ECLI:NL:RBLIM:2025:9511

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/330543 / HA ZA 24-226

Vonnis van 20 augustus 2025

in de zaak van:

1 [eiser sub 1] ,

2. [eiseres sub 2],

beiden te [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. C.W. Wernink,

tegen:

[gedaagde]

,

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. M. Bos.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 37,

- de conclusie van antwoord,

- de akte vermeerdering van eis tevens houdende productie 38 van [eiser] ,

- de brief van de rechtbank van 13 november 2024, waarbij een datum voor mondelinge behandeling is bepaald,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 maart 2025,

- de pleitnotitie van [eiser] ,

- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. [eiser] is eigenaar van een woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning).

2.2. De woning is eerder eigendom geweest van [naam] (hierna: [naam] ), die de woning bij akte van levering van 20 juni 2018 in eigendom heeft verkregen van de erfgenamen van [erflaatster] voor de koopsom van € 20.000,-. De akte van levering bevatte een ouderdomsclausule en een niet-zelfbewoningsclausule.

2.3. Op 18 februari 2020 heeft [naam] een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde] , waarna de woning op 3 april 2020 aan [gedaagde] is geleverd tegen betaling van een koopsom van € 50.000,-. In artikel 2 van de leveringsakte worden de ouderdomsclausule en de niet-zelfbewoningsclausule uit de koopovereenkomst van 18 februari 2020 herhaald:

“artikel 18 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en de bijgebouwen) zich in een zeer slechte staat bevonden en werd(en) gebouwd vóór negentienhonderd vierenzestig, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen.

Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht.

Met ingang van de datum van eigendomsoverdracht vrijwaart de koper de verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.

artikel 19

Koper is geattendeerd op het feit, dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van casu quo gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest, als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dat kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen, dat dergelijke eigenschappen casu quo gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.”

2.4. Op 26 oktober 2020 is de woning te koop aangeboden via House Hunting Parkstad. De woning is niet verkocht en vervolgens verhuurd.

2.5. Op 26 mei 2021 is de woning te koop aangeboden door [naam makelaar 1] voor een bedrag van € 164.000,-.

2.6. Op 11 februari 2022 heeft [gedaagde] de woning (in onverhuurde toestand) te koop aangeboden via [naam makelaar 2] (hierna: de verkoopmakelaar) voor een vraagprijs van € 169.000,-. In de bij de verkoopbrochure gevoegde NVM-vragenlijst, door [gedaagde] ondertekend op 8 februari 2022, zijn onder meer de volgende vragen opgenomen:

Is een gedeelte van uw pand, schuur, garage of schutting gebouwd op grond van de buren of andersom?

Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken op de gevels?

Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig?

Heeft u last van daklekkages (gehad)?

Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden?

Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden?

Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren plafonds en/of wanden aanwezig?

Hebben zich in het verleden problemen voorgedaan met de afwerkingen (bijvoorbeeld loszittend tegelwerk, loslatend behang of spuitwerk, holklinkend of loszittend stucwerk, etc.)?

Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering?

Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?

Voornoemde vragen zijn in de NVM-vragenlijst met ‘nee’ beantwoord.

2.7. [eiser] heeft de woning twee keer bezichtigd met aankoopmakelaar [naam makelaar 3] van [handelsnaam] (hierna: de aankoopmakelaar). Bij de tweede bezichtiging was ook [gedaagde] aanwezig.

2.8. Op 5 maart 2022 hebben [eiser] en [gedaagde] een NVM-koopovereenkomst voor de woning ondertekend, met een koopsom van € 165.000,- (hierna: de koopovereenkomst).

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst luidt:

“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).”

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst vermeldt:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor eigen bewoning. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenokmst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. (…) Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

In artikel 20.2 van de koopovereenkomst is een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen:

“Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.”

Artikel 20.3 van de koopovereenkomst bevat een ouderdomsclausule:

“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 104 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van de ouderdom voor rekening en risico van koper.”

Bij de koopovereenkomst is als bijlage gevoegd de akte van levering van 3 april 2020 tussen [naam] en [gedaagde] .

2.9. In opdracht van [eiser] heeft [naam taxateur] (taxateur bij AB-PLAZA Vastgoed te Landgraaf) op 8 maart 2022 de woning getaxeerd op een marktwaarde van € 175.000,- en daarvan een taxatierapport opgemaakt.

2.10. [eiser] heeft Homekeur opdracht gegeven een bouwtechnische keuring uit te voeren. Homekeur vermeldt in haar rapport van 16 maart 2022 onder meer:

“10.4 Wanden in de woning Onvoldoende

(…)

In de woning zit op verschillende plaatsen in het totaal ongeveer 10 vierkante meter stucwerk los. (…)

(…)

Op de wand zijn lekkage plekken visueel waarneembaar. Voor zover beoordeeld kan worden is deze lekkage actief en moet het achterliggende probleem per direct worden opgelost.

 De genoemde kosten zijn (…) een indicatie, tijdens uitvoering van de werkzaamheden kan de precieze omvang van het gebrek en de eventuele oplossing worden vastgesteld.

(…)

15 Ventilatie in de woningOnvoldoende

(…)

15.1 Ventilatie systeem Matig

In deze woning is natuurlijke ventilatie aanwezig. (…)

 Te weinig ventilatie geeft een ongezond binnenklimaat.

15.2 Ventilatieroosters op beglazing/kozijn Onvoldoende

In deze woning is geen balansventilatie aanwezig. (…) Omdat deze vorm van ventilatie en afzuiging niet aanwezig is en de afzuiging op een andere wijze geschiedt, is het belangrijk dat verse lucht middels roosters in de woning kan komen. Meestal zijn dergelijke roosters voorzien boven de beglazing of boven een kozijn in alle verblijfsruimtes. In dit geval zijn bedoelde roosters geheel niet aanwezig, dit zorgt voor een ongezond klimaat in de woning.

(…)

23 Fundering van de woningNiet waarneembaar

Op basis van de bouwstijl, inspectie en ter plaatse verkregen informatie gaan wij ervan uit (geen zekerheid) dat de woning is gebouwd op een zogenaamde staalfundering. (…) Algemeen bekend is dat bij woningen welke op ‘staal’ zijn gefundeerd meer risico is op een verzakking, zetting of scheurvorming in het metselwerk. Dit kan komen door wijzigingen in de bodemstructuur in de nabije omgeving.

(…)

 Schade in en aan woningen ten gevolge van een bodemdaling kan spontaan en op elk moment ontstaan, reeds aanwezig zijn of in de toekomst verder uitbreiden. Dergelijke schade is niet te voorzien tijdens de uitgevoerde bouwkundige keuring (…).

Er is geen kruipruimte aanwezig, hierdoor is de fundering niet gezien en kon deze uiteraard niet worden geïnspecteerd. Alles wat zich op enig moment als gebrek voordoet aan de fundering valt niet binnen de scope van deze inspectie.

24 Optrekkend vochtOnvoldoende

Op muren in de woning (grenzend aan de betonvloer) is een vochtmeting gedaan langs het vloerveld. Er is een verhoogd percentage vocht gemeten (…).

 Optrekkend vocht is vanzelf niet goed voor de constructie van de woning! Het stucwerk wordt aangetast. Ook de materialen zoals eventueel metsel en voegwerk worden poreus, en gaan verzanden indien deze materialen continue worden belast door optrekkend vocht.

 Niet onbelangrijk om te vermelden dat ook voor schimmels en zwammen een ideaal klimaat en voedingsbodem wordt gekweekt.

 (…)

In de woning is optrekkend vocht aanwezig. Wij adviseren als preventieve maatregel de muur te injecteren. In dit geval kan dan over een lengte van 12 strekkende meter (…) de muren worden geïnjecteerd.

