ECLI:NL:RBNHO:2022:11807

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/324045 / HA ZA 22-22

Vonnis van 28 december 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser] B.V.,

gevestigd te [plaats 1],

eiseres,

advocaat mr. R. Vos te Haarlem,

hierna te noemen: ‘[eiser]’.

tegen

1 [gedaagde 1],

wonende te [plaats 2],

2. [gedaagde 2],

wonende te [plaats 3],

3. [gedaagde 3],

wonende te [plaats 3],

gedaagden,

advocaat mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam.

hierna te noemen: ‘[gedaagde 1]’, ‘[gedaagde 2]’, ‘[gedaagde 3]’ en tezamen ‘[gedaagde 1] c.s.’.

1 De zaak in het kort

1.1. Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde 1] c.s. met de opbouw van twee extra verdiepingen op de woning van [gedaagde 1] onredelijke hinder toebrengen aan het naastgelegen pand van [eiser], althans de huurders van [eiser]. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de eerste etage van de opbouw (vrijwel) tegen de eerste etage van het pand van [eiser] wordt aangebouwd waardoor de vensters aan die kant zullen worden ‘dichtgebouwd’. De rechtbank is van oordeel dat hiermee onredelijke hinder wordt veroorzaakt voor [eiser] althans diens huurders en wijst de vorderingen van [eiser] toe.

2 De procedure

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 21

de conclusie van antwoord

de akte aanvullende producties met producties 22 tot en met 25 van [eiser]

2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1. [eiser] is sinds 30 december 2020 de eigenaar van een woning aan de [adres 1] in [plaats 2] (hierna: ‘[adres 1]’). [adres 1] wordt door [eiser] verhuurd aan vier huurders die in het pand wonen.

3.2. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn sinds 1 december 2020 de eigenaren van de naastgelegen woning, [adres 2] in [plaats 2] (hierna: ‘[adres 2]’). [gedaagde 1], hun zoon, woont met zijn gezin in [adres 2].

3.3. Op 9 maart 2021 is een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het opbouwen van twee extra verdiepingen op [adres 2]. Nadien is deze aanvraag ingetrokken en is op 3 juni 2021 door [gedaagde 1] een nieuwe aanvraag ingediend. Blijkens de nieuwe aanvraag heeft ook deze betrekking op het uitbreiden van [adres 2] door het opbouwen van twee extra verdiepingen op de wijze zoals uitgewerkt in de nieuwe aanvraag (hierna: de vergunde opbouw). Bij de aanvraag is door [gedaagde 1] een bouwtekening ingediend, waarop een driedimensionale weergave van de huidige en toekomstige situatie is afgebeeld.

huidige situatie

toekomstige situatie

uitsnede uit de bouwtekening met van links naar

rechts de voorzijde van nummers 12, 10, 8 en 6 en

de achterzijde van nummers 8 en 10 (gedeeltelijk)

3.4. Aan de kant van [adres 2] bevinden zich in [adres 1] op de eerste etage twee vensters en in de dakkapel (op de tweede etage) drie vensters. De vensters van [adres 1] op de eerste etage bevinden zich (praktisch) op de erfgrens en de vensters in de dakkapel bevinden zich binnen twee meter van de erfgrens.

3.5. Per brief van 31 maart 2021 heeft [eiser] tegenover [gedaagde 2] en [gedaagde 3] haar bezwaren geuit tegen de in de eerste aanvraag beschreven werkzaamheden omdat hierdoor de vensters van [adres 1] dichtgebouwd zouden worden. Bij die brief heeft [eiser] een vergunde bouwbouwtekening uit 1933 gevoegd voor een dakkapel voor [adres 1] en een vergunde bouwtekening uit 1975 waarop in de weergegeven ‘bestaande situatie’ de twee vensters op de eerste etage van [adres 1] al zijn ingetekend.

3.6. [eiser] heeft tegen de nieuwe aanvraag voor een omgevingsvergunning aanvankelijk formeel bezwaar ingediend en dat bezwaar uiteindelijk ingetrokken.

3.7. De gemeente [plaats 2] heeft op 17 september 2021 de omgevingsvergunning op de aanvraag van 3 juni 2021 verleend.

3.8. Op 5 november 2021 heeft [gedaagde 1] per e-mail aan mr. Vos aangegeven bereid te zijn om na te denken over oplossingen om aan de bezwaren van [eiser] tegemoet te komen en heeft hem daartoe enkele (bouwtechnische) oplossingen voorgesteld, waaronder ook de aankoop van [adres 1]. In reactie hierop heeft [eiser] op 12 november 2021 aangegeven bereid te zijn tot een oplossing als [gedaagde 1] c.s. op zijn kosten alle werkzaamheden zou verrichten die de huurders en [eiser] nodig achtten om de hinder te compenseren en een financiële compensatie van de waardevermindering van € 50.000,-.

3.9. Op 13 december 2021 heeft [eiser] geconstateerd dat [gedaagde 1] c.s. met de verbouwingswerkzaamheden van [adres 2] zijn gestart. Na de aankondiging van een kort geding door [eiser] tegen [gedaagde 1] c.s. zijn deze werkzaamheden gestaakt. [gedaagde 1] c.s. heeft op 20 en 21 december toegezegd dat er voorlopig geen uitbreidende bouwactiviteiten zouden plaatsvinden als gevolg waarvan het kort geding is ingetrokken.

4 Het geschil

4.1. [eiser] vordert, zakelijk weergegeven, dat de rechtbank [gedaagde 1] c.s. gebiedt bij de uitvoering van enig (bouw)werk op het perceel van de [adres 2], met betrekking tot de vensters op de eerste en tweede etage van [adres 1], een afstand van twee meter aan te houden en/of om het (bouw)werk dat zich binnen die afstand (reeds) bevindt te verwijderen. Dit gebod moet gelden op straffe van een dwangsom van € 100.000. Ook vordert [eiser] dat [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten wordt veroordeeld.

4.2. [gedaagde 1] c.s. heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd en concludeert daarbij tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] en veroordeling in de proceskosten.

5 De beoordeling

5.1. De rechtbank begrijpt de vordering van [eiser] zo dat het [gedaagde 1] c.s. verboden moet worden de opbouw te realiseren die is vergund op 17 september 2021. Uit het partijdebat in de stukken en ter zitting leidt de rechtbank af dat partijen dat zelf ook zo hebben begrepen. Indien en voor zover met de vordering is beoogd om (ook) in zijn algemeenheid het bouwen binnen twee meter van de vensters van [adres 1] te verbieden, zal dat meerdere worden afgewezen, omdat er geen rechtsregel is die in dit geval het bouwen binnen twee meter van de vensters van [adres 1] in zijn algemeenheid verbiedt.

5.2 [eiser] beroept zich met haar vordering op artikel 5:50 lid 4 BW dat bepaalt dat een nabuur, wanneer hij als gevolg van verjaring geen wegneming van een opening of werk meer kan vorderen, verplicht is om binnen afstand van twee meter daarvan geen gebouwen of werken aan te brengen die de eigenaar van het andere erf onredelijk zouden hinderen. [eiser] stelt dat de vergunde opbouw binnen twee meter van de vensters van [adres 1] wordt aangebracht en voor onredelijke hinder zorgt. De onredelijke hinder is gelegen in het feit dat de vensters op de eerste en tweede etage van [adres 1] (praktisch) worden dichtgebouwd met als gevolg het (volledige) verlies van licht, lucht en uitzicht. Om die reden moet het [gedaagde 1] c.s. verboden worden de vergunde opbouw te realiseren, aldus [eiser].

5.3. [gedaagde 1] c.s. voert als verweer aan dat zijn vordering tot wegneming van de vensters op de eerste en tweede etage van [adres 1] niet is verjaard, omdat [eiser] onvoldoende heeft aangetoond dat de vensters daadwerkelijk meer dan twintig jaar geleden zijn aangebracht. Daarnaast voert [gedaagde 1] c.s. aan dat er geen sprake is van onredelijke hinder omdat de vergunde opbouw de lichtinval en het uitzicht voor [adres 1] niet of nauwelijks zal beperken en dat [eiser] als belegger geen hinder ondervindt van de opbouw. Bovendien is aan de andere kant ‑ de zijde van nummer 12 - ook een gelijke eerste verdieping en dakkapel aangebracht en ondervindt [eiser] daarvan kennelijk geen onredelijke hinder. Voorts maakt [eiser] misbruik van recht, althans heeft hij onvoldoende belang bij toewijzing van de vordering, omdat hij [adres 1] als belegger heeft gekocht terwijl hij wist dat de vergunde opbouw zou worden gerealiseerd. [gedaagde 1] c.s. voert ook aan dat de vorige eigenaar van het pand van [eiser] toestemming heeft gegeven voor het realiseren van de opbouw. Tot slot heeft [eiser] niet aangetoond dat hij schade zal lijden zodat de vordering niet kan worden toegewezen, aldus steeds [gedaagde 1] c.s.

5.4. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vensters op de eerste etage en in de dakkapel al meer dan twintig jaar aanwezig zijn, waardoor de vordering tot wegneming is verjaard. Ook is de rechtbank van oordeel dat de vergunde opbouw onredelijke hinder voor [eiser], althans diens huurders, meebrengt. Als gevolg hiervan kan de vergunde opbouw niet worden gerealiseerd zonder dat artikel 5:50 lid 4 BW wordt overtreden. Dit betekent dat het gevorderde gebod voor de vergunde opbouw zal worden toegewezen. De rechtbank komt tot dit oordeel op basis van het volgende.

Verjaring

5.5. De eerste voorwaarde voor een geslaagd beroep op artikel 5:50 lid 4 BW is dat de vordering van [gedaagde 1] c.s. tot wegneming van de vensters van [adres 1] op de eerste en tweede etage aan de zijde van [adres 2] verjaard is. Daarvan is sprake als deze vensters al meer dan twintig jaar aanwezig zijn. [eiser] heeft een bouwtekening van [adres 1] in het geding gebracht uit 1975. Op deze bouwtekening is de oude en de nieuwe (destijds beoogde) situatie afgebeeld. In beide situaties zijn de vensters op de eerste etage ingetekend. Hiermee staat voldoende vast dat deze vensters in ieder geval in 1975 al in de zijgevel op de eerste verdieping van [adres 1] aanwezig waren. Hetzelfde geldt voor de vensters in de dakkapel op de tweede etage van [adres 1] die op diezelfde bouwtekening ook zijn ingetekend. Daarnaast blijkt uit een overgelegde bouwtekening uit 1933 dat de dakkapel samen met de vensters al in 1933 was vergund. Gelet op deze bouwtekeningen is de enkele stelling van [gedaagde 1] c.s. dat de desbetreffende vensters van [adres 1] nog geen 20 jaar aanwezig zijn onvoldoende om het betoog van [eiser] dat de rechtsvordering tot wegneming van de vensters is verjaard te betwisten.

Onredelijke hinder

5.6. De tweede voorwaarde voor een geslaagd beroep op artikel 5:50 lid 4 BW is dat de vergunde opbouw onredelijke hinder veroorzaakt voor [eiser]. Voor de invulling van de term ‘onredelijke hinder’ moet aansluiting worden gezocht bij artikel 5:37 BW, waarin is bepaald dat een eigenaar van een erf geen hinder mag toebrengen aan eigenaars van andere erven in een mate die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad hangt het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende bouwsels worden gediend, en de mogelijkheid en bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen.

5.7. Vast staat dat de eerste etage van de vergunde opbouw dicht tegen de vensters van de eerste etage van [adres 1] wordt aangebouwd. [gedaagde 1] c.s. heeft hierover zelf ter zitting verklaard dat er van de opbouw een isolerende werking voor [adres 1] zal uitgaan. Uit de uitsnede van de bouwtekening (zie 3.3) kan worden afgeleid dat de twee vensters op de eerste etage van [adres 1] met de vergunde opbouw praktisch worden dicht gebouwd. Mede gelet hierop had van [gedaagde 1] c.s. mogen worden verwacht dat zij haar stelling dat de vergunde opbouw de lichtinval op de eerste etage niet of nauwelijks zal beperken nader zou onderbouwen, maar dat heeft [gedaagde 1] c.s. niet gedaan. De rechtbank acht het voldoende aannemelijk dat het praktisch dichtbouwen van de vensters op de eerste etage van [adres 1] gepaard gaat met een (nagenoeg) volledig verlies van lichtinval in en uitzicht vanuit deze vensters. De onredelijke hinder is daarmee gegeven. Daarbij speelt mee dat zich in de desbetreffende woonkamers van [adres 1] in de vóór- of achtergevel nog slechts één ander raam bevindt. Het enkele feit dat [gedaagde 1] c.s. belang heeft bij extra woonruimte voor het gezin van [gedaagde 1] leidt niet tot een ander oordeel.

5.8. Het verweer van [gedaagde 1] c.s. dat geen sprake kan zijn van hinder omdat [eiser] niet zelf in het pand woont, maar het als beleggingspand verhuurt aan vier huurders, treft geen doel. Uit de bewoordingen van artikel 5:50 lid 4 BW blijkt niet dat vereist is dat degene die zich daarop beroept in de woning woonachtig is. Sterker nog, het artikel spreekt over het onredelijk hinderen van ‘de eigenaar van het andere erf’. Bovendien heeft [eiser] terecht gesteld dat hij door het verlies van lichtinval en uitzicht wordt beperkt in de verhuurmogelijkheden van het pand en ook kan worden aangesproken door de zittende huurders vanwege het verlies van huurgenot.

5.9. Ook het verweer dat de aanwezigheid van eenzelfde eerste etage en dakkapel aan de andere kant van [adres 1] - bij Kostverlorenstraat nummer 12 - maakt dat geen sprake kan zijn van onredelijke hinder, slaagt niet. Het staat de eigenaar van een pand vrij om te bepalen tegen welke vormen van onredelijke hinder hij wel (in rechte) optreedt en tegen welke niet. Het onrechtmatige karakter van iemands handelen kan niet worden opgeheven door te wijzen naar het (eventueel) onrechtmachtig handelen van een ander.

5.10. Aan de vraag of ook de bouw van de dakkapel onredelijke hinder zal veroorzaken, komt de rechtbank niet toe. De bouw van de vergunde dakkapel op de tweede etage zal constructief immers niet mogelijk zijn zonder de (onredelijk hinderende) eerste etage te bouwen.

De overige verweren van [gedaagde 1] c.s.

5.11. [gedaagde 1] c.s. heeft ook aangevoerd dat [eiser] misbruik van recht maakt door zich te beroepen op artikel 5:50 lid 4 BW omdat hij onvoldoende belang heeft nu [adres 1] is aangeschaft met wetenschap van de bouwplannen, althans dat [eiser] onvoldoende belang heeft bij zijn vorderingen. [gedaagde 1] c.s. stelt dat in 2019 al een eerdere omgevingsvergunning voor een opbouw van twee verdiepingen op [adres 2] was aangevraagd en dat de vorige eigenaar van [adres 1] mondeling voor deze werkzaamheden goedkeuring heeft verleend, welke goedkeuring ook [eiser] bindt en waardoor hij wetenschap had van de bouwplannen. Het passeren van deze goedkeuring is volgens [gedaagde 1] c.s. ook in strijd met de goede trouw en de redelijkheid en billijkheid. Ten slotte heeft [eiser] volgens [gedaagde 1] c.s. geen belang bij toewijzing van de vorderingen omdat hij belegger is en hij alleen een financiële compensatie wil. [eiser] heeft ook niet aangetoond dat hij schade lijdt, aldus [gedaagde 1] c.s.

5.12. Deze verweren slagen niet. [gedaagde 1] c.s. heeft onvoldoende onderbouwd waarom het handelen van [eiser] zou kwalificeren als misbruik van recht of waarom dit in strijd zou zijn met de goede trouw en redelijkheid en billijkheid. Ook als [eiser] wetenschap zou hebben van de bouwplannen van [gedaagde 1] c.s. ‑ zij heeft dit betwist – staat het haar vrij om daar tegen op te komen. Indien de vorige eigenaar van het pand van [eiser] mondeling toestemming zou hebben gegeven voor de opbouw kan ook dit [eiser] niet worden tegengeworpen. De mondelinge toestemming heeft geen zakelijke werking en is bij de levering van [adres 1] dus niet op [eiser] mee overgegaan. [eiser] heeft ook voldoende belang bij haar vorderingen, aangezien zij zich als goed verhuurder de belangen van haar (toekomstige) huurders dient aan te trekken. Met het overleggen van de verklaringen van huidige huurders van [adres 1] ‑ kort gezegd inhoudende dat zij de opbouw onwenselijk vinden vanwege ernstig verminderde lichtinval en uitzicht - heeft [eiser] haar belang bij de vorderingen voldoende aangetoond.

Ook het verweer van [gedaagde 1] c.s., dat [eiser] niet heeft aangetoond dat hij schade lijdt als gevolg van de bouw van de vergunde opbouw wordt gepasseerd. Voor de toewijzing van het gevorderde gebod is niet vereist dat [eiser] aantoont dat hij schade heeft geleden.

5.13. [gedaagde 1] heeft nog aangevoerd dat de vorderingen niet tegen hem kunnen worden toegewezen omdat hij geen (mede-)eigenaar is van [adres 2]. Ook dit verweer van [gedaagde 1] slaagt niet. Vast staat immers dat de vergunning voor de opbouw aan [gedaagde 1] is verleend, dat hij met zijn gezin woonachtig is in [adres 2], dat de opbouw ten behoeve van zijn gezin gerealiseerd zou moeten worden en dat hij voornemens is de vergunde opbouw (gedeeltelijk) zelf te gaan bouwen. Bovendien is ter zitting gebleken dat de eigenaren van [adres 2], de ouders van [gedaagde 1], de vergunde opbouw wensen. Het enkele feit dat [gedaagde 1] geen (mede-)eigenaar is van het pand hoeft hem er daarom niet van te weerhouden de opbouw te realiseren.

De vordering tot verwijdering

5.14. Omdat niet is gebleken dat er nu al een (deel van een) bouwwerk op het perceel van [gedaagde 1] c.s. is opgericht dat strijdig is met de bepaling van artikel 5:40 lid 4 BW, zal de vordering tot verwijdering worden afgewezen.

Proceskosten

5.15. [gedaagde 1] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 139,15

- griffierecht 676,00

- salaris advocaat 1.126,00 (2,0 punt × tarief € 563,00)

Totaal € 1.941,15

5.16. [eiser] vordert ook veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (vgl. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

6 De beslissing

De rechtbank

6.1. gebiedt [gedaagde 1] c.s. zich te onthouden van het (doen) uitvoeren van het bouwwerk op het perceel [adres 2] te [plaats 2], kadastraal bekend [plaats 2] [kadaster nummer], zoals vergund door de gemeente [plaats 2] op 17 september 2021 met kenmerk ODIJ-Z-21-093294,

6.2. veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk om aan [eiser] een eenmalige dwangsom te betalen van € 100.000,- indien zij niet aan de uitgesproken hoofdveroordeling onder 6.1 voldoen;

6.3. veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.941,15, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.5. wijst het meer of anders gevorderde af,

Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 28 december 2022.

type: 1685

coll: