ECLI:NL:RBNHO:2016:10650
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/219748 / HA ZA 14-574
Vonnis van 30 november 2016
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. M. Buitelaar te Naaldwijk,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROZA B.V.,
gevestigd te Haarlem,
gedaagde,
advocaat mr. M. Velsink te Haarlem,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AKTUA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Nieuw-Vennep,
gedaagde,
advocaat mr. M. Velsink te Haarlem,
3. de maatschap
ABMA SCHREURS NOTARISSEN,
gevestigd te Monnickendam,
gedaagde,
[advocaat mr. E.A.L. van Emden te 's-Gravenhage],
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
REMBA HOLDING B.V.,
gevestigd te Huizen,
gedaagde,
[advocaat mr. E.A.L. van Emden te 's-Gravenhage],
5. [gedaagde5],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
[advocaat mr. E.A.L. van Emden te 's-Gravenhage].
Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk Groza B.V. c.s. en ieder afzonderlijk Groza, Aktua, Abma, Remba en [gedaagde5] genoemd worden.
1 De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 1 april 2015
het proces-verbaal van comparitie van 8 maart 2016 en de daarin genoemde stukken
de faxbrief van mr. Van Emden d.d. 20 april 2016 naar aanleiding van het proces-verbaal en de reactie hierop van de rechtbank d.d. 25 april 2016;
de faxbrief van mr. Buitelaar d.d. 25 april 2016 naar aanleiding van het proces-verbaal en de reactie hierop van de rechtbank d.d. 12 mei 2016.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1. [eiser] , geboren [geboortedatum] , is kweker van potplanten. Hij exploiteert in dit verband samen met zijn zoon een vennootschap onder firma, genaamd Kwekerij Torenzicht. Daarnaast is hij bestuurder van de vennootschap [eiser] B.V.
2.2. Groza houdt zich bezig met de handel in percelen grond. [A.] is via [A.] Management en Beheer B.V. enig directeur en enig aandeelhouder van Groza.
2.3. Aktua is een vastgoedbemiddelaar die in opdracht van Groza investeerders zoekt voor de aankoop van percelen grond en potentiële kopers in contact brengt met Groza.
2.4. Abma is een openbare maatschap die de notarispraktijk uitoefent. Remba is vennoot in deze maatschap. [gedaagde5] is enig bestuurder van Remba.
2.5. Medewerkers van Aktua hebben in opdracht van Groza in de maand februari 2014 telefonisch contact opgenomen met [eiser] en diverse percelen grond te koop aangeboden als investeringsproduct. Ook in de daarop volgende maanden zijn er telefonische contacten geweest tussen Aktua en [eiser] over de te koop aangeboden grond. Daarnaast hebben er in dit verband in maart 2014 tussen [eiser] en medewerkers van Aktua diverse besprekingen plaatsgevonden op het bedrijf van [eiser] .
2.6. Aktua heeft aan [eiser] brochures, met als titel “Propositie”, verstrekt van de te koop aangeboden percelen grond (te weten landbouwgrond, akkerbouwgrond, natuurgrond en grasland). In al deze brochures is als laatste hoofdstuk het volgende vermeld:
“Uitsluiting Aansprakelijkheid
Hoewel deze informatie met de grootste zorg en naar waarheid tot stand is gekomen, aanvaardt GROZA onder geen beding enige vorm van aansprakelijkheid wegens eventuele onjuistheden in, of verkeerde uitleg van, de informatie. De verstrekte informatie is een fragmentarische weergave van vrij publiekelijk verkrijgbare informatie. Middels vermelde bronnen kunt u verder inzicht krijgen in de (ons inziens minder relevante) beschikbare informatie. Onderhavige brochure heeft niet de pretentie volledig te zijn. Evenmin aanvaardt GROZA aansprakelijkheid voor de handelingen die de ontvanger verricht op basis van deze informatie. Informatie over de structuurvisie geven wij op basis van de bij ons laatst bekende gegevens.(…)
De aanbieder van dit investeringsobject is voor het aanbieden van de percelen grond niet
vergunningplichtig ingevolge de wet en staat niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.”
2.7. [eiser] heeft op 4 maart 2014, 6 maart 2014 en 13 maart 2014 een aantal koopovereenkomsten met Groza met betrekking tot percelen grond ondertekend voor een totaal bedrag (inclusief notariskosten en overdrachtsbelasting) van € 1.046.044,80, als weergegeven in navolgend overzicht. [eiser] heeft hierbij een korting verkregen omdat sprake was van op korte termijn aanschaffen van een combinatie van percelen in een bepaalde samenstelling, een zogenaamd “mandje”.
Propositie Datum koop Datum levering Koopprijs
Etten-Leur 4-3-2014 03-4-2014 € 45.500,00
Sliedrecht V 6-3-2014 27-3-2014 € 337.500,00
Anna Paulowna 13-3-2014 31-3-2014 € 129.500,00
Grubbenvorst 13-3-2014 26-3-2014 € 29.500,00
Heumen 13-3-2014 31-3-2014 € 99.500,00
Ouder-Amstel 13-3-2014 26-3-2014 € 149.500,00
Kessel 13-3-2014 26-3-2014 € 29.500,00
Lopik 13-3-2014 31-3-2014 € 39.500,00
Aalden/Zweeloo 13-3-2014 31-3-2014 € 19.500,00
Sliedrecht
I, III en IV 13-3-2014 08-4-2014 € 89.425,00
Vierlingsbeek 18-3-2014 niet geleverd € 1,00
totaal: € 968.926,00
2.8. De overeenkomsten bevatten onder meer de bepalingen dat het de koper bekend is dat het registergoed een onderdeel is van recent door verkoper verworven percelen waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zitten, dat het koper bekend is dat het registergoed geen jaarlijks rendement oplevert, dat er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging en dat de kavel(s) alleen door koper conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd. Daarnaast bevatten de overeenkomsten de voorwaarde dat koper verklaart kennisgenomen te hebben van de brochure en informatie die behoort bij het verkochte.
2.9. Onderaan de overeenkomsten staat vermeld:
“GROZA B.V. staat voor het aanbieden van deze percelen niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. (www.afm.nl)”
2.10. Aktua en Groza hebben [eiser] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomsten twee artikelen doen toekomen, waarin wordt gemeld dat de AFM waarschuwt voor beleggen in grond omdat er vaak een te rooskleurig beeld wordt geschetst van de rendementen en risico’s. Deze artikelen zijn door [eiser] voorzien van een paraaf en geretourneerd aan Aktua/Groza.
2.11. In het kader van deze koopovereenkomsten heeft [eiser] een aantal vragenlijsten ingevuld. Met betrekking tot de aanschaf van het perceel te Etten-Leur luidt deze vragenlijst, voor zover hier van belang, bijvoorbeeld als volgt:
“(…)
11. Wat is of zijn de reden(en) dat u investeert en/of gaat investeren in grond?
(Antwoord [eiser] : het loopt niet weg, eventueel voor kinderen.)
12. Hoe hoog is het percentage van uw liquide vermogen dat u middels deze deelname investeert in dit perceel?
(Antwoord [eiser] : 3%).
13. Hoe hoog is het percentage van uw totale vermogen dat u middels deze deelname investeert in dit perceel?
(Antwoord [eiser] : 1%).
15. Wat is uw eigen inschatting waarop een eventuele definitieve bestemmingswijziging ontstaat?
(het betreft hier een multiple choice vraag, waarbij [eiser] heeft gekozen voor het antwoord b: tussen 2015 en 2025).
16. Doet u deze inschatting van bestemmingswijzigingstermijn op grond van:
(het betreft hier een multiple choice vraag, waarbij [eiser] heeft gekozen voor het antwoord b: aangeleverde documentatie van de bemiddelaar, zoals de brochure met bronvermeldingen en eventuele extra documentatie eveneens met bronvermeldingen)
17. Hoeveel procent denkt u dat landbouwgrond in Nederland gemiddeld per jaar in waarde stijgt zonder een (positieve) bestemmingswijziging?
(Antwoord [eiser] : 5%)
18. Wilt u liever de notariële overdrachten laten plaatsvinden middels een volmacht, of wilt u bij de overdracht aanwezig zijn?
(Antwoord [eiser] : volmacht)
(…)
26. Beseft u dat er een mogelijkheid bestaat dat er misschien wel nooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden?
(Antwoord [eiser] : ja)
(…)
29. Beseft u dat dit product niet AFM gereguleerd is en dat daarmee AKTUA en GROZA niet onder toezicht staan van de AFM?
(Antwoord [eiser] : ja)
(…)
56. Wat vindt u van investeren in grond t.o.v. sparen bij de bank?
(Antwoord [eiser] : potentieel hoger rendement)
57. Wat vindt u van investeren in grond t.o.v. beursbeleggingen?
(Antwoord [eiser] : liever grond)
58. Wat zijn volgens u negatieve eigenschappen aan het investeren in grond?
(Antwoord [eiser] : onzekerheid)
59. Wat zijn volgens u positieve eigenschappen in het investeren in grond?
(Antwoord [eiser] : waardebehoud, tastbaar)
64. Hoe denkt u dat het komt dat nog geen enkel product zoals deze AFM gereguleerd is?
(Antwoord [eiser] : onzekere looptijd op eventueel rendement)
(…)
66. Beseft u dat, indien u op korte termijn de grond weer wenst te verkopen, u verlies kunt leiden op uw huidige investering?
(Antwoord [eiser] : ja)
(…)
73. Heeft u deze investering met uw partner/kinderen en/of zakelijke adviseurs besproken?
Indien ja: met wie en wat was hun advies?
(Antwoord [eiser] : nee)
Indien nee: u neemt deze beslissing dus alleen ?
(Antwoord [eiser] : ja)
74. Beseft u dat deze investering speculatief is?
(Antwoord [eiser] : ja)
75. Beseft u dat u een stuk meer betaalt dan dat GROZA heeft gedaan voor dit perceel?
(Antwoord [eiser] : ja)
76. GROZA heeft daarnaast ook substantiële kosten voor het verwerven van de gronden, het laten onderzoeken van de gronden, het verkavelen van de gronden en het laten bemiddelen in de verkoop. Hoeveel procent van uw koopsom denkt u dat GROZA aan kosten heeft?
(Antwoord [eiser] : 40%)
77. Het is u bekend dat GROZA het/de betreffende perce(e)l(en) recent (minder dan 3 jaar geleden) heeft aangekocht?
(Antwoord [eiser] : nee (nu wel))
78. Maakt u gebruik van het internet, zodat u in staat bent om naar relevante informatie te zoeken en vinden m.b.t. uw investering?
(Antwoord [eiser] : ja)
79. Als u voorgaande vraag met ja heeft beantwoord, heeft u dan ook op het internet gezocht naar relevante informatie aangaande uw investering?
(Antwoord [eiser] : nee)
(…)”
2.12. In het kader van voornoemde koopovereenkomsten heeft [eiser] voorts een aantal verificatieformulieren ingevuld. In de verificatieformulieren wordt onder meer de vraag gesteld “U bent zich ervan bewust dat er door GROZA geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat de kavel(s) alleen door u conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd?”.
[eiser] heeft bij deze vraag een paraaf gezet bij het antwoord “ja”.
2.13. [eiser] heeft tevens telefonische verificatiegesprekken met Groza gevoerd, die door laatstgenoemde zijn opgenomen. De transcripties van deze gesprekken luiden, voor zover hier van belang, als volgt:
(verificatiegesprek 6 maart 2014 m.b.t. aankoop perceel Etten-Leur)
“(…)
Groza: Is alles goed verlopen met onze bemiddelaar, hebben ze al uw vragen kunnen beantwoorden?
[eiser] : Ja, het is natuurlijk allemaal wel een klein beetje een verrassing, ik zit nooit in grondhandel
Groza: Nee dit is uw eerste aankoop?
[eiser] : Ja, eerste aankoop, nooit gedaan
Groza: Heeft u wel andere investeringen lopen?
[eiser] : Ja ik heb een kwekerij, dus daar hebben we natuurlijk heel veel inkopen en verkopen en een zaak draaiend houden dat is mijn werk. Maar geen grond, ik heb wel is aandelen gehad op advies van de bank maar dan word ik geadviseerd. Dat is een beetje mijn kracht ik moet goed geadviseerd worden anders weet ik het niet. Dus als ik wat weten wil moet ik iemand weten waar ik wat tegen kan zeggen
Groza: Dat snap ik, nou als u vragen heeft over het perceel kunt u natuurlijk altijd AKTUA Vastgoed bellen.
[eiser] : Ja, maar dat moet toch niet nodig wezen? Het is een verloop, we wachten af tot het moment daar is en dan slaan we toe.
Groza: Ja dat is inderdaad zo.
[eiser] : Zo gaat dat, het is gewoon wachten tot het juiste moment daar is en de verkoper zegt dat het een heel gunstige locatie is, al ver gevorderd.
Groza: Ja de verwachtingen zijn hoog inderdaad.
[eiser] : Ja, binnen drie jaar misschien, misschien je weet het nooit, maar het wordt geen 10 jaar denk ik, maar het zou wel kunnen ook.
Groza: Het zou inderdaad ook wel kunnen.
[eiser] : Ja, maar het ziet er gunstig uit zegt die dus.
Groza: Ja de verwachtingen zijn er zeker.
[eiser] : Jaja nou dan wachten we het maar af wat er gaat gebeuren.
(…)
Groza: En vandaar ook deze investering nu als probeersel?
[eiser] : Ik heb effecten gehad of hoe heet dat, certificaten? Die gaan naar de beurs en dat heb ik opgezegd want dat was te link.
Groza: Op de beurs, de aandelen?
(…)
[eiser] : Nee dat was van de bank zelf, certificaten. Maar dat is per 31 december afgelopen en die zijn nu naar de beurs gegaan, de bank. Dat gaf mij een beetje onrustig gevoel. Ze zeiden altijd je mag er 20 procent van je bezit in hebben, maar ik werd er wel altijd op gewezen dat ik een risico man was. Ik had er te veel in. Mocht de bank later failliet gaan ben je het allemaal kwijt.
Groza: Dat klopt.
[eiser] : 31 december is dat afgelopen geweest dus dat geld is pas geleden gestort op de bank ook.
Groza: Dus dat heeft u nu weer vrij?
[eiser] : Ja, ja.
(…)
Groza: Oke, dat is heel mooi. En hebben ze u ook verteld dat wij geen garantie kunnen geven op een eventuele bestemmingswijziging?
[eiser] : Ja, dat is ook gezegd, geen garantie.
Groza: Geen garantie. Nou heel goed, we moeten het altijd even controleren.
Nou vind ik, pak hem beet € 50.500,00 geen klein bedrag. Het is niet zo dat u uw laatste spaarcenten hier aan uitgeeft?
[eiser] : Nee, dat is echt niet zo.
Groza Nee oke, het is altijd belangrijk nog een buffertje achter de hand te houden.
[eiser] : Jazeker
Groza: Nou dat is helemaal goed. Heeft u de gelden ook liquide?
[eiser] : Ja.
Groza: Die heeft u ook liquide? Nou dat is mooi. Het perceel Etten-Leur hebben onder gebracht bij ons notariskantoor in Monnickendam, ik neem aan dat u met een volmacht wil deelnemen?
[eiser] : Wat zei u als laatst?
Groza: Wilt u met een volmacht deelnemen?
[eiser] : Ja, heb hier ook een goede notaris dus als dat lukt ga ik hier naar toe. Toen zei de verkoper, als die man dat niet wil, als hij me wil zien gaan we er samen heen.
Groza: Ja klopt, AKTUA Vastgoed biedt inderdaad een haal en breng service aan, gewoon gratis en dan kunnen ze u langs brengen inderdaad.
[eiser] : Ja, dus dat was mij alternatief maar anders liever hier.
Groza: Liever gewoon bij uw notaris in de buurt?
[eiser] : Ja, hier ben ik al drie keer geweest.
Groza: Oh kijk, daar heeft u al een band mee.
[eiser] : Ja die kent mij.
Groza: Dat is altijd fijn. Ik heb het genoteerd.
[eiser] : Jaja.
Groza: Nou dan had ik verder eigenlijk geen vragen meer, wilt u het verdere verloop nog weten omdat het u eerste aankoop is?
[eiser] : Nou ik weet veel maar het zit niet allemaal in hoofd. Ik ga er vanuit dat het allemaal goed gaat en dat er een goede volgorde is?
Groza: Ja, ik ga straks de contracten tegen tekenen, dan komt er een origineel naar u, een origineel gaat de notaris toe en een origineel blijft in ons eigen bezit. De notaris zal dan een aanschrijving opmaken, dat is een kort vragenformulier met al uw gegevens
[eiser] : Ja, die 90?
Groza: Nee, de notaris stuurt u ook nog een korte maar dit alleen maar met u gegevens erop. Als u kan controleren, als de gegevens kloppen, dan kunt u deze terugsturen. Zodra de notaris deze heeft kan ze de akte en de nota opmaken. Dan moet u inderdaad de volmacht legaliseren bij de notaris bij in de buurt.
(…)
[eiser] : Juist, dit heet de verificatie?
Groza: Dit is de verificatie inderdaad.
[eiser] : Hij zei er wordt even over nagebeld, maar dat is dus dit?
Groza: Ja, wij controleren inderdaad alles even, of alles goed is verlopen, ,of alles u duidelijk is.
[eiser] : Of je hoofd er goed bij was.
Groza: Of je hoofd er inderdaad goed bij was. En mocht u nog verdere vragen hebben over het verdere verloop dan zijn wij er voor u. Dus met de notaris of als u niet snap wat u binnen krijgt kun u altijd bellen.
(…)”
(verificatiegesprek 7 maart 2014 m.b.t. aankoop perceel Sliedrecht)
“(…)
Groza: Heb ik u gisteren aan de telefoon voor het perceel Etten-Leur, heb ik vandaag weer de contracten voor me liggen van Sliedrecht.
[eiser] : Ja het is wat, ik heb er vannacht niet van kunnen slapen.
Groza: U heeft er niet van kunnen slapen?
[eiser] : Nee, het is nogal wat als je het zomaar doet.
Groza: Het is inderdaad een grote investering.
[eiser] : Ja
Groza: Maar u staat wel achter uw aankoop?
[eiser] : Ik ben goed begeleid, dus dat wel
Groza: Ja, maar u moet er ook achter staan. U weet wat u doet en u staat ook achter de aankoop?
[eiser] : Maar met jullie gaat het altijd wel goed, met jullie zaak?
Groza: Ja, dat wel.
[eiser] : Ja dat is belangrijk he, want verleden week wist ik natuurlijk nog van niets en nu heb ik voor 4 ton allemaal dingen gekocht, dat is natuurlijk nogal wat.
Groza: Nee het is niet niets.
[eiser] : Nee het is niet niets nee, maar goed het gaat allemaal gebeuren.
Groza: Maar vindt u dan wel dat u voldoende tijd heeft genomen voor deze investeringsbeslissing?
[eiser] : Ja. Ik kreeg nu wel de kans voor die hectare en een beetje korting, dat is natuurlijk allemaal gunstig.
Groza: Ja, maar u moet er natuurlijk wel voldoende tijd voornemen.
[eiser] : Ja, om erover te denken, maar op een gegeven moment moet je ja of nee zeggen, en dan houdt het op.
(…)
Groza: Maar u weet ook dat wij geen garantie kunnen geven voor een eventuele bestemmingswijziging?
[eiser] : Nee, dat is besproken.
Groza: Want het kan pas inderdaad over 10 jaar/20 jaar of misschien wel nooit gebeuren.
[eiser] : Ja, dat weet je nooit. Maar het ligt allemaal gunstig.
Groza: Ja de verwachtingen zijn er.
[eiser] : Ja, dus daar gaan we dan maar vanuit, er gaat gebouwd worden. We moeten positief wezen.
Groza: Positief is natuurlijk altijd goed. Maar u moet natuurlijk wel de negatieve zaken kunnen inzien.
[eiser] : Ja, zeker. Ik ben mij bewust van de gevaren maar je moet afwachten of dat ooit verkocht wordt. Grond houdt zijn waarde. Kijk, als je het nou gekocht hebt voor € 100 euro de meter dan wordt het anders.
(…)”
(verificatiegesprek 7 maart 2014 met de directeur van Groza [A.] )
“Groza: Nou ik hoor het gesprekje even die u had met mijn medewerkster [B.] en u heeft gisteren al een gesprek met haar gehad voor een aankoop van een perceel in Etten-Leur. En nu was het gesprek over Sliedrecht over een wat groter gedeelte en wat hogere investering en daarom vroeg ze toch eventjes meneer [A.] wil je zelf niet even terug bellen. Dus dat doe ik even bij deze want ik vind het zelf altijd wel belangrijk bij grotere klanten, mensen die grotere percelen aankopen, dat ik die zelf toch even gesproken heb. Ik ben uiteindelijke de andere contractpartij.
(…)
Groza: Kijk, GROZA is een partij die sinds ongeveer 3 jaar probeert mooie percelen aan te kopen via allerlei specialisten die daarvoor beschikbaar zijn op de markt, de zogenaamde rentmeesters. En dan zoeken wij percelen op waar wij denken dat er een hoog potential is, dat er in de toekomst wat gaat gebeuren. En dat hoge potential dat is u waarschijnlijk ook uitgelegd door onze bemiddelaar AKTUA, dat is iets wat natuurlijk geen 100 procent garantie is en iets waar we ook niet zeker van zijn dat het op korte termijn gaat gebeuren. Ik zeg u heel eerlijk ik ben ook ondernemer en als directeur zijnde van GROZA, als ik weet dat er mogen een perceel is wat gaat wijzigen van bestemming houd ik het liever zelf. Dan ga ik het niet aan u verkopen.
[eiser] : Ja, dat snap ik.
Groza: Dat snapt u ook. En een investering van € 360.000,- plus € 50.000,- erbij, dan praten we over € 410.000,-, dat is een aardige pot met geld. En u zegt 2 weken geleden wist ik nog van niets.
[eiser] : Nee, wist ik van niets.
Groza: En ik hoor dan nu dat u dan al zo snel alweer gaat voor die 10.000m2 Sliedrecht, wat op zich een heel leuk perceel is waar zeker in de toekomst wat gaat gebeuren maar wanneer weten niet en wat weten we ook niet. Het kan woningbouw zijn maar het kan ook andere kant op gaan in.de toekomst.
[eiser] : Maar het is wel een plek waar je geen andere kant op kan. Je heb de weg en de andere kant is vol met huizen.
Groza: Dat klopt helemaal, als u gaat kijken naar de Betuwelijn. Daar loopt de snelweg en de Betuwelijn/spoorlijn. En aan de zuidelijke kant ligt Sliedrecht. En helemaal zuidelijk van Sliedrecht zit water. Het zit aardig vol daar, het laatste stuk wat beschikbaar is ten zuiden van de Betuwelijn wordt bebouwd dus de enige mogelijk is om naar boven te gaan, dat klopt helemaal. Maar we weten natuurlijk nooit, vandaag de dag is die regio erg in trek voor mensen die in Rotterdam wonen, Dordrecht, Sliedrecht, die omgeving is erg in trek. Maar daar kan natuurlijk altijd iets gebeuren dat Rotterdam wat minder in trek wordt. Als Rotterdam niet meer groeit qua arbeidsplaatsen en dergelijke kan er op een geven moment ook een stagnatie komen. En dat is dus dat de gemeente nu zegt het kan wel is gebeuren dat we daar naar boven gaan.
Groza: Maar ik vind het wel belangrijk dat u zichzelf beseft dat op basis van de informatie die nu beschikbaar is kunnen we zeggen van Ja, het kan best wel eens een keer gaan gebeuren, maar dat kan morgen verkeren; dat kan morgen anders worden Nou is morgen misschien overdreven, maar dat kan over een jaar of twee ook anders zijn, dat weet u he?
[eiser] : Ja, maar grond houdt wel zijn waarde. Als je grond koopt voor € 100 euro de meter is het helemaal anders.
Groza: Daar heeft u helemaal gelijk in. Wij zeggen altijd, als je investeert in grond moet je op twee manieren naar die grond kijken. In eerste instantie precies wat u zegt, gronden gaan ieder jaar omhoog in waarde. Dat geeft het Centraal Bureau voor de Statistiek ook weer. Dat gronden jaarlijks ongeveer 6 tot 12 procent omhoog gaan, en dat varieert dan in de locatie, de provincie en wat voor soort gronden het zijn; wat het is. Maar vandaag de dag is het natuurlijk wel zo, ik ben de grote firma Groza die grote stukken grond aankoopt en ik verkoop de kleine stukken grond aan een heel veel verschillende mensen. Dat betekent dus ook dat ik gebruik maak van rentmeesters, dat zijn professionele agrarische makelaars, ik maak gebruik van een bemiddelaar, ik moet die stukken grond in kleine stukken gaan verkavelen; en mijn rentmeester heeft kosten, die wil een stukje winst maken, dat is ook bij de bemiddelaar en dat is ook bij mij. Dus op het moment, vandaag de dag, zou u theoretisch te veel betalen, want dan betaalt u feitelijk mijn kosten bij. Dat beseft u?
[eiser] : Maar ik krijg het natuurlijk ook zo aangeleverd, in deze staat; daar hebben jullie voor gewerkt en meerdere mensen om het zover te krijgen dat er een aanbod is, dat je er zo in kan stappen, daar is werk voor verricht.
Groza: Dat klopt helemaal. Wat ik duidelijk probeer te maken is, stel dat er geen bestemmingswijziging komt binnen korte termijn en stel dat u toch binnen korte termijn wil verkopen (korte termijn is voor mij binnen 2/3 jaar tijd), dan krijgt u het niet verkocht voor de prijs waarvoor u het nu, vandaag de dag bij mij gaat kopen. Omdat die opslag er op zit. Doet u dat over 6/7 jaar - verkopen zonder dat er een bestemmingsplanwijziging is - dan heeft u een reële prijs terug gekregen, want dat is de waardestijging die er in zit zonder dat een bestemming is gewijzigd. En komt die bestemming, dan heeft u een hele dikke bonus boven. En dat is de tweede manier waarop u het moet gaan bekijken. Enerzijds het is een waardevaste investering, maar waardevast niet voor de korte termijn omdat u mijn kosten betaald heeft. En als u zegt ik kan dit geld, stel dat het helemaal tegen zou blijven zitten en u heeft over 5,6,7 jaar het geld weer nodig. Als u het dan verkoopt, als u het zolang kan missen het geld, dan doet u een goede investering. Maar als u morgen het geld alweer nodig hebt voor andere dingen, dan moeten we wel even nadenken of het wel verstandig is.
[eiser] : Nee, dat is niet aan de orde, want ik ben 70, nee dat is allemaal voorbij. De kwekerij is een VOF en dit is mijn laatste geld niet. Ik had certificaten en daar keek ik ook nooit naar om.
Groza: Maar u bent 70 jaar en u beseft zich ook dat het zou kunnen gebeuren dat de bestemmingswijziging pas komt als u oud en bejaard in een bejaardentehuis zit en niets meer hebt aan de gelden die eventueel komen uit een bestemmingswijziging?
[eiser] : Dan erf ik het aan mijn kinderen.
Groza: Hartstikke goed, want dat is natuurlijk heel leuk voor de kinderen.
[eiser] : Ja
Groza: Dat is mooi, dat u dat doet, ik vind het heel fijn dat u dat zegt, want het is eigenlijk een investering dat als u het zelf niet mee maakt, dan is het altijd nog interessant voor kinderen. Stel dat het echt echt echt heel erg tegenzit dan kan het ook nog interessant zijn voor de kleinkinderen.
[eiser] : Grond loopt niet weg.
Groza: Nee, maar ik had de kleine indruk gekregen van [B.] die u net sprak dat u toch een beetje begon te twijfelen.
[eiser] : Nou, ik had ook een huis gekocht, ik had voor mijn zoon een huis gekocht onder een hypotheek. Dus daar ben ik ook eigenaar van. Dit jaar ben ik al 3 keer bij een notaris geweest. Met een huis weet ik wat ik ga doen, weet ik de prijs, weet ik wat ik moet betalen en heb ik afgedingd. Ik heb over al die dingen een goed gevoel. En dit is natuurlijk, dit is iets, dat doe je, je zegt ja of nee en dan is het eigenlijk afwachten wat er gaat gebeuren.
(...)
Groza: (…)En als we nou eens een keer gewoon zeggen, dat is de overweging, stel dat alles helemaal tegen zit en dat er over 10 jaar nog steeds geen bestemmingsplanwijziging is. Dan heeft u wel grond die ondertussen aardig in waarde is gestegen. U heeft vandaag wel te veel betaald, maar over 10 jaar heeft u reële waarde. En zou u het dan verkopen zonder dat er een bestemmingsplanwijziging op zit dan heeft u daar een aardig rendement opgebouwd wat meer is dan wat u kan ontvangen op de bank.
[eiser] : Ja, ja.
Groza: Dus met andere woorden, stel u kunt het geld missen en stel dat u over 10 jaar, als u 80 bent en u heeft hier nog steeds geen rendement uit gehaald, stel dat u over 10 jaar zou overlijden en uw kinderen krijgen dit stuk grond in eigendom. Dan zeggen ze, pa dat heb je mooi gedaan want dan is die grond, dat geld wat u er in heeft gestoken nog steeds hetzelfde waard. Want we kunnen nog steeds veel verkopen. En als u het op de bank had laten staan was het minder geworden.
[eiser] : Ja steeds minder. Daarom zeg ik ook, een hoop dingen die ik in mijn leven doe, ik heb een huis een afding, ik heb zelf al een makelaar tegen de ander aan, ze hebben met elkaar gepraat, er is een overeenkomst genomen en is heel wat van de prijs afgegaan. Daar heb ik een goed gevoel over.
Groza: Ja.
[eiser] : En dit is gewoon, zo gaat het. We kwamen gisteren bij elkaar om te zeggen ja of nee. Ik denk wel dat het een goede beslissing is, maar het overvalt me een beetje. Ik ben geen avonturier.
Groza: Nee, dat begrijp ik.
[eiser] : Ik sta wel achter de dingen die ik doe en grond houdt zijn waarde.
Groza: Ja kijk, ik herhaal nog heel eventjes, als u deze grond koopt om deze binnen 2 jaar door te verkopen dan moet u deze grond niet kopen want dan heeft u een stukje verlies.
[eiser] : Ja, als er niets zou gebeuren.
Groza: Ja, als er niets zou gebeuren. En stel dat er wel wat gebeurt en ik ga er vanuit dat er op termijn wat gaat gebeuren en de signalen zijn allemaal wel positief. Maar het is nog altijd een stukje koffiedik kijken wat er uiteindelijk werkelijk gaat gebeuren. De gemeente en provincies zijn positief in de zin van, daar mag in de toekomst wat gaan gebeuren. Maar ze zeggen nog niet wanneer het gaat gebeuren. En als je de verschillende signalen leest vanuit de markt en wat er allemaal gebeurt dan zou dat best wel eens binnen nu en 10 jaar tijd kunnen gebeuren. Ik ben daar zelf altijd duidelijk voorzichtiger in dan AKTUA. Want AKTUA is natuurlijk de verkoper voor mij. Hun proberen u natuurlijk altijd de mooie kanten alleen te laten zien of hoofdzakelijk de mooie kanten te laten zien. Maar ik vind het heel belangrijk om u ook de spiegel voor te houden in hetgene wat er in een negatief stadium kan gebeuren. En dat is het gene wat ik probeer duidelijk te maken. Stel dat het in een negatief stadium over 20 jaar nog niet gebeurd zou zijn, dan is die grond nog steeds meer waard dan vandaag de dag en dan is de waarde van de gronden voor de koopkracht voor u of voor u kinderen die het dan georven zouden hebben meer dan dat u het geld op de bank zou laten staan.
[eiser] : Ja, ja.
Groza: Dus zelfs in het meeste geval, in het geval dat u het rendement niet meer pakt maar dat het geërfd word door u kinderen, zijn we eigenlijk theoretisch beter af.
[eiser] : Ja, ja.
Groza: Dus als u dat in u achterhoofd heeft en u heeft het geld niet nodig. Dus als u niet zegt ik heb het morgen nodig of mijn kinderen hebben het morgen nodig.
[eiser] : Nee, nee.
Groza: En stel dat er iets zou gebeuren met u gezondheid en u zou overlijden en u kinderen zouden het erven, dan moet er natuurlijk nog wel erfrecht over betaald worden dus daar moeten ook nog een paar centen achter de hand zijn zodat ze ook dat kunnen betalen, dat weet u denk zelf ook wel?
[eiser] : Ja, ja.
Groza: Als u zich daar comfortabel over voelt, hoeft u er geen nacht wakker van de liggen.
[eiser] : Nee daarom zeg ik ook, het is niet dat ik nu zeg ik er twijfel over heb, maar ik vind dit nogal wat. Ik heb nog nooit in grond gehandeld en heb er nog nooit ingezeten maar ik besef wel grond houdt zijn waarde. En ik heb nog nooit van jullie gehoord, snap je?
Groza: Ja, dat begrijp ik helemaal.
[eiser] : Maar ik ben goed voorgelicht hoor door AKTUA.
(…)
[eiser] : Ik ben goed voorgelicht en we hebben een papiertje ingevuld dat het in 2015 tot 2025 gaat gebeuren, misschien.
Groza: Ja dan bent u al een beetje aan de voorzichtige kant met betrekking met u aannamen
[eiser] : Daarom, en men zou er onrustig worden. Stel dat die projectontwikkelaar daar over 2 jaar komt, dan word je ook opgebeld want dan moet je ook weer verder. Op de bank zetten heeft dan ook geen zin.
Groza: Nee, maar dan zegt u misschien ik doe eens een schenking aan de kinderen en dan moet u misschien wel schenkingsbelasting betalen maar dan kunnen ze daar ook een keer leuke dingen mee doen.
[eiser] : Ja. Ik denk dat het wel goed zo is.
16:44 minGB: Ja? Kijk voor mij is het altijd belangrijk, u zegt al in dit gesprek 2 weken geleden kende ik GROZA nog niet, GROZA is een onbekende, ik heb nog nooit gehandeld in grond. Voor mij is het altijd wel belangrijk dat u daar toch wel een beetje over hebt nagedacht; over hetgene wat u aan het doen bent. En dat het ook niet de laatste euro is die u gaat investeren, want ik wil niet dat als u morgen een probleempje krijgt dat u dan zegt: ‘Oeioeioei, had ik het nou maar niet gedaan’. Want ik wil niet volgend jaar of zoiets dergelijks de heer [eiser] aan de telefoon krijgen en boos naar mij toe zijn: ‘Ik had die grond niet moeten kopen, want ik had een nieuwe auto nodig en die kan ik nu niet kopen’.
[eiser] : Nee, dat is niet aan de orde allemaal.
Buitleaar: Nee is allemaal niet aan de orde allemaal.
Groza: Nee, u zit plat gezegd, goed in de slappe was.
[eiser] : Ja gelukkig wel, maar daar heb ik altijd hard voor gewerkt. Nou nog, ik ben 70 en werk net zo hard als dat ik 18 was.
Groza;(…) En heeft u deze investering ook besproken met uw zoon?
(…) [eiser] : (…) Nee, daar heb ik niet over gepraat.
Groza: Nee, dat is een cadeautje voor de toekomst eventueel voor hem?
[eiser] : Als ik met mijn kinderen of vrouw ga praten zeggen ze allemaal gelijk nee. Ze zeggen altijd, wat nou als iemand je geld nodig heeft, zulke praat. Je weet hoe dat gaat, niet doordacht. Die geven dat weg. Maar als je alles gaat uitleggen naar de toekomst toe dan hebben ze daar wel begrip voor.
Groza: Oke. Maar stel je nou voor dat over 20 jaar die bestemming niet is gewijzigd en u zit in een bejaardentehuis en u zoon komt op bezoek, dan gaat hij misschien wel zeggen, pap wat ben je toch een domoor geweest.
[eiser] : Ja dat kan die zeggen, maar een hoop dingen die ik in me leven doe komen toch aardig uit, dus ik ben daar niet zo bang voor. Net wat u zegt over 20 jaar is die grond toch wat in waarde gestegen dus.
Groza: Kijk als dat geld nu op de bank gezet wordt tegen de rente die we nu hebben met belasting die we moeten betalen dan heeft uw zoon over 20 jaar er minder aan dan als hij over 20 jaar een stuk grond heeft van 10.000m2 in Sliedrecht.
[eiser] : Ja
Groza: En als er over 10/15jaar een bestemmingsplanwijziging zou komen en u krijgt daar een hoop meer betaald, dan zegt u zoon, pap heb je goed gedaan.
[eiser] : Ja, dat is altijd zo. Gisteren zei [C.] ook, dat moet je niet met je vrouw bespreken daar moet je zelf achter staan. Iedereen weet altijd wat.
Groza: Kijk sommige mensen hebben daar behoefde aan, om dat met andere te bespreken en sommige mensen maken hun beslissing liever alleen. Heeft u het in het verleden ook altijd alleen gedaan met ondernemen?
[eiser] : Ja, ik ben op het land van me vader vroeger begonnen. Me vader zei ook altijd ik wil je best helpen met een bedrijf overeind zetten maar ik heb er geen verstand van. Ik geef geen voorlichtingen, niets, dus je moet maar zien dat je het gaat redden.(…)
Groza: Nou, oke. Tja, wat doen we ermee. U zegt in feite dat u begrijpt wat het inhoud, u begrijpt ook heel goed dat het een investering is die op een korte termijn iets leuks zou kunnen worden, maar op lange termijn leuk is puur vanwege de waarde ontwikkeling.
[eiser] : Ja, ja.
Groza: En u begrijpt ook dat u zegt, god luister, stelt dat het niet komt, morgen heb ik nog steeds genoeg geld voor onverwachte gekke dingen. Dus het doet niet echt 100% pijn.
[eiser] : Nee, geen enkel moment.
(…)”
(verificatiegesprek 14 maart 2014 m.b.t. diverse percelen)
“(…)
Groza: In principe heb je dat bij alle percelen, het Bureau van Statistiek, elk jaar heeft grond toch een kleine waardestijging. Wij melden dus ook altijd aan klanten, het is een lange termijn investering. Na 5 a 7 jaar, als je gronden weer wil verkopen, als je er bijvoorbeeld geen heil meer in ziet- je wil niet meer zo lang wachten op een bestemmingswijziging - dan heb je om en nabij de 7 jaar de kleine prijsstijging die u nu eigenlijk te veel betaald heeft, want dat zijn natuurlijk onze onkosten die er ook bijzitten.
Die heeft u er dan uitgehaald. Na 7 jaar is de grondwaarde toch iets gestegen en dan kunt u uw grond verkopen voor de prijs waarvoor u het eigenlijk heeft aangekocht, om en nabij.
[eiser] : Ja, ja. Ik snap het, oke. Maar we hopen dat die project ontwikkelaar komt.
Groza: Uiteraard, en dat zeg ik ook tegen de meeste mensen, het is niet de bedoeling dat je na 10 jaar zegt ‘ik stop ermee’, je moet het natuurlijk wel uitzitten.
[eiser] : Ja, uitzitten tot die man komt.
Groza: Ja, inderdaad. Uiteraard kunnen we u geen garantie geven. Bij uw vorige 2 aankopen hebben we u dat natuurlijk ook gemeld, dat geldt eigenlijk voor al deze aankopen hetzelfde. De percelen hebben potentie, maar de garantie kunnen wij u niet geven. Dat is u bekend toch?
[eiser] : Ja, dat is bekend.
(…)
Groza: Oke, maar ik heb nog een paar vraag die ik u wil stellen, kunnen we dan dit gesprek nog even afmaken?
[eiser] : Ja.
Groza: Want u koopt natuurlijk voor een bedrag van € 649.860,-dat is best wel veel geld.
[eiser] : Ja.
Groza: Heb u wel voldoende tijd gehad om over deze investering na te kunnen denken?
[eiser] : Nou dat kan ik natuurlijk wel zeggen, dit is allemaal een verassing natuurlijk. Maar ze zeggen dat geld op de bank, de inflatie, wordt ook minder waard.
Groza: Klopt. Ja het vertrouwen in de bank neemt af bij de mensen.
[eiser] : En grond is waardevaster.
Groza: Klopt. Klopt.
[eiser] : Dus met dat vertrouwen dat er natuurlijk een projectontwikkelaar in de buurt is, laten we maar zeggen of dat de grond waardestijging ondergaat, dan is het natuurlijk anders dan aandelen of wat dan ook.
Groza: Ja natuurlijk. Het is een stuk zekerder, maar het is natuurlijk wel een lange termijn investering. Het moet niet zo zijn dat u zegt ik ga nu deze, ik rond het even af naar boven, ik ga deze 650.000,00 euro nu investeren, want het is de acht percelen nu is 650.000,00 euro, maar Etten-Leur en Sliedrecht is ook al 4 ton dus het is een miljoen wat u investeert.
[eiser] : Ja, is heel veel geld.
Groza: Ja, het is heel veel geld, maar het moet niet zo zijn dat u dit gaat investeren met de gedachtegang ‘mocht ik over een jaar, twee jaar geld nodig hebben dan verkoop ik het wel weer want zo snel gaat het niet. Het is wel heel belangrijk dat u een buffer achter de hand heeft.
[eiser] : Dat snap ik. Maar er is een regeling getroffen en dat is niet aan de orde.
Groza: Hoe bedoelt u?
[eiser] : Nou, er is nog meer achter de hand.
Groza: Oh, oke. Dus deze investeringen van een miljoen; als volgende week de wasmachine stuk gaat of uw auto er mee stopt dan heeft u geen probleem een nieuwe te kopen.
[eiser] : Nee, geen probleem.
Groza: Oke, dat is goed om te horen.
[eiser] : Ja.
Groza: U staat ook achter deze aankopen?
[eiser] : Ja. Groza: Oke, nou dan ik nog één ander vraagje. We hebben in principe alles besproken. U heeft een buffertje achter de hand, u gaat bij elkaar nu 70 percelen aankopen voor ruim 1 miljoen euro.
[eiser] : Ja.
Groza: U staat achter uw aankopen.
[eiser] : Ja.
Nou dat is erg belangrijk om te horen. Mag ik vragen waarom u deze acht percelen gaat investeren? Van waar de grote spreiding?
(…)
[eiser] : (…)Maar met die AKTUA is het zo van, die hebben natuurlijk eerst Etten-Leur en toen kwamen ze natuurlijk met een mooi aanbod van die hectare met een lagere prijs en toen kwam die natuurlijk met dit mandje dat je natuurlijk nog meer kans heb, nou heb je 10 dingen om al even eerder te cashen.
Groza: Ja tuurlijk, hoe meer u spreidt dat is natuurlijk goed, maar u investeert een miljoen.
Doet u trouwens buiten gronden investeren ook in anderen?
[eiser] : Nee niets.
Groza: Helemaal niets?
[eiser] : Wel gedaan een beetje, ik heb certificaten gehad en aandelen voorheen. Maar ik doe nooit gronden.
Groza: Oke, dus u zult ook nooit zeggen ik ga er nog wat aandelen bij pakken of?
[eiser] : Nee.
Groza: Dat vertrouwen heeft u niet meer?
[eiser] : Nee ik denk er niet over, daar heb ik geen zin in.
Groza: Oke.
[eiser] : Ik wil een beetje rust hebben, laten we zeggen dat dit een goede keus is, we gaan afwachten wat er gaat gebeuren, je kansen zijn verspreid.
Groza: Klopt, dat is ook zo, je kansen zijn verspreid maar voor deze acht die u nu doet en de twee die u gedaan, het is wachten. Alleen u vergroot wel u kansen want u bent nu ook in heel Nederland verspreid zeg maar, dat is wel zo.
[eiser] : Ja, ja.Daar heb ik over nagedacht. Naja toen hij kwam met dit en dat, is natuurlijk wel wijs. En als het geld er voor heb, ja, staat toch maar op de bank anders.
Groza: HAHA, ja klopt.
[eiser] : Ja.
Groza: Klopt, dan kunt u beter, als u het kunt missen, kunt u beter investeren in gronden, daar heeft u ook helemaal gelijk in.
[eiser] : En je bent het niet kwijt. Want waar grond ligt kan niets anders liggen dat blijft ook als het een keer onder water gaat dan komt het wel voor de dag. Er komt niet bij. Dus grond wat er ligt dat ligt er.(…)
[eiser] : (…)zat ik koffie te drinken op een hele mooie plek met een groot mooi meer voor me en toen dacht ik, ja als je er niet achterheen gaat dan komt er natuurlijk nooit iemand grond verkopen. Want wat er nou gebeurd is, daar moet je inzitten dat moet je weten, die wereld, dat is een andere wereld dan als je zo door het raam kijkt en je ziet zo een mooi meer voor de deur. Dat zie je altijd maar daar sta je niet bij stil. Als je er bij stil staat dan word de gedachte anders. Dan ga je er een gedachte over krijgen(…)
u. In de voormiddag gaat u het horen.
Groza: (…) We hebben in principe alles besproken. U heeft een buffertje achter de hand, u gaat bij elkaar nu 10 percelen aankopen voor ruim 1 miljoen euro.
[eiser] : Ja.
Groza: U staat achter u aankopen.
[eiser] : Ja
Groza: En we hebben het gehad over dat u weet dat wij geen garantie kunnen bieden op een eventuele bestemmingswijziging. Ik weet eigenlijk helemaal genoeg, ik ben ook wel blij dat u eigenlijk 100 procent achter uw aankopen staat. Dan rest mij eigenlijk alleen nog, heeft u voor mij nog vragen?
[eiser] : nee, nog niet.
(…)”
2.14. In het kader van de levering van voornoemde percelen grond heeft de door Groza aangewezen notaris, [gedaagde5] , [eiser] per post doen toekomen:
-de concept-leveringsakten;
-de concept-volmachten;
-de nota’s van afrekening.
2.15. [eiser] heeft de volmachten getekend en de leveringsakten geparafeerd en retour gezonden aan [gedaagde5] , waarbij hij zijn handtekening onder de eerste volmacht heeft laten legaliseren bij zijn eigen (huis)notaris.
2.16. Op 26 maart 2014 heeft een medewerkster van [gedaagde5] gebeld naar [eiser] om te verifiëren dat [eiser] de inhoud en consequenties van de leveringen begreep. Bij brief van diezelfde datum heeft deze medewerkster het volgende meegedeeld aan [eiser] :
“Bij deze bevestig ik het telefoongesprek wat wij heden morgen hebben gehad, inhoudende dat u op de hoogte bent van het risico met de aankoop van de grond.
Het aan te kopen perceel is thans nog landbouwgrond.
Het is nog onzeker of er in de toekomst gebouwd mag worden.
U bent zich er van bewust dat het een risico is en u aanvaardt dat risico.”
2.17. Een telefoonaantekening van een medewerker van de buitendienst van Aktua d.d. 27 maart 2014 luidt als volgt:
“Conform afspraak hem (rechtbank: [eiser] ) getroffen op de zaak. Doel was hem te helpen met alle documenten van de notaris. Getekende documenten voor de notaris mee genomen. Zijn schoonzoon was gisteren op bezoek geweest en was negatief. Er zijn negatieve dingen te vinden over GROZA en zijn directeur. Afgesproken om samen met zijn schoonzoon te gaan zitten om alles uit te leggen.”
2.18. De levering van de tien (onder r.o 2.7 vermelde) percelen grond heeft vervolgens ten overstaan van [gedaagde5] plaatsgevonden, waarbij [eiser] bij volmacht is verschenen.
2.19. In de akten van levering, met uitzondering van het perceel te Ouderkerk aan de Amstel, is onder het kopje “Overdrachtsbelasting” vermeld hoeveel en over welk bedrag de verkoper (Groza) bij de voorgaande verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd is geweest en hoeveel en over welk bedrag [eiser] nu overdrachtsbelasting verschuldigd is.
3 Het geschil
3.1. [eiser] vordert na vermeerdering van eis:
Primair:
I. een verklaring voor recht dat Groza B.V. c.s. onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld;
II. hoofdelijke veroordeling van Groza B.V. c.s. tot betaling van € 866.563,08 uit hoofde van schadevergoeding, te vermeerderen met rente en kosten.
Subsidiair:
III. vernietiging van de koopovereenkomsten tussen Groza en [eiser] per datum vonnis;
IV. veroordeling van Groza tot betaling van € 1.046.044,80 vanwege de gevolgen van de vernietiging, vermeerderd met rente en veroordeling tot meewerken aan teruglevering door [eiser] aan Groza van de percelen grond op straffe van een dwangsom;
V. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomsten tussen Groza en [eiser] nietig zijn;
VI. veroordeling van Groza tot betaling van een bedrag ad € 1.046.044,80 vanwege de gevolgen van de nietigheid van de koopovereenkomsten, vermeerderd met rente en veroordeling van Groza om mee te werken aan teruglevering van de percelen grond door [eiser] aan Groza op straffe van een dwangsom;
VII. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomsten per datum dagvaarding zijn ontbonden ex artikel 4:28 Wft;
VIII. veroordeling van Groza tot terugbetaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.046.044,80, vermeerderd met rente en veroordeling van Groza om mee te werken aan teruglevering van de percelen grond door [eiser] aan Groza op straffe van een dwangsom;
In alle gevallen vordert [eiser] :
IX. hoofdelijke veroordeling van Groza B.V. c.s. tot betaling van € 20.967,85 ter vergoeding van vermogensschade zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW;
X. hoofdelijke veroordeling van Groza B.V. c.s. in de kosten van het geding, vermeerderd met de nakosten.
3.2. Groza B.V. c.s. voeren verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
Het primair gevorderde ten aanzien van Groza en Aktua
4.1. [eiser] legt aan het primair gevorderde ten aanzien van Groza en Aktua ten grondslag dat sprake is van (1) een onrechtmatige daad, (2) een toerekenbare tekortkoming en (3) ongerechtvaardigde verrijking van de zijde van Aktua en Groza.
Onrechtmatige daad
4.2. Ten aanzien van de gestelde onrechtmatige daad voert [eiser] aan dat Aktua en/of Groza hun informatieplicht, waarschuwingsplicht en zorgplicht jegens [eiser] hebben geschonden, omdat zij hem onvoldoende hebben geïnformeerd over de kans op toekomstige waardevermeerdering van de percelen grond als gevolg van bestemmingsplanwijzigingen, het ABC(D)-karakter van de transacties, de prijsstijgingen die de onroerende zaken in zeer korte tijd ondergingen en de grote risico’s die deze beleggingen met zich brengen. Voor het aangaan van de transacties hadden Aktua en Groza [eiser] bedenktijd moeten geven, hetgeen zij hebben nagelaten. Daarbij is relevant dat Groza en Aktua professionele partijen zijn die zich dagelijks met grondtransacties bezighouden en [eiser] geen professionele belegger is, maar een (oud)tuinder van bijna 70 jaar oud die nimmer in vastgoed belegd heeft.
De informatie in de brochures die [eiser] van Groza en Aktua heeft ontvangen is misleidend, onjuist en onvolledig. Na de levering heeft [eiser] ontdekt dat de gronden – in weerwil van de door Groza en Aktua verstrekte informatie – geenszins de waarde vertegenwoordigen van de prijs die [eiser] ervoor heeft betaald. Daarnaast zijn de kansen op waardestijging door bestemmingsplanwijzigingen veel te rooskleurig voorgesteld.
Groza en Aktua zijn hun zorgplicht jegens [eiser] niet nagekomen. De strekking van de zorgplicht van Aktua en Groza hield in dat [eiser] zou worden beschermd tegen het als gevolg van zijn eigen lichtvaardigheid of gebrek aan eigen inzicht nemen van onnodige risico’s die hij mogelijkerwijs niet zou kunnen dragen. Aktua heeft ter zake van de beleggingsadviesrelatie die tussen haar en [eiser] bestond niet de mate van zorgvuldigheid in acht genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur verwacht mag worden. Zij heeft nagelaten voldoende onderzoek te doen naar het beleggingsprofiel van [eiser] om tot passende voorstellen te komen en vervolgens alleen op de te behalen rendementen gewezen maar niet gewaarschuwd voor de aan de geadviseerde beleggingen verbonden risico’s.
Groza is daarbij aansprakelijk voor haar hulppersoon en/of vertegenwoordiger Aktua ex artikel 6:170 BW en/of 6:76 BW.
Daarnaast hebben Groza en Aktua door de verkoop van hun financiële producten normen uit de Wet op het financieel toezicht (Wft) geschonden (onder meer artikelen 4.20, 4:24a en 5:13 Wft), hetgeen onrechtmatig handelen jegens [eiser] meebrengt.
Bovendien hebben Aktua en Groza onrechtmatig gehandeld jegens [eiser] , omdat zij een handelspraktijk hebben verricht die oneerlijk is als bedoeld in boek 6, titel 3, afdeling 3a BW. De handelspraktijk komt voor op de zwarte lijst van artikel 6:193g sub g en r BW en er is sprake van een agressieve handelspraktijk als bedoeld in artikel 6:193i sub c BW. Voor zover geen sprake is van een handelspraktijk die voorkomt op de zwarte lijsten, is sprake van oneerlijke en/of misleidende handelspraktijk als bedoeld in artikel 6:193b lid 2 BW en artikel 6:193d lid 1 en 2 en 6:193 e en f BW.
De volgende omstandigheden spelen hierbij volgens [eiser] een rol:
Groza en Aktua hebben middels circa 30 telefoongesprekken intensief op koop van de landbouwgronden aangedrongen;
De brochures bevatten zeer gekleurde informatie en zijn onvolledig;
Indien en voor zover de informatie feitelijk correct zou zijn, geldt dat deze door de algemene presentatie de gemiddelde consument bedriegt;
De koopovereenkomsten moesten ‘s avonds laat door [eiser] worden getekend;
Derden mochten van Aktua en Groza niet aanwezig zijn bij de overleggen bij [eiser] op het bedrijf. [eiser] mocht ook niet overleggen met anderen over de aan te gane transacties;
Aan [eiser] werd door Aktua en Groza geen bedenktijd gegeven voor het aangaan van de overeenkomsten;
[eiser] mocht niet door zijn eigen notaris, notaris [D.] , de akten van levering op laten stellen;
Groza en Aktua richten zich op vermogende, goedgelovige ouderen; een specifieke groep waarvan zij als handelaar redelijkerwijs konden voorzien dat die groep wegens hun geestelijke of lichamelijke beperking, hun leeftijd of goedgelovigheid bijzonder vatbaar is voor de handelspraktijk. Voor de beoordeling of sprake is van een oneerlijke handelspraktijk is bepalend of deze oneerlijk is voor het gemiddelde lid van voornoemde groep;
Er werd door Aktua en Groza gesteld dat er nog maar een beperkt aantal percelen grond beschikbaar was, de aard van het verkoopproces was opdringerig, gehaast en doorspekt met gekleurde en onvolledige informatie en er werd door Groza gewezen op het bestaan van een specifiek prijsvoordeel;
Door Aktua en Groza werd aan [eiser] medegedeeld dat hij een perceel grond in Vierlingsbeek kon kopen voor € 1,00 indien [eiser] de acht percelen grond in het zogenaamde “mandje” zou aankopen.
4.3. Groza en Aktua betwisten dat sprake is van onrechtmatig handelen en voeren – samengevat – aan dat [eiser] uitvoerig en herhaald is gewezen op mogelijke nadelen en de risico’s van de te sluiten overeenkomsten. Volgens Groza en Aktua is ook geen sprake geweest van misleidende, onvolledige en onjuiste brochures. Voorts is volgens Aktua en Groza de Wft niet van toepassing en hebben zij geen bijzondere zorgplicht jegens [eiser] . Ten slotte is volgens Aktua en Groza geen sprake geweest van een oneerlijke handelspraktijk.
4.4. De stellingen van [eiser] komen er, naar de rechtbank begrijpt, in de kern op neer dat hij percelen grond heeft gekocht die veel minder waard zijn dan wat hij op grond van de door Aktua en Groza gegeven informatie mocht verwachten en waarvan, anders dan hem is voorgehouden, de kans op waardestijging door bestemmingsplanwijziging zeer gering is. Zonder de ongeoorloofde verkoopbenadering door Aktua en Groza zou [eiser] niet tot deze grondaankopen zijn overgegaan.
De rechtbank volgt [eiser] hierin niet en acht zijn stellingen ter zake, in het licht van het gemotiveerde verweer, onvoldoende onderbouwd.
De verstrekte brochures over de percelen zijn, zoals de disclaimer in de brochure ook vermeldt, niet meer dan een fragmentarische weergave van publiekelijk verkrijgbare informatie (met bronvermelding) en bevatten informatie over (toekomstige) demografische, planologische en economische ontwikkelingen in het geografisch gebied waarin de percelen liggen. En hoewel niet kan worden ontkend dat de toon in van deze informatie optimistisch van aard is, is niet gebleken dat de brochures onjuiste informatie bevatten.
Ook kan niet worden gezegd dat [eiser] essentiële informatie is onthouden met betrekking tot de waarde van de grond op zich en in relatie tot de aankoopprijs en evenmin dat Groza en Aktua onvoldoende hebben benadrukt dat de kans op waardestijging van de grond door (het uitblijven van) bestemmingswijzigingen onzeker was. Blijkens de documentatie behorende bij de koopovereenkomsten en blijkens (de transcriptie van) de verificatiegesprekken is [eiser] meer malen voorgehouden dat er geen garantie kan worden gegeven dat (binnen afzienbare termijn) een bestemmingswijziging plaats zal vinden, dat een bestemmingswijziging onzeker is en dat het gaat om een lange termijninvestering. Dat [eiser] hiervan ook doordrongen was mochten Aktua en Groza afleiden uit zijn antwoorden in de uitgebreide vragenformulieren en zijn antwoorden op de vragen in de verificatiegesprekken, bijvoorbeeld inhoudende dat hij met betrekking tot een eventuele bestemmingswijziging rekende op een langere termijn, tussen 2015 en 2025.
De stelling van [eiser] dat hij eerst na levering van de percelen heeft kennisgenomen van het feit dat de gronden geenszins de waarde vertegenwoordigen van de prijs die hij voor de gronden heeft betaald, strookt niet met het feit dat het [eiser] duidelijk was dat hij twee tot drie keer meer betaalde voor de grond dan Groza had gedaan. Dit volgt uit de tekst van de koopovereenkomsten en de aktes van levering (onder het kopje overdrachtsbelasting). Daarnaast heeft [eiser] ter terechtzitting verklaard dat een medewerker van Aktua hem dit tijdens één van de telefoongesprekken had meegedeeld.
Dat [eiser] mogelijk druk heeft ervaren van de zijde van Aktua/Groza kan niet worden uitgesloten, maar niet kan worden geoordeeld dat deze druk kan worden gekwalificeerd als onrechtmatig. Ter gelegenheid van de comparitie heeft [eiser] verklaard dat hij uitgebreid vragen aan Groza en Aktua heeft gesteld en dat hij kennis heeft kunnen nemen van de door Aktua/Groza aangeleverde informatie. Dit beeld komt ook naar voren uit de verificatiegesprekken. Uit het door Aktua en Groza (als productie 4) overgelegde overzicht van contacten met [eiser] , waarvan de juistheid niet door [eiser] is betwist, blijkt bovendien dat [eiser] tussentijds overleg kon hebben en daadwerkelijk heeft gehad met derden. Tussen het eerste telefooncontact met Aktua en de ondertekening van de eerste grondaankoop door [eiser] is een maand verstreken.
Voor een verdergaande zorgplicht van Aktua en/of Groza dan zij blijkens de voor omschreven gang van zaken op zich hebben genomen, bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen grond. Die grond kan in ieder geval niet worden ontleend aan de Wft, nu Aktua en Groza geen financiële ondernemingen zijn waarop deze wet van toepassing is en ook niet beschikken over een vergunning van de AFM. Aktua en Groza hebben [eiser] hierop én op de risico’s van investering in grond gewezen, voorafgaand aan de eerste grondaankoop. Dit wordt door [eiser] niet ontkend en vindt onder meer bevestiging in de door hem (als productie 22 overgelegde) geparafeerde artikelen. Daarnaast is van belang dat [eiser] meer dan eens gevraagd is naar zijn financiële situatie. Daarop heeft hij steeds aangegeven het geld van de investering te kunnen missen. De omstandigheid dat [eiser] ten tijde van de transacties 69 was jaar en geen relevante ervaring had met het kopen van grond maakt, op zichzelf of in relatie met de overige omstandigheden, evenmin dat sprake is van een verdergaande zorgplicht dan Aktua en Groza in acht hebben genomen. Daarbij neemt de rechtbank nog in aanmerking dat [eiser] een zelfstandig en vermogend agrarisch (ex)ondernemer is die de indruk wekte dat hij wist wat hij deed.
4.5. Ook de stelling van [eiser] dat sprake is van een oneerlijke of misleidende handelspraktijk als bedoeld in boek 6, titel 3, afdeling 3A BW faalt. Er is geen sprake van een misleidende handelspraktijk in de zin van artikel 6:193g BW, in het bijzonder 6:193g sub g BW. De enkele omstandigheid dat [eiser] een - beperkt geldige - korting is aangeboden indien hij een “mandje” van percelen zou aanschaffen kan in dit geval niet gekwalificeerd worden als een misleidende handelspraktijk die op de zogenaamde “zwarte lijst” thuishoort. Daartoe is (reeds) redengevend dat [eiser] blijkens de verificatiegesprekken voldoende tijd heeft gehad om te besluiten of hij het aangeboden mandje wilde aanschaffen. Ook het beroep op artikel 6:193g sub r BW slaagt niet. [eiser] wist, zoals hij ter gelegenheid van de comparitie ook heeft verklaard, dat Groza en Aktua de percelen hadden verworven tegen een prijs die driemaal lager lag dan de prijs die [eiser] ervoor betaalde. Dit volgt ook uit de koopovereenkomst en de akten van levering. Daarnaast hebben Aktua en Groza onweersproken gesteld dat geen sprake was van “normale marktomstandigheden” omdat [eiser] als particulier nooit direct van een agrariër een stuk grond van vergelijkbare omvang en prijs had kunnen kopen.
Evenmin is sprake van een agressieve handelspraktijk als opgenomen op de zwarte lijst van artikel 6:193i BW, meer in het bijzonder 6:193i sub c BW. Aan [eiser] kan worden toegegeven dat sprake is geweest van herhaaldelijke telefoongesprekken tussen hem en Aktua en Groza, maar onvoldoende is onderbouwd dat deze gesprekken opdringerig en ongewenst waren en dit volgt ook niet uit de transcripties van de verificatiegesprekken. Hieruit volgt juist dat [eiser] geïnteresseerd was in de aanbiedingen van Groza en Aktua.
Voorts is niet gebleken dat Groza en Aktua hebben gehandeld in strijd met de vereisten van professionele toewijding (artikel 6:193b lid 2 sub a BW) en evenmin is komen vast staan dat [eiser] merkbaar is beperkt in zijn vermogen om een geïnformeerd besluit te nemen over de aankoop van de percelen grond en dat hij dit besluit anders niet had genomen (artikel 6:193b lid 2 sub b BW). Zoals onder 4.4 is overwogen heeft [eiser] – kort gezegd – onvoldoende onderbouwd dat hem essentiële informatie is onthouden of dat hij onvoldoende is gewezen op de risico’s van de grondinvesteringen. [eiser] heeft op basis van de brochures en de verkoopgesprekken over voldoende informatie kunnen beschikken om een geïnformeerd besluit te nemen de percelen al dan niet aan te kopen. Hij heeft hiertoe, zoals onder meer blijkt uit de hiervoor onder de feiten weergegeven verificatiegesprekken, ook voldoende tijd gehad. Tenslotte is [eiser] tijdens die gesprekken en in de aan hem overhandigde (en als productie 22 overgelegde) artikelen in voldoende mate gewezen op de risico’s van de investeringen.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt tenslotte dat ook geen sprake is geweest van misleidende omissies in de zin van artikel 6:193d BW, het weglaten van essentiële informatie als bedoeld in artikel 6:193f sub e of schending van de ingevolge artikel 4:20 Wft vereiste zorgvuldigheid door het achterwege laten van informatie over relevante kenmerken van de investering. Artikel 5:13 Wft ziet op effecten en is derhalve niet van toepassing.
4.6. De conclusie is dan ook dat geen sprake is geweest van onrechtmatig handelen van de zijde van Groza en Aktua.
Toerekenbare tekortkoming
4.7. Ten aanzien van de gestelde toerekenbare tekortkoming voert [eiser] aan dat de geleverde gronden niet beantwoorden aan de mededelingen die hierover door Groza en Aktua zijn gedaan tijdens de verkoopgesprekken en in de informatiebrochures. Groza heeft zich jegens [eiser] verplicht om gronden te leveren, waarvan er een aanzienlijke kans was op een bestemmingswijziging. Groza heeft deze gronden niet geleverd en verkeert volgens [eiser] in verzuim ex artikel 6:83 BW door het verstrijken van de in de koopovereenkomst genoemde termijn.
Groza en Aktua betwisten dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming.
4.8. De rechtbank oordeelt dat, zoals hiervoor ten aanzien van de onrechtmatige daad is overwogen, [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat de door Aktua/Groza verstrekte informatie misleidend, onjuist en onvolledig was en dat [eiser] essentiële informatie is onthouden. Blijkens de documentatie behorende bij de overeenkomsten en de verificatiegesprekken is diverse malen meegedeeld dat sprake was van een lange termijninvestering, dat onzeker is of en zo ja wanneer een bestemmingswijziging plaats zou vinden en dat een garantie in dit verband niet kon worden gegeven. Een verplichting tot levering van grond met aanzienlijke kans op een bestemmingswijziging, is niet overeengekomen. Van een tekortkoming in de nakoming is derhalve niet gebleken, zodat het primair gevorderde ook op deze grond niet kan worden toegewezen.
Ongerechtvaardigde verrijking
4.9. Hetzelfde heeft te gelden ten aanzien van de gestelde ongerechtvaardigde verrijking. Volgens [eiser] is Groza verrijkt doordat zij onder invloed van onjuiste en/of onvolledige en/of misleidende mededelingen gronden heeft verkocht boven de marktwaarde. Deze verrijking bestaat volgens [eiser] uit het verschil tussen de prijzen die hij voor de grond heeft betaald en de marktwaarde van de grond. De verarming aan de zijde van [eiser] bedraagt ten minste hetzelfde bedrag. [eiser] vordert het aldus door hem berekende bedrag als schadevergoeding.
4.10. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de ingestelde vorderingen ook op deze grondslag niet slagen. Weliswaar is Groza verrijkt, maar deze verrijking kan, gelet op het vooroverwogene, niet als ongerechtvaardigd worden gekwalificeerd. Voorts kan niet worden vastgesteld of en voor welk bedrag sprake is van een verarming van de zijde van [eiser] , nu mogelijke waardestijging door bestemmingswijziging op de percelen grond die [eiser] kennelijk (primair) wenst te behouden nog onzeker is.
Het subsidiair gevorderde ten aanzien van Groza en Aktua
4.11. [eiser] vordert subsidiair, indien en voor zover de primair gevorderde schadevergoeding niet zou worden toegewezen, vernietiging van de koopovereenkomsten. Als gevolg van de vernietiging dient Groza de koopprijs terug te betalen aan [eiser] en dient Groza mee te werken aan teruglevering van de gronden. [eiser] beroept zich in dit kader op de vernietigbaarheid van de overeenkomsten op grond van artikel 6:193 j lid 3 BW. Dit beroep faalt. Overeenkomsten die dateren van vóór 13 juni 2014 (de implementatiedatum) kunnen niet met een beroep op laatstgenoemd artikel vernietigd worden. Bovendien is, zoals hiervoor is overwogen, is gebleken van een oneerlijke handelspraktijk.
4.12. [eiser] beroept zich voorts op artikel 6:228 BW. Bij een juiste voorstelling van zaken zouden volgens hem de overeenkomsten niet gesloten zijn, zodat de overeenkomsten vernietigbaar zijn. Ook dit beroep kan naar het oordeel van de rechtbank niet slagen omdat dit is gebaseerd op de veronderstelling dat [eiser] door Groza en Aktua onvoldoende is geïnformeerd over de onzekerheid van het investeren in de percelen grond en Groza en Aktua de kansen op een bestemmingswijziging te rooskleurig hebben voorgesteld. Zoals hiervoor ten aanzien van de gestelde onrechtmatige daad is overwogen, is hiervan echter niet gebleken. Daarnaast is de vernietiging gegrond op een dwaling die een toekomstige gebeurtenis betreft (bestemmingsplanwijziging) en staat artikel 6:228 lid 2 BW daaraan in de weg.
[eiser] beroept zich voorts op bedrog en misbruik van omstandigheden zoals bedoeld in artikel 3:44 leden 1, 3 en 4 BW. Ook dit beroep faalt op de hiervoor aangegeven gronden. De stelling dat Groza en Aktua misbruik hebben gemaakt van de leeftijd en onervarenheid van [eiser] en hem hadden moeten weerhouden van het aangaan van de koopovereenkomsten dient, onder verwijzing naar het hiervoor overwogene, als onvoldoende onderbouwd te worden verworpen.
4.13. [eiser] stelt zich subsidiair nog op het standpunt dat de overeenkomsten door oplichting van de zijde van Groza en Aktua wat betreft hun inhoud en strekking in strijd zijn met de goede zeden en daarom nietig als bedoeld in artikel 3:40 lid 1 BW. De rechtbank oordeelt te dien aanzien dat [eiser] , in het licht van het hiervoor overwogene, zijn vorderingen onvoldoende heeft onderbouwd.
4.14. Ten slotte doet [eiser] subsidiair een beroep op ontbinding op grond van de Colportagewet en op grond artikel 4:28 Wft. Ook dit beroep is gegrond op de veronderstelling dat [eiser] door Groza en Aktua onjuist is geïnformeerd, hetgeen zoals hiervoor is overwogen niet is gebleken, zodat ook dit beroep faalt. Daar komt bij dat de artikelen van de Wft waarop [eiser] zich beroept niet van toepassing zijn op de overeenkomsten tussen [eiser] en Groza, omdat een grondinvestering geen financieel product is als genoemd in de Wft. De Colportagewet is evenmin van toepassing, reeds omdat de verkoop niet direct aan de deur heeft plaatsgevonden en [eiser] de koopovereenkomsten op zijn eigen verzoek op zijn bedrijf heeft getekend. Bovendien is niet gesteld dat [eiser] binnen de in de wet genoemde termijn van veertien dagen op zijn aankoopbesluit had willen terugkomen.
4.15. Het voorgaande brengt mee dat ook het subsidiair gevorderde ten aanzien van Groza en Aktua dient te worden afgewezen.
Ten aanzien van de notaris
4.16. Volgens [eiser] hebben Abma, Remba en [gedaagde5] onrechtmatig jegens hem gehandeld doordat [gedaagde5] zijn zorgplicht heeft verzaakt en niet heeft gehandeld conform de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. [eiser] voert hiertoe - samengevat - aan dat [gedaagde5] bij het passeren van de akten van levering niet heeft onderzocht of [eiser] in staat was zijn wil te bepalen en dat [gedaagde5] [eiser] niet voldoende heeft voorgelicht over en gewaarschuwd voor de implicaties en risico’s van de grondtransacties die hij met Groza was aangegaan.
4.17. Abma, Remba en [gedaagde5] betwisten dat onrechtmatig of onzorgvuldig is gehandeld jegens [eiser] en voeren hiertoe - samengevat - aan dat [gedaagde5] gebonden was aan zijn ministerieplicht als bedoeld in artikel 21 Wna en aldus verplicht was de akten te passeren. Gronden waarop [gedaagde5] zijn ministerie had moeten weigeren ontbreken. Er was geen (voldoende) aanleiding voor hem om aan de wilsbekwaamheid van [eiser] te twijfelen en hij heeft zijn notariële informatieplicht en notariële waarschuwingsplicht niet geschonden, aldus Abma, Remba en [gedaagde5] .
4.18. De rechtbank stelt voorop dat bij het antwoord op de vraag of de notaris is tekortgeschoten in zijn zorgplicht als uitgangspunt geldt dat de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een notaris bij het verlijden van een akte niet kan volstaan met een zakelijke toelichting op de inhoud van de akte, maar gehouden is tot het geven van verdergaande informatie, en met name te wijzen op specifieke risico’s die aan de voorgenomen rechtshandelingen verbonden zijn. De functie van de notaris in het rechtsverkeer brengt mee dat hij beroepshalve gehouden is naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht. Deze zorgplicht van de notaris vindt haar grens daar waar de notaris goede grond heeft te vertrouwen dat de belanghebbende zichzelf reeds op de hoogte heeft gesteld of dat deze tevoren reeds voldoende inzicht had in hetgeen was vereist voor het intreden van de rechtsgevolgen die zijn beoogd met de in de akte opgenomen rechtshandelingen. Of een notaris in een bepaald geval op grond van de op hem rustende zorgplicht dient te waarschuwen voor aan de rechtshandelingen verbonden risico’s is onder meer afhankelijk van de (hem redelijkerwijs kenbare) omvang van het risico, de hoedanigheid van de betrokken partijen en hun onderlinge verhouding.
Wilsonbekwaamheid?
4.19. [eiser] betoogt dat [gedaagde5] de geestesgesteldheid van [eiser] aan de hand van het zogenaamde Stappenplan van de Koninklijke Notariële Broederschap (hierna: KNB) nader had moeten onderzoeken omdat sprake was van de volgende indicatoren:
[eiser] heeft een hoge leeftijd;
Het initiatief voor de dienstverlening kwam niet van [eiser] ;
Er waren twijfels aan de weloverwogenheid van het verzoek;
De inhoud van de akte was ongebruikelijk gelet op de zeer grote prijsstijgingen die het onroerend goed in korte tijd onderging.
Nu dit niet is gebeurd zijn Abma, Remba en [gedaagde5] jegens [eiser] aansprakelijk, aldus [eiser] .
4.20. Naar het oordeel van de rechtbank faalt dit betoog. [eiser] heeft niet gesteld dát hij ten tijde van de ondertekening wilsonbekwaam was, zodat toepassing van het Stappenplan er hoe dan ook niet toe zou hebben geleid dat de notaris anders had moeten handelen dan hij heeft gedaan in het kader van het passeren van de akten van levering. Het is ten overvloede dat de rechtbank voorts het volgende overweegt. Voor toepassing van het Stappenplan is vereist dat er een aanleiding is voor een (nadere) beoordeling van de wilsbekwaamheid. [eiser] heeft, in het licht van het gemotiveerde verweer, onvoldoende onderbouwd dat daartoe aanleiding was. [gedaagde5] had, gelet op de inhoud van de aan hem ter hand gesteld contractsdocumentatie, waaronder de koopovereenkomsten, de vragenformulieren en de verificatieformulieren, alsmede de twee telefoongesprekken die een medewerkster van [gedaagde5] met [eiser] heeft gevoerd, onvoldoende aanleiding om aan de wilsbekwaamheid van [eiser] te twijfelen en het Stappenplan toe te passen. De enkele omstandigheid dat [eiser] ten tijde van de transacties de leeftijd van 69 jaar had is hiertoe onvoldoende. [eiser] woonde zelfstandig, dreef een agrarische onderneming, voerde zelf zijn administratie, stond niet onder curatele of beschermingsbewind en maakte gebruik van een volmacht met een door zijn huisnotaris gelegaliseerde handtekening. Ook de inhoud van de akten behoefden ondanks de prijsstijgingen die het onroerend in korte tijd had ondergaan, geen aanleiding te vormen voor [gedaagde5] om aan de wilsbekwaamheid van [eiser] te twijfelen.
Schending van de informatieplicht en de waarschuwingsplicht?
4.21. Volgens [eiser] heeft [gedaagde5] daarnaast zijn notariële informatieplicht en waarschuwingsplicht geschonden. [gedaagde5] heeft nagelaten bij [eiser] te informeren of deze de reikwijdte van de aangegane verplichtingen wel overzag en nagelaten om in dit verband achtergrondinformatie te vragen. Hij heeft nagelaten om [eiser] (onder vier ogen) voor te lichten en te waarschuwen over de implicaties en risico’s van de transacties die [eiser] aanging. Een redelijk handelende en redelijk bekwame notaris moest beseffen dat de hele gang van zaken, die werd gekenmerkt door een opvallend verschil tussen wat Groza betaalde voor de gronden en wat Groza bij doorverkoop van de gronden in handen kreeg van [eiser] , ruime mogelijkheden tot misbruik opende en dat [eiser] zich van een en ander niet bewust was. Een redelijk handelende en redelijk bekwame notaris zou om achtergrondinformatie hebben gevraagd alvorens zijn ministerie te verlenen, aldus [eiser] .
4.22. Naar het oordeel van de rechtbank faalt ook dit betoog van [eiser] . [eiser] heeft er zelf voor gekozen om bij volmacht voor [gedaagde5] te verschijnen, zodat laatstgenoemde [eiser] niet in persoon over de akte kon inlichten. Uit eerdergenoemde contractsinformatie kon [gedaagde5] opmaken dat [eiser] , een ervaren agrarisch ondernemer, de consequenties en inhoud van de transacties had begrepen en aanvaard. Van [gedaagde5] behoefde onder die omstandigheden niet te worden verwacht dat hij eigener beweging contact zou opnemen met [eiser] om hem uitgebreid voor te lichten. Een dergelijk vergaande verplichting voor de notaris kan niet worden aangenomen. De stelling van [eiser] dat hij op aandringen van Aktua/Groza niet in persoon aanwezig is geweest is niet onderbouwd en volgt ook niet uit genoemde contractsinformatie.
Daarnaast is slechts onder bijzondere omstandigheden sprake van een notariële waarschuwingsplicht van de notaris, zoals in geval van duidelijke ongelijkheid tussen partijen en kennelijk machtsmisbruik door een van de partijen. Dat hiervan sprake is, heeft [eiser] in het licht van het verweer van [gedaagde5] , onvoldoende onderbouwd.
4.23. Aldus heeft [gedaagde5] aan zijn beroepsmatige zorgplicht voldaan. Hij heeft in zijn hoedanigheid van notaris bij het verlijden van de akten gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Van onrechtmatig handelen van [gedaagde5] is geen sprake. Hieruit vloeit voort dat ook de, overigens niet onderbouwde, stelling van [eiser] dat – naast [gedaagde5] – Abma en Remba zich jegens hem onrechtmatig hebben gedragen, niet slaagt.
4.24. Het voorgaande brengt mee dat de vorderingen zullen worden afgewezen. Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
4.25. De kosten aan de zijde van Aktua en Groza worden begroot op:
- griffierecht 3.829,00
- salaris advocaat 6.422,00 (2,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 10.251,00
4.26. De kosten aan de zijde van Abma, Remba en [gedaagde5] worden begroot op:
- griffierecht 3.829,00
- salaris advocaat 6.422,00 (2,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 10.251,00
4.27. De door Abma, Remba en [gedaagde5] gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5 De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Aktua en Groza tot op heden begroot op € 10.251,00,
5.3. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Abma, Remba en [gedaagde5] tot op heden begroot op € 10.251,00,
5.4. veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van Abma, Remba en [gedaagde5] , begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.5. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C.M. van Mierlo, mr. M. Goedhuis-Visser en mr. J.H. van Woudenberg en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2016.
type: 299
coll: