ECLI:NL:RBNHO:2024:10502

RECHTBANK

NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zaanstad

Zaaknummer: 11279578 \ VV EXPL 24-68

Vonnis in kort geding van 17 oktober 2024

in de zaak van

1 [eiser 1] ,

te [woonplaats 1] ,2. [eiser 2],

te [woonplaats 2] ,3. [eiser 3],

te [woonplaats 3] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] , en ieder afzonderlijk: [eiser 1] , de vader en zijn partner,

gemachtigde: mr. I. Heijselaar,

tegen

de stichting WOONSTICHTING ROCHDALE,

te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Rochdale,

procederend in persoon.

De zaak in het kort.

In deze zaak vorderen huurders dat de verhuurder hen toestaat om, in afwachting van een uitspraak in een bodemprocedure, in elkaars woning te mogen verblijven. Deze vordering wordt afgewezen, omdat de kans dat de vordering tot indeplaatsstelling/woningruil in een bodemprocedure wordt toegewezen onvoldoende aannemelijk is.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding- de producties van [eisers]- de producties van Rochdale- de mondelinge behandeling van 3 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van Rochdale.

2 De feiten

2.1. [eiser 1] huurt van Rochdale een woning aan de [adres 1] . Het betreft een eengezinswoning met meerdere verdiepingen. Haar vader en zijn partner huren eveneens van Rochdale een woning aan de [adres 2] . Dit betreft een gelijkvloerse woonruimte.

2.2. [eiser 1] heeft op 23 mei 2023 een urgentieverklaring van de gemeente Purmerend ontvangen voor een gelijkvloerse benedenwoning of flat met minimaal één slaapkamer.

2.3. Haar vader en zijn partner staan op het punt te emigreren naar Minesota in de Verenigde Staten.

2.4. Op 8 juli 2023 heeft [eiser 1] aan Rochdale gevraagd of zij, op het moment dat haar vader en zijn partner, emigreren hun woning mag overnemen. Rochdale heeft dit verzoek afgewezen.

3 Het geschil

3.1. [eisers] vorderen - samengevat - dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening Rochdale beveelt om te gedogen dat [eiser 1] in de plaats van haar vader en zijn partner in de woning aan de [adres 2] zal verblijven en haar vader en zijn partner in plaats van [eiser 1] in de woning aan de [adres 1] . Dit in afwachting van een onherroepelijke beslissing door de bodemrechter.

3.2. [eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat er sprake is van een zwaarwichtig belang aan de zijde van [eiser 1] bij de indeplaatsstelling. Zij is slecht ter been en heeft daardoor moeite met traplopen. Zij heeft om die reden ook een urgentieverklaring ontvangen en wil graag zo snel mogelijk verhuizen naar een gelijkvloerse woning. De kans dat de vordering tot woningruil/indeplaatsstelling in een bodemprocedure wordt toegewezen is groot en vooruitlopend daarop dient de vordering in dit kort geding dan ook toegewezen te worden.

3.3. Rochdale betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat [eisers] geen spoedeisend belang hebben bij hun vordering en daarnaast is volgens Rochdale de kans groot dat de vordering tot indeplaatsstelling/woningruil in een bodemprocedure wordt afgewezen. Dit omdat de vader en zijn partner niet de intentie hebben om in de woning aan de [adres 1] te gaan wonen, zodat er geen sprake is van een woningruil. Daarnaast hebben [eisers] geen huisvestigingsvergunning overgelegd, terwijl dit wel vereist is. Bovendien is het maar zeer de vraag of [eiser 1] een huisvestingsvergunning zal krijgen voor de woning aan de [adres 2] , aangezien het een rolstoelwoning betreft en [eiser 1] niet over de juiste indicatie voor een dergelijke woning beschikt. Mocht er echter al een huisvestingsvergunning worden verleend dan geldt dat [eiser 1] geen zwaarwegend belang heeft bij woningruil, dan wel dat het belang van Rochdale om een schaarse rolstoelwoning toe te kunnen kennen aan iemand die daar recht op heeft zwaarder weegt dan het belang van [eiser 1] .

4 De beoordeling

4.1. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter oordeelt dat dit het geval is, omdat [eisers] er belang bij hebben dat zij op korte termijn duidelijkheid krijgen over de door hen gewenste woningruil.

4.2. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.3. De kantonrechter oordeelt dat onvoldoende aannemelijk is dat een vordering tot woningruil/indeplaatsstelling in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Dit wordt als volgt toegelicht.

4.4. De kantonrechter stelt voorop dat ingevolge artikel 7:270 BW huurders die van woning wensen te ruilen bij hun verzoek tot indeplaatsstelling een huisvestingsvergunning moeten overleggen. In deze procedure hebben zowel [eiser 1] als haar vader en zijn partner geen huisvestingsvergunning overgelegd. Alleen al daarom komt hun vordering in beginsel niet voor toewijzing in aanmerking. [eisers] hebben echter aangevoerd dat de kans groot is dat zij deze huisvestingsvergunning wel zullen krijgen. Onder bijzondere omstandigheden kan een vordering tot woningruil, ondanks het ontbreken van een huisvestingsvergunning, weliswaar worden toegewezen, maar dan moet wel in grote mate waarschijnlijk zijn dat de huurders alsnog een huisvestingsvergunning zullen krijgen.