(…)

25 KelderVoldoende

(…)

25.3 Vochtdoorslag vloeren Matig

Op de vloer in deze ruimte staat geen water, zekerheidshalve is een vochtmeting gedaan van de vloer. Hier zijn wel verhoogde percentages gemeten. (…) Het verhoogde percentage vocht kan op enig moment een gebrek veroorzaken aan de afwerking of vloerconstructie. We kunnen stellen dat de vloer van de kelder niet voldoende waterdicht is (…)

 Vloeren met verhoogde vocht percentages in dergelijke ruimtes veroorzaken ook optrekkend vocht in de wanden/muren. Bij vochtige vloeren/muren kunnen weer allerlei gebreken aan materialen ontstaan, denk hierbij aan materialen welke in/op de muur of vloer aanwezig zijn zoals ijzer, hout, vloerbalken e.d. (…)

 In veel gevallen worden in kelders verhoogde percentages vocht gemeten, herstel is niet altijd direct of op termijn noodzakelijk (…).

25.4 Vochtdoorslag muren Matig

In de wanden van deze ruimte is een vochtmeting gedaan, hier zijn verhoogde percentages gemeten. Het verhoogde percentage vocht kan op enig moment een gebrek veroorzaken aan de afwerking of constructie van de wanden. We kunnen stellen dat de wanden van de kelder niet voldoende waterdicht zijn. (…)

 (…)

 Dergelijke vochtige (kelder)muren kunnen zoals aangegeven allerlei gebreken aan materialen veroorzaken, denk hierbij aan materialen welke in de muur aanwezig is zoals ijzer, hout, vloerbalken e.d. (…)

 In veel gevallen worden in kelders verhoogde percentages vocht gemeten, herstel is niet altijd direct of op termijn noodzakelijk (…).

26 DakenMatig

(…)

26.12 Diverse loodaansluitingen op het hoofddak Onvoldoende

Het voetlood (…) moet (deels) wodren vervangen en opnieuw door de spouw tot aan het binnenblad worden aangebracht. (…) In dit geval moet 12 meter worden vervangen!

(…)

27Schoorsteen en/of rookgasafvoerenMatig

(…)

27.1 Schoorsteen en/of rookgasafvoeren 1

Matig

(…)

Overige gebreken schoorsteen Onvoldoende

In dit geval dienen 7 loketten vervangen te worden. Om risico op een lekkage met eventuele gevolgschade te verkleinen adviseren we om dit zo spoedig mogelijk uit te voeren.

(…)

27.2 Schoorsteen en/of rookgasafvoeren 2

Voldoende

(…)

Overige gebreken schoorsteen Matig

Er zijn gebreken opgemerkt aan de loketten. (…) Om risico op een lekkage te verkleinen adviseren we om dit zo spoedig mogelijk te herstellen.

34 GevelsVoldoende

(…)

34.2 Bevindingen stucwerk gevels Matig

In het stucwerk is ongeveer 9 strekkende meter scheurvorming waargenomen. Het is niet duidelijk of deze scheurvorming doorzet naar de constructieve gevel onder het stucwerk. Het lijkt erop dat deze scheurvorming reparabel is. Door werking van materialen en weersinvloeden is het op zich niet vreemd dat scheurvorming in het stucwerk ontstaat.

34.7 Voegwerk gevels Matig

Het voegwerk verkeert (deels) in een matige conditie. Dit matige voegwerk is niet goed voor de gevel, water wordt nu teveel geabsorbeerd door de stenen waardoor in de woning op enig moment vochtproblemen kunnen ontstaan. (…) Het slechte voegwerk moet over een oppervlakte van ongeveer 60 vierkante meter op termijn worden vervangen.

34.8 Overige gebreken gevels Goed

Er is opgemerkt dat eerder herstelwerkzaamheden aan de gevel zijn uitgevoerd. Dit geeft aan dat er zettingen of werkingen van materialen in het verleden hebben plaats gevonden. Door allerlei omstandigheden (…) kan altijd een schade of scheurvorming ontstaan. Omdat in dit geval eerder schade of scheurvorming aanwezig is geweest en hersteld, is de kans ook zeker aanwezig dat nieuwe schade of scheurvorming op enig moment gaat terug komen of op andere plaatsen gaat ontstaan.

De gevels zijn op gebreken gecontroleerd, deze zijn niet opgemerkt. (…)

34.10 Trasraam Onvoldoende

(…)

Het voegwerk van het trasraam is slecht, afwaterend gevelwater wordt nu eerder geabsorbeerd door het metselwerk (…). Om de risico’s op vochtproblemen in de woning te verminderen, dient in dit gevel ongeveer 3 vierkante meter voegwerk van het trasraam vervangen te worden.

37.12 Raamdorpels Onvoldoende

Metselwerk raamdorpels Onvoldoende

(…)

Het voegwerk tussen de metselwerk raamdorpels verkeert in een matige tot slechte conditie. Om inwateren te voorkomen dient 12 strekkende meter voegwerk te worden vervangen. (…)

(…)

De aansluiting tussen de onderzijde van het kozijn en de raamdorpel (waterslag) is niet optimaal. (…) Bij regenval, slagregen of door wind gestuwde afwatering kan inwateren optreden. Geadviseerd wordt om alle raamdorpels hierop te controleren en daar waar nodig en mogelijk een verbetering toe te passen.

39Aanbouw, garage en/of serre (aan woning) Matig

(…)

39.1 Aanbouw, garage en/of serre (aan woning) 1

Onvoldoende

Overige bevindingen dakbedekking Onvoldoende

In de bitumen dakbedekking is craquelé aanwezig zijn. (…) Zichtbaar is dat onder de bitumen blazen en/of plooivorming aanwezig is. Blazen onder de dakbedekking zijn een probleem. Blazen wijzen erop dat er waterdamp onder de bedekking aanwezig is. (…)

Loodaansluitingen dak naar gevel Onvoldoende

Tussen het dak van de aanbouw en de gevel van de woning is een aansluiting aanwezig. Deze aansluiting wordt normaal gesproken waterdicht gemaakt door een loodstrook (voetlood). (…) In dit geval is de bitumen opgeplakt (of een knelstrip gebruikt) en kan dit water achter de bitumen komen en in de woning een lekkage of andere gebreken veroorzaken. (…)

39.2 Aanbouw, garage en/of serre (aan woning) 2

Voldoende

Dakbedekking Matig

(…)

De aanwezige dakbedekking verkeert in een matige conditie. Vervangen is op korte termijn niet aan de orde, naar verwachting zal de bedekking wel binnen 5 jaar vervangen moeten worden. (…)

Overige bevindingen dakbedekking Matig

In de bitumen dakbedekking is craquelé aanwezig zijn. (…) Hierdoor kan het bitumen de bewegingen van de ondergrond niet meer volgen en barst vervolgens. (…)

39.3 Aanbouw, garage en/of serre (aan woning) 3 Matig

(…)

Loodaanluitingen dak naar gevel Onvoldoende

Tussen het dak van de aanbouw en de gevel van de woning is een aansluiting aanwezig. Deze aansluiting wordt normaal gesproken waterdicht gemaakt door een loodstrook (voetlood). (…) In dit geval is de bitumen opgeplakt (of een knelstrip gebruikt) en kan dit water achter de bitumen komen en in de woning een lekkage of andere gebreken veroorzaken. (…)

In het rapport worden de te verwachten kosten binnen 1 jaar geraamd op € 12.675,-, de te verwachten kosten binnen 5 jaar op € 21.070,- en de verbeterkosten (schilderwerk in de woning) op € 3.720,-.

2.11. Naar aanleiding van het rapport van Homekeur heeft de aankoopmakelaar van [eiser] met [gedaagde] onderhandeld over een verlaging van de koopsom. Partijen zijn daarop bij aanvullende koopovereenkomst van 25 maart 2022 een verlaging van de koopsom met € 7.500,- overeengekomen, waardoor de uiteindelijke koopsom € 157.500,- bedroeg.

2.12. Op 21 april 2022 is de woning aan [eiser] geleverd. [eiser] is, na het uitvoeren van enige verbouwingswerkzaamheden, medio 2022 in de woning gaan wonen.

2.13. [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van zijn rechtsbijstandsverzekeraar van 24 oktober 2022 geïnformeerd over door hem geconstateerde gebreken – kort gezegd: lekkage in de keuken, vermoedde scheuren in de buitengevel en scheurvorming in het stucwerk van het plafond in de woonkamer – en [gedaagde] daarvoor aansprakelijk gesteld, met sommatie tot herstel van de gebreken.

2.14. Bij e-mailbericht van zijn advocaat van 22 november 2022 heeft [gedaagde] betwist dat sprake is van verborgen gebreken en aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.15. Bij verzoekschrift van 25 januari 2023 heeft [eiser] de rechtbank Limburg verzocht een voorlopig deskundigenbericht te bevelen. Dit verzoek is bij beschikking van 10 mei 2023 toegewezen, met benoeming tot deskundige van de heer [naam deskundige] , bouwconsultant (hierna: de deskundige). Op 28 juni 2023 heeft de deskundige de woning onderzocht.

2.16. Bij e-mailbericht van 30 juni 2023 heeft [eiser] een lekkage in de keuken aan zijn advocaat gemeld.

2.17. Bij e-mailbericht van 9 juli 2023 heeft [eiser] aan de deskundige en de advocaten van partijen gemeld dat ‘het water voor de zoveelste keer door alle kieren en gaten in de keuken’ stroomt.

2.18. Bij e-mailbericht van 2 augustus 2023 heeft [eiser] aan zijn advocaat laten weten dat de gipsplaten in de keuken begonnen te scheuren en dat er schimmelvorming was.

2.19. Op 18 augustus 2023 heeft aanvullend asbestonderzoek door de deskundige plaatsgevonden.

2.20. Op 2 oktober 2023 heeft de deskundige zijn rapport bij de rechtbank ingediend (hierna ook: het voorlopig deskundigenbericht). In dit rapport is vermeld dat sprake is van ernstige scheurvorming, lekkages en vochtproblematiek in de woning. Er is een woning aangetroffen waarbij een grote mate van achterstallig onderhoud aanwezig is en met zogenaamde verbeteringen veel wordt gecamoufleerd. Als voorbeelden noemt de deskundige de aangetroffen voorzetwanden inclusief schilderwerk aan de binnenzijde tegen de buitengevels (zonder ventilatiemogelijkheid naar buiten) en de slechte onderhoudstoestand van de achtergevel en aangebrachte kozijnen. De deskundige oordeelt dat de huidige staat van de woning zorgwekkend is en dat dringend herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. De directe herstelkosten worden begroot op € 89.082,52.

2.21. [eiser] heeft [gedaagde] bij e-mailbericht van zijn rechtsbijstandsverzekeraar van 28 maart 2024 een kopie toegezonden van het voorlopig deskundigenbericht. Daarin is [gedaagde] gesommeerd (i) te erkennen dat de koopovereenkomst en de aanvulling van de koopovereenkomst volledig vernietigbaar zijn, dan wel buitengerechtelijk geheel kunnen worden ontbonden (op grond van dwaling respectievelijk tekortkoming) en (ii) € 169.255,09 aan [eiser] te betalen (bestaande uit de hoofdsom van € 157.500,-, verwervings- en verhuiskosten van € 7.514,04 en de kosten van het voorlopig deskundigenbericht van € 4.241,05).

2.22. De advocaat van [gedaagde] heeft [eiser] bij brief van 11 april 2024 bericht dat [gedaagde] betwist onrechtmatig te hebben gehandeld en niet instemt met ontbinding van de koopovereenkomst.

3 Het geschil

3.1. [eiser] vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

de koopovereenkomst en de aanvulling op de koopovereenkomst te vernietigen, tussen [gedaagde] en [eiser] op 5 maart 2022 respectievelijk 25 maart 2022 gesloten, waarbij [eiser] van [gedaagde] heeft gekocht de woning met ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [woonplaats 1] aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente [kadasternummer] , groot een are en vijftien centiare,

[gedaagde] te veroordelen om op grond van onverschuldigde betaling binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis aan [eiser] te betalen het bedrag van € 157.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat [eiser] het bedrag heeft betaald tot aan het tijdstip waarop het bedrag is terugbetaald,

[gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis aan [eiser] te betalen het bedrag aan schadevergoeding van € 7.514,04 inclusief btw, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,

Subsidiair

4. de koopovereenkomst en de aanvulling op de koopovereenkomst te ontbinden, tussen [gedaagde] en [eiser] op 5 maart 2022 respectievelijk 25 maart 2022 gesloten, waarbij [eiser] van [gedaagde] heeft gekocht de woning met ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [woonplaats 1] aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente [kadasternummer] , groot een are en vijftien centiare,

5. [gedaagde] te veroordelen om bij wege van ongedaanmakingsverbintenis binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis aan [eiser] te betalen het bedrag van € 157.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,

6. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis te betalen een bedrag aan schadevergoeding van € 7.514,04 inclusief btw, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,

Meer subsidiair

7. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] binnen 14 dagen na het door de rechtbank te wijzen vonnis te betalen een bedrag aan schadevergoeding van € 7.514,04 inclusief btw en van € 89.758,20 inclusief btw + PM, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,

Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair

8. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis te betalen het bedrag aan onderzoekskosten van € 4.241,05 inclusief btw, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,

9. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.985,74, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,

10. voor recht te verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de aanvullende schade die [eiser] hierdoor lijdt en/of zal lijden, een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

11. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, het salaris van de advocaat van [eiser] daarbij inbegrepen, te vermeerderen met de nakosten.

3.2. [eiser] voert ter onderbouwing van zijn vorderingen aan dat sprake is van verschillende gebreken aan de woning. Daarbij beroept [eiser] zich primair op dwaling en subsidiair op non-conformiteit van de woning. Meer subsidiair vordert [eiser] , op grond van nadeelcompensatie (art. 6:230 BW), dan wel partiële ontbinding (art. 6:270 BW), dan wel wanprestatie (art. 6:74 BW) betaling van de door hem gestelde schade van € 7.514,04 inclusief btw en € 89.758,20 inclusief btw + PM.

3.3. [gedaagde] voert verweer.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1. [eiser] vordert primair vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling en subsidiair ontbinding wegens non-conformiteit. De rechtbank ziet aanleiding in dit vonnis eerst het beroep op non-conformiteit van de woning te beoordelen.

Beroep op non-conformiteit

Beoordelingskader

4.2. Op grond van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet een zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun overeenkomst af te wijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM (2021) gesloten, waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen.

4.3. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eiser] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eiser] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een belangrijke uitzondering gemaakt: op grond van dat artikel staat [gedaagde] op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij de beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem geleverde zaak – in dit geval een woning – mocht verwachten spelen alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder de kenmerken van de woning, maar ook mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn (o.a. Hoge Raad 23 december 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU2414). De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de staat en de leeftijd van de woning, rekening moeten houden met de noodzaak direct werkzaamheden aan de woning te verrichten om een zeker achterstallig onderhoud weg te werken of de woning aan te passen aan de eisen van de tijd.

4.4. Uitgangspunt is dus dat [gedaagde] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Partijen zijn in artikel 6.3 van de koopovereenkomst echter ook overeengekomen dat een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast toch voor rekening komt van [eiser] als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Daarbij geldt dat ook gebreken die een koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, ‘kenbaar’ zijn: de koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek (laten) verrichten. Deze onderzoeksplicht van de koper wordt begrensd door de mededelingsplicht van de verkoper: de verkoper moet rekening houden met het normale gebruik van de zaak en heeft een mededelingsplicht als hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale gebruik niet geschikt is. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen.

Mededelingen in de vragenlijst kunnen niet als garantie worden aangemerkt. Ook zijn het geen mededelingen die de koper steeds ontslaan van zijn onderzoeksplicht of die zonder meer meebrengen dat de koper niet kan worden tegengeworpen dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. De vragenlijst bewijst wel welke mededelingen de verkoper over de woning heeft gedaan en is ook van betekenis voor de beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten.

De gestelde gebreken

4.5. [eiser] stelt, onder verwijzing naar het voorlopig deskundigenrapport, dat sprake is van een woning met een grote mate van achterstallig onderhoud en einde levensduur ten aanzien van het dak en de gevels. De achtergevel is aan het einde van zijn levensduur en had al twintig jaar geleden moeten worden vervangen. Aannemelijk is dan ook, aldus [eiser] , dat ook de resterende buitengevels, waar voorzetwanden voor zijn geplaatst, aan het eind van hun levensduur zijn. De gevels zijn hierdoor niet meer geschikt voor normaal gebruik met een bepaalde mate van duurzaamheid. Structureel herstel en verduurzaming van de gevels brengt echter mee dat ook de funderingen vernieuwd moeten worden, omdat zettingsverschillen dan voor nieuwe scheurvorming kunnen zorgen, aldus [eiser] .

Daarnaast stelt [eiser] , onder verwijzing naar het voorlopig deskundigenrapport, dat sprake is van gebreken aan zowel het schuine pannendak als het platte dak. Dit leidt tot zodanig ernstige lekkages in de keuken/aanbouw, dat die ruimte daardoor niet geschikt is voor normaal gebruik. Door de gebrekkige staat van het dak en de gevels is – ten gevolge van lekkage en optrekkend vocht – bovendien sprake van schimmelvorming, onder meer in de slaapkamer van de dochter. Deze schimmelvorming brengt aanzienlijke gezondheidsrisico’s en gezondheidsproblemen mee, aldus [eiser] . Ter onderbouwing van de gestelde lekkages en schimmelvorming heeft [eiser] diverse foto’s overgelegd.

4.6. De door [eiser] in het kader van de non-conformiteit gestelde gebreken betreffen dus enerzijds de vochtproblematiek en anderzijds de (bouwkundige) staat van de gevels. De rechtbank zal deze beide punten achtereenvolgens beoordelen.

De vochtproblematiek

4.7. De eerste vraag die moet worden beantwoord, is of de gestelde gebreken aan het dak en de gevels, die volgens [eiser] de oorzaak vormen van de vochtproblematiek, aanwezig waren ten tijde van de levering van de woning. Indien de gebreken op dat moment niet aanwezig waren, komt [eiser] immers geen beroep toe op non-conformiteit.

4.8. [gedaagde] betwist het bestaan van de door [eiser] gestelde gebreken ten tijde van de levering van de woning. Hij wijst erop dat [eiser] zelf werkzaamheden aan de woning heeft uitgevoerd, die mogelijk tot de gestelde problemen hebben geleid. Door die werkzaamheden van [eiser] is nu niet meer vast te stellen of de gestelde gebreken aanwezig waren ten tijde van de verkoop en/of levering van de woning. De stellingen van [eiser] met betrekking tot vochtoverlast en lekkages betwist [gedaagde] : er was voor of ten tijde van de overdracht van de woning geen sprake van vochtoverlast. [gedaagde] was daarmee in ieder geval niet bekend en zijn huurders hebben daarover nooit geklaagd. [gedaagde] betwist ook de aanwezigheid van door vocht aangetaste vloerbekleding onder het bovenste laminaat in de keuken/aanbouw.

4.9. Naar het oordeel van de rechtbank is met het voorlopig deskundigenbericht voldoende komen vast te staan dat in ieder geval op het moment van onderzoek door de deskundige (28 juni 2023) sprake was van de door [eiser] gestelde gebreken aan het dak en de muren, die tot lekkage en optrekkend vocht hebben geleid. Gelet op de aard en ernst van die gebreken, in combinatie met de door de deskundige genoemde oorzaken daarvan, acht de rechtbank voldoende aangetoond dat deze gebreken ook al bestonden ten tijde van de levering van de woning. De rechtbank weegt daarbij mee dat [eiser] – bij brief van zijn rechtsbijstandsverzekeraar – [gedaagde] reeds op 24 oktober 2022, dus circa zes maanden na levering, heeft gewezen op (onder meer) de vochtproblematiek in de keuken.

4.10. [gedaagde] betwist daarnaast dat sprake is (geweest) van gebreken aan de woning die aan het normaal gebruik daarvan in de weg staan. Hij stelt daartoe onder meer dat [eiser] , gelet op de ouderdom van de woning en de relatief lage koopprijs rekening had moeten houden met eventuele gebreken aan de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] echter, door overlegging van het voorlopig deskundigenrapport, alsmede door de foto’s van de vocht- en schimmeloverlast in de woning, voldoende aangetoond dat de woning bij de huidige stand van zaken niet geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Het verweer van [gedaagde] op dit punt wordt dus verworpen. De rechtbank overweegt in dat verband dat de omstandigheid dat gebreken zich pas ná de levering openbaren niet uitsluit dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt op de grond dat [eiser] niet hoefde te verwachten dat (onder normale omstandigheden) dergelijke ernstige gebreken binnen een jaar na de levering zouden ontstaan. Met andere woorden, ook ‘latent’ aanwezige gebreken, waarvan de gevolgen zich pas na levering openbaren – bijvoorbeeld als de eerste forse regenbuien zich aandienen – kunnen gelden als gebreken ten tijde van de levering.

4.11. [gedaagde] heeft echter ook aangevoerd dat de door [eiser] gestelde gebreken ten tijde van de levering bekend of kenbaar waren voor [eiser] . De rechtbank overweegt daarover als volgt.

4.12. [eiser] , die werd bijgestaan door een aankoopmakelaar, was bekend met de ouderdom van de woning (1918). Daarnaast heeft [eiser] een bouwtechnische keuring laten uitvoeren door Homekeur. In het rapport van Homekeur worden diverse risico’s met betrekking tot vocht- en woonklimaatproblematiek gesignaleerd (vgl. rov. 2.10). Homekeur beoordeelt bijvoorbeeld de wanden in de woning als ‘onvoldoende’, waarbij op verschillende plaatsen ongeveer tien vierkante meter stucwerk loszit, op de wand lekkageplekken visueel zichtbaar zijn en, voor zover beoordeeld kan worden, deze lekkage actief is en het achterliggende probleem per direct moet worden opgelost. Ook de ventilatie in de woning is volgens Homekeur onvoldoende: de woning kent slechts natuurlijke ventilatie, waarbij de benodigde ventilatieroosters (bijvoorbeeld bij de ramen) ontbreken. Homekeur waarschuwt: “dit zorgt voor een ongezond klimaat in de woning”. Daarnaast signaleert Homekeur dat in de woning optrekkend vocht aanwezig is, hetgeen wederom tot de beoordeling ‘onvoldoende’ leidt: in de muren langs het vloerveld (aan de binnenzijde) is een verhoogd percentage vocht gemeten. Homekeur waarschuwt voor het risico op schimmels en zwammen en adviseert de muren (preventief) te injecteren. Het voegwerk aan de buitenzijde van de gevels verkeert (deels) in een matige conditie; hierdoor wordt water teveel door de stenen geabsorbeerd, waardoor in de woning vochtproblemen kunnen ontstaan. Het trasraam rond de woning (ter voorkoming van optrekkend vocht) krijgt een onvoldoende: het voegwerk is slecht, waardoor afwaterend gevelwater eerder wordt geabsorbeerd. Om de risico’s op vochtproblemen in de woning te verminderen, dient ongeveer drie vierkante meter voegwerk te worden vervangen. Ook het voegwerk tussen de raamdorpels is matig tot slecht: om inwateren te voorkomen dient twaalf strekkende meter voegwerk te worden vervangen. De daken van de woning worden beoordeeld als ‘matig’: Homekeur constateert doorzakkingen in het dak, er dient een aantal dakpannen vervangen te worden, de aansluiting tussen de dakpannen en de nokvorsten is onvoldoende/gebrekkig en in totaal dient twaalf meter voetlood (loodaansluiting) op het hoofddak te worden vervangen. Dit laatste punt beoordeelt Homekeur als ‘onvoldoende’. Ten aanzien van twee schoorstenen moeten onder meer ‘loketten’ (aansluiting op het pannendak) vervangen worden. In verband met het risico op lekkage adviseert Homekeur dit zo spoedig mogelijk uit te voeren.

