ECLI:NL:RBLIM:2023:1667
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/313961 / KG ZA 23-27
Vonnis in kort geding van 3 maart 2023
in de zaak van
1. de vereniging
[eiseres sub 1]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. J.J.M. Goumans;
tegen:
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.H.J.G. Borger.
Partijen zullen hierna de VvE, [eiser sub 2] en [gedaagde] genoemd worden.
1 Het verloop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met producties 1 t/m 2d;
de akte overleggen producties 1 t/m 3 van [gedaagde] ;
de mondelinge behandeling op 23 februari 2023;
de pleitnota van de VvE en [eiser sub 2] ;
de pleitnota van [gedaagde] .
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1. [eiser sub 2] is eigenaar van het appartement aan het adres [adres] te [plaats] dat onderdeel uitmaakt van het appartementencomplex [naam appartementencomplex] te [plaats] . [eiser sub 2] heeft met toestemming van de VvE het appartement verhuurd aan [gedaagde] .
2.2. Op 28 mei 2019 heeft de VvE een algemene ledenvergadering gehouden waarin is beslist de in het appartementencomplex aanwezige schachten, onder andere bestemd voor de rookgasafvoer van verwarmingsketels, te vervangen. De reden voor de vervanging was dat de bestaande schachten niet geschikt zijn voor hr-ketels, terwijl de aanwezige vr-ketels niet meer vervangen mogen worden door nieuwe vr-ketels.
2.3. De relevante passages van de van die vergadering gemaakte notulen luiden als volgt:
1. Opening
(…) Bij de VR en ook de HR ketels is het zo dat er veel meer condenswater vrijkomt bij verbranding. Al jaren is het zo dat dit condenswater de spirobuizen aantast in jullie systeem. Uit onderzoek blijkt dit ook duidelijk, menig horizontaal deel is aangetast, en een aantal is zelfs bijna in z’n geheel verdwenen. Het risico van een koolmonoxide vergiftiging kan daardoor niet lang meer in de hand gehouden worden. Een nieuw type schacht is ontwikkeld door ons in samenwerking met Volta en Bevico de afgelopen jaren. 1 schacht is reeds bij jullie vervangen. Deze functioneert ook goed. (…)
(…) U moet een keuze maken.
Optie 1: zoals uitgewerkt in de stukken en reeds bekend, de vervanging van de schachten
Optie 2: de nieuwe versie, van het gas af via “En Natuurlijk” waarvan u ook uitgebreide stukken heeft ontvangen of de website heeft kunnen doornemen.
(…)
3 Uitvoering energiebesparende maatregelen
Door de vergadering worden de volgende punten nader besproken c.q. toegelicht;
- Moeten er aanpassingen aan de schachten/rookgasafvoerkanalen gedaan worden voor het warmtenet? Ja, de rookgasafvoerkanalen zullen aangepast moeten worden voor de mechanische ventilatie.
- Zijn de schachten toekomst bestendig na het vervangen van de rookgasafvoerkanalen. Bij het in de toekomst overstappen op een alternatieve energiebron, kunnen de schachten voor een deel, namelijk de mechanisch ventilatie gebruikt worden.
- Moet de aansluiting van het warmtenet ook via de schachten? Ja, de aansluiting van het warmtenet ligt op dit moment in de [adres] , deze zal via de parkeergarage, de kelder, kruipruimtes door de schachten naar de individuele appartementen gevoerd worden (…)
In stemming wordt gebracht het besluit om als VvE de rookgasafvoerkanalen te vervangen of om aan te sluiten om het warmtenet (stadsverwarming).
OPTIE 1: Vervangen rookgasafvoerkanalen
OPTIE 2: Aansluiting op het warmtenet (stadsverwarming)
Uitslag stemming:
Totaal aantal uitgebrachte stemmen: 72
Optie 1: 61
Optie 2: 11
Door de opkomst van
72 stemmen is het quorum gehaald
voor besluitvorming van het vervangen van de rookgasafvoerkanalen.
Door het aantal uitgebrachte stemmen voor het besluit is de gekwalificeerde meerderheid
behaald
.
Door het wel behalen van de gekwalificeerde meerderheid en het quorum van de stemmen
is het voorstel voor het vervangen van de rookgasafvoerkanalen aangenomen.
(…)
2.4. Van de 72 aanwezige, of vertegenwoordigde, leden van de VvE, hebben 61 leden gekozen voor optie 1 (de vervanging van de schachten).
2.5. Op basis van het besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE heeft haar bestuurder ( [naam bestuurder] ) opdracht gegeven aan een aannemer (Volta Limburg) om de werkzaamheden aan de schachten uit te voeren.
