Rechtspraak Rechtbank Midden-Nederland 04-11-2021

ECLI:NL:RBMNE:2021:6106

Bestuursrecht

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/308

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 november 2021 in de zaak tussen

[eiseres] te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: G. Gieben)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: P.E. Boersma).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 449.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] (de aanslag).

Verweerder heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar van 1 december 2020 ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de onlinezitting van de rechtbank van 23 september 2021. Eiseres is op de zitting vertegenwoordigd door H.J. van Zelst, de waarnemer van haar gemachtigde G. Gieben. Verweerder is op de zitting vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, die is bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.

Vaststaande feiten

1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1956, met een gebruiksoppervlak van circa 98 m2. Tot de woning behoren een perceel grond met een oppervlak van 115 m2 en een berging.

Standpunten van partijen

2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport gevoegd. Het taxatierapport is gedateerd 15 maart 2021 en is opgesteld door [taxateur 2] , taxateur. Tot het taxatierapport behoort een overzicht, bestaande uit vier losse opsommingen van gegevens betreffende de woning en drie vergelijkingsobjecten (het taxatieoverzicht).

Voor zover de gegevens in het taxatieoverzicht zijn gebruikt om de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te herleiden, zijn zij opgenomen in de onderstaande, door de rechtbank opgestelde matrix (de matrix). De overige gegevens in het taxatieoverzicht zijn hierna opgenomen onder het kopje “Toelichting”. In aanvulling op het taxatieoverzicht heeft verweerder nog de hierna onder het kopje “Aanvullende gegevens” opgenomen informatie verstrekt.

Matrix

de woning

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

waardepeildatum

01 01 19

transactiedatum

01-08-18

11-01-19

datum overeenkomst

04-04-18

14-12-18

07-09-18

vastgestelde waarde

€ 449.000

koopsom

€ 459.000

€ 465.000

€ 500.000

gecorrigeerde koopsom

€ 494.600

€ 507.600

€ 516.400

berging

€ 3.000

berging

€ 3.000

grond

€ 103.500

€ 104.400

€ 129.600

hoofdgebouw

€ 342.500

€ 387.200

€ 397.200

€ 383.800

woningwaarde per m2

€ 3.495

€ 3.688

€ 4.095

€ 3.838

Toelichting

de woning

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

soort

tussenwoning

locatie

[locatie]

ligging

in woonwijk

uitstraling/type

traditioneel/

jaren ‘50

traditioneel/

jaren ‘50

traditioneel/

jaren ‘50

traditioneel/

jaren ‘50

gebruiksoppervlak

98 m2

105 m2

97 m2

100 m2

bouwkundige kwaliteit

voldoende

staat onderhoud

voldoende

tot goed

goed

voldoende

voorzieningen

eenvoudig

normaal

eenvoudig

kaveloppervlak

115 m2

116 m2

144 m2

Aanvullende informatie

Met uitstekend, goed, voldoende, matig en slecht wordt bedoeld

trends

uitstekend

zo goed als nieuw

trend 2019

9,8 %

goed

op peil

trend 2018

10,5 %

voldoende

niet op peil maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn

grondstaffel

€/m2

matig

onderhoud op korte termijn noodzakelijk

0-150 m2

€ 900/m2

slecht

achterstallig onderhoud (direct herstel noodzakelijk)

150-300 m2

€ 450/m2

3. Eiseres stelt zich op het standpunt dat

1e. de vastgestelde waarde van de woning te hoog is,

2e. de waarde van de woning nader moet worden vastgesteld op € 400.000, en

3e. verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten.

Ter onderbouwing van haar eerste standpunt voert eiseres in haar beroepschrift – samengevat – het volgende aan.

* Verweerder heeft geen of onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Deze voorzieningen zijn inmiddels 25 jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de woning.

* De woning is gelegen op een perceel dat niet optimaal bruikbaar is. Een deel van het perceel is in gebruik als brandgang, waarvan ook omwonenden gebruik kunnen maken. Dit deel van het perceel dient niet te worden uitgezonderd van de WOZ-waarde van de woning, conform de vrijstelling voor openbare wegen. De rechtbank neemt aan dat eiseres hiermee de uitzondering in artikel 1 lid 1 aanhef en onderdeel d van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken bedoelt.