‘Aanbouw 1’ (volgens partijen: het halletje en de badkamer) is onvoldoende: de bitumen dakbedekking vertoont craquelé (haarscheuren) en blazen en/of plooivorming. De blazen wijzen erop dat waterdamp onder de dakbedekking aanwezig is. Deze toestand wordt als onvoldoende beoordeeld. Ook de loodaansluitingen van het platte dak naar de gevel van de woning zijn onvoldoende: door de (onjuiste) constructie kan het regenwater achter de bitumen komen en in de woning een lekkage of andere gebreken veroorzaken. Er moet alsnog over een lengte van acht meter op de juiste wijze een voetlood worden aangebracht.

Bij ‘aanbouw 2’ (volgens partijen: de keuken) is het platte dak matig: ook hier is craquelé aanwezig, terwijl bovendien het water niet goed afloopt naar de afvoer, zodat er teveel water op het dak blijft staan. Ook bij deze aanbouw is de loodaansluiting van het dak naar de gevel van de woning onvoldoende: het betreft hetzelfde probleem als bij ‘aanbouw 1’, er moet over een lengte van zeven meter op de juiste wijze een voetlood worden aangebracht.

De vliering/dakconstructie van de woning heeft Homekeur niet kunnen inspecteren.

4.13. Deze bevindingen van Homekeur (waarbij de bevindingen op overige gebieden nog buiten beschouwing zijn gelaten) vormen naar het oordeel van de rechtbank een niet mis te verstane waarschuwing dat op het moment van het onderzoek sprake was van een woning met ernstige risico’s op vochtproblemen, en zelfs bestaande vochtproblemen (de geconstateerde actieve lekkage en het loslatende stucwerk). Hierdoor was, gelet op de aard, omvang en ernst van de door Homekeur geconstateerde gebreken, voor [eiser] kenbaar dat de woning mogelijk niet (duurzaam) geschikt zou zijn als woning. Het had daarom op de weg van [eiser] gelegen om nader onderzoek te doen. In plaats daarvan heeft [eiser] echter gekozen voor vermindering van de koopprijs met € 7.500,-. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij hierover verklaard dat hij dringend een woning nodig had, omdat zij een kind verwachtten, en dat dit de enige beschikbare woning was die binnen het budget viel. Vanwege het beperkte budget heeft hij ook geen nader onderzoek laten verrichten. Deze keuzes, die [eiser] met de kennis van het rapport van Homekeur heeft gemaakt, komen – indien [gedaagde] een beroep toekomt op artikel 6.3 van de koopovereenkomst – in beginsel voor zijn rekening en risico.

4.14. Echter, zoals hiervoor reeds overwogen (rov. 4.4) zal ook aan een onvoorzichtige koper niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan als de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden. In dit verband heeft [eiser] , kort gezegd, aangevoerd dat [gedaagde] bewust heeft verzwegen dat de woning reeds concrete vochtproblemen kende en dat hij deze zelfs heeft gecamoufleerd door cosmetisch herstel uit te voeren. [eiser] wijst er in dit verband onder meer op dat hij in de aanbouw/keuken een dubbele laag laminaat heeft aangetroffen waarvan de onderste vloer was beschadigd door vochtoverlast (en waaronder zich voorts een kromgetrokken asbestvloer/zeil bevond). Daarnaast wijst hij erop dat de lekkages volgens het voorlopig deskundigenrapport voortkomen uit bouwkundige gebreken die dermate ernstig zijn dat dit ook in de periode tussen april 2020 en mei 2022 structureel en met regelmaat tot lekkages moet hebben geleid. Aangezien [eiser] op 7 september 2022 bij een hevige regenval aanzienlijke lekkages in de aanbouw/keuken heeft ervaren (in de keuken kwam het water door de gipsplaten langs meerdere muren en door de afzuigkap naar beneden), is het aannemelijk dat deze lekkages zich ook hebben voorgedaan bij de ‘extreme’ regenval die blijkens de neerslaggegevens van weerstation Parkstad heeft plaatsgevonden op vijf momenten van augustus 2020 tot en met juli 2021, aldus [eiser] . Bij dit alles stelt [eiser] dat [gedaagde] hem had moeten informeren over het feit dat het oorspronkelijk een sloopwoning betrof, die hij slechts een uiterlijke opfrisbeurt had gegeven. Dit heeft [gedaagde] echter nagelaten. Sterker, bij het invullen van de NVM-vragenlijst heeft [gedaagde] ontkend dat sprake is geweest van (dak)lekkages, doorslaand en optrekkend vocht.

4.15. [gedaagde] betwist dat hij enige mededelingsplicht heeft geschonden. Zoals in het voorgaande reeds weergegeven (rov. 4.8) betwist hij dat sprake was van vochtproblemen, dat hij daar wetenschap van zou hebben gehad en dat hij deze zou hebben verhuld door cosmetisch herstel uit te voeren. [gedaagde] wijst in dit verband op de ‘niet-zelfbewoningsclausule’ en stelt dat ook zijn huurders nooit lekkages of vochtproblemen hebben gemeld.

4.16. Naar het oordeel van de rechtbank kan [eiser] zich niet beroepen op schending van de mededelingsplicht met betrekking tot de (bouwtechnische) risico’s aan het pand die ook kenbaar waren uit het rapport van Homekeur. Die informatie was door het rapport van Homekeur immers inmiddels bij [eiser] bekend, althans kenbaar. Het moet dus gaan om bijkomende informatie – naast het rapport van Homekeur – die van belang was voor hetgeen [eiser] van de woning mocht verwachten. Daaronder valt onder meer de door [eiser] gestelde informatie met betrekking tot eerdere (en mogelijk nog bestaande, maar door Homekeur niet opgemerkte) lekkages en vochtproblemen in de periode dat [gedaagde] eigenaar van de woning was. Dergelijke informatie – die tot de conclusie zou kunnen leiden dat de woning op het moment van (verkoop en) levering al zodanige vocht- en lekkageproblemen kende dat deze niet betrokken kon worden zonder voorafgaande (intensieve) herstelwerkzaamheden – had bij [eiser] immers mogelijk tot andere verwachtingen ten aanzien van de geschiktheid van de woning voor normaal gebruik geleid. [eiser] heeft gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] op dit punt zijn mededelingsplicht heeft geschonden, maar [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist. De rechtbank zal daarom [eiser] toelaten tot het leveren van bewijs dat (i) zich eerder lekkages en/of vochtproblemen in de woning hebben voorgedaan en (ii) [gedaagde] van die eerdere en/of bestaande lekkages en vochtproblemen op de hoogte was en dat hij deze heeft verzwegen, of zelfs gecamoufleerd.

De buitengevels

4.17. [eiser] stelt, onder verwijzing naar het voorlopig deskundigenrapport, dat de achtergevel van de woning aan het einde van zijn levensduur is en al twintig jaar geleden had moeten worden vervangen. Gelet daarop acht [eiser] het aannemelijk dat ook de resterende buitengevels, waarvoor [gedaagde] voorzetwanden heeft geplaatst, aan het einde van hun levensduur zijn. De gevels zijn daardoor niet meer geschikt voor normaal gebruik met een zekere mate van duurzaamheid, aldus [eiser] . Indien de gevels op een structurele wijze worden hersteld en verduurzaamd is het echter ook noodzakelijk om de fundering te vernieuwen, omdat in dat geval zettingsverschillen nieuwe scheurvorming tot gevolg kunnen hebben.

4.18. [gedaagde] stelt voorop dat [eiser] , gelet op de ouderdom en de relatief lage koopprijs rekening had moeten houden met eventuele gebreken aan de woning. Daarnaast stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat [eiser] in het rapport van Homekeur is gewezen op de staat van de achtergevel, waaronder het voegwerk en het feit dat er een verhoogd percentage vocht werd gemeten. [eiser] was dus bij de koop al bekend met dit gebrek, zodat hij zich daarop nu niet kan beroepen. Dat de overige buitengevels ook aan het einde van hun levensduur zouden zijn, waardoor deze niet meer geschikt zouden zijn voor normaal gebruik betwist [gedaagde] . Dit blijkt nergens uit en is slechts een aanname van [eiser] . Er was geen sprake van scheurvorming of gebreken aan de buitengevels en [gedaagde] heeft de tempexplaten geplaatst voor de isolering, niet ter verhulling van gebreken.

4.19. De rechtbank overweegt als volgt. Niet in geschil is dat de achtergevel gebrekkig is en dat dit ook reeds het geval was ten tijde van de levering van de woning, zodat de rechtbank dit als vaststaand aanneemt. De rechtbank merkt in dat verband op dat in het voorlopig deskundigenrapport is vermeld dat het voegwerk geheel is verzand en aan het einde van de levensduur is. Dit probleem – slecht voegwerk, waardoor teveel water wordt geabsorbeerd – is echter al in het rapport van Homekeur aan de orde gesteld (zie rov. 2.10 en 4.12). [eiser] was daarmee dus bekend, althans het was voor hem kenbaar, ten tijde van de levering, zodat hij zich op dit gebrek niet meer kan beroepen jegens [gedaagde] .

Daar komt bij dat uit het voorlopig deskundigenbericht niet zonder meer volgt dat de woning door dit gebrek ten tijde van de levering niet geschikt was voor normaal gebruik. [eiser] motiveert ook niet waarom dit het geval zou zijn. De rechtbank weegt in dat verband mee dat in het voorlopig deskundigenrapport is vermeld dat bij deze gevel aan de binnenzijde nog geen waterindringing zichtbaar is.

4.20. Met betrekking tot de overige buitengevels heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd gesteld dat sprake is van gebreken, dan wel dat die gevels aan het einde van hun levensduur zijn: de stellingen van [eiser] blijven hangen in aannames, zodat de rechtbank daaraan, mede gelet op de betwisting door [gedaagde] , voorbij gaat.

4.21. Op grond van het voorgaande worden de stellingen van [eiser] dat sprake is van non-conformiteit met betrekking tot de gevels, verworpen.

Beroep op dwaling

4.22. Naast het beroep op non-conformiteit vordert [eiser] vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 onder b BW. Hij stelt dat hij de koopovereenkomst onder een onjuiste voorstelling van zaken heeft gesloten, doordat [gedaagde] heeft nagelaten hem te informeren over het feit dat hij de woning als sloopwoning heeft gekocht en deze slechts een uiterlijke opfrisbeurt heeft gegeven, zonder structurele verduurzamingen aan het dak, de gevels en de fundering uit te voeren, zodat er nog altijd een aanzienlijk risico zou kunnen zijn op lekkages, vocht- en schimmelvorming, verzakkingen en nieuwe scheurvormingen in het net vernieuwde schilder- en stucwerk. Dit geldt temeer, aldus [eiser] , nu [gedaagde] moet worden aangemerkt als een ter zake deskundige projectontwikkelaar, dan wel huizenflipper. Daarnaast heeft [gedaagde] geen melding gemaakt van de problemen ten aanzien van de fundering, het gevelmetselwerk en de ernstige scheurvorming en verzakkingen in de voor- en zijgevel. [gedaagde] had dit (ook bij de bouwtechnische keuring) moeten vermelden, omdat het voor [eiser] niet waarneembaar was, aangezien [gedaagde] voorzetwanden en stucwerk had aangebracht. Ook heeft [gedaagde] geen melding gemaakt van de vocht- en lekkageproblematiek, waaronder de lekkages in de keuken. Tot slot heeft [gedaagde] niet vermeld dat een gedeelte van de berging was gebouwd op grond van de buren.

4.23. [gedaagde] betwist dat hij een mededelingsplicht heeft geschonden. Daarbij stelt hij (naast de reeds besproken stelling dat de gestelde gebreken überhaupt niet aanwezig waren) dat hij deze gebreken, voor zover zou moeten worden aangenomen dat deze wel aanwezig waren, niet kende en deze ook niet behoorde te kennen. Voor zover sprake zou zijn van schade dient deze voor rekening en risico van [eiser] te blijven, gelet op de koopovereenkomst, alsmede de kennis die [eiser] had door de bouwtechnische keuring van Homekeur en de keuzes die hij op basis daarvan heeft gemaakt. [eiser] wist dat het een zeer oude woning betrof en was op de hoogte van de beide ouderdomsclausules (van [naam] en van [gedaagde] zelf). [gedaagde] heeft [eiser] naar eer en geweten ingelicht over de werkzaamheden die hij in de woning had verricht en de informatie over de woning die hem bekend was. Hij heeft op geen enkele manier de illusie gewekt verduurzamingen aan de woning te hebben uitgevoerd.

4.24. De rechtbank stelt het volgende voorop. In artikel 6:228, lid 1, aanhef en onder b BW is bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Op grond van het tweede lid van dit artikel kan een vernietiging niet worden gegrond op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. De in het verkeer geldende opvattingen kunnen meebrengen dat de dwaling voor rekening van de dwalende behoort te blijven indien hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Het is echter vaste jurisprudentie dat in het algemeen aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had, maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten.

Berging over de erfgrens

4.25. [gedaagde] heeft erkend dat de NVM-vragenlijst met betrekking tot de berging onjuist is ingevuld, maar heeft aangevoerd dat hij [eiser] mondeling heeft gewezen op de status van de berging en welke afspraken er golden met buurman [naam buurman] , die akkoord was gegaan met vijf centimeter overbouw. Wat hier ook van zij: de bewuste berging is inmiddels om andere redenen – namelijk doorslag van schimmel – afgebroken. Het verwijt van de over de erfgrens gebouwde berging is daarmee niet meer actueel. Daarbij heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aangevoerd – hij heeft hierover niets gesteld – om te kunnen vaststellen dat hij hierdoor niet of slechts op andere voorwaarden de overeenkomst zou hebben gesloten. De rechtbank verwerpt daarom de stellingen die zien op deze grondslag voor dwaling.

Lekkages en optrekkend vocht

4.26. Bij de beoordeling van de vorderingen op grond van non-conformiteit heeft de rechtbank reeds overwogen (rov. 4.12 e.v.) dat het rapport van Homekeur serieuze aanwijzingen bevatte dat op het moment van dat onderzoek sprake was van een woning met niet alleen ernstige risico’s op vochtproblemen, maar ook bestaande vochtproblemen (namelijk een actieve lekkage en loszittend stucwerk). Het had daarom op de weg van [eiser] gelegen om nader onderzoek te doen. Vanwege zijn beperkte budget heeft [eiser] daar echter van afgezien en gekozen voor vermindering van de koopprijs met € 7.500,-. Hoewel de vraag of sprake is van dwaling moet worden beantwoord naar het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst, en de bouwtechnische keuring van Homekeur pas daarna plaatsvond, kan de kennis die [eiser] daaraan ontleende naar het oordeel van de rechtbank toch worden meegewogen. [eiser] had immers een ontbindende voorwaarde laten opnemen in de overeenkomst met betrekking tot deze keuring (hij kon dus nog onder de overeenkomst uit) en heeft bovendien naar aanleiding van het rapport van Homekeur een aanvullende overeenkomst (met vermindering van de koopprijs) gesloten.

4.27. Echter, zoals hiervoor overwogen (rov. 4.24) geldt ook hier dat in beginsel de mededelingsplicht vóór de onderzoeksplicht gaat: ook bij dwaling kan aan een onvoorzichtige koper dus niet worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan als de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Deze mogelijke schending van de mededelingsplicht kan niet zien op informatie die inmiddels bij [eiser] bekend was, te weten de door Homekeur geconstateerde gebreken en het daaraan verbonden risico op vochtproblemen en lekkages, maar wel op andere informatie waarvan [gedaagde] wist of had moeten weten dat deze voor [eiser] van belang zou kunnen zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst, namelijk de omstandigheid (zo daarvan sprake was) dat er reeds eerder vocht- en lekkageproblemen waren geweest en mogelijk nog steeds aanwezig waren, of andere op dit punt relevante gebreken die nog niet bij [eiser] , maar wel bij [gedaagde] bekend waren. Voorwaarde voor schending van de mededelingsplicht is dat komt vast te staan dat eerder sprake was van vocht- en lekkageproblemen en dat [gedaagde] daarvan op de hoogte was. Nu het partijdebat op dit punt op grondslag van dwaling niet afwijkt van het partijdebat in het kader van de non-conformiteit (zie rov. 4.14-4.16), komt de rechtbank ook bij de beoordeling van de vorderingen op deze grondslag tot het oordeel dat [eiser] in de gelegenheid moet worden gesteld nader bewijs te leveren van zijn stellingen dat [gedaagde] van eerdere en/of bestaande lekkages en vochtproblemen op de hoogte was en dat hij deze heeft verzwegen, of zelfs gecamoufleerd.

Gevelmetselwerk, scheurvorming en funderingsproblemen

4.28. [eiser] stelt dat sprake is van ernstige scheuren in een buitengevel, die niet meer zichtbaar zijn door de tempexplaten die aan de buitenzijde tegen de gevel zijn geplaatst. Buurman [naam buurman] , eigenaar van de naastgelegen garageboxen, heeft tegen [eiser] gezegd dat de woning eigenlijk rijp was voor de sloop, waarna [eiser] van [naam buurman] een aantal foto’s heeft ontvangen van de woning. Hieruit blijkt dat in de buitenmuur ter plaatse van de garageboxen niet alleen grote scheuren van vier à vijf centimeter breed in de buitengevel aanwezig waren, maar dat ook sprake was van een verzakking van de fundering, gelet op de stutpalen die werden gebruikt om bepaalde horizontaal of verticaal werkende krachten te dempen, aldus [eiser] . Volgens buurman [naam buurman] zouden deze stutpalen nog aanwezig zijn geweest toen [gedaagde] begon met zijn renovatiewerkzaamheden en zou hij [gedaagde] hebben gewezen op de funderingsproblemen en de noodzaak van funderings- en gevelherstel ter plaatse van de garageboxen. [gedaagde] zou daarop hebben gezegd dat hij voornemens was om de fundering en het gevelwerk te herstellen, maar in plaats daarvan heeft hij tempexplaten op de twee zijgevels geplaatst en het geheel met stucpleister afgewerkt. Ten tijde van het deskundigenonderzoek heeft de deskundige de stutpalen ook ter sprake gebracht en vragen daarover gesteld, waarbij [gedaagde] heeft geantwoord dat deze voor stabiliteit dienden. Naast het voorgaande stelt [eiser] dat hij op de bovenverdieping een kast heeft weggehaald, waarna hij een scheur in de vloer zag die over de hele bovenverdieping loopt. De bovenverdieping hangt vanuit die scheur scheef twee kanten op, aldus [eiser] .

4.29. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat aan de door [eiser] overgelegde foto’s die hij van de buurman zou hebben ontvangen, geen waarde kan worden gehecht. Dit betreft gedateerde foto’s uit de periode voordat [gedaagde] eigenaar was van de woning. Hij heeft de sleutel van de woning in januari 2020 van [naam] gekregen en is toen begonnen met verbouwen. De voorzetwanden aan de binnenzijde waren er al. De buitenmuur zag er goed uit, als een normale muur. Er waren geen stutpalen aanwezig en er zaten geen scheuren in de buitengevel. Dat hij heeft aangegeven scheuren te hebben hersteld betrof het bijmetselen van stenen in de zijgevel. De tempexplaten heeft [gedaagde] geplaatst om de woning te isoleren, niet om eventuele scheuren te verbergen. [gedaagde] betwist daarnaast dat hij door [naam buurman] is gewezen op de slechte staat van de fundering en de scheuren in de buitengevel, en dat hij toen zou hebben aangegeven daar wat aan te zullen doen. Ook betwist hij dat de deskundige vragen heeft gesteld over de stutpalen. [gedaagde] heeft geen stutten tegen de woning geplaatst en heeft evenmin gezegd dat deze voor stabiliteit dienden.

4.30. De rechtbank stelt vast dat op de door [eiser] overgelegde foto’s forse scheurvorming in het metselwerk is te zien in de ‘voorgevel’ (de gevel waar de fietsenberging tegenaan was gebouwd), bij de hoek met de gevel die door partijen is aangeduid als de ‘zijgevel’ en dat de gevels op deze plaats gestut worden. De rechtbank kan echter niet vaststellen wanneer deze foto’s zijn gemaakt en of deze toestand nog bestond toen [gedaagde] de woning in eigendom verkreeg, dan wel of [gedaagde] hiervan op de hoogte was. De door [eiser] overgelegde afbeeldingen van Google Streetview geven hierover evenmin uitsluitsel: weliswaar lijkt op de afbeeldingen uit juni 2019 dezelfde constructie van stutpalen zichtbaar, maar daaruit volgt niet zonder meer dat [gedaagde] , die op 18 februari 2020 een koopovereenkomst met [naam] heeft gesloten, deze stutpalen ook heeft gezien, of ervan op de hoogte was dat deze er hadden gestaan. Afgezien daarvan stelt de rechtbank, met [eiser] , vast dat de scheur op de afbeeldingen van juni 2019 lijkt te zijn dichtgemaakt. Anders dan [eiser] stelt, kan de rechtbank op basis van deze afbeelding echter niet vaststellen of dit een provisorisch herstel door opvulling met mortel betreft.

Naast genoemde scheurvorming stelt [eiser] ook dat sprake was van scheurvorming in de zijgevel zelf. Deze scheurvorming (in het materiaal dat op die gevel was aangebracht), is zichtbaar op de afbeeldingen van Google Streetview van juni 2019, en is door de deskundige ook genoemd in het voorlopig deskundigenbericht. Naar de rechtbank begrijpt stelt [eiser] zich op het standpunt dat hierbij sprake was van scheurvorming in het constructieve deel van de gevel, hetgeen [gedaagde] betwist.

4.31. Op grond van het voorgaande staat naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast dat op enig moment voorafgaand aan de eigendomsverkrijging door [eiser] sprake is geweest van voornoemde scheurvorming in het metselwerk en het stucwerk. De rechtbank kan bij de huidige stand van zaken echter niet vaststellen dat [gedaagde] daarvan ook op de hoogte was, althans had moeten zijn. De rechtbank zal daarom [eiser] toelaten tot het leveren van bewijs van zijn stellingname dat [gedaagde] op de hoogte was, dan wel had moeten zijn, van het feit dat sprake is geweest van ernstige (constructieve) scheurvorming en verzakkingen in de voor- en zijgevel, welke verzakking men heeft getracht te stutten, waarbij niet uit te sluiten viel dat er funderingsproblemen zouden kunnen spelen. Bij die bewijsopdracht zal de rechtbank tevens opnemen dat [gedaagde] , voor zover hij op de hoogte was van het bestaan van voornoemde gebreken, ook wist of had moeten weten dat deze (mogelijk) niet deugdelijk waren hersteld.

4.32. Met betrekking tot de stelling van [eiser] – onder verwijzing naar het voorlopig deskundigenrapport – dat ook de achtergevel gebrekkig is en dat aannemelijk is dat dit ook voor de andere (niet zichtbare) gevels geldt, verwijst de rechtbank naar hetgeen hiervoor is overwogen in rov. 4.19-4.20, met dien verstande dat het rapport van Homekeur – en daarmee dit gebrek – ook ten tijde van het sluiten van de (aanvullende) koopovereenkomst voor [eiser] bekend, dan wel kenbaar was. Op grond daarvan wordt de stelling van [eiser] dat hij heeft gedwaald omtrent de omstandigheid dat de achtergevel (en mogelijk ook de beide gevels achter de tempexplaten) aan het eind van de levensduur zou zijn, verworpen.

Sloopwoning

4.33. In het licht van het voorgaande vormt de omstandigheid dat [gedaagde] niet heeft vermeld dat de woning een (voormalige) sloopwoning betrof, naar het oordeel van de rechtbank geen zelfstandige grond voor dwaling. Voor het aannemen van een algemene mededelingsplicht van het feit dat een woning een voormalige sloopwoning betreft, althans een woning die voor een veel lagere prijs is gekocht dan de prijs waarvoor hij te koop wordt aangeboden, bestaat onvoldoende grond. Deze omstandigheid sluit immers niet uit dat de woning ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (door renovatie) wel aan de daaraan te stellen eisen voldoet. Dit wordt niet anders indien [gedaagde] een professionele partij zou zijn (hetgeen de rechtbank in het midden laat). Ook de omstandigheid dat slechts een ‘cosmetische opknapbeurt’ wordt uitgevoerd, is op zichzelf onvoldoende voor een beroep op dwaling. Dit kan anders zijn indien daarmee (bewust) gebreken worden verhuld, zoals een vochtprobleem of slechte gevels, maar dan is de grond voor dwaling gelegen in de omstandigheid dat die specifieke gebreken niet gemeld zijn; die gronden zijn hiervoor reeds beoordeeld. De stelling dat [eiser] heeft gedwaald, omdat [gedaagde] niet heeft vermeld dat het een voormalige sloopwoning betrof, verwerpt de rechtbank daarom.

4.34. Ook volgt de rechtbank [eiser] niet in zijn stelling dat hij uit het verschil in formulering tussen de door [naam] gehanteerde ouderdomsclausule en de door [gedaagde] gehanteerde ouderdomsclausule (al dan niet in combinatie met de antwoorden in de NVM-vragenlijst en de vraagprijs) mocht afleiden – laat staan daaraan het vertrouwen ontlenen – dat [gedaagde] constructieve renovatiewerkzaamheden zou hebben uitgevoerd met betrekking tot de punten die in de door hem gehanteerde ouderdomsclausule niet specifiek werden genoemd (zoals fundering, de vloeren, de leidingen, de riolering en het doorslaand vocht). Een enkel verschil in de formulering van de clausules geeft daarvoor onvoldoende grond. Indien deze gedachte bij [eiser] was opgekomen had hij dit moeten verifiëren bij [gedaagde] .

4.35. In afwachting van de nadere bewijslevering door [eiser] zal de rechtbank iedere verdere beslissing aanhouden.

5 De beslissing

De rechtbank:

5.1. draagt [eiser] op te bewijzen dat:

a. zich voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, dan wel de levering van de woning, lekkages en/of vochtproblemen in de woning hebben voorgedaan (afgezien van de door Homekeur gesignaleerde actieve lekkage);

[gedaagde] ten tijde het sluiten van de koopovereenkomst, dan wel van de levering van de woning, wist of had moeten weten dat sprake was van eerdere en/of bestaande lekkages en/of vochtproblemen in de woning (met uitzondering van de door Homekeur gesignaleerde actieve lekkage);

[gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist of had moeten weten dat sprake was geweest van ernstige (constructieve) scheurvorming en verzakkingen in de voor- en zijgevel;

[gedaagde] , voor zover hij op de hoogte was van het bestaan van de hiervoor onder c. genoemde gebreken, wist of had moeten weten dat deze (mogelijk) niet deugdelijk waren hersteld;

[gedaagde] de onder b en c genoemde gebreken heeft verhuld,

5.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 17 september 2025 voor uitlating door [eiser] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

5.3. bepaalt dat [eiser] , indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken op de rol van 17 september 2025 in het geding moet brengen,

5.4. bepaalt dat [eiser] , indien hij getuigen wil laten horen, de (personalia van de) getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden november 2025 tot en met maart 2026 moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zal worden bepaald,

5.5. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. drs. E.C.M. Hurkens in het gerechtsgebouw te Maastricht aan St. Annadal 1,

5.6. bepaalt dat partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.7. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E.C.M. Hurkens en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025.

Productie 1 bij dagvaarding

Productie 5 bij dagvaarding

Productie 10 bij dagvaarding

Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021).

Productie 11 bij dagvaarding

Productie 12 bij dagvaarding

Productie 13 bij dagvaarding

Toevoeging rechtbank: dit is de schoorsteen op het (schuine) hoofddak.

Toevoeging rechtbank: dit is de schoorsteen op het platte dak.

Toevoeging rechtbank: dit is het ‘halletje’ tussen de woning en de keuken.

Toevoeging rechtbank: dit is de aanbouw waarin zich de keuken bevindt.

Productie 14 bij dagvaarding

Productie 16 bij dagvaarding

Productie 17 bij dagvaarding

Productie 18 bij dagvaarding

Productie 22 bij dagvaarding

Productie 32 bij dagvaarding

Productie 33 bij dagvaarding

Hoge Raad 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, Hoge Raad 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885, Hoge Raad 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870.

Hof Arnhem-Leeuwarden 4 maart 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:1220.

HR 11 juli 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD2410.

Proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 maart 2025, pag. 2.

Proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 maart 2025, pag. 2.

Productie 6 van [eiser] .

Productie 32 van [eiser] , p. 25.

Productie 32 van [eiser] , p. 28.

Vgl. o.a. Hoge Raad 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870

Productie 16 bij dagvaarding.

Voor de aanduiding ‘voorgevel’ en ‘zijgevel’: zie proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 maart 2025, pagina 2.

Productie 3 en 4 bij dagvaarding.

Productie 4 bij dagvaarding.

Productie 32 bij dagvaarding. pag. 22.

Voor een beschrijving van ‘voorgevel’ en ‘zijgevel’ zie rov. 4.30.