord tevens eis in reconventie ontvangen. Daarmee is voldaan aan artikel 83 lid 1 Rv.

5.3. Kwalificatie van de huurovereenkomst(en)

5.3.1. Voor de beantwoording van de kernvraag is het allereerst van belang om de aard van de huurovereenkomsten te duiden. Er zijn geen schriftelijke huurovereenkomsten (overgelegd). Partijen zijn het er wel over eens dat de huurders met de vorige eigenaar van de camping een huurovereenkomst zijn aangegaan met betrekking tot een standplaats op de camping, voorzien van elektra en water, waarop een kampeermiddel mag worden geplaatst.

Het gaat dus alleen om de huur van een stuk onbebouwde grond en niet (ook) om de huur van een woonruimte. Op dat stuk grond is weliswaar (door de huurder zelf) een kampeermiddel geplaatst, maar dat wordt niet gehuurd en is eigendom van de huurder(s) zelf.

5.3.2. Vaststaat dat de huurovereenkomsten zijn aangegaan voor bepaalde tijd, namelijk voor de duur van één jaar. Gelet op de stellingen van partijen en gezien het feit dat er over het algemeen ook (aanzienlijk) wordt geïnvesteerd in het kampeermiddel dat op het gehuurde wordt geplaatst, wordt aangenomen dat de huurovereenkomsten niet zijn aangegaan met het doel om voor één bepaalde periode te gelden en dan te eindigen.

De huurovereenkomsten worden juist aangegaan met de intentie om meerdere jaren te kunnen recreëren in het op het gehuurde geplaatste kampeermiddel. Aangezien de huurovereenkomsten zonder tegenbericht ook steeds jaarlijks automatisch werden verlengd, is feitelijk sprake van duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.

5.4. Juridisch kader opzegging duurovereenkomsten

5.4.1. De huurders die (stellen) permanent op de camping (te) wonen stellen zich op het standpunt dat de dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte (naar analogie) moet worden toegepast, omdat zij toestemming hebben om in het kampeermiddel te wonen en zij daar ook feitelijk wonen. Dit beroep gaat niet op. De dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte is niet van toepassing op deze huurovereenkomsten omdat het huurobject, zoals hiervoor onder 5.3.1. is overwogen alleen ziet op een stuk onbebouwde grond. Voor een analoge toepassing van die wetgeving bestaat ook geen grond. Wel zullen de woonbelangen van de huurders die permanent op de camping verblijven en de overige in dat licht aangedragen feiten en omstandigheden worden betrokken bij de beoordeling of de gemeente Apeldoorn de overeenkomst, gelet op de hierna vermelde toetsingsmaatstaf, rechtsgeldig mocht opzeggen.

5.4.2. Het uitgangspunt is dat de huurovereenkomsten op grond van de wet door opzegging kunnen worden beëindigd. Dit volgt uit artikel 7:228 lid 2 BW. De reden van de opzegging doet in dit geval niet ter zake. Er hoeft alleen een opzegtermijn van tenminste één maand in acht te worden genomen.

5.4.3. Partijen kunnen van deze regeling afwijken, maar zij hebben geen gebruik gemaakt van die mogelijkheid. Er zijn immers geen schriftelijke huurovereenkomsten (overgelegd) en gesteld noch gebleken is dat partijen mondeling afspraken over de beëindiging van de huur hebben gemaakt. Partijen zijn het er (tijdens deze procedure) ook over eens geworden dat (artikel 11 van) de RECRON-voorwaarden niet op hun huurverhouding van toepassing zijn.

5.4.4. De gemeente Apeldoorn kan de huurovereenkomsten met de huurders dus in beginsel op grond van de wet beëindigen door deze op te zeggen. Volgens vaste rechtspraak kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval echter meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Uit dezelfde eisen kan voortvloeien dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. Daarnaast kan de wettelijke opzeggingsbevoegdheid onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

5.5. Standpunten partijen

5.5.1. Door en namens de huurders is in dit kader bepleit dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de gemeente Apeldoorn een zwaarwegende grond, bestaande uit een concreet en haalbaar plan, voor de opzegging moe(s)t hebben en dat zij een reëel en een op de persoon gericht aanbod tot betaling van schadevergoeding had moeten doen.

