ECLI:NL:RBLIM:2022:6555
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9556855 CV EXPL 21-5462
Vonnis van de kantonrechter van 24 augustus 2022
in de zaak van:
[eiser]
,
wonend te [woonplaats 1] ,
eiser,
gemachtigde E.P.H. Latten (Vaessen Gerechtsdeurwaarders B.V.) ,
tegen:
[gedaagde] ,
wonend te [woonplaats 2] aan de [adres] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. F.E.L. Teerling.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1 De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
het exploot van dagvaarding d.d. 22 november 2021 met producties 1 t/m 3
de conclusie van antwoord met productie 1
de akte van [eiser] met producties 1 t/m 7
de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is gelast
de mondelinge behandeling van 24 maart 2022, waarbij zijn verschenen aan de zijde van eiser: R. Maas als vervanger van Latten voornoemd, en aan de zijde van gedaagde: [gedaagde] in persoon en mr. M. Bos als vervanger van mr. Teerling voornoemd.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1. [gedaagde] huurt van [eiser] de woonruimte te [woonplaats 2] aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2. In de voorlopige huurovereenkomst (productie 3 bij akte) staat:
Huurprijs € 395,00
Borg: € 495,00
Datum bewoning: 18/02/2021
Datum ingang huur: 18/02/2021
2.3. In de definitieve huurovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding), die [gedaagde] heeft ondertekend, staat bij art. 4.4.:
“De huurprijs € 300,00
Servicekosten
€ 95,00
Zodat de huurder per maand in totaal heeft te voldoen: € 395,00
en bij art. 10.2 “Bij ondertekening van deze overeenkomst is huurder een bedrag van € 495,00 verschuldigd aan verhuurder als waarborgsom (….)”
2.4. Ten gevolge van meerdere storneringen en terugboekingen is er een huurachterstand ontstaan.
3 Het geschil
3.1. [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en tot betaling van:
a. € 1.411,04 (bestaande uit € 1.225,00 aan hoofdsom en € 186,04 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.225,00 vanaf de vervaldag van de huurpenningen tot aan de dag der algehele voldoening,
b. de huurtermijnen, ten bedrage van de huurprijs per huurperiode, een ingegane huurtermijn te rekenen voor een hele, vanaf december 2021 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de desbetreffende huurperiode tot de dag van de algehele voldoening,
c. een schadevergoeding ten bedrage van de huidige huurprijs of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zal zijn toegelaten, een ingegane huurtermijn te rekenen voor een hele, vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de desbetreffende huurperiode tot de dag van de algehele voldoening,
d. de proceskosten.
3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] zijn betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen.
3.3. [gedaagde] erkent het bestaan van de huurovereenkomst maar betwist de hoogte van de huurpenningen en de waarborgsom, de verschuldigdheid van de huur van maart 2021 en de achterstand in betaling van de huurpenningen.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
4.1. De kantonrechter passeert het door mr. Bos gedane verweer dat de door [eiser] voor de mondelinge behandeling genomen akte te laat is ingediend en niet in de beoordeling mag worden meegenomen omdat het er op lijkt dat de akte is ingevuld met aanvullende feiten. De aard en inhoud van de akte en de daarbij aangeleverde producties zijn van beperkte omvang en bestaan uit de pleitnotie ten behoeve van de mondelinge behandeling van de gemachtigde van [eiser] en uit bijlagen die – op drie pagina’s na, waarop nauwelijks tekst staat – bij [gedaagde] bekend kunnen worden verondersteld, te weten: een afschrift van de huurovereenkomst, betalingsoverzichten en correspondentie met [gedaagde] .
De hoogte van de huur en de borg
4.2. [gedaagde] erkent dat hij de definitieve huurovereenkomst heeft ondertekend. De huurovereenkomst is op grond van artikel 156a jo 157 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) een onderhandse akte, wat betekent dat deze dwingend bewijs oplevert van het feit dat partijen hebben afgesproken dat de huurprijs € 395,- bedraagt en de borg € 495,-. Volgens [gedaagde] klopt dit niet. Hij zegt dat mondeling is afgesproken dat hij maar € 200,- aan borg hoefde te betalen en dat hij de pagina waarop de huurprijs vermeld staat nooit heeft gezien dan wel dat de hierop vermelde huurprijs ten tijde van ondertekening € 375,- bedroeg en naderhand is aangepast.
4.3. De kantonrechter overweegt dat het op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering aan [gedaagde] is om te bewijzen dat omtrent de hoogte van de borg een afspraak is gemaakt die afwijkt van wat in de onderhandse akte staat, of dat hij de van belang zijnde pagina niet heeft gezien, dan wel dat die naderhand is aangepast (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 19 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:641). Er zit in het dossier geen enkel bewijs dat de stellingen van [gedaagde] ondersteunt. Onvoldoende is in ieder geval dat er € 375,- werd geïncasseerd, want het is niet onaannemelijk dat, zoals [eiser] heeft uitgelegd, er bij het aanmaken van de automatische incasso een typfout is gemaakt. [gedaagde] heeft verder geen (voldoende specifiek) aanbod gedaan om zijn stellingen alsnog te bewijzen. Dit betekent dat de kantonrechter er bij de beoordeling vanuit gaat dat hij € 495,- aan borg moest betalen en € 395,- aan maandelijkse huurpenningen.
De hoogte van de huurachterstand tot en met november 2021
4.4. Uit het betaaloverzicht van [eiser] (productie 1 bij akte) blijkt dat uitgaande van een huur van € 395,- en een borg van € 495,- de huurachterstand tot en met november 2021 (in ieder geval) de gevorderde € 1.225 bedroeg. Volgens [eiser] betreft dit € 40,- aan achterstand over augustus 2021 en € 395,- per maand over de maanden september tot en met november 2021.
4.5. [gedaagde] stelt allereerst, onder verwijzing naar de afschrijvingen vanaf zijn bankrekening – waarop te zien is dat hij op 13 augustus, 14 september, 14 oktober en 12 november 2021 telkens € 375,- heeft overgeboekt aan [eiser] – dat hij alle overeengekomen termijnen van € 375,00 heeft betaald. Ook al zou er in de door [eiser] gestelde termijn iedere maand € 20,00 te weinig zijn betaald, dan is er slechts sprake van een betalingsachterstand van € 80,00 en die rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming en de daaraan gekoppelde schadevergoeding niet, aldus [gedaagde] .
4.6. [eiser] heeft voormelde stellingen van [gedaagde] gemotiveerd onderbouwd weerlegd. Uit de door [eiser] overgelegde processtukken (producties 1 en 2 bij akte) volgt dat de contante betaling van € 500,00 op 18 februari 2021 is ontvangen en, volgens het overzicht, betrekking heeft op de waarborgsom van € 495,00. Verder volgt hieruit dat de door [gedaagde] verrichte betalingen in de periode 30 maart 2021 tot en met 24 mei 2021 wegens “Onvoldoende saldo” “Oneens met betaling” en “Administratieve reden” negen keer zijn gestorneerd (vijf storneringen van € 375,00 en vier van € 175,00) en uit de verklaring van [gedaagde] ter mondelinge behandeling volgt dat [gedaagde] een deel van die storneringen zelf heeft gedaan omdat hij de huur zelf wilde betalen als hij het geld daarvoor had. Verder volgt uit het betalingsoverzicht dat bij de berekening van de huurachterstand de door [gedaagde] aangehaalde betalingen in augustus tot en met november 2021 zijn betrokken. Deze zijn echter niet afgeboekt op de lopende huur van augustus tot en met november 2021, maar op de achterstallige betalingen van februari, maart en juli 2021, en de steeds te weinig betaalde € 20,- per maand. [gedaagde] heeft niet aangetoond dat hij deze volgens [eiser] achterstallige termijnen en de maandelijkse € 20,- heeft betaald – en dat zijn betalingen van augustus tot en met november 2021 dus onterecht hierop zijn afgeboekt. Vooralsnog blijft de teller van de huurachterstand dan ook op € 1.225,- staan.
4.7. [gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat hij de huur van maart 2021 niet hoefde te betalen omdat [eiser] ondanks zijn toezegging heeft nagelaten hem op het adres van het gehuurde in te schrijven waardoor hij een probleem met zijn uitkering kreeg. [eiser] betwist het bestaan van deze afspraak.
4.8. De kantonrechter overweegt dat dit verweer tardief is aangevoerd. [gedaagde] heeft over deze gestelde kwijtschelding van de huur van maart 2021 met geen woord gerept in de conclusie van antwoord, terwijl hij verplicht was bij antwoord al zijn verweren naar voren te brengen. Pas toen uit de aanvullende stukken van [eiser] bleek dat [gedaagde] ’s stelling dat hij over de maanden augustus tot en met november 2021 de huur had betaald onjuist was, kwam hij op de mondelinge behandeling ineens met dit verweer op de proppen, wat de vraag opwerpt of het verweer waarheidsgetrouw is. Wat er echter ook zij van het waarheidsgehalte; op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is het aan [gedaagde] om de juistheid van zijn stellingen te bewijzen. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan. [gedaagde] laat, zonder nadere toelichting te geven, in het midden op welk moment, op welke wijze (telefonisch, via e-mail, face-to-face?) en met wie ( [eiser] zelf of een medewerker van [eiser] ?) hij de mondelinge overeenkomst heeft gesloten, en hij heeft ook geen bewijs van zijn stellingen aangeboden. De kantonrechter oordeelt dan ook dat [gedaagde] de huur van maart 2021 verschuldigd is. De conclusie is dan ook dat de huurachterstand tot met november 2021 € 1.225,- bedraagt. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag inclusief de hierover gevorderde wettelijke rente.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
4.9. Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als de huurder de verplichting om (tijdig) de huur te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Daarbij wordt als uitgangspunt genomen dat een huurachterstand ter grootte van drie maandtermijnen ontbinding rechtvaardigt, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen.
4.10. Met inachtneming van het vorenoverwogene staat vast dat [gedaagde] op het moment van dagvaarden een huurachterstand van meer dan drie maanden had. Deze tekortkoming zou normaliter – en [gedaagde] heeft dat onvoldoende betwist – ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolg (ontruiming van het gehuurde) rechtvaardigen. In dit geval neemt de kantonrechter de maandelijks te weinig betaalde € 20,- echter niet in aanmerking. Immers heeft [eiser] zelf onduidelijk hierover geschapen door een te lage incasso aan te maken. Voor de berekening gaat de kantonrechter dus uit van € 1.225 -/- tien maanden x € 20,- = € 1.025,- en dat is een huurachterstand van (€ 1.025,- / € 395 =) tweeëneenhalve maand. Hierbij komt dat nergens uit blijkt dat [eiser] de verplichting van artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening is nagekomen. Hoewel niet-nakoming van deze verplichting niet zonder meer leidt tot afwijzing van een gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, is het wel een omstandigheid die kan maken dat een ontbinding niet gerechtvaardigd wordt geacht. Of dat in dit geval zo is, laat de kantonrechter overigens in dit geval in het midden, nu reeds vanwege de in aanmerking te nemen huurachterstand de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden afgewezen.
De betalingsverplichtingen na november 2021
4.11. [gedaagde] zal de huurbetalingsverplichtingen moeten nakomen tot en met de maand waarin hij het gehuurde verlaat, reden waarom ook de vordering tot betaling van de huur/een bedrag gelijk aan de huur na november 2021 tot vandaag zal worden toegewezen, zoals gevorderd te vermeerderen met de wettelijke rente. Voor de termijnen na dit vonnis zal de vordering worden afgewezen, aangezien de gevorderde ontruiming wordt afgewezen en het koffiedik kijken is of [gedaagde] tot hij het gehuurde ooit verlaat de gehele huur verschuldigd zal zijn. Immers zijn er scenario’s mogelijk waarbij dit niet zo is. Uiteraard is [gedaagde] , tenzij zich zulk een scenario voordoet, verplicht maandelijks de huur van € 395,-, of zoveel hoger als wettelijk toegestaan, tijdig te voldoen.
De kosten
4.12. [eiser] stelt dat hij [gedaagde] heeft aangemaand en in gebreke heeft gesteld bij brief van 29 oktober 2021. [gedaagde] betwist bij conclusie van antwoord dat hij die brief, net als andere brieven van [eiser] , die niet aangetekend zijn verzonden, heeft ontvangen. In verband met de zogenoemde ontvangsttheorie draagt [eiser] het bewijs dat zijn brieven, in het bijzonder die van 29 oktober 2021, [gedaagde] hebben bereikt. Nu [eiser] het verweer van [gedaagde] onvoldoende heeft weerlegd en voor de mondelinge behandeling het bewijs van zijn stelling kon leveren doch dat heeft nagelaten, kan niet anders geconcludeerd worden dan dat niet is voldaan aan het bepaalde in art. 96 lid 6 BW en zal de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
4.13. [gedaagde] zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten van [eiser] worden tot vandaag begroot op:
dagvaarding € 123,60
griffierecht € 240,00
salaris gemachtigde € 374,00 (2 punten x tarief 187,00)
totaal € 737,60.
5. De beslissing
De kantonrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
€ 1.225,-- , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van de huurpenningen tot de dag der algehele voldoening,
€ 395,-- per maand vanaf 1 december 2021 tot aan de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de desbetreffende huurperiode tot de dag van de algehele voldoening,
5.2. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot vandaag begroot op € 737,60,
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.
type: YT