2.6. De schachten waaraan de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, bevinden zich voor een deel inpandig in de tot de appartementencomplex behorende woningen, waaronder de woning van [eiser sub 2] .
2.7. Om een goede voortgang van de uitvoering van het totale renovatieproject van leidingen etc. te faciliteren, heeft de VvE getracht met de eigenaren/gebruikers van de individuele appartementen afspraken te maken over de toegang tot die appartementen.
2.8. [gedaagde] heeft gedeeltelijk meegewerkt aan de uitvoering van de werkzaamheden waartoe door de VvE is besloten; hij heeft meegewerkt aan het plaatsen van rookgasafvoerkanalen in de schachten en het plaatsen van een hr-ketel, maar hij weigert de aannemer van de VvE opnieuw toegang te geven tot het door hem van [eiser sub 2] gehuurde appartement voor het uitvoeren van resterende werkzaamheden, bestaande in het plaatsen van een ventilator en de bevestiging daarvan door middel van een plaat in het appartement.
3 Het geschil
3.1. De VvE stelt dat de schachten/afvoerkanalen in het appartementencomplex op grond van artikel 2 van het splitsingsreglement tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoren, zodat de VvE te dien aanzien beslissingsbevoegd is.
3.2. De VvE stelt verder dat de herhaalde weigering van [gedaagde] om de aannemer van de VvE toegang te verschaffen tot zijn appartement, om de aannemer in staat te stellen de nog resterende werkzaamheden uit te voeren, onrechtmatig jegens haar is, omdat [gedaagde] voorbij gaat aan de gerechtvaardigde belangen van 102 appartementseigenaren bij de voltooiing van de uit te voeren werkzaamheden. Op grond van het bepaalde in artikel 5:132 BW zijn de appartementseigenaren en de gebruikers van de voor het gebruik als afzonderlijk geheel bestemde gedeelten verplicht om een bestuurder en door hem aan te wijzen personen toegang te verschaffen tot die gedeelten, indien het voor de vervulling van de taak van het bestuur noodzakelijk is dat die toegang wordt verleend.
3.3. [gedaagde] heeft volgens de VvE en [eiser sub 2] geen rechtens te respecteren belang bij zijn weigering. Door die weigering laat [gedaagde] na hetgeen hem in het maatschappelijk verkeer betaamt tegenover de leden van de VvE, die ook worden geconfronteerd met stijgende kosten van de uit te voeren werkzaamheden. [eiser sub 2] stelt dat [gedaagde] door de bedoelde weigering toerekenbaar tekortschiet jegens hem.
3.4. Op grond van het vorenstaande vorderen de VvE en [eiser sub 2] dat de voorzieningenrechter bij uitvoer bij voorraad te verklaren vonnis, voor zover de wet zulks toelaat:
[gedaagde] beveelt om aan de VvE en [eiser sub 2] en de door de bestuurder van de VvE aangewezen hoofdaannemer en onder onderaannemers in de periode van 6 maart 2023 tot en met 10 maart 2023 (week 10) op ieder door (één van) deze(n) gewenst moment tussen 08.00 uur en 18.00 uur toegang te verschaffen tot zijn woning om in de woning de werkzaamheden aan de schacht en kanalen te verrichten waartoe de leden vergadering van de VvE op 28 mei 2019 heeft besloten, met bepaling dat, voor het geval [gedaagde] deze medewerking niet verleent, de VvE en [eiser sub 2] en de door de bestuurder van de VvE aangewezen hoofdaannemer en onderaannemers gemachtigd zijn om, na voorafgaande tijdige waarschuwing aan het adres van [gedaagde] , zich toegang te verschaffen tot de woning van [gedaagde] , teneinde alsdan daar daadwerkelijk de werkzaamheden aan de schacht en kanalen uit te voeren waartoe de ledenvergadering van de VvE is besloten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere keer dat [gedaagde] weigert om aan dit bevel te voldoen, zulks tot een maximum van € 15.000,--;
[gedaagde] veroordeelt in de aan de zijde van de VvE en [eiser sub 2] gerezen kosten van deze procedure.
3.5. [gedaagde] voert verweer.
3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang voortvloeit uit de gestelde en niet betwiste feiten (rov. 2.1. tot met 2.8.) en de aard van de vorderingen.
De bevoegdheid van de VvE tot het nemen van de beslissing tot het uitvoeren van de omstreden werkzaamheden
4.2. [gedaagde] stelt dat de VvE niet bevoegd was tot het verstrekken van een opdracht tot het uitvoeren van de omstreden werkzaamheden, nu niet is gebleken dat de ventilatiekanalen en/of de ventilator op het dak van zijn appartement tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex van de VvE behoren.