5.5.2. De huurders hebben met betrekking tot de aard en inhoud van de overeenkomst en de relevante omstandigheden onder meer het volgende naar voren gebracht:

Het is de bedoeling van partijen geweest dat de huurders voor langere tijd een eigen plek op de camping hadden waarop zij een eigen kampeermiddel hebben geplaatst. Door de vorige eigenaar van de camping zijn ook toezeggingen gedaan over meerjarige recreatie, waarbij is verklaard dat het familiebedrijf door de volgende generatie zal worden voortgezet.

Er is sprake van permanente bewoning door (een deel van) de huurders. Een aantal huurders is met toestemming van de vorige eigenaar van de camping permanent op de camping woonachtig en staat ook ingeschreven op het adres van de camping in de Basisregistratie Personen. Deze huurders hebben geen alternatieve woonruimte.

De huurders hebben grote investeringen gedaan in de aanschaf, onderhoud en aankleding van hun kampeermiddelen en de betreffende standplaatsen. Door de ontmanteling van de camping zullen deze investeringen verloren gaan. Het kampeermiddel is niet meer aan een opvolgend huurder te verkopen en de kampeermiddelen kunnen niet eenvoudig en zonder hoge kosten verplaatst worden. Omdat er geen tot weinig alternatieve standplaatsen in het land beschikbaar zijn, hebben de huurders ook niet meer het genot van hun investering voor eigen recreatie.

De waarborgen uit de verschillende Europese consumentenrichtlijnen moeten in acht worden genomen. De (rechtsvoorganger van de) gemeente Apeldoorn heeft in strijd gehandeld met verschillende Europese consumentenrichtlijnen. Bij de totstandkoming van de huurovereenkomst had de (rechtsvoorganger van de) gemeente Apeldoorn middels een schriftelijk beding moeten vastleggen onder welke evenredige voorwaarden de huurovereenkomst kan worden opgezegd, waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van de huurders. Een dergelijk evenwichtig opzegbeding ontbreekt.

5.5.3. Volgens de huurders maakt dit alles dat opzegging slechts mogelijk is als een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. Deze grond ontbreekt volgens hen. Zo ontbreekt een concreet en haalbaar plan met betrekking tot de door de gemeente Apeldoorn gewenste herstructurering van de camping. De politieke besluitvorming ten aanzien van de te realiseren woningbouw op het terrein moet nog plaatsvinden, er zijn nog geen benodigde onderzoeken naar flora en fauna uitgevoerd, er zijn nog geen vergunningen verleend en het is nog maar de vraag of woningbouw op het terrein überhaupt plaats kan vinden. Evenmin is een passend aanbod tot schadevergoeding gedaan. Omdat de huuropzegging dus in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid is gedaan, is in de ogen van de huurders geen sprake van een rechtsgeldige opzegging.

5.5.4. De gemeente Apeldoorn stelt hiertegenover onder meer het volgende.

In dit geval brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid niet met zich dat aan de opzegging nadere voorwaarden moeten worden verbonden. Voor zover geoordeeld zou moeten worden dat dit wel het geval is, heeft de gemeente Apeldoorn een zwaarwegend belang bij de opzegging. Zij heeft de camping gekocht met de bedoeling de exploitatie daarvan te stoppen en op het terrein woningbouw en natuur te realiseren. Er is geen sprake van herstructurering van de camping, maar van een bedrijfsbeëindiging. Er is een ruime opzegtermijn gehanteerd en er is een vergoeding aan de huurders aangeboden die aansluit bij de RECRON-voorwaarden. De huurders die permanent op de camping wonen hebben dan ook al een ruime periode gehad om alternatieve woonruimte te vinden. Veel andere huurders hebben geen langdurige relatie met de camping en worden ook niet onevenredig getroffen in hun recreatieve of sociale belangen. Er bestaat kennelijk vooral een financieel belang, maar dat wordt onvoldoende geconcretiseerd door de huurders. Daar komt bij dat het belang om de verhuur van stacaravans aan arbeidsmigranten en woningzoekenden op de camping te kunnen voortzetten, ver af staat van de in oorsprong recreatieve huurovereenkomst voor een jaarplaats.

Is de huuropzegging in dit geval rechtsgeldig?

Invloed Europese consumentenrichtlijnen

5.6.1. [gedaagde in conv] heeft onder meer aangevoerd dat de huuropzegging niet rechtsgeldig is alleen al omdat de huurovereenkomst niet voorziet in een evenwichtig opzegbeding, hetgeen in het licht van de verschillende Europese consumentenrichtlijnen wel vereist is.

Dit betoog faalt, want dit rijmt niet met het stelsel van de wet en zoals hiervoor onder

5.4.2 en 5.4.3 is opgenomen. Hoewel het inderdaad wenselijk is dat de huurovereenkomst schriftelijk wordt aangegaan en dat partijen daarin gedetailleerd vastleggen of en op welke manier de huurovereenkomst kan worden opgezegd, kent de wet geen schriftelijkheids-vereiste. Een huurovereenkomst kan, zoals in dit geval, mondeling worden aangegaan. Als er daarbij leemtes ontstaan, vallen partijen terug op de wet en de daarin neergelegde of uit de (hieronder genoemde) rechtspraak voortvloeiende bescherming, waarbij de belangen van [gedaagde in conv] worden meegewogen.

5.6.2. Ook het betoog van [gedaagde in conv] dat de huuropzegging niet rechtsgeldig is omdat de gemeente Apeldoorn zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken faalt. Voor zover van dit laatste al sprake zou zijn – hetgeen niet het geval is zoals hierna onder 5.8.6 blijkt – brengt dit niet het door [gedaagde in conv] gestelde rechtsgevolg van een niet rechtsgeldige opzegging met zich mee. In dat geval staat het hem ‘alleen’ vrij om de overeenkomst te vernietigen of schadevergoeding te vorderen.

Er moeten nadere eisen aan de opzegging worden gesteld

5.6.3. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen in verband met de aard en inhoud van de huurovereenkomst en de omstandigheden van het geval wel mee dat er nadere eisen aan de opzegging worden gesteld.

5.6.4. Daarvoor is onder meer van belang dat zoals hiervoor onder 5.3.2 is overwogen sprake is van een duurovereenkomst. Deze overeenkomst is aangegaan met de intentie om voor langere tijd gebruik te kunnen maken van het gehuurde. Gelet daarop heeft [gedaagde in conv] ook financiële investeringen gedaan in het gehuurde, bestaande uit onder meer de aankoop van het kampeermiddel. Daar komt bij dat de gemeente Apeldoorn de camping in verhuurde staat heeft gekocht, in de wetenschap dat er ook huurders op de camping aanwezig zijn die een vaste standplaats huren voor langdurig (eigen) recreatief gebruik en huurders die (weliswaar in strijd met het bestemmingsplan) permanent op de camping wonen. [gedaagde in conv] is al jaar en dag, namelijk vanaf 1 januari 2011, huurder en recreant op de camping en is op dat adres ook in de Basisregistratie Personen ingeschreven. Volgens [gedaagde in conv] woont hij op de camping en heeft hij daar tot begin maart 2025 circa drie à vier nachten per week geslapen. Dit is door de gemeente Apeldoorn onvoldoende weersproken, zodat uit wordt gegaan van de juistheid van de stellingen van [gedaagde in conv] op dit punt. De dagvaarding is ook op het adres van de camping betekend. Het einde van de huurovereenkomst betekent voor [gedaagde in conv] dan ook dat hij zijn woonplek kwijt is. [gedaagde in conv] kan zijn kampeermiddel niet zonder noemenswaardige kosten verplaatsen. Bovendien zijn alternatieve standplaatsen waarop [gedaagde in conv] zijn kampeermiddel kan plaatsen én waarin hij ook permanent mag wonen schaars. De kans dat [gedaagde in conv] erin slaagt een dergelijk perceel dan wel andere woonruimte te vinden is gelet op de woningnood niet groot. Gelet op deze omstandigheden en (mogelijk) verstrekkende gevolgen voor [gedaagde in conv] , die deels voorzienbaar waren voor de gemeente Apeldoorn, eisen de redelijkheid en billijkheid dat de opzegging slechts mogelijk is als er een zwaarwegende grond bestaat.

