ECLI:NL:RBMNE:2024:4172

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/2078 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats ] , eiser (gemachtigde: W.H. Verdouw), en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: P.H. Jedema). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 2 maart 2023 (de bestreden uitspraak) van de heffingsambtenaar, die betrekking heeft op de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [plaats ] (de woning).

2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 530.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2022 opgelegd. De hoogte van deze aanslag is gebaseerd op de WOZ-waarde. Met de bestreden uitspraak is de heffingsambtenaar bij deze beslissing gebleven. 3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. 4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 5. Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 februari 2024. Partijen hebben zich op de zitting laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.

6. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 2017 met een oppervlakte van 130 m² met drie dakkapellen, dat in het centrum van [plaats ] is gelegen. Bij de woning hoort verder een berging van 6 m² en een parkeerplaats van 13 m².

7. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 501.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 530.000. Daarnaast is in geschil of sprake is van een schending van de toezendverplichting van de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ

De WOZ-waarde Het beoordelingskader 8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank beoordeelt dat mede aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Als ook dat ook niet het geval is, dan kan de rechtbank de waarde zelf schattenderwijs vaststellen. 8.1. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is getaxeerd op € 545.000 op basis van een vergelijking met drie andere in het centrum van [plaats ] gelegen appartementen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4]

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna uit. 9.1. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar de woningwaarde per m² voor zijn woning vanuit de gemiddelde gecorrigeerde verkoopprijs per m² van de referentiewoningen niet goed berekend. Er is in de berekening geen rekening gehouden met de bovengemiddelde ligging van referentiewoning [adres 4] (factor 4). Daarin volgt de rechtbank eiser. De rechtbank is bij narekening gebleken dat klaarblijkelijk geen rekening is gehouden met de correctie van 20% voor de bovengemiddelde ligging van de referentiewoning [adres 4] Als de correctie wel wordt toegepast dan valt de gecorrigeerde gemiddelde verkoopprijs per m² van de drie referentiewoningen aanzienlijk lager uit (€ 4.084 per m²) en vermenigvuldigd met de factor voor afnemend grensnut van 0,909 zoals genoemd in de taxatiematrix zou de woningwaarde per m² voor eisers woning € 3.713 bedragen. De totale woningwaarde valt daarmee € 39.390 lager uit dan is getaxeerd door de heffingsambtenaar. Daar komt nog bij dat eiser er naar het oordeel van de rechtbank terecht over klaagt dat met de taxatiematrix niet inzichtelijk is gemaakt hoe rekening is gehouden met de VVE-reserves van de referentiewoningen. 9.2. Eiser heeft nog een aantal procedurele beroepsgronden aangevoerd over de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, maar omdat eiser al op inhoudelijke beroepsgronden gelijk krijgt, laat de rechtbank een beoordeling van die beroepsgronden achterwege. 10. Eiser bepleit een waarde van € 501.000, maar hij heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat dit bedrag niet te laag is. Op basis van een enkele doorrekening van de correctie van 20% voor de ligging zoals genoemd onder 9.1. wordt dit bedrag niet benaderd en eiser heeft zelf geen inzichtelijke onderbouwing gegeven voor de door hem bepleite waarde. De verwijzing naar de verkoopcijfers van volgens hem goed vergelijkbare woning in zijn beroepschrift en op de zitting is voor de rechtbank niet voldoende overtuigend. 11. Omdat partijen niet zijn geslaagd in hun bewijslast stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 505.000.

12. Omdat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen. Omdat ook de door eiser bepleite waarde niet aannemelijk is, voorziet de rechtbank zelf in de zaak door de WOZ-waarde te verlagen naar € 505.000,-. De rechtbank draagt de heffingsambtenaar op de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig te verminderen. Proceskosten en griffierecht 13. Omdat het beroep gegrond is, heeft eiser recht op een proceskostenvergoeding. Daarnaast moet de heffingsambtenaar het griffierecht terugbetalen. 13.1. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daar van af te wijken. 13.2. De rechtbank kent conform haar uitgangspunten 2 punten voor de bezwaarfase (bezwaarschrift en hoorzitting) en 2 punten voor de beroepsfase (beroepschrift en zitting) toe, tegen een wegingsfactor 0,5. 13.3. In afwijking van het Bpb maar in lijn met de rechtspraak van de Hoge Raad hanteert de rechtbank een waarde per punt van € 875,-. In bezwaar geldt een waarde van € 310 per punt. Met 2 punten in bezwaar en 2 punten in beroep en met een wegingsfactor 0,5, is dat bij elkaar opgeteld € 1.185. 13.4. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak; - stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast op € 505.000; - bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig deze waarde vermindert; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.185. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 juni 2024. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Wet waardering onroerende zaken, Wet WOZ. Artikel IV, onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm. Uitspraak van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481, overwegingen 9-12.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/2078 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats ] , eiser (gemachtigde: W.H. Verdouw), en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: P.H. Jedema). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 2 maart 2023 (de bestreden uitspraak) van de heffingsambtenaar, die betrekking heeft op de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [plaats ] (de woning).

2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 530.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2022 opgelegd. De hoogte van deze aanslag is gebaseerd op de WOZ-waarde. Met de bestreden uitspraak is de heffingsambtenaar bij deze beslissing gebleven. 3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. 4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 5. Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 februari 2024. Partijen hebben zich op de zitting laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.

6. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 2017 met een oppervlakte van 130 m² met drie dakkapellen, dat in het centrum van [plaats ] is gelegen. Bij de woning hoort verder een berging van 6 m² en een parkeerplaats van 13 m².

7. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 501.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 530.000. Daarnaast is in geschil of sprake is van een schending van de toezendverplichting van de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ

De WOZ-waarde Het beoordelingskader 8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank beoordeelt dat mede aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Als ook dat ook niet het geval is, dan kan de rechtbank de waarde zelf schattenderwijs vaststellen. 8.1. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is getaxeerd op € 545.000 op basis van een vergelijking met drie andere in het centrum van [plaats ] gelegen appartementen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4]

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna uit. 9.1. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar de woningwaarde per m² voor zijn woning vanuit de gemiddelde gecorrigeerde verkoopprijs per m² van de referentiewoningen niet goed berekend. Er is in de berekening geen rekening gehouden met de bovengemiddelde ligging van referentiewoning [adres 4] (factor 4). Daarin volgt de rechtbank eiser. De rechtbank is bij narekening gebleken dat klaarblijkelijk geen rekening is gehouden met de correctie van 20% voor de bovengemiddelde ligging van de referentiewoning [adres 4] Als de correctie wel wordt toegepast dan valt de gecorrigeerde gemiddelde verkoopprijs per m² van de drie referentiewoningen aanzienlijk lager uit (€ 4.084 per m²) en vermenigvuldigd met de factor voor afnemend grensnut van 0,909 zoals genoemd in de taxatiematrix zou de woningwaarde per m² voor eisers woning € 3.713 bedragen. De totale woningwaarde valt daarmee € 39.390 lager uit dan is getaxeerd door de heffingsambtenaar. Daar komt nog bij dat eiser er naar het oordeel van de rechtbank terecht over klaagt dat met de taxatiematrix niet inzichtelijk is gemaakt hoe rekening is gehouden met de VVE-reserves van de referentiewoningen. 9.2. Eiser heeft nog een aantal procedurele beroepsgronden aangevoerd over de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, maar omdat eiser al op inhoudelijke beroepsgronden gelijk krijgt, laat de rechtbank een beoordeling van die beroepsgronden achterwege. 10. Eiser bepleit een waarde van € 501.000, maar hij heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat dit bedrag niet te laag is. Op basis van een enkele doorrekening van de correctie van 20% voor de ligging zoals genoemd onder 9.1. wordt dit bedrag niet benaderd en eiser heeft zelf geen inzichtelijke onderbouwing gegeven voor de door hem bepleite waarde. De verwijzing naar de verkoopcijfers van volgens hem goed vergelijkbare woning in zijn beroepschrift en op de zitting is voor de rechtbank niet voldoende overtuigend. 11. Omdat partijen niet zijn geslaagd in hun bewijslast stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 505.000.

12. Omdat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen. Omdat ook de door eiser bepleite waarde niet aannemelijk is, voorziet de rechtbank zelf in de zaak door de WOZ-waarde te verlagen naar € 505.000,-. De rechtbank draagt de heffingsambtenaar op de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig te verminderen. Proceskosten en griffierecht 13. Omdat het beroep gegrond is, heeft eiser recht op een proceskostenvergoeding. Daarnaast moet de heffingsambtenaar het griffierecht terugbetalen. 13.1. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daar van af te wijken. 13.2. De rechtbank kent conform haar uitgangspunten 2 punten voor de bezwaarfase (bezwaarschrift en hoorzitting) en 2 punten voor de beroepsfase (beroepschrift en zitting) toe, tegen een wegingsfactor 0,5. 13.3. In afwijking van het Bpb maar in lijn met de rechtspraak van de Hoge Raad hanteert de rechtbank een waarde per punt van € 875,-. In bezwaar geldt een waarde van € 310 per punt. Met 2 punten in bezwaar en 2 punten in beroep en met een wegingsfactor 0,5, is dat bij elkaar opgeteld € 1.185. 13.4. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak; - stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast op € 505.000; - bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig deze waarde vermindert; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.185. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 juni 2024. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Wet waardering onroerende zaken, Wet WOZ. Artikel IV, onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm. Uitspraak van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481, overwegingen 9-12.