ECLI:NL:RBMNE:2021:6628
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9068773 UC EXPL 21-1934 JP/36418
Vonnis van 24 november 2021
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen:
1 [gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
verder ook te noemen [gedaagde sub 1] ,
en
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde sub 2] ,
gedaagde partij,
ieder voor zich procederend in persoon.
1 De procedure
1.1. [eiseres] heeft aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een dagvaarding (met 1 productie) laten uitbrengen op 23 februari 2021. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hebben ieder voor zich op de dagvaarding gereageerd op 6 mei 2021 respectievelijk 11 mei 2021. Vervolgens heeft [eiseres] op 20 september 2021 aanvullende producties 1 t/m 5 ingediend en op aanvraag van de kantonrechter aanvullende stukken gestuurd op 24 september 2021. [gedaagde sub 1] heeft op 25 september 2021 op het toesturen van deze stukken gereageerd per e-mail.
1.2. De zaak is bij de kantonrechter besproken op 27 september 2021 via Skype. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Daarnaast is er een proces-verbaal gemaakt van de afspraken die met [eiseres] en [gedaagde sub 1] zijn gemaakt op de zitting omdat zij wilden bekijken of zij een onderlinge regeling konden treffen. [eiseres] en [gedaagde sub 1] hebben geen regeling kunnen treffen. [eiseres] heeft, zoals gevraagd door de kantonrechter, op 27 september 2021 aanvullende stukken met betrekking tot de splitsingsakte ingediend. Op deze stukken heeft [gedaagde sub 1] heeft op 28 september 2021 inhoudelijk gereageerd.
1.3. Daarna volgt dit vonnis.
2. Het geschil
2.1. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een huurovereenkomst gesloten met [onderneming 1] B.V. voor de woning aan [adres] in [plaatsnaam] . In de huurovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] “slechts gezamenlijk” huurder zijn, zij hoofdelijk aansprakelijk zijn en het niet mogelijk is dat de huurovereenkomst jegens slechts één van hen kan eindigen. [gedaagde sub 2] heeft aan [onderneming 2] (in de stukken ook [.] genoemd, de vertegenwoordiger van verhuurder en de beheerder, hierna ook de beheerder genoemd) op 13 juli 2020 gemaild dat zij het gehuurde half juli zal verlaten en ergens anders gaat wonen. Zij heeft in deze e-mail ook verzocht om het huurcontract aan te passen en alleen op naam van [gedaagde sub 1] te zetten. De huur is (op dit moment) € 1.055,74 per maand en moet worden vooruitbetaald. Er bestaat een aanzienlijke huurachterstand.
2.2. [eiseres] vordert kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, ontruiming van de woning en hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
2.3. [gedaagde sub 1] voert aan dat [eiseres] niet ontvankelijk verklaard moet worden, omdat zij niets van hem heeft te vorderen. Volgens [gedaagde sub 1] staat het niet vast dat [eiseres] juridisch bestaat omdat er geen akte van oprichting is. Daarnaast voert [gedaagde sub 1] aan dat hij nooit een huurovereenkomst met [eiseres] heeft gesloten en zij ook geen rechtsopvolger is. Er heeft nooit een wettelijke (af)splitsing plaatsgevonden. [eiseres] heeft dan ook niet het appartementsrecht verkregen en ook niet de huurovereenkomst die daarbij hoort. Ook klopt de hoogte van de achterstand niet. Hij heeft nog een maand huur betaald en daarnaast heeft hij de huurbetaling opgeschort.
2.4. [gedaagde sub 2] voert aan dat zij [onderneming 2] heeft laten weten dat zij per half juli 2020 ging verhuizen naar een andere woning en gevraagd heeft om het huurcontract alleen op naam van [gedaagde sub 1] te zetten. Na haar verhuizing heeft [gedaagde sub 2] nooit bericht gehad van [onderneming 2] over een huurachterstand. Ook heeft zij geen aanmaningen van het incassobureau ontvangen. Verder wist zij niet dat [onderneming 2] haar naam heeft veranderd in [eiseres] . [gedaagde sub 2] voert aan dat zij alleen een dagvaarding heeft ontvangen.
3 De beoordeling
Ten aanzien van [gedaagde sub 1]
[eiseres] geldt als verhuurder na de splitsing
3.1. Volgens [gedaagde sub 1] heeft [eiseres] geen vordering op hem omdat hij geen overeenkomst heeft gesloten met [eiseres] en zij ook niet als rechtsopvolger gezien kan worden en de vordering niet via algemene titel bij haar terecht is gekomen. [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat de door [eiseres] overgelegde splitsingsakte nietig of niet geldig is omdat er aan allerlei wettelijke vereisten niet is voldaan. Zo mist er een verklaring aan de voet (artikel 2:334n lid 2 BW), mogen de bijlagen bij de akte niet in het Engels zijn, is niet duidelijk of het splitsingsvoorstel ten kantore van het handelsregister is neergelegd (artikel 2:334h BW) en is niet duidelijk dat dit voorstel heeft geleid tot een besluit tot splitsing genomen door de algemene vergadering (artikel 2:334m BW).
3.2. De kantonrechter volgt al deze standpunten van [gedaagde sub 1] niet. Het missen van een verklaring aan de voet (artikel 2:334n lid 2 BW) zou kunnen leiden tot vernietiging van de akte als er een vordering tot vernietiging is ingesteld (artikel 2:334u BW). [gedaagde sub 1] heeft echter geen vordering tot vernietiging ingesteld. Bovendien blijkt uit pagina 79 van de splitsingsakte dat de notaris wel een verklaring aan de voet heeft gegeven. Ten aanzien van de aangehechte bijlagen bij de notariële akte overweegt de kantonrechter dat uit de door [eiseres] overgelegde stukken blijkt dat deze bijlagen niet alleen in het Engels maar ook in het Nederlands zijn bijgevoegd. Voor zover het al niet zou zijn toegestaan om aangehechte stukken bij een notariële akte in een andere taal dan de akte op te nemen, is daarvan in dit geval dus geen sprake. Verder staat in de door [eiseres] overgelegde notariële akte in ‘Hoofdstuk II. Voorbereiding’ (pagina 2 van de akte) genoemd dat de stukken op 30 juni 2020 digitaal bij de Kamer van Koophandel zijn aangeleverd en dat de algemene vergadering op 24 september 2020 overeenkomstig het splitsingsvoorstel tot splitsing heeft besloten. Hiertegenover staat dat [gedaagde sub 1] wel heeft aangevoerd dat dit niet is gebeurd, maar hij heeft niet onderbouwd waaruit zou blijken dat dit niet is gebeurd terwijl dit wel op zijn weg had gelegen. Het standpunt van [gedaagde sub 1] dat de splitsingsakte nietig is of niet geldig is, gaat dan ook niet op. Daarnaast blijkt uit de door [eiseres] overgelegde splitsingsakte dat in deze akte ook diverse rechtspersonen zijn opgericht waaronder [eiseres] . Dat [eiseres] non-existent zou zijn omdat er geen wettelijke akte van oprichting zou zijn, zoals [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd, volgt de kantonrechter daarom ook niet.
3.3. [gedaagde sub 1] heeft daarnaast aangevoerd dat niet vaststaat dat [eiseres] het gehuurde verkregen heeft. Ook dit standpunt volgt de kantonrechter niet. Op pagina 77 van de splitsingsakte staat dat iedere verkrijgende vennootschap een deel van het vermogen van de splitsende vennootschap verkrijgt onder algemene titel, in overeenstemming met de beschrijving die deel uitmaakt van het splitsingsvoorstel. Voor [eiseres] (in de akte ‘verkrijgende vennootschap 4’) staat dit ook genoemd op pagina 40 van de akte (zie punt 2 onder slotverklaringen). [eiseres] heeft het splitsingsvoorstel met de bijbehorende bijlagen, waaronder de beschrijving (bijlage C), overgelegd. Op pagina vier van deze bijlage staat het appartementsrecht waaronder [adres] valt (zie punt b) genoemd als vermogensbestanddeel dat overgaat op [eiseres] . Ook staat in deze beschrijving dat alle rechten en (betalings-)verplichtingen die aan het registergoed kunnen worden gealloceerd, zoals lease- en huurovereenkomsten, zullen overgaan op [eiseres] . Hieruit volgt dat [eiseres] het gehuurde heeft verkregen en ook de daarbij behorende rechten uit de huurovereenkomst.
3.4. Uit het voorgaande volgt dat [eiseres] vanaf 25 september 2020 – aangezien een splitsing de dag na het verlijden van de akte van kracht wordt (artikel 2:334n lid 1 BW) – geldt als verhuurder en zij sindsdien dus wel vorderingen op [gedaagde sub 1] heeft.
[gedaagde sub 1] moet de huurachterstand en rente betalen
3.5. [eiseres] noemt in de nagestuurde specificatie een huurachterstand van € 11.614,62. Deze achterstand is berekend tot en met september 2021. Volgens [gedaagde sub 1] klopt die huurachterstand niet omdat hij één maand, waarschijnlijk oktober, nog wel heeft betaald. In de specificatie van [eiseres] staat dat de huur van oktober 2020 bijna volledig is betaald. Met deze betaling is dus al rekening gehouden bij de berekening van de achterstand. [gedaagde sub 1] heeft niet duidelijk gemaakt welke maand hij nog zou hebben betaald die niet in de specificatie van [eiseres] is opgenomen en heeft ook geen bewijsstukken laten zien van een betaling door hem. De kantonrechter neemt daarom aan dat het bedrag aan huurachterstand klopt. [gedaagde sub 1] heeft verder tijdens de zitting aangevoerd dat hij de betaling van de huur heeft opgeschort omdat [eiseres] niet bereid was om [gedaagde sub 2] te ontslaan van de verplichting tot huurbetaling. Dit is echter geen geldige reden om betaling van de huur op te schorten. Bovendien kon [gedaagde sub 1] zelf een einde aan deze situatie maken door de door [eiseres] gevraagde inkomensgegevens over te leggen en te verklaren, zoals hem is verzocht te doen, de huur alleen voort te willen zetten. De kantonrechter zal [gedaagde sub 1] dan ook veroordelen om de huurachterstand aan [eiseres] te betalen.
3.6. [gedaagde sub 1] heeft bezwaar gemaakt tegen de rente over de huurachterstand, omdat [eiseres] dit niet zou hebben onderbouwd. [eiseres] heeft echter aangevoerd dat de huur bij vooruitbetaling betaald moet worden en dit een fatale termijn is, waardoor [gedaagde sub 1] direct in verzuim verkeert als hij niet op tijd betaalt. De kantonrechter is het daarmee eens. [gedaagde sub 1] zal dan ook de rente over de huurachterstand moeten betalen.
Ontbinding, ontruiming en maandelijkse vergoeding
3.7. Er is een huurachterstand van elf maanden. Deze achterstand is zo groot dat van [eiseres] niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst laat voortduren. Daarom zal de huurovereenkomst worden ontbonden. Dit betekent dat de huurovereenkomst eindigt. [gedaagde sub 1] moet de woning ook ontruimen. Dit betekent dat hij de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. [gedaagde sub 1] krijgt hiervoor 14 dagen de tijd. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan hem door de deurwaarder is bezorgd.
3.8. Na de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming moet [gedaagde sub 1] aan [eiseres] dezelfde maandelijkse vergoeding betalen (eventueel geïndexeerd) die hij ook vóór de ontbinding maandelijks aan [eiseres] moest betalen.
Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
3.9. [eiseres] vordert ook incassokosten. [eiseres] heeft aan [gedaagde sub 1] een sommatiedagvaarding gestuurd waarin hem 14 dagen na ontvangst hiervan wordt gegeven, om de vordering te betalen. In de visie van [eiseres] zal aan de dagvaarding geen gevolg worden gegeven indien [gedaagde sub 1] (of [gedaagde sub 2] ) de vordering vrijwillig voldoet op de eveneens in de dagvaarding opgenomen sommatie. De kantonrechter is van oordeel dat de sommatiedagvaarding in deze zaak niet voldoet aan het kader dat de Hoge Raad heeft gesteld voor de in de praktijk zo genoemde ‘14-dagenbrief’. Er wordt niet voldaan aan de achterliggende gedachte van de 14-dagenbrief, namelijk de schuldenaar nog eenmaal duidelijk de kans geven om te betalen zonder dat hier enige kosten aan verbonden zijn. De opstelling en formulering van de sommatie in combinatie met de dagvaarding en de bijlage, met name door de prominent op het voorblad gemarkeerde kop: ‘U bent gedagvaard om voor de rechter te verschijnen’, is verwarrend voor de schuldenaar. Het is inmiddels een feit van algemene bekendheid dat dagvaardingen in het algemeen en zeker in incassozaken lastig te begrijpen zijn. Een dagvaarding “reeds nu voor alsdan” en “voor het geval gerekwireerden niet tijdig aan de sommatie tot betaling binnen 14 dagen vanaf de dag nadat dit exploot is bezorgd voldoen” vraagt een juridische opleiding om te begrijpen, nog daargelaten of een dergelijke dagvaarding mogelijk is. De onduidelijkheid wordt voor de niet juridisch geschoolde lezer nog vergroot doordat in het sommatiegedeelte van de dagvaarding een ander bedrag aan hoofdsom is genoemd om binnen veertien dagen te betalen zonder extra kosten verschuldigd te zijn dan het bedrag wat in de bijlage bij de sommatie(dagvaarding) ‘U bent gedagvaard om voor de rechter te verschijnen’ wordt genoemd. De buitengerechtelijke kosten zijn vanwege deze onduidelijke ‘14-dagenmededeling’ niet toewijsbaar.
3.10. [gedaagde sub 1] moet wel de proceskosten van [eiseres] betalen, omdat hij ongelijk heeft gekregen. De kosten van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 108,19
- griffierecht € 507,00
- salaris gemachtigde € 436,00 (2 punten x tarief € 218,00)
totaal € 1.051,19
Ten aanzien van [gedaagde sub 2]
[gedaagde sub 2] is ook aansprakelijk voor de huurachterstand
3.11. Niet ter discussie staat dat er in dit geval sprake is van contractuele medehuur. Tenzij anders is overeengekomen, zijn contractuele medehuurders tegenover de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst en kan een opzegging door slechts één van deze medehuurders in beginsel niet tot ontslag van die partij uit de verplichtingen van de huurovereenkomst leiden. In de huurovereenkomst met hen is expliciet opgenomen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn en het niet mogelijk is dat de overeenkomst tegenover slechts één van de hen kan eindigen. Opzegging door [gedaagde sub 2] is dan niet mogelijk zonder de medewerking van [eiseres] . Dat [gedaagde sub 2] op 13 juli 2020 een e-mail heeft gestuurd aan de beheerder dat zij het gehuurde gaat verlaten en vraagt om het huurcontract aan te passen en alleen op naam van [gedaagde sub 1] te zetten is dus onvoldoende om haar verplichtingen voor de huur te doorbreken. Uit de overgelegde stukken blijkt immers niet dat de verhuurder met deze eenzijdige opzegging heeft ingestemd. [gedaagde sub 2] heeft een e-mail terug gekregen dat de huurovereenkomst aangepast kan worden als [gedaagde sub 1] eerst aangeeft dat hij de huur alleen op zijn naam wil zetten en hij aantoont dat hij voldoende inkomen heeft om de overeenkomst over te kunnen nemen. [onderneming 2] heeft [gedaagde sub 2] gevraagd om de contactgegevens van [gedaagde sub 1] omdat het e-mailadres dat zij hadden niet meer werkte. Dat [gedaagde sub 2] vervolgens geen bericht meer heeft ontvangen, brengt niet met zich mee dat zij niet meer aangesproken kan worden voor de huur. [gedaagde sub 2] heeft zelf niet meer aan de beheerder of [eiseres] gevraagd of alles geregeld was. Ook is niet gebleken dat [eiseres] geen actie heeft ondernomen, integendeel. Zij heeft immers [gedaagde sub 1] ook benaderd met het verzoek om in te stemmen met het hoofdhuurderschap onder toezending van zijn inkomensgegevens, maar heeft van hem (tot op heden) geen reactie gekregen. Het had [eiseres] gesierd indien zij (dan wel haar beheerder) na enige tijd [gedaagde sub 2] had geïnformeerd dat van ontslag van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst geen sprake kan zijn omdat [gedaagde sub 1] niet reageert, maar voor de toewijsbaarheid van de vordering maakt dit verder geen verschil. [gedaagde sub 2] wist immers (of behoorde dat te weten, gelet op de eerdere informatie van de beheerder) dat zij eerst van haar verplichtingen kan worden ontslagen indien [gedaagde sub 1] aan de gestelde voorwaarden voldoet. Zij mocht er niet op vertrouwen dat dit het geval was, althans daarvoor zijn geen feiten gesteld. De kantonrechter is het verder wel eens met [gedaagde sub 2] dat het niet netjes is van de beheerder om uitsluitend [gedaagde sub 1] aan te spreken op het ontstaan van huurachterstanden met het argument dat de beheerder uitsluitend het contactadres van [gedaagde sub 1] had. De beheerder had immers voordien per e-mail met [gedaagde sub 2] gecommuniceerd en was er mee bekend dat de samenleving van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] was verbroken. Aan dit feit kan echter verder geen betekenis toekomen, omdat de vertraging niet zo lang is dat dit tot gevolg heeft dat de vordering moet komen te vervallen. [gedaagde sub 2] zal dan ook, net als [gedaagde sub 1] , worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand met de gevorderde rente omdat zij deze niet weersproken heeft.
Ontbinding, maar geen ontruiming en maandelijkse vergoeding
3.12. Ook voor [gedaagde sub 2] geldt dat er een huurachterstand van elf maanden bestaat en deze achterstand zo groot is dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Dit betekent dat de huurovereenkomst eindigt. Omdat [gedaagde sub 2] de woning al lange tijd geleden heeft verlaten, is een vordering tot ontruiming ten opzichte van haar niet meer nodig. De daaraan gekoppelde vordering van € 1.055,74 per maand vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming wordt ten aanzien van [gedaagde sub 2] om dezelfde reden ook afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
3.13. Ten aanzien van de door [eiseres] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten geldt voor [gedaagde sub 2] hetzelfde als al voor [gedaagde sub 1] is overwogen in punt 3.9. Dit deel van de vordering van [eiseres] wordt dan ook afgewezen.
3.14. [gedaagde sub 2] heeft gesteld dat zij tot aan de dagvaarding niet wist dat er een huurachterstand was ontstaan. Tijdens de zitting is namens [eiseres] verklaard dat de aanmaningsbrieven gestuurd zijn naar het gehuurde adres. Daar woonde [gedaagde sub 2] echter niet meer, zoals zij ook aan [eiseres] had laten weten. Na het ontvangen van de dagvaarding heeft [gedaagde sub 2] binnen afzienbare tijd contact opgenomen met de beheerder om inzicht te krijgen in de huurachterstand en tot een onderlinge oplossing te komen zodat extra kosten zouden worden voorkomen. Hierop is niet gereageerd. De kantonrechter komt daarom tot het oordeel dat [gedaagde sub 2] , aangezien [eiseres] geen aanmaningen of sommaties naar haar heeft gestuurd en niet heeft gereageerd op haar aanbod om tot een onderlinge oplossing te komen, niet veroordeeld zal worden in de proceskosten.
Hoofdelijke veroordeling [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]
3.15. Voor zover zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] veroordeeld zijn tot betaling aan [eiseres] , wordt deze veroordeling hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat van iedere veroordeelde kan worden verlangd dat hij of zij het hele bedrag betaalt. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Deze veroordeling houdt uiteraard niet het oordeel in dat [gedaagde sub 2] in de onderlinge verhouding tot [gedaagde sub 1] draagplichtig is voor deze huurschuld. De vraag of en in welke mate [gedaagde sub 2] , mede gezien de houding van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 1] voor de volledige huurschuld kan aanspreken, staat buiten dit geding en zal door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] onderling apart aan de orde kunnen komen.
4 De beslissing
De kantonrechter:
4.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] in [plaatsnaam] per vandaag;
4.2. veroordeelt [gedaagde sub 1] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan [eiseres] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
4.3. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiseres] van:
- € 11.614,62 aan huurachterstand tot en met september 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 februari over € 4.224,44 tot de dag waarop is betaald, waarbij rekening wordt gehouden met tussentijdse betalingen;
- € 6,83 aan wettelijke rente tot en met 22 februari 2021;
- € 1.055,74 per maand (voor november naar rato) aan opeisbaar en onbetaald gelaten huurtermijnen, eventueel te verhogen met de wettelijke indexering, vanaf 1 oktober 2021 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst (24 november 2021);
4.4. veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling aan [eiseres] van € 1.055,74 aan gebruikersvergoeding, eventueel te verhogen met de wettelijke indexering, per maand vanaf 24 november 2021 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
4.5. veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten van [eiseres] , ter grootte van € 1.051,19;
4.6. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7. wijst af wat er meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 24 november 2021, in aanwezigheid van de griffier.