Zwaarwegende grond

5.6.5. Die zwaarwegende grond is aanwezig aan de zijde van de gemeente Apeldoorn en hierna zal worden uitgelegd waarom.

5.6.6. Een huurovereenkomst is naar haar aard in beginsel eindig. Evident is dat een exploitant van een onderneming er voor kan en mag kiezen om de onderneming en exploitatie te stoppen. Er bestaat geen verplichting voor de ondernemer/verhuurder om de onderneming en de daarmee gepaard gaande huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd voort te zetten. In dit geval heeft de vorige eigenaar van de camping de camping te koop gezet omdat de camping verouderd was en er fikse investeringen moesten worden gedaan om de camping levensvatbaar te krijgen. De gemeente Apeldoorn heeft de camping gekocht

door gebruik te maken van het wettelijk vastgelegde voorkeursrecht dat zij op het terrein heeft gevestigd. Dit voorkeursrecht kan de gemeente inzetten ten gunste van een andere planologische bestemming. Het staat haar dan ook vrij om het terrein een andere bestemming te geven.

5.6.7. Vaststaat dat de gemeente Apeldoorn een algemeen, actueel en maatschappelijk belang heeft bij de opzegging van de huurovereenkomsten en de ontruiming van de standplaatsen. Zij heeft de huurovereenkomsten opgezegd met als doel de camping uit de markt te halen zodat zij (gedeeltelijk) kan voldoen aan de grote behoefte aan woningbouw in de gemeente Apeldoorn. Het is algemeen bekend dat sprake is van een groot woningentekort en bij de aanpak van dit vraagstuk is ook een belangrijke rol weggelegd voor de gemeente. Haar belang bij het omzetten van het recreatieterrein in een woonwijk is dan ook duidelijk.

5.6.8. Anders dan [gedaagde in conv] heeft bepleit, is niet vereist dat de gemeente Apeldoorn bij

de opzegging ook al moest beschikken over een concreet en haalbaar plan ten aanzien van de woningbouw. Dit vereiste is afkomstig uit (artikel 11 van) de RECRON-voorwaarden en ziet op situaties van (recreatieve) herstructurering. Partijen zijn het erover eens dat de RECRON-voorwaarden niet op hun rechtsverhouding van toepassing zijn. Maar ook als dat wel het geval zou zijn kan dit vereiste niet met succes worden ingeroepen. Er is geen sprake van herstructurering in de zin van artikel 11 lid 1 onder h van de RECRON-voorwaarden. Herstructurering betekent volgens artikel 1 van de RECRON-voorwaarden dat er een andere inrichting aan (een deel van) het terrein wordt gegeven en daarbij wordt, mede gelet op de inhoud van artikel 12 van de RECRON-voorwaarden, uitgegaan van een voortzetting van de recreatieve bestemming en exploitatie van het terrein na (en soms ook tijdens) het voltooien van de daarvoor benodigde werkzaamheden. Daarvan is in dit geval geen sprake. De gemeente Apeldoorn beëindigt het campingbedrijf en beoogt het terrein een niet-recreatieve bestemming te geven. Er is dus sprake van een bedrijfsbeëindiging.

5.6.9. Gelet op deze algehele bedrijfsbeëindiging heeft de gemeente Apeldoorn er ook belang bij dat zij (op een gegeven moment) over kan gaan tot sluiting van (de voorzieningen op) de camping. Het voortzetten van recreatie en permanente bewoning op het terrein brengt hoge kosten voor de gemeente Apeldoorn met zich mee in verband met de beveiliging en het onderhoud van het terrein en de nutsvoorzieningen (die reeds sterk verouderd zijn).

5.6.10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gemeente een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging van de huurovereenkomsten heeft.

Langere opzegtermijn en/of (schade)vergoeding

5.6.11. De volgende vraag is dan of de eisen van redelijkheid en billijkheid hier meebrengen dat nadere eisen worden gesteld aan de opzegtermijn en/of een aan [gedaagde in conv] aan te bieden (schade)vergoeding. Bij de beantwoording van die vraag is het volgende relevant.

5.6.12. [gedaagde in conv] heeft een zwaarwegend woonbelang. Hoewel [gedaagde in conv] geen eigenaar is van het gehuurde en dit betekent dat er op een gegeven moment een einde aan de huurovereenkomst kan komen, is het feit wel dat er inmiddels sprake is van een langdurige huurrelatie. [gedaagde in conv] woont sinds langere tijd permanent op de camping en heeft zich ook in de Basisregistratie Personen op het adres van de camping ingeschreven. De permanente bewoning is door de rechtsvoorganger van de gemeente Apeldoorn akkoord bevonden, althans zij heeft in die jaren niet (actief) geprobeerd de permanente bewoning tegen te gaan. Ook is de permanente bewoning kennelijk door de gemeente Apeldoorn gedoogd. De gemeente Apeldoorn had bij de opzegging dan ook rekening moeten houden met het woonbelang van [gedaagde in conv] . Volgens [gedaagde in conv] zijn alternatieve standplaatsen waarop hij zijn kampeermiddel kan plaatsen én waarin hij ook permanent mag wonen schaars. Het einde van de huurovereenkomst betekent dan ook dat [gedaagde in conv] geen vaste woonplek meer heeft. Ter zitting heeft [gedaagde in conv] echter aangegeven dat hij vanaf begin maart 2025 noodgedwongen niet meer in zijn kampeermiddel woont omdat zijn kampeermiddel inmiddels – door toedoen of nalaten van de gemeente Apeldoorn – onbewoonbaar is geworden. Volgens [gedaagde in conv] lopen er ratten over de vloer die ook de leidingen kapot knagen en stinkt het in het kampeermiddel. [gedaagde in conv] heeft op dit moment weliswaar een ander tijdelijk onderkomen gekregen, maar daar mag hij niet permanent (elke week) verblijven zodat hij ook af en toe in een hotel logeert.

5.6.13. [gedaagde in conv] heeft daarnaast een financieel belang bij het voortbestaan van de huurovereenkomst. Niet in geschil is dat [gedaagde in conv] investeringen in en om het gehuurde heeft gedaan. Volgens [gedaagde in conv] heeft hij een bedrag van € 35.000,00 geïnvesteerd in de aankoop en inrichting van het kampeermiddel op de standplaats. [gedaagde in conv] is echter geen eigenaar van de standplaats en dit betekent dat hij er rekening mee moet houden dat er op een gegeven moment een einde aan de huurovereenkomst kan komen. Hoewel investeren in een kampeermiddel dat op een gehuurde standplaats staat altijd risico’s met zich brengt, lag het in dit geval voor de hand dat [gedaagde in conv] , die kennelijk van de vorige eigenaar een toezegging voor permanente bewoning heeft gekregen, die risico’s niet groot inschatte. Verkoop van het kampeermiddel zonder behoud van de standplaats is kennelijk heel moeilijk. Daar komt bij dat [gedaagde in conv] dan ook nog eens zelf wordt geconfronteerd met hoge kosten als hij zijn kampeermiddel zelf moet verplaatsen en de standplaats moet ontruimen. Zoals ter zitting aan de orde is gekomen kunnen deze kosten oplopen tot een bedrag van circa € 10.000,00.