* Verweerder heeft geen of onvoldoende rekening gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning ligt tegenover een kerk. Dat brengt overlast met zich mee.

* Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de bouwkundige gebreken van de woning zoals scheurvorming en vocht overlast.

* De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] onderbouwen, anders dan verweerder stelt, de vastgestelde waarde van de woning niet. De vergelijkingsobjecten verkeren in een betere staat dan de woning. Daarom onderbouwen de verkoopprijzen juist een verlaging van de vastgestelde waarde van de woning.

* Een goed vergelijkingsobject is [adres 5] dat op 1 december 2019 is verkocht voor € 425.076. Verweerder had met de verkoopprijs van dit goed met de woning vergelijkbare pand rekening moeten houden. De verkoopprijs van dit pand toont aan dat de vastgestelde waarde van de woning. Het zelfde geldt voor de verkoopprijs van het pand [adres 6] . Dit grotere pand is op 1 december 2019 verkocht voor € 451.000

Verder verwijst eiseres naar het in de bezwaarfase door haar ingediende taxatierapport van [taxateur 3] en [taxateur 4] , taxateurs, waarin tot een WOZ-waarde van € 400.000 wordt geconcludeerd.

Ter zitting heeft eiseres wat zij ter onderbouwing van haar eerste standpunt heeft aangevoerd, herhaald en nader toegelicht.

Ter onderbouwing van haar tweede standpunt heeft eiseres verwezen naar het al genoemde taxatierapport van [taxateur 3] en [taxateur 4] , waarin tot een WOZ-waarde van € 400.000 is geconcludeerd. De onderbouwing van deze waarde beslaat 5½ pagina’s. 5 daarvan zijn gewijd zijn aan “algemene uitgangspunten”. Over de betekenis van deze “algemene uitgangspunten” voor de bepaling van de waarde van de woning van eiseres is in het taxatierapport niets vermeld. De resterende halve pagina luidt als volgt:

“ I. Omschrijving object

Het betreft een rijwoning uit 1956 met een grootte van 93 m2 en een perceel grond van 115 m2. Het object is als volgt gelegen: in een eenvoudige woonwijk.

J. Staat waarin het object verkeert

De staat van het object is (mede) gebaseerd op door de cliënt verstrekte informatie, aangezien een inpandige opname niet mogelijk is geweest. Het object is 64 jaar oud en verkeert in een minder goede staat. Op korte termijn dienen investeringen te worden gedaan om het object weer up to date te krijgen.

K. Onderbouwing van de waarde

De waarde van de woning wordt onderbouwd aan de hand van de volgende rond de peildatum verkochte vergelijkbare woningen:

* [adres 3] te [woonplaats] , per 1 augustus 2018 verkocht voor een bedrag van € 465.000; het betreft een tussenwoning uit circa 1955 met een grootte van circa 103 m2 en een perceel ter grootte van 116 m2

* [adres 7] te [woonplaats] , per 14 januari 2019 verkocht voor een bedrag van € 480.000; het betreft een tussenwoning uit circa 1950 met een grootte van circa 102 m2 en een perceel ter grootte van 125 m2

* [adres 8] te [woonplaats] , per 10 februari 2019 verkocht voor een bedrag van

€ 425.000; het betreft een tussenwoning uit circa 1951 met een grootte van circa 99 m2 en een perceel ter grootte van 132 m2”

Ter onderbouwing van haar derde standpunt stelt eiseres in haar beroepschrift – samengevat – het volgende:

Verweerder heeft de indexering van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten – de rechtbank begrijpt dat eiseres daaronder de correctie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de ontwikkeling van hun waarden tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum of omgekeerd (de tussentijdse waardeontwikkeling) verstaat – niet inzichtelijk gemaakt. Daardoor kan eiseres niet controleren of de toegepaste correcties van de verkoopprijzen voor de tussentijdse waardeontwikkeling juist zijn. Eiseres stelt inzichtelijke en controleerbare informatie over de tussentijdse waardeontwikkeling nodig te hebben om te kunnen controleren en zo nodig betwisten hoe verweerder tot de vastgestelde waarde is gekomen. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.

Verweerder heeft in zijn taxatieverslag de KOUDV+L-factoren vermeld. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen met de verschillen in deze kwalificaties rekening is gehouden. Ook deze informatie heeft eiseres nodig om te kunnen controleren en zo nodig betwisten hoe verweerder tot de vastgestelde waarde is gekomen.

