ECLI:NL:RBNHO:2024:729

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind locatie Alkmaar Zaaknr./rolnr.: 10671202 \ CV EXPL 23-3756 Uitspraakdatum: 31 januari 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres, verder te noemen: [eiseres] , gemachtigde: mr. M.E. van Huet, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde, verder te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. I.M. Sinnige. 1Het procesverloop 1.1. [eiseres] heeft bij dagvaarding van 2 augustus 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. 1.2. Op 9 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] nog schriftelijk op de tegenvordering van [gedaagde] gereageerd.

2.1. [eiseres] woont op het perceel dat plaatselijk bekend is als [adres] te [woonplaats] . Zