ECLI:NL:RBLIM:2015:3420
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 3952390 CV EXPL 15-2513
Vonnis in kort geding van 22 april 2015
in de zaak van:
[eiseres],
wonend [adres 1],
[woonplaats],
eisende partij,
gemachtigde mr. R.C.C.M. Nadaud,
tegen:
de stichting WONINGSTICHTING VAALS,
gevestigd te Vaals,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. J.M.G.A. Sengers.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Woningstichting Vaals genoemd worden.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 20 maart 2015
de mondelinge behandeling van 30 maart 2015, waarbij zijn verschenen [eiseres], bijgestaan door mr. Nadaud, en namens Woningstichting Vaals [naam senior medewerker verhuur], senior medewerker verhuur en bewoners, bijgestaan door mr. Sengers
de brief van 14 april 2015 aan de zijde van Woningstichting Vaals
de brief van 15 april 2015 aan de zijde van [eiseres].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.1. [eiseres] huurt de woning gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) - met een onderbreking in de periode van 1 juli 1992 tot en met 30 juni 1998 - sinds 16 juni 1989.
2.2. De woning is gelegen op de tweede etage van een oud appartementencomplex. [eiseres], geboren op [geboortedatum] en dus 70 jaar oud, dient, teneinde haar woning te kunnen bereiken, twee trappen op te lopen, omdat in het complex geen lift aanwezig is. Het appartementencomplex is in de loop der jaren door diverse eigenaren beheerd en verhuurd.
2.3. In de perioden van 16 juni 1989 tot 30 juni 1992 en van 1 september 2000 tot februari 2007 heeft [eiseres] de woning van Woningstichting Vaals gehuurd. In de tussenliggende periode heeft zij, eveneens van Woningstichting Vaals, een woning aan de [adres 2] te Vaals gehuurd.
2.4. In de perioden dat [eiseres] een woning van Woningstichting Vaals heeft gehuurd, heeft zij diverse huurachterstanden laten ontstaan. Bij vonnis van 10 april 1996 is de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 2] ontbonden wegens een huurachterstand van ƒ 518,74 en bij vonnissen van 10 maart 2004 en 5 juli 2006 is [eiseres] met betrekking tot de woning aan de [adres 1] veroordeeld tot betaling van € 238,94 respectievelijk € 556,83 (aan huurachterstand).
2.5. Begin 2007 heeft Woningstichting Vaals het appartementencomplex aan [naam] verkocht, waarna laatstgenoemde de eigendom op 2 september 2007 heeft overgedragen aan Immo Service Verweijst B.V. Na openbare verkoop op 29 juni 2013 heeft de gemeente Vaals het appartementencomplex uiteindelijk in eigendom verkregen. Zij is tot op heden de verhuurster van [eiseres].
2.6. In de periode van juni 2013 tot en met augustus 2014 heeft [eiseres] diverse malen schriftelijk geklaagd bij de gemeente Vaals ter zake van overlast veroorzaakt door medebewoners van het appartementencomplex.
2.7. Vanwege deze overlast en haar gezondheidstoestand heeft [eiseres] zich, onder overlegging van een positieve verhuurdersverklaring van de gemeente Vaals en haar medische gegevens - in brieven van haar huisarts en diverse medisch specialisten is neergelegd dat [eiseres] long- en hartproblemen heeft en zuurstofafhankelijk is -, in oktober 2014 ingeschreven als woningzoekende bij Woningstichting Vaals.
2.8. Bij brief van 15 januari 2015 heeft Woningstichting Vaals - nadat zij ook de gemeente Vaals al had laten weten dat zij de inschrijving van [eiseres] niet zonder meer zou honoreren vanwege wanbetaling in het verleden - aan [eiseres] bericht:
“Na bestudering van uw dossier zijn we tot de conclusie gekomen dat we niet tot bemiddeling in andere huisvesting overgaan. (…) De reden hiervan is, dat uw huurbetalingsgedrag in de periode dat u woningen van ons huurde dusdanige opmerkingen vertoonde.
Wij seponeren vandaag uw inschrijving van 3 oktober 2014 als woningzoekende. (…).”
2.9. Bij brief van 26 februari 2015 heeft Woningstichting Vaals, naar aanleiding van een daartoe gedaan verzoek door [eiseres], haar beslissing nader toegelicht:
“Het niet toewijzen van een woning aan mw. [eiseres] heeft te maken met diverse huurachterstanden van zowel vóór als na 2009. Wij verwijzen u naar onze brief van 14 juli 2009 (…) en de verklaring van dhr. [naam] dat er sprake is van huurschuld (…).”
2.10. Woningstichting Vaals is een instelling die is toegelaten krachtens artikel 70 van de Woningwet. Zij heeft met ongeveer 1650 huurwoningen een monopoliepositie in de sociale huursector van Vaals en omstreken. In de door haar uitgegeven folder met betrekking tot ‘woningtoewijzing’ is, voor zover relevant, bepaald:
“
Verval van inschrijving
Uw inschrijving komt te vervallen indien u:
- (…) als er sprake is van slecht betalingsgedrag, storend woongedrag of de wijze van bewoning van de te verlaten woning. (…).
Urgentie
De woningen worden verdeeld aan de hand van een puntensysteem. (…) U heeft ook kunnen lezen dat 25% van de leeggekomen woningen anders toegewezen kan worden, zoals bijvoorbeeld in geval van noodsituatie, oftewel urgentie. Er zijn diverse soorten urgentie
(…) Medische urgentie
Medisch urgent zijn alle woningzoekenden die op basis van een verhuisadvies van de zorgverzekeraar moeten verhuizen. Een medisch deskundige en/of maatschappelijk werker adviseert hierbij zo nodig. U komt op een urgentielijst, zodra het besluit ‘medisch urgent’ is. Vervolgens proberen wij op redelijk korte termijn een nieuwe passende woning te vinden, (…).
Sociale urgentie
Sociaal urgent zijn woningzoekenden die moeten verhuizen of zelfstandig willen wonen om zeer dringende redenen van sociale, psychosociale of sociaal-medische aard. Hierbij moet u denken aan woningzoekenden die verhuizen naar aanleiding van:
- echtscheiding;
- verbroken duurzame relatie;
- gedwongen verkoop woning of beëindiging van het huurcontract naar aanleiding van een gerechtelijke uitspraak. (…).”
3.1. [eiseres] vordert dat de kantonrechter, als voorzieningenrechter, Woningstichting Vaals zal veroordelen:
om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis aan [eiseres] een passende woning te verhuren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 150,- voor elke dag dat Woningstichting Vaals hiermee in gebreke is;
tot betaling van de proceskosten.
3.2. Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat Woningstichting Vaals, gelet op de bijzondere medische en sociale omstandigheden waarin [eiseres] verkeert en het ontbreken van enig concreet uitzicht op een woning via een andere sociale verhuurder, onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door haar inschrijving als woningzoekende in januari 2015 te seponeren. Daar [eiseres] vanwege medische en sociale problemen niet langer in haar huidige woning kan wonen, is er een spoedeisend belang bij onderhavige vordering, aldus [eiseres].
3.3. Woningstichting Vaals heeft de vordering gemotiveerd betwist. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.
4.1. Gelet op de aard van de gevraagde voorziening en de gebleken omstandigheden heeft [eiseres] een voldoende spoedeisend belang bij deze procedure.
4.2. Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd dient beoordeeld te worden of het aannemelijk is dat de rechter, die in een eventueel aanhangig te maken
bodemprocedure geconfronteerd wordt met hetzelfde feitencomplex, zal oordelen dat een met de gevraagde voorziening overeenstemmende of vergelijkbare vordering zal slagen.
4.3. Voorop wordt gesteld dat het Woningstichting Vaals in beginsel vrijstaat om te bepalen met wie zij al dan niet een huurovereenkomst wenst aan te gaan. Vanwege de maatschappelijke verantwoordelijkheid die Woningstichting Vaals - als toegelaten instelling van volkshuisvesting in de zin van artikel 70 van de Woningwet - toekomt, wordt deze contractsvrijheid echter beperkt, in die zin dat onder bepaalde omstandigheden extra zorgvuldigheid van haar mag worden gevergd bij het al dan niet aangaan van contractuele relaties.
4.4. Er kunnen zich dan ook bijzondere gevallen voordoen, waarin het seponeren van een inschrijving als woningzoekende in strijd is met de maatschappelijke zorgvuldigheid die een woningcorporatie in aanmerking moet nemen. Of zich een bijzonder geval als hiervoor bedoeld voordoet, is mede afhankelijk van de gronden die aan de weigering tot woning-bemiddeling ten grondslag zijn gelegd, bezien in relatie met de in het geding zijnde belangen van de woningzoekende.
4.5. Woningstichting Vaals heeft gesteld dat zij het beleid voert, dat een inschrijving komt te vervallen als er sprake is van, onder andere, slecht betalingsgedrag. Zoals ook is overwogen in het door partijen aangehaalde vonnis in kort geding van 2 maart 2011 (ECLI:NL:RBMAA:2011:BP8601), heeft een woningcorporatie in het algemeen een redelijk belang bij het in acht nemen van een zodanig criterium. Of, zoals [eiseres] naar voren heeft gebracht, Woningstichting Vaals zich in onderhavig geval onterecht op dit criterium beroept, zal hieronder beoordeeld worden.
4.6. Het door [eiseres] gestelde belang bij toewijzing van een woning bestaat uit het verkrijgen van een woning die aansluit bij haar gezondheidstoestand. Als onbetwist is komen vast te staan dat het - vanwege de medische gesteldheid en haar afhankelijkheid van een rollator met zuurstofvoorziening (tank) - voor [eiseres] niet langer wenselijk en mogelijk is om in de huidige woning te blijven wonen. Het appartementencomplex waarin de huidige woning zich bevindt is zowel qua ligging (ten opzichte van omringende voorzieningen) als qua inrichting (trappen) moeilijk bereik- en begaanbaar voor [eiseres]. Als onbetwist is eveneens komen vast te staan dat [eiseres] aangewezen is op Woningstichting Vaals voor het vinden van een nieuwe passende sociale huurwoning in de omgeving van Vaals. Tegenover dit belang staat, kort gezegd, het belang van Woningstichting Vaals bij het voorkomen van financiële risico’s. Woningstichting Vaals vreest - gezien de voorgeschiedenis met [eiseres], die uit de onder 2.4 weergegeven feiten en de overgelegde betalingsoverzichten blijkt - voor betalingsproblematiek.
4.7. De vrees dat [eiseres] opnieuw een huurachterstand zal laten ontstaan dan wel niet tijdig aan haar betalingsverplichtingen zal voldoen, komt de kantonrechter onaannemelijk voor. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
4.8. Met de stelling dat [eiseres] in de periode dat zij van Woningstichting Vaals huurde (1989-2007) diverse huurachterstanden heeft laten ontstaan die de vrees voor nieuwe betalingsproblematiek rechtvaardigen, wordt naar het oordeel van de kantonrechter ten onrechte voorbij gegaan aan het feit dat de genoemde drie achterstanden over een periode van ongeveer twintig jaar zeer beperkt waren. Daarnaast wordt met deze stelling voorbij gegaan aan de omstandigheid dat [eiseres] sinds juni/juli 2013 zonder problemen aan haar huurverplichtingen voldoet. Uit de door [eiseres] overgelegde verhuurdersverklaring van 23 september 2014 blijkt immers dat de gemeente Vaals geen betalingsproblematiek met [eiseres] heeft. Daar komt nog bij dat, gelet op de bereidheid van [eiseres] om de Sociale Verzekeringsbank de huurpenningen op haar pensioen te laten inhouden en te laten afdragen aan Woningstichting Vaals, én de mogelijkheid hiertoe - de Sociale Verzekeringsbank heeft dit volgens de gemachtigde van [eiseres] schriftelijk bevestigd - ook in die zin weinig reden is om aan te nemen dat er in de toekomst betalingsproblemen ontstaan. In het licht van deze omstandigheden kan dan ook niet worden geoordeeld dat het hiervoor bedoelde belang van Woningstichting Vaals, het voorkomen van financiële risico’s (zie hiervoor onder r.o. 4.6), in het gedrang komt.
4.9. Het uit de brief van 26 februari 2015 (r.o. 2.9) blijkende argument dat [eiseres] in de aan de huur met de gemeente voorafgaande huurperiode, wel een huurschuld heeft laten ontstaan jegens [naam], is in deze procedure niet als stelling door Woningstichting Vaals naar voren gebracht, zodat dit - nog daargelaten de vraag naar de juistheid hiervan - niet in de beoordeling zal worden betrokken.
4.10. Onder voormelde omstandigheden is het aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de seponering van de inschrijving van [eiseres] als woning-zoekende in strijd is met de maatschappelijke zorgvuldigheid die Woningstichting Vaals in aanmerking moet nemen.
4.11. Daar niet aannemelijk is dat er sprake is van een situatie die een toewijzing buiten het puntensysteem om rechtvaardigt (urgentie) - gesteld noch gebleken is immers dat er een verhuisadvies is van een daartoe aangewezen instantie - én voorzienbaar is dat toewijzing van de voorziening zoals gevorderd op problemen zal stuiten bij de tenuitvoerlegging, zal de gevraagde voorziening op de in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen, zulks met inachtneming van het feit dat, indien Woningstichting Vaals de inschrijving van [eiseres] niet zou hebben geseponeerd, [eiseres] reeds vanaf 3 oktober 2014 zou zijn ingeschreven. Hierbij wordt nog opgemerkt dat indien mocht blijken dat er in de toekomst wel sprake is van een medische urgentie met verhuisadvies, Woningstichting Vaals zich ingevolge haar eigen beleid dient in te spannen om op redelijk korte termijn - buiten het puntensysteem om - een woning te vinden voor [eiseres].
4.12. De kantonrechter ziet onvoldoende aanleiding om het gevorderde op straffe van een dwangsom toe te wijzen. Woningstichting Vaals heeft gesteld mee te zullen werken aan een veroordelend vonnis en de kantonrechter gaat er vanuit dat Woningstichting Vaals - nu zij niet veroordeeld zal worden tot toewijzing van een woning binnen een strikt bepaalde termijn maar tot woningbemiddeling krachtens het puntensysteem - ook mee zal werken.
4.13. Woningstichting Vaals zal, als de in het ongelijke gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden tot op heden begroot op:
dagvaarding: € 98,98
griffierecht: € 78,00
salaris gemachtigde: € 400,00
totaal: € 576,98
De kantonrechter
5.1. veroordeelt Woningstichting Vaals om de inschrijving van [eiseres] als woningzoekende met terugwerkende kracht per 3 oktober 2014 te laten herleven en om naar die stand van zaken en onder gebruikmaking van het puntensysteem een woning toe te wijzen aan [eiseres],
5.2. veroordeelt Woningstichting Vaals in de aan de zijde van [eiseres] gerezen proceskosten, tot op heden begroot op een bedrag van € 576,98,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken.
type: NG