5.6.14. Ten tijde van de opzegging van de huurovereenkomst bestond er weliswaar planvorming, maar die planvorming was en is ook nu nog allesbehalve concreet en definitief. De gemeente Apeldoorn heeft de afgelopen tijd al wel verschillende (bodem)onderzoeken uitgevoerd, een concept opgemaakt en is nu bezig met de strategie voor de markbenadering. Het politieke besluitvormingsproces moet nog worden doorlopen, welk proces over het algemeen veel tijd vergt. Ook zal de stikstofproblematiek de zaak in ieder geval niet versnellen. Al met al kan het dus nog heel lang duren, zo niet jaren, voordat de beoogde woningbouw op het terrein van de camping überhaupt gerealiseerd kan worden. Dit zou betekenen dat het terrein in de tussentijd leeg komt te staan of het terrein in de tussentijd wellicht een andere invulling krijgt. Dit is tegenover [gedaagde in conv] , die hiervoor zijn woonplek moet opgeven, niet redelijk en billijk. Dit geldt temeer nu niet gesteld of gebleken is dat de gemeente Apeldoorn zonder ontruiming van het gehuurde binnen afzienbare tijd niet verder kan met de door haar gewenste plannen voor het terrein.

5.6.15. De hiervoor genoemde omstandigheden maken dat de opzegging van de huurovereenkomst in de specifieke situatie van [gedaagde in conv] gepaard had moeten gaan met een langere opzegtermijn dan de door de gemeente Apeldoorn gehanteerde opzegtermijn van één jaar. [gedaagde in conv] heeft echter aangegeven dat zijn kampeermiddel onbewoonbaar is geworden. Een langere opzegtermijn biedt dus wellicht geen soelaas maar, maar daarover heeft [gedaagde in conv] zich ter zitting niet verder uitgelaten. De kantonrechter acht een opzegtermijn van twee jaar in dit geval daarom toch redelijk en passend. De opzegging zal met inachtneming van die termijn worden omgezet, zodat er per 1 januari 2026 een einde komt aan de huurovereenkomst.

5.6.16. Daarnaast brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid gelet op de voornoemde omstandigheden mee dat de opzegging in dit geval vergezeld behoorde te gaan van een hoger financieel aanbod dan de door de gemeente Apeldoorn aangeboden financiële tegemoetkoming die aansluit bij de RECRON-voorwaarden. Daarbij speelt in dit geval ook mee dat [gedaagde in conv] als bewoner van het kampeermiddel meer investeringen in en rondom het kampeermiddel en de inrichting zal hebben gedaan, dan wanneer hij alleen een recreant zou zijn. De kantonrechter acht een door de gemeente Apeldoorn te betalen vergoeding van

€ 9.000,00 passend en zij zal dit bedrag aan [gedaagde in conv] moeten betalen. De gemeente Apeldoorn zal daartoe worden veroordeeld.

5.7. Conclusie

5.7.1. De conclusie is dat de gemeente Apeldoorn de huurovereenkomst rechtsgeldig

heeft opgezegd, met dien verstande dat de opzegging pas doel treft per 1 januari 2026 en dat een hogere vergoeding had moeten worden aangeboden. Dit betekent dat [gedaagde in conv] het gehuurde op uiterlijk 1 januari 2026 ontruimd zal moeten hebben. De gemeente Apeldoorn zal worden veroordeeld om aan [gedaagde in conv] een vergoeding van € 9.000,00 te betalen.

5.7.2. De door de gemeente Apeldoorn gevorderde verklaring voor recht zal daarom toegewezen worden, met dien verstande dat voor recht zal worden verklaard dat de huurovereenkomst tussen de gemeente Apeldoorn en [gedaagde in conv] voor de door hem gehuurde jaarplaats door opzegging zal eindigen per 1 januari 2026. De vordering tot ontruiming zal

eveneens per 1 januari 2026 worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld. Tegen de gevorderde dwangsom is geen specifiek verweer gevoerd. Deze vordering zal worden toegewezen zoals gevorderd.

Wat betekent dit alles voor de tegenvorderingen?

5.8.1. De (voorwaardelijke) tegenvorderingen van [gedaagde in conv] worden, mede gelet op het voorgaande, vrijwel geheel afgewezen. Dit wordt hierna toegelicht.

5.8.2. De door [gedaagde in conv] gevorderde verklaring voor recht (I) dat op de huurovereenkomst de Europese richtlijnen voor consumentenbescherming van toepassing zijn wordt afgewezen omdat de inhoud van de gevorderde verklaring voor recht te onbepaald en te algemeen is. Bovendien is niet (voldoende) uit de verf gekomen welk belang [gedaagde in conv] bij toewijzing van deze vordering heeft.

5.8.3. [gedaagde in conv] vordert verder een verklaring voor recht (II) dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet is gewaakt voor de gerechtvaardigde belangen van de huurders wegens het ontbreken van een met waarborgen omklede opzeggingsprocedure waarbij rekening is gehouden met het woonbelang van de huurders. Deze vordering wordt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen afgewezen.

5.8.4. [gedaagde in conv] wenst voorts kort gezegd de consumentonvriendelijke bepalingen in de huurovereenkomst of algemene bepalingen te vernietigen (III). Zoals hiervoor onder 5.4.3 is overwogen bestaan er geen contractuele bedingen tussen partijen. Partijen hebben geen (contractuele) afspraken gemaakt (over de opzegging van de huurovereenkomst) en ook zijn er geen algemene voorwaarden van toepassing (verklaard). Er zijn dus geen bedingen om te vernietigen, zodat de vordering reeds daarop afstuit.

5.8.5. De gevorderde verklaring voor recht dat de gemeente Apeldoorn in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld (IV) én de vordering dat de gemeente Apeldoorn aan [gedaagde in conv] (daarom) een bedrag wegens huurprijsvermindering (V) moet betalen, worden reeds op grond van hetgeen hiervoor is overwogen afgewezen. De aanvullende eisen van redelijkheid en billijkheid brengen in dit geval ‘enkel’ mee dat de gemeente Apeldoorn een langere opzegtermijn in acht had moeten nemen en een schadevergoeding van € 9.000,00 aan [gedaagde in conv] had moeten aanbieden. De gemeente Apeldoorn hoeft geen huurvermindering te betalen.

5.8.6. In de visie van [gedaagde in conv] heeft de gemeente Apeldoorn onrechtmatig jegens hem gehandeld omdat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. [gedaagde in conv] heeft aan deze vordering nagenoeg dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd als die hiervoor in het kader van de rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst al aan bod zijn gekomen. Deze feiten en omstandigheden leiden niet tot de conclusie dat sprake is van onrechtmatig handelen. Bovendien heeft [gedaagde in conv] stellingen ingenomen die berusten op een onjuiste feitelijke grondslag. Zo is de gemeente Apeldoorn niet direct na de aankoop van de camping gestopt met de exploitatie van de camping; zij heeft op 1 oktober 2023 de toeristische exploitatie beëindigd. Ook heeft zij niet tot zeer recent huurovereenkomsten afgesloten om deze direct weer op te zeggen; de meest recente huurovereenkomsten van begin 2023 zijn nog door en met de rechtsvoorganger van de gemeente Apeldoorn gesloten en daarbij was de gemeente Apeldoorn niet betrokken. Dit brengt mee dat de gevorderde verklaring voor recht op dit punt (IV) wordt afgewezen.

5.8.7. Omdat er al geen sprake is van vernietiging van (één van de bepalingen uit) de huurovereenkomst, dan wel onrechtmatig handelen dan wel strijdig handelen met de Europese consumentenrichtlijnen of de eisen van redelijkheid en billijkheid (waardoor een schadevergoeding in de vorm van huurprijsvermindering is verschuldigd) wordt de vordering onder V. afgewezen. Ten overvloede wordt daarbij opgemerkt dat [gedaagde in conv]

reeds over het jaar 2024 een huurkorting heeft genoten.

5.8.8. De door [gedaagde in conv] gevorderde verklaring van recht (VI.) dat geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging en het huurcontract onverminderd doorloopt wordt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen afgewezen.

5.8.9. De vordering tot veroordeling van de gemeente Apeldoorn [gedaagde in conv] passende vervangende woonruimte aan te bieden en hem een verhuis-en herinrichtingskosten te betalen (VII) wordt bij gebrek aan een feitelijke en juridische grondslag afgewezen. Wel heeft de gemeente Apeldoorn zoals reeds is overwogen ter zitting toegezegd niemand op straat te zullen zetten en zij zich actief zal inspannen om alternatieve woonruimte te vinden. De kantonrechter gaat er vanuit dat de gemeente Apeldoorn zich aan deze toezegging houdt.

5.8.10. Ook de vordering tot betaling van een (hogere) schadevergoeding nader op te maken bij staat (VII) mist een feitelijke en juridische grondslag. Voor zover deze vordering is gestoeld op de stelling dat de eisen van redelijkheid en billijkheid mee brengen dat aan de opzegging de nadere eis van de betaling van een (hogere) schadevergoeding moet worden verbonden, wordt deze vordering gelet op hetgeen daarover hiervoor is overwogen afgewezen, voor zover het gaat om een hoger bedrag dan € 9.000,00. Wel zal de gemeente Apeldoorn, zoals ook hiervoor is overwogen, worden veroordeeld een vergoeding van

€ 9.000,00 aan [gedaagde in conv] te betalen.

5.9. Proceskosten en uitvoerbaarheid bij voorraad

5.9.1. Omdat beide partijen in conventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.9.2. Omdat [gedaagde in conv] in reconventie (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, moet hij de proceskosten in reconventie betalen. De proceskosten in reconventie worden begroot op:

salaris gemachtigde € 204,00 (1 punt x € 204,00)

nakosten € 102,00 (plus de kosten van betekening zoals

vermeld in de beslissing)

Totaal € 306,00.

5.9.3. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.9.4. [gedaagde in conv] heeft verzocht dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, gelet op de onomkeerbare gevolgen als het gehuurde eenmaal is ontruimd en hij in hoger beroep in het gelijk wordt gesteld. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [gedaagde in conv] in dit kader niet zwaar genoeg weegt tegenover het belang van de gemeente Apeldoorn. Daarbij speelt mee dat er sinds (de aankondiging van) de huuropzegging er al circa twee jaar zijn verstreken en [gedaagde in conv] het gehuurde pas aan het eind van dit jaar hoeft te ontruimen. Het vonnis wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

6 De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de gemeente Apeldoorn en

[gedaagde in conv] voor de door hem gehuurde jaarplaats door de opzegging zal eindigen per 1 januari 2026,

6.2. veroordeelt [gedaagde in conv] om de door hem gehuurde jaarplaats op het terrein op de camping op uiterlijk 1 januari 2026 met al het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en verlaten te houden en ter vrije en algehele beschikking van de gemeente Apeldoorn te stellen, één en ander uitdrukkelijk met verwijdering van de stacaravans, aanbouwsels, schuurtjes, overkappingen, terrastegels en overige verhardingen op de door [gedaagde in conv] gehuurde jaarplaats, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of een gedeelte van een dag met een maximum van € 7.500,00 dat [gedaagde in conv] in gebreke blijft om na betekening aan het bepaalde dit vonnis te voldoen,

6.3. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft,

6.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.5. wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

6.6. veroordeelt de gemeente Apeldoorn om aan [gedaagde in conv] te betalen een vergoeding van € 9.000,00,

6.7. veroordeelt [gedaagde in conv] in de proceskosten van € 306,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conv] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.8. veroordeelt [gedaagde in conv] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.9. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.10. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op

28 mei 2025.

(ldj)

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 8 augustus 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:2533.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 juli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5644.

Hoge Raad 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141.