ECLI:NL:RBMNE:2023:4351
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/540560 / HA ZA 22-347
Vonnis van 16 augustus 2023
in de zaak van
1 [eiser sub 1] ,
wonend in [woonplaats] ,
2. [eiseres sub 2],
wonend in [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. J.D. Poot in Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat eerst mr. [A] in [plaats 1] ,
nu mr. J.M. Veldhuis in Utrecht.
Eisers zullen samen (in mannelijk enkelvoud) [eiser sub 1] genoemd worden. Gedaagde zal [gedaagde] genoemd worden.
1 De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met 9 producties,
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie met 6 producties,
de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie,
de op 29 maart 2023 toegezonden producties 7 (foto’s) en 8 (usb-stick) van [gedaagde] .
1.2. De mondelinge behandeling was op 11 april 2023. Daarbij waren de heer [eiser sub 1] (eiser sub 1) en mevrouw [eiseres sub 2] (eiseres sub 2) aanwezig. Zij werden bijgestaan door mr. Poot. Aan de zijde van [gedaagde] was mevrouw [B] (statutair bestuurder van [gedaagde] ) aanwezig, vergezeld door haar zoon. Zij werd bijgestaan door mr. [A] .
1.3. De advocaten hebben aan de hand van spreekaantekeningen hun standpunten mondeling toegelicht. Verder hebben de advocaten en partijen vragen van de rechter beantwoord en over en weer op elkaars standpunten gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de zitting. Aan het einde van de zitting is de zaak op verzoek van partijen aangehouden om in onderling overleg tot een regeling te komen. Dat is niet gelukt. Op 7 juni 2023 heeft [eiser sub 1] om vonnis gevraagd. Hij heeft daarbij toegelicht dat hij duidelijkheid wil over de juridische positie van partijen. Op dezelfde datum heeft [gedaagde] de rechtbank bericht dat zij nog een aanhouding wenst maar dat zij zich, nu [eiser sub 1] vonnis heeft gevraagd, conformeert aan het oordeel van de rechter. Hierna is uitspraak bepaald.
2 Inleiding
2.1. Partijen zijn buren en zij hebben een geschil over de vraag wie de eigenaar is van een strook grond van 35 m2, kadastraal aangeduid als gemeente [gemeente] sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 1] (hierna: de strook grond).
2.2. [eiser sub 1] woont aan de [straat 1] [nummeraanduiding 2] in [plaats 2] . Hij is sinds 3 november 2011 eigenaar van de woning. In de registers van het kadaster staat de strook grond op zijn naam. De achteruitgang van zijn woning komt, via een poort in zijn achtertuin, uit op de strook grond. De strook grond grenst aan de [straat 2] . De strook grond is, gelet op de ligging, oorspronkelijk bedoeld als achteruitgang van [eiser sub 1] , om vanuit zijn achtertuin de openbare weg (de [straat 2] ) te kunnen bereiken.
2.3. Aan de [straat 2] is op nummer [nummeraanduiding 3] [gedaagde] gevestigd. [gedaagde] drijft daar horecagelegenheid [restaurant] . [gedaagde] heeft het perceel op 1 november 2021 in eigendom gekregen. Het perceel van [gedaagde] heeft een terras en [gedaagde] gebruikt de strook grond ook voor haar terras.
2.4. Voordat [gedaagde] het perceel in eigendom kreeg was er ook horeca op het perceel gevestigd, sinds 1939 [.] en sinds 1967 [..] .
2.5. Vanaf de [straat 2] gezien staat aan de linkerkant een oude schuur, door partijen “de appelenschuur” genoemd. De strook grond loopt direct langs de muur van de appelenschuur. De vorige eigenaar van de horecagelegenheid aan de [straat 2] was ook eigenaar van de appelenschuur. [gedaagde] gebruikt een deel van de appelenschuur als opslagruimte.
2.6. [eiser sub 1] kan niet rechtstreeks via de strook grond de [straat 2] bereiken want aan het eind van de strook grond staat een gemetselde plantenbak. Om de [straat 2] te bereiken moet [eiser sub 1] een beetje diagonaal over het terras van [gedaagde] .
2.7. Nadat [gedaagde] in 2021 eigenaar was geworden heeft zij het terras heringericht. Waar eerst een klein stoepje was, heeft zij een trapje met treden geplaatst en zij heeft een hek naast de gemetselde plantenbak geplaatst.
2.8. [eiser sub 1] stoort zich eraan dat hij, na de herinrichting van het terras door [gedaagde] , niet meer gemakkelijk met de fiets en kliko’s zijn achtertuin kan bereiken. [gedaagde] stoort zich eraan dat [eiser sub 1] onder andere kliko’s op de strook grond heeft gezet. Dit heeft geleid tot de juridische discussie tussen partijen wie de eigendom heeft van de strook grond.
3. De vorderingen
3.1. In conventie vordert [eiser sub 1] primair een verklaring voor recht dat de strook grond zijn eigendom is. Subsidiair (in het geval sprake zou zijn van eigendomsverkrijging door (bevrijdende) verjaring vordert [eiser sub 1] een schadevergoeding in natura (teruglevering van de strook grond). Meer subsidiair vordert [eiser sub 1] voor recht te verklaren dat door (bevrijdende) verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan om te voet, met de fiets en met afvalcontainers te komen en te gaan van de [straat 2] naar het perceel van [eiser sub 1] .
3.2. In voorwaardelijke reconventie, in het geval de primaire vordering van [eiser sub 1] wordt toegewezen, vordert [gedaagde] dat aan haar een recht van erfdienstbaarheid toekomt (gebruik van de strook grond) met een veroordeling om mee te werken aan het opmaken van een notariële akte. In het geval de primaire vordering van [eiser sub 1] wordt afgewezen, vordert zij in conventie een verklaring voor recht dat zij eigenaar is van de strook grond met een veroordeling om mee te werken aan het opmaken van een notariële akte.
4 De beoordeling
in conventie en reconventie
kern van het geschil
4.1. Kern van het geschil tussen partijen is van wie de strook grond is. Ter zitting hebben partijen toegelicht dat de feitelijke situatie - [gedaagde] heeft een terras en [eiser sub 1] moet zijn achtertuin kunnen bereiken - voor partijen uitgangspunt is. Dat is ook het uitgangspunt van de rechtbank. De vorderingen van partijen zijn in feite elkaars spiegelbeeld. Of [eiser sub 1] heeft de eigendom van de strook grond en dan heeft [gedaagde] een recht van erfdienstbaarheid om zijn perceel te bereiken, of [gedaagde] heeft de eigendom en dan heeft [eiser sub 1] een recht van erfdienstbaarheid ten behoeve van haar terras bij het restaurant.
de beslissing
4.2. De rechtbank zal hierna oordelen dat [gedaagde] de strook grond door bevrijdende verjaring in eigendom heeft gekregen en dat [eiser sub 1] een recht van erfdienstbaarheid heeft om over het terras van [gedaagde] zijn achtertuin te bereiken. Dit betekent in conventie dat de vordering onder VI over de erfdienstbaarheid als na te melden toewijsbaar is en dat de vorderingen (over de eigendom) zullen worden afgewezen. Dit betekent in reconventie dat de vorderingen over de eigendom (onder G t/m J) als na te melden toewijsbaar zijn en dat de vorderingen over de erfdienstbaarheid zullen worden afgewezen. Hierna zal worden uitgelegd hoe de rechtbank tot dit oordeel is gekomen.
beroep van [gedaagde] op afstand van recht en rechtsverwerking slaagt niet
4.3. In conventie heeft [gedaagde] allereerst met verwijzing naar de hierna geciteerde opmerking van [eiser sub 1] in een whatsappgesprek een beroep op afstand van recht en rechtsverwerking gedaan. Het gaat om de volgende whatsapp: “Wij hebben ons de afgelopen weken laten informeren door een advocaat en notaris. Het lijkt erop dat wij vanwege gewoonterecht door verjaring geen eigen pad kunnen maken, wel behouden wij ten allen tijde recht van overpad en willen dit vastleggen bij de notaris. (…)”. Volgens [gedaagde] heeft [eiser sub 1] met deze opmerking zijn vordering prijsgegeven en zij meent dat zij gelet op deze opmerking in elk geval er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [eiser sub 1] geen aanspraak meer zou maken op de eigendom van de strook grond.
4.4. De rechtbank volgt [gedaagde] daarin niet. [eiser sub 1] maakt met zijn opmerking zijn (voorlopige) standpunt duidelijk in een lopende discussie tussen partijen. Hij verklaart niet dat hij geen aanspraak meer zal maken op de strook grond en met deze opmerking heeft hij ook niet bij [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat hij zijn aanspraak op de strook grond niet meer geldend zal maken. Het beroep van [gedaagde] op afstand van recht of rechtsverwerking slaagt dus niet. De rechtbank zal daarom inhoudelijk ingaan op het geschil.
[gedaagde] heeft de eigendom van de strook grond door bevrijdende verjaring.
4.5. [eiser sub 1] staat in de openbare registers als eigenaar van de strook grond ingeschreven. Hij wordt daarom vermoed eigenaar te zijn van de strook grond (artikel 6:174 lid 5 BW). [gedaagde] is er echter in geslaagd om aan te tonen dat zij door bevrijdende verjaring de eigendom van de strook grond heeft verkregen.
4.6. De ratio van bevrijdende verjaring is dat na verloop van tijd het recht bij de feitelijke situatie dient aan te sluiten, omwille van rechtszekerheid. Voor bevrijdende verjaring is nodig dat er sprake is van bezit gedurende meer dan 20 jaar (artikel 3:105 BW jº artikel 3:306 BW). Voor bevrijdende verjaring is dus inbezitneming nodig. Er is niet snel sprake van bezit. Een enkele machtsuitoefening is onvoldoende om van bezit te spreken (artikel 3:313 BW). Het gaat om de feitelijke situatie, voor een buitenstaander moet uit het handelen en het gedrag van de ander duidelijk zijn dat hij denkt de eigenaar te zijn. Dat is precies wat hier aan de hand is. Het gaat hier om een perceel dat (inclusief de strook grond) door [gedaagde] wordt onderhouden, dat als één geheel is ingericht en wordt gebruikt als een terras en dat is voor buitenstaanders duidelijk te zien. Er is dus sprake van bezit van de strook grond door [gedaagde] .
4.7. Daarmee ligt de vraag voor of dit bezit er al meer dan 20 jaar is. Dat is het geval. Op een oude foto uit de jaren ’40 of ’50 is het perceel (inclusief de strook grond) al als één geheel te zien. Er is een terras op te zien en ook de gemetselde muur van de plantenbak is er op te zien. Volgens [gedaagde] is de foto uit 1946, volgens [eiser sub 1] blijkt dit jaartal nergens uit maar hij erkent dat het een oude foto is. [gedaagde] heeft de foto die in het restaurant hangt ook ter zitting getoond. Op de achterkant van de foto staat een oud (viercijferig) telefoonnummer. Het exacte jaartal van de foto kan in het midden blijven. Gelet op de kleding en kapsels van de mannen op de foto, is aannemelijk dat de foto in de jaren ’40 of ’50 is genomen. Op een andere foto’s uit ongeveer 1960 is ook te zien dat de strook grond als onderdeel van het geheel wordt gebruikt en ook op die foto is een gemetseld muurtje te zien. Ook op foto’s uit 1970 en 2018 is te zien dat de strook grond steeds als onderdeel van het geheel wordt gebruikt. [eiser sub 1] betwist dat deze foto’s rond die tijd zijn gemaakt, maar de kleding en voertuigen geven genoeg aanknopingspunten dat de data die [gedaagde] noemt ongeveer moeten kloppen. Verder heeft de voormalige eigenaar van de horecagelegenheid verklaard dat de strook grond in elk geval sinds 1967 (toen haar ouders eigenaar werden) in gebruik is geweest bij het restaurant en dat het onderhoud altijd door de restauranteigenaars is gedaan. Ook de dochter en schoonzoon (tevens voormalig beheerder van de appelenschuur) verklaren dat de strook grond altijd deel uitmaakte van het gehele terras. Met deze foto’s en verklaringen heeft [gedaagde] voldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat de ruimte tussen de appelenschuur en [straat 2] [nummeraanduiding 3] al meer dan 20 jaren als één geheel is gebruikt, onderhouden en ingericht.
4.8. Dit betekent dat de primaire vordering van [eiser sub 1] onder I (dat de strook grond van [eiser sub 1] is) niet toewijsbaar is. De daaraan gekoppelde vordering onder II (de strook te ontruimen) deelt hetzelfde lot. De subsidiaire vorderingen onder III (schadevergoeding in natura) en de daaraan gekoppelde IV (medewerking verlenen) en V (schadevergoeding nader op te maken bij staat) op grond van onrechtmatige daad zijn evenmin toewijsbaar omdat [eiser sub 1] geen feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat [gedaagde] zich doelbewust de strook grond heeft toegeëigend.
4.9. De vordering onder VI (verklaring voor recht dat door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan om te voet, met de fiets en met afvalcontainers over het perceel te gaan) zal als na te melden worden toegewezen. Het terras werd weliswaar als één geheel gebruikt maar de bewoners van de [straat 1] [nummeraanduiding 2] konden via hun achtertuin ook al meer dan 20 jaar de [straat 2] bereiken en dat moet zo blijven.
4.10. Omdat erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging of door verjaring (artikel 5:72 BW) is er geen grond voor toewijzing voor het eerste deel van de vordering onder VII (om [gedaagde] te veroordelen om medewerking te verlenen aan het vestigen van de erfdienstbaarheid). Het tweede deel van de vordering onder VII dat [gedaagde] voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid een helingbaan ter plaatse van het hoogteverschil realiseert zal als na te melden en op een ruimere termijn en zonder de gevorderde dwangsom worden toegewezen. Er is geen aanleiding dat [gedaagde] deze veroordeling zonder dwangsom niet zal uitvoeren. Het gaat hier om buren in een klein dorp en voor beide partijen is het van belang dat de juridische knoop in dit geschil is doorgehakt.
4.11. Omdat elk van partijen in conventie op enig punt ongelijk krijgt en partijen bovendien als buren zijn te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
4.12. De beslissing in conventie betekent voor de reconventie het volgende:
Aan de voorwaarde van de vordering in reconventie onder A tot en met F is niet voldaan en deze zal worden afgewezen.
De vordering onder G (verklaring voor recht dat [gedaagde] eigenaar is van de strook grond) zal worden toegewezen.
De vordering onder H (meewerken aan de notariële akte) zal worden toegewezen maar de kosten daarvan zal [gedaagde] zelf moeten voldoen. Er is geen reden waarom de kosten daarvan ten laste van [eiser sub 1] zouden moeten komen. Bij deze vordering is van belang dat het perceel met een erfdienstbaarheid is belast zoals in conventie onder 4.10 is overwogen. De aan H gekoppelde vordering onder I (vonnis treedt in de plaats van toestemming inschrijving) is eveneens toewijsbaar.
De vordering onder J (ontruiming van de strook grond) zal met een ruimere termijn (dezelfde termijn die aan [gedaagde] in conventie krijgt) zonder dwangsom als na te melden worden toegewezen. Hiervoor geldt hetzelfde als conventie is overwogen. De juridische knoop is doorgehakt en er is geen aanleiding dat [eiser sub 1] niet aan deze veroordeling zal voldoen.
4.13. Omdat in reconventie elk van partijen ook op enig punt ongelijk krijgt en zij als buren zijn te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5 De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. verklaart voor recht dat door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan om te voet, met de fiets aan de hand en met afvalcontainers te komen en te gaan van de [straat 2] te [plaats 2] over het perceel van [gedaagde] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 4] , naar het perceel van [eiser sub 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 5] en vice versa;
5.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen zes weken na heden op haar kosten een hellingbaan ter plaatste van het hoogteverschil te realiseren;
5.3. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.4. verklaart de beslissing onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.6. verklaart voor recht dat [gedaagde] eigenaar is van het perceel gelegen te [plaats 2] aan de [straat 2] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 1] ;
5.7. veroordeelt [eiser sub 1] hoofdelijk om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan het opmaken van een notariële akte als bedoeld in artikel 34 Kadasterwet aangaande het perceel gelegen te [plaats 2] aan de [straat 2] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 1] alsmede het inschrijven van deze akte in de openbare registers van het Kadaster;
5.8. veroordeelt [eiser sub 1] hoofdelijk om binnen 6 weken na betekening van dit vonnis de strook grond te ontruimen en ontruimd te houden;
5.9. verklaart dit vonnis wat betreft hetgeen onder 5.7 en 5.8 is opgenomen uitvoerbaar bij voorraad;
5.10. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.11. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. van Ommeren in tegenwoordigheid van mr. P.S. van Tongeren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2023.
type: PvT (4189)