4.3. Dat verweer moet worden verworpen. Uit het feit dat in een algemene ledenvergadering van de VvE is besloten tot het laten uitvoeren van de omstreden werkzaamheden en het, niet-omstreden, feit dat de nog uit te voeren werkzaamheden ook ten behoeve van de onderbuur van [gedaagde] worden uitgevoerd, volgt dat binnen het bestek van dit kort geding voldoende vaststaat dat de werkzaamheden betrekking hebben op een gemeenschappelijk onderdeel van het appartementencomplex, zodat de VvE bevoegd was de omstreden beslissing te nemen.
Nog uit te voeren werkzaamheden
4.4. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de vordering moet worden afgewezen, omdat de werkzaamheden die volgens de dagvaarding moeten worden uitgevoerd in het appartement al zijn uitgevoerd. Volgens [gedaagde] is in zijn appartement in september 2022 immers al een hr-ketel geplaatst en een nieuw rookgasafvoerkanaal geplaatst. Het gevaar van koolmonoxidevergiftiging, ter afwending van welk gevaar de werkzaamheden zijn uitgevoerd, is derhalve niet meer aanwezig.
4.5. Uit de dagvaarding komt het beeld naar voren dat [gedaagde] in het geheel niet heeft meegewerkt aan het uitvoeren van de werkzaamheden. Tijdens de mondelinge behandeling is echter gebleken dat de rookgasafvoerkanalen al voor het uitbrengen van de dagvaarding zijn aangebracht in het appartement van [gedaagde] , evenals een hr-ketel. Uit het verhandelde ter zitting is verder gebleken dat volgens de VvE daarnaast, ter uitvoering van het besluit van 25 mei 2019, nog de volgende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. In de woning moet het kanaal voor de mechanische ventilatie en afzuiging worden aangepast. Daartoe moeten in de woning nieuwe rozetten worden geplaatst, die door de bewoner open of dicht kunnen worden gezet. Buiten op de schoorsteen moet een plaat worden aangebracht waarop de motor voor de mechanische ventilatie wordt bevestigd. Die plaat moet aan de binnenzijde van de schoorsteen worden vastgezet, zodat die niet wegwaait. Om de plaat goed te kunnen vastzetten moet in de woning bij het ventilatiekanaal worden gewerkt. Mogelijk zal daartoe, volgens de VvE, in de schoorsteenbekleding gekapt moeten worden, of moet een gipsplaat worden verwijderd om de plaat goed te kunnen monteren.
4.6. [gedaagde] heeft betoogd dat de VvE en [eiser sub 2] in strijd hebben gehandeld met het bepaalde in artikel 21 Rv, door de rechtbank niet in te lichten over het feit dat de rookgasafvoerkanalen bedoeld in de dagvaarding wél zijn aangebracht. Hij is van mening dat alleen al om die reden de vorderingen moeten worden afgewezen.
4.7. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de dagvaarding niet zorgvuldig is opgesteld, omdat in de dagvaarding niet vermeld is welke werkzaamheden wel al zijn uitgevoerd en aan welke werkzaamheden [gedaagde] weigert zijn medewerking te verlenen. De voorzieningenrechter ziet echter geen aanleiding om daaraan de gevolgtrekking te verbinden die [gedaagde] voorstelt. Ter zitting is immers gebleken dat voor [gedaagde] duidelijk was dat de nog uit te voeren werkzaamheden zagen op het plaatsen van een ventilator. [gedaagde] heeft immers ten behoeve van de zitting diverse foto’s in het geding gebracht van ventilatoren op andere daken binnen hetzelfde complex, dan wel andere, gelijkaardige complexen, en het verweer gevoerd dat het plaatsen van een ventilator en de daartoe benodigde werkzaamheden geen onderdeel uitmaakten van het besluit van 28 mei 2019. [gedaagde] was derhalve bekend dat het verwijt van de VvE en [eiser sub 2] , dat [gedaagde] niet wilde meewerken aan het uitvoeren van noodzakelijke werkzaamheden (ook) zag op het feit dat [gedaagde] niet meewerkte aan het plaatsen van een ventilator c.a.
4.8. [gedaagde] voert verder als verweer dat het verrichten van die werkzaamheden geen onderdeel uitmaakt van het besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE van 28 mei 2019 en hij dus niet verplicht is om de aannemer van die werkzaamheden toegang te verschaffen tot zijn appartement. De werkzaamheden zijn volgens [gedaagde] ook niet noodzakelijk, omdat volgens hem in andere, vergelijkbare complexen, is gekozen voor een andere oplossing.
4.9. Gelet op het verweer van [gedaagde] is allereerst relevant of de nog omstreden uit te voeren werkzaamheden onderdeel uitmaken van het besluit van 28 mei 2019 en, zo ja, of die werkzaamheden moeten worden beschouwd als dringende werkzaamheden, dan wel als renovatie in de zin van artikel 7:220 BW.
4.10. Het verweer dat de omstreden werkzaamheden niet nodig zouden zijn, nu in andere complexen zou zijn gekozen voor een andere oplossing, te weten een ander ventilatiesysteem, dat niet nodig maakt dat in het appartement werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, moet worden gepasseerd. Die andere complexen betreffen immers complexen die geen deel uitmaken van de VvE.
4.11. De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit de hierboven geciteerde tekst van de notulen van de vergadering van 28 mei 2019 (rov. 2.3.) volgt dat het aanbrengen van het ventilatiesysteem en de daarbij behorende werkzaamheden moeten worden beschouwd als onderdeel uitmakend van de werkzaamheden aan en vervanging van de schachten en het daarbij aanbrengen van nieuwe rookgasafvoerkanalen in die schachten en dus als één geheel moeten worden beschouwd. Er bestaat geen aanleiding om de werkzaamheden te splitsten in dringende en niet-dringende werkzaamheden. Door het aanbrengen van de nieuwe rookgasafvoerkanalen en de ventilatie wordt het bovendien mogelijk om in de toekomst over te kunnen stappen op een andere wijze van verwarming, namelijk het gebruik van een warmtenet, in plaats van verwarming met behulp van individuele ketels in de appartementen.
4.12. Het aanbrengen van die nieuwe kanalen dient mede ter voorkoming van koolmonoxidevergiftiging en dus ter bevordering van de veiligheid, zodat deze werkzaamheden als geheel moeten worden beschouwd als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Voor die werkzaamheden moet de huurder op grond van dat artikel gelegenheid geven. Omdat er, anders dan [gedaagde] stelt, niet sprake is van renovatiewerkzaamheden in de zin van dat artikel, hoeft [eiser sub 2] ook geen schriftelijk voorstel te doen, als bedoeld in lid 2 van voormeld artikel. Zijn weigering om mee te werken is jegens de VvE onrechtmatig.
De vorderingen
4.13. Uit vorenstaande volgt dat [gedaagde] de door de VvE ingeschakelde aannemer, en de door deze ingeschakelde onderaannemers, toegang moet verschaffen tot het appartement dat hij bewoont voor het uitvoeren van de nodige werkzaamheden.
4.14. De voorzieningenrechter zal bepalen dat [gedaagde] uiterlijk twee dagen voor het uitvoeren van de werkzaamheden zal moeten worden aangeschreven met de mededeling op welke dag en op welk tijdstip de voorziene werkzaamheden zullen worden uitgevoerd.
4.15. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als te melden in de beslissing.
4.16. De vordering tot het verschaffen van een machtiging aan de hoofdaannemer en onderaannemers, om het appartement van [gedaagde] te betreden, teneinde daar de nodige werkzaamheden uit voeren waartoe door de algemene ledenvergadering van de VvE is besloten, moet worden afgewezen, omdat daartoe geen wettelijke grondslag bestaat. Op grond van het bepaalde in artikel 3 van de Algemene wet op het binnentreden kan slechts door een advocaat-generaal bij een ressortsparket, een (hulp)officier van justitie of een burgemeester een dergelijke machtiging worden verstrekt en dus niet door een civiele rechter.
4.17. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE en [eiser sub 2] worden begroot op:
- kosten dagvaarding € 128,31;
- griffierecht € 676,00;
- salaris advocaat € 1.079,00;
Totaal € 1.883,31.
5 De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. beveelt [gedaagde] om aan de VvE en [eiser sub 2] en de door de bestuurder van de VvE aangewezen hoofdaannemer en onderaannemers, na een schriftelijk aanzegging niet later dan twee dagen vóór de voorgenomen werkzaamheden, in de periode van 6 maart 2023 tot en met 10 maart 2023 (week 10) op ieder door (één van) deze(n) gewenst moment tussen 08.00 uur en 18.00 uur toegang te verschaffen tot zijn woning, om in de woning de werkzaamheden aan de schacht en kanalen te verrichten waartoe de ledenvergadering van de VvE op 28 mei 2019 heeft besloten, teneinde alsdan daar daadwerkelijk de werkzaamheden aan de schacht en kanalen uit te voeren waartoe de ledenvergadering van de VvE is besloten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- voor iedere keer dat [gedaagde] weigert om aan dit bevel te voldoen, zulks tot een maximum van € 15.000,--;
5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE en [eiser sub 2] tot op heden begroot op € 1.883,31;
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken.
type: MT