4.5. In dit geval is echter allerminst zeker dat [eisers] een huisvestingsvergunning zullen krijgen. Rochdale heeft op de zitting namelijk toegelicht dat de woning van de vader en zijn partner een rolstoelwoning betreft die alleen bewoond mag worden door iemand die rolstoelafhankelijk is en dat [eiser 1] niet over de daarvoor benodigde indicatie beschikt. De kans dat [eiser 1] een huisvestingsvergunning voor die woning krijgt is daarom klein, aldus Rochdale. [eisers] hebben betwist dat de woning aan de [adres 2] een rolstoelwoning betreft. Ter onderbouwing van hun standpunt hebben zij verwezen naar de huurovereenkomst van de vader en zijn partner voor de woning aan de [adres 2] . In de aanhef van die huurovereenkomst staat ‘huurovereenkomst zelfstandige woonruimte met aanpassingen’ en bij de overwegingen staat verder dat door de in de woning aanwezige aanpassingen de woning geschikt is om te worden bewoond door een gehandicapte als bedoeld in artikel 7:274a lid 2 BW. Onder gehandicapte wordt volgens dat wetsartikel verstaan een persoon die ten gevolge van ziekte of gebrek aantoonbare beperkingen ondervindt. Aangezien uit die omschrijving niet voortvloeit dat de bewoner van de woning rolstoelafhankelijk moet zijn en [eiser 1] wel degelijk beperkingen heeft, komt zij volgens [eisers] wel in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor de [adres 2] .

4.6. De kantonrechter volgt [eisers] niet in hun standpunt dat de woning aan de [adres 2] niet aangemerkt moet worden als een rolstoelwoning. Op de zitting heeft de vader namelijk toegelicht dat de woning over extra brede deuren beschikt en geen drempels heeft. Daarmee voldoet de woning aan het criteria voor rolstoelwoningen zoals opgenomen in artikel 1.2. van de Beleidsregels urgentie, rolstoelwoningen en aanleunwoningen van de gemeente Purmerend. Dat in de huurovereenkomst niet expliciet is opgenomen dat het om een rolstoelwoning gaat en dat bepaalde aanpassingen aan de woning pas zijn gedaan nadat de vader en zijn partner in de woning zijn komen wonen doet daaraan niets af. Bij de beoordeling van de vraag of het een rolstoelwoning betreft moet gekeken worden naar de huidige situatie en daaruit volgt onmiskenbaar dat de woning geschikt is om te worden bewoond door een rolstoelgebruiker. Uit voornoemde beleidsregels vloeit verder voort dat, om in aanmerking te komen voor een rolstoelwoning, de aanvrager over de juiste indicatie beschikt en ingeschreven staat voor een rolstoelwoning bij de gemeente. Dat [eiser 1] aan deze twee voorwaarden voldoet is niet gebleken. De urgentieverklaring van [eiser 1] is daarvoor in ieder geval niet voldoende. De kantonrechter acht het daardoor onvoldoende aannemelijk dat [eisers] alsnog een huisvestingvergunning zullen verkrijgen en oordeelt dat de vordering van [eisers] daarom moet worden afgewezen.

4.7. Echter ook wanneer [eisers] wel een huisvestingsvergunning krijgen, is de kans volgens de kantonrechter groot dat de bodemrechter de vordering van [eisers] zal afwijzen. Daarvoor is allereest van belang dat er terecht door Rochdale is aangevoerd dat er van woningruil feitelijk geen sprake is, omdat de vader en zijn partner niet de intentie hebben om op de [adres 1] te gaan wonen. Zij willen immers emigreren. Omdat de intentie om daadwerkelijk van woning te ruilen ontbreekt, is de kans groot dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat artikel 7:270 BW geen grondslag kan vormen voor de vordering van [eisers]

4.8. Verder geldt nog dat, mocht worden geoordeeld dat er wel sprake is van woningruil, het verzoek alleen kan worden toegewezen indien de huurder rekening houdende met alle omstandigheden van het geval een zwaarwegend belang bij de ruil van de woonruimte heeft. In het voorgaande ligt dus besloten dat de kantonrechter, ook indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, op de omstandigheden van beide partijen bij de huurovereenkomst moet letten en aldus de aan elke zijde bestaande belangen moet vaststellen en vervolgens tegen elkaar afwegen. Pas als de belangen van de huurder bij de boogde woningruil zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder bij afwijzing van de vordering tot woningruil, is plaats voor toewijzing van de vordering.

4.9. Voldoende aannemelijk is dat [eiser 1] een zwaarwegend belang heeft bij woningruil. Zij heeft immers niet voor niets urgentie gekregen voor een gelijkvloerse woning, zoals de woning aan de [adres 2] . Tegenover het belang van [eiser 1] staat echter het belang van Rochdale die naar voren heeft gebracht dat rolstoelwoningen schaars zijn en het daardoor uitsluitend bedoeld zijn voor mensen die aan de eisen die gelden voor een dergelijke woning voldoen. De kantonrechter oordeelt dat de kans aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen het belang van Rochdale zwaarder weegt dan het belang van [eiser 1] . Daarbij weegt de kantonrechter mee dat dat [eiser 1] weliswaar belang heeft bij een gelijkvloerse woning, maar dat uit de urgentieverklaring niet volgt dat dat een rolstoelwoning moet zijn. Ook om die reden komt de vordering van [eisers] niet voor toewijzing in aanmerking.

4.10. [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rochdale worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

678,00

4.11. De veroordeling wordt deels hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1. wijst de vorderingen van [eisers] af,

5.2. veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2024.

51024/MdV

HR 19 november 2004, LJN AP4500