Beoordeling van het geschil

Met betrekking tot de vastgestelde waarde

4. De waarde van de woning dient in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ te worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

5. Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 449.000 heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 400.000 komt de rechtbank slechts toe indien verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt.

6. Gelet op de in het taxatieoverzicht opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de koopprijzen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de nader vastgestelde waarde van de woning.

7. Naar volgt uit het taxatieoverzicht en wat verweerder daarover in het verweerschrift en op de zitting heeft aangevoerd, is verweerder bij de herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als volgt te werk gegaan.

De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van het vergelijkingsobject in de periode tussen de datum van verkoop van het object en de waardepeildatum of vice versa (tussentijdse waardeontwikkeling).

De voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs (de gecorrigeerde verkoopprijs) van elk vergelijkingsobject is verdeeld in drie parten: de deelwaarde van de grond (berekend door het aantal m2 grond van elk vergelijkingsobject te vermenigvuldigen met de in de grondstaffel (zie onder 2, onder “Aanvullende informatie”) voor de eerste 150 m2 genoemde rekenprijs van € 900 per m2), de deelwaarde van de berging(en) (in alle gevallen € 3.000 per berging) en de na aftrek van de deelwaarden van de grond en de berging(en) overblijvende deelwaarde van het vergelijkingsobject (hoofdgebouw).

De deelwaarde van het hoofdgebouw van elk vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 oppervlak van het hoofdgebouw van het object. De quotiënten van deze delingen van respectievelijk € 3.688, € 4.095 en € 3.838 zijn de door verweerder aan de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] toegekende rekenprijzen per m2.

In het taxatieoverzicht van verweerder zijn kwalificaties van de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten vermeld. De kwalificaties van de bouwkundige kwaliteit zijn voor de woning en de vergelijkingsobjecten gelijk, de kwalificaties van de staat van onderhoud en de voorzieningen vertonen echter verschillen. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard dat de verschillen tussen de kwalificaties niet zijn gebruikt om aan de hand daarvan de berekende rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de woning en de vergelijkingsobjecten te corrigeren. Met de (verschillen tussen de) kwalificaties heeft de taxateur (uitsluitend) willen laten zien dat de waarde van een woning met een gemiddelde staat van onderhoud en eenvoudige voorzieningen substantieel minder waard is dan die van vergelijkbare panden met ongeveer dezelfde gebruiksoppervlakte, kavelgrootte en bijgebouwen die een betere staat van onderhoud en betere voorzieningen hebben, zonder daarvoor in euro’s of procenten van de berekende rekenprijzen per m2 uitgedrukte aannames te gebruiken.

In het taxatieoverzicht is de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning zodanig gekozen dat deze rekenprijs vermenigvuldigd met het aantal m2 gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw resulteert in een deelwaarde van het hoofdgebouw die, nadat daarbij de deelwaarde van de grond (aantal m2 grondoppervlakte maal € 900 per m2) en de deelwaarde van de berging (€ 3.000) zijn opgeteld, uitkomt op de vastgestelde waarde van de woning.

8. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de aantallen m2 oppervlak van de grond en de aantallen m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft eiseres niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist. De rechtbank begrijpt uit wat de taxateur van verweerder daarover in antwoord op vragen van de rechtbank heeft opgemerkt dat de vaste rekenprijs per m2 grond van € 900 per m2 en de uniforme deelwaarde van de berging(en) van € 3.000 per stuk, aannames zijn die berusten op verkoopprijzen en andere objectieve gegevens die de gemeente voortdurend verzamelt, vastlegt en met behulp van daartoe ontwikkelde software analyseert (de permanente marktanalyse). Verweerder moet zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van deze aannames en de gegevens waarop deze aannames berusten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dit met het taxatierapport, het bijbehorende taxatieoverzicht en wat hij ter toelichting op het taxatieoverzicht in het verweerschrift en op de zitting heeft aangevoerd, in voldoende mate gedaan.

Ook overigens is verweerder met wat hij in de stukken en op de zitting heeft aangevoerd naar het oordeel van de rechtbank erin geslaagd te bewijzen dat de vastgestelde waarde van de woning van € 449.000 niet te hoog is.

9. Aan dit oordeel doet niet af wat eiseres heeft aangevoerd over de gedateerde voorzieningen in de woning, de suboptimale bruikbaarheid van het perceel, de ligging van de woning tegenover een kerk, de bouwkundige gebreken van de woning, de betere staat van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] en de (verkoopprijzen van) de panden [adres 5] en [adres 6] . Eiseres heeft nagelaten om feiten te stellen die, indien aannemelijk bevonden, de conclusie zouden kunnen dragen dat de door haar gestelde kenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten en/of verkoopprijzen van andere panden, grond opleveren voor een verlaging van de vastgestelde waarde van de woning. Het zelfde geldt voor het door eiseres overgelegde taxatierapport. De onder 2 aangehaalde, uiterst summiere onderbouwing van de taxatie bevat geen herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de daarin genoemde andere panden. Ook anderszins kan het taxatierapport het standpunt van eiseres dat de vastgestelde waarde te hoog is, niet dragen.

Ook met wat eiseres overigens in de stukken en op de zitting heeft aangevoerd, heeft zij naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat redelijkerwijs getwijfeld moet worden aan de juistheid van het door de rechtbank onder 8 gegeven oordeel.

Met betrekking tot de door eiseres verdedigde waarde van € 400.000.

10. Aangezien verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de nader vastgestelde waarde van de woning van € 449.000 niet te hoog is, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door eiseres verdedigde waarde van € 400.000.

Met betrekking tot de proceskostenvergoeding

11. Naar volgt uit publicaties van de Waarderingskamer wordt voor de bepaling van de waarden van woningen een vergelijkingsmethode gebruikt die bekend staat onder de naam “modelmatige waardebepaling’. Gesteld noch gebleken is dat verweerder deze methode bij de bepaling van de vastgestelde waarde van de woning niet heeft gebruikt.

De modelmatige waardebepaling is een geautomatiseerd proces. Dienaangaande heeft de Hoge Raad overwogen:

“Indien (…) een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces - zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ – en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Een belanghebbende kan in geval van besluitvorming op basis van een computerprogramma dat vanuit zijn perspectief is te beschouwen als een zogenoemde "black box" immers niet controleren op basis waarvan tot een bepaald besluit wordt gekomen (vgl. Afdeling Bestuursrechtspraak RvS 17 mei 2017, nrs. 201600614 e.a., ECLI:NL:RVS:2017:1259, AB 2017/91, rechtsoverweging 14.3). Dit heeft ook te gelden indien die informatie (nog) niet is neergelegd in op de zaak betrekking hebbende stukken.”

12. Naar de rechtbank begrijpt heeft eiseres met wat zij ter onderbouwing van haar haar derde standpunt (zie hierboven onder 3, ten 3e) heeft aangevoerd, willen betogen dat verweerder niet heeft zorggedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij de modelmatige waardebepaling gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames betreffende (1) de correctie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor ontwikkeling van hun waarden tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum of omgekeerd (de tussentijdse waardeontwikkeling) en (2) de door verweerder vermelde KOUDV+L-factoren en de wijze waarop verweerder bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met de verschillen in deze factoren heeft rekening gehouden, Met “KOUDV+L-factoren” bedoelt eiseres kennelijk de – overigens niet in een factor uitgedrukte – kwalificaties van het onderhoud en de voorzieningen van de woning en de drie in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten.

13. Deze rechtbank heeft in een uitspraak van 5 juli 2021 in algemene zin uiteengezet hoe zij beroepen in WOZ-zaken op (vermeende) schendingen van procedurele verplichtingen in de bezwaar- en de beroepsfase in verschillende zaken beoordeelt. De rechtbank zal deze uitspraak als richtsnoer nemen bij de beoordeling van de onder 12. weergegeven beroepsgronden van eiseres.

14. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift van 6 maart 2020 en de aanvulling daarop van 13 maart 2020 niets aangevoerd omtrent de correctie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de tussentijdse waardeontwikkeling en/of de door verweerder vermelde kwalificaties van het onderhoud en de voorzieningen van de woning en de drie in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten.

De brief van 23 juli 2020 waarbij de gemachtigde van eiseres het taxatierapport van dezelfde datum aan verweerder toestuurt, besluit zij als volgt:

“Ik verzoek u, bij niet volledig tegemoetkomen aan het bezwaar, op basis van artikel 40 Wet WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken”.

In de nadere aanvulling van het bezwaarschrift van 3 september 2020 vraagt de gemachtigde van eiseres opnieuw om haar de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, tijdig voor de hoorzitting toe te sturen. Verder verzoekt de gemachtigde van eiser verweerder in deze brief om haar “de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop verweerder de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken”. Ook verzoekt de gemachtigde van eiseres in de nadere aanvulling van het bezwaarschrift verweerder om haar het “gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de referentiepanden op waardepeildatum te bepalen te verstrekken, inclusief de onderbouwing van het indexeringspercentage”.

Hieraan voegt de gemachtigde van eiseres nog toe het verzoek om haar “de taxatiekaart met daarop vermeld de onderdeelwaardes voor de objectonderdelen welke meegenomen zijn in de taxatie van het onderhavige object” te verstrekken alsmede “de onderdeelwaardes van de bijgebouwen van de gehanteerde referentiepanden”

Op 7 september 2020 is de gemachtigde van eiseres op haar verzoek gehoord. In het bij de uitspraak op bezwaar gevoegde drieregelige verslag van het hoorgesprek is niets vermeld over de verzoeken om informatieverstrekking in de brief van 23 juli 2020 en de nadere aanvulling van het bezwaarschrift van 3 september 2020.

15. De rechtbank vat de onder 14. samengevatte verzoeken van de gemachtigde van eiseres in de brief van 23 juli 2020 en in de nadere aanvulling van het bezwaar van 3 september 2020 op als te zijn gericht op het verkrijgen van informatie in de vorm van door de haar in die verzoeken vermelde documenten (grondstaffel, taxatiekaart, onderbouwing van de indexatie (lees: onderbouwing van de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling), aan de hand van welke informatie de gemachtigde van eiseres de juistheid van de bij de modelmatige waardebepaling gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wilde controleren en zo nodig betwisten. Het drieregelig verslag van het hoorgesprek, waarin enkel melding wordt gemaakt van het door de gemachtigde in de bezwaarfase overgelegde taxatierapport en een door de gemachtigde op de hoorzitting aangevoerd verkoopcijfer, is te summier om enkel op grond daarvan te concluderen dat de gemachtigde van eiseres de door haar gevraagde stukken niet meer nodig had. In de uitspraak op bezwaar vermeldt verweerder niet dat hij de door de gemachtigde van eiseres gevraagde stukken voordat hij uitspraak op bezwaar deed, aan haar heeft verstrekt (met uitzondering van de grondstaffel die hij per e-mail van 26 augustus 2020 aan de gemachtigde van eiseres heeft gezonden).

16. Naar het oordeel van de rechtbank is, gelet op wat onder 15. is overwogen, in de bezwaarfase een informatieachterstand voor eiseres ontstaan die niet in de bezwaarfase is hersteld. De gemachtigde van eiseres heeft in de beroepsfase hierop opnieuw gewezen, waarbij zij deze beroepsgrond heeft beperkt tot het ten onrechte niet verstrekken van de door haar gevraagde onderbouwing van de correctie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de ontwikkeling van hun waarden tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum of omgekeerd en van de door haar gevraagde informatie over de – overigens niet in een factor uitgedrukte – kwalificaties van het onderhoud en de voorzieningen van de woning en de drie in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten (zie onder 3, ten 3e ).

17. Verweerder heeft hierop gereageerd met het taxatierapport en het bijbehorende taxatieoverzicht (zie onder 2). Het taxatieoverzicht bevat de door de gemachtigde van eiseres in beroep gevraagde onderbouwing van de correctie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de ontwikkeling van hun waarden tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum of omgekeerd alsmede informatie over de kwalificaties van het onderhoud en de voorzieningen van de woning en de drie vergelijkingsobjecten. De informatie over de kwalificaties van het onderhoud en de voorzieningen van de woning en de drie vergelijkingsobjecten is niet precies die waarom de gemachtigde van eiseres heeft gevraagd, maar daarvoor heeft verweerder een goede reden gegeven. Verweerder heeft de door de gemachtigde van eiser gevraagde informatie over KOUDV- en liggingsfactoren niet verstrekt, omdat hij bij de waardebepaling niet van dergelijke factoren gebruik heeft gemaakt. Met de wel door hem in het taxatieoverzicht vermelde kwalificaties van het onderhoud en de voorzieningen heeft verweerder (uitsluitend) willen laten zien dat de waarde van een woning met een gemiddelde staat van onderhoud en eenvoudige voorzieningen substantieel minder waard is dan die van vergelijkbare panden met ongeveer dezelfde gebruiksoppervlakte, kavelgrootte en bijgebouwen die een betere staat van onderhoud en betere voorzieningen hebben, zonder daarvoor in euro’s of procenten van de berekende rekenprijzen per m2 uitgedrukte aannames te gebruiken (zie onder 7). Gemachtigde van eiseres heeft in beroep op de onderbouwing van de correctie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de ontwikkeling van hun waarden tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum of omgekeerd en op de informatie over de kwalificaties van het onderhoud en de voorzieningen kunnen reageren. Zij heeft dat bij de mondelinge behandeling van haar beroep ook gedaan. Gelet op het een en ander is de rechtbank van oordeel dat de informatieachterstand van eiseres in de beroepsfase is hersteld.

18. De rechtbank maakt gebruik van haar bevoegdheid om het in de bezwaarfase ontstane gebrek in beroep te passeren, met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.

Eiseres heeft beroep moeten instellen om de door haar gevraagde informatie te verkrijgen. De rechtbank zal verweerder daarom veroordelen in de proceskosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Dat is het uitgangspunt bij het toepassen van artikel 6:22 van de Awb in de beroepsfase. De rechtbank ziet evenwel geen reden om de kosten van de door eiseres ingeschakelde taxateur te vergoeden. De proceskostenvergoeding wordt hier immers toegekend omdat het beroep om formele redenen terecht is ingesteld. Omdat het beroep op de inhoudelijke gronden over de vastgestelde waarde ongegrond is, kan niet gezegd worden dat het inschakelen van een taxateur in redelijkheid nodig was. Wat betreft de in verband met de behandeling van het bezwaar door eiseres gemaakte kosten is er geen grondslag voor een vergoeding, omdat er geen sprake is van een vernietiging of wijziging van de beschikking en/of de aanslag.

19. Het beroep is ongegrond. De rechtbank zal verweerder veroordelen in de kosten van rechtsbijstand die eiseres in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken en stelt deze kosten vast op € 1.068,- (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, een bedrag per punt van € 534,- en een factor voor het gewicht van de zaak van 1). Voor een hogere vergoeding of een vergoeding van andere kosten ziet de rechtbank geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1.068,-;

- bepaalt dat verweerder eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 49,- zal vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is uitgesproken op 4 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

de rechter is verhinderd om

deze uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.

Het hoofdgebouw is de woning/het vergelijkingsobject zonder de grond en de berging(en).

Onder de ‘woningwaarde’ verstaat verweerder de door hem berekende deelwaarde van het hoofdgebouw.

De rechtbank begrijpt dat eiseres hiermee doelt op de – overigens niet in een factor uitgedrukte – kwalificaties van het onderhoud en de voorzieningen van de woning en de drie in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten ( [adres 9] , [adres 3] en [adres 2] in [woonplaats] )

Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.

Vergelijk HR 17 augustus 2018, nr. 17/01448, ECLI:NL:HR:2018:1316.

Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.

Zie bijvoorbeeld de publicatie “Hoe de WOZ-waarde tot stand komt”, te vinden op https://www.waarderingskamer.nl.

Hoge Raad 17 augustus, nr. 17/01448, ECLI:NL:HR:2018:1316 (“blackboxarrest”)

[adres 9] , [adres 3] en [adres 2] in [woonplaats] . Van deze vergelijkingsobjecten zin de panden [adres 3] en [adres 2] opnieuw opgenomen in het taxatieoverzicht dat verweerder als bijlage bij het verweerschrift heeft gevoegd.

Rechtbank Midden-Nederland 5 juli 2021, nr. UTR 20/3677, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890.

Twee van de vergelijkingsobjecten zijn ook al genoemd in het in de bezwaarfase verstrekte taxatieverslag. Het derde vergelijkingsobject in het taxatieoverzicht is een ander dan het derde vergelijkingsobject in het taxatieverslag. Het stond verweerder vrij om de onderbouwing van de vastgestelde waarde in de beroepsfase op deze wijze aan te passen.

Toegepaste wetsartikelen

Artikel 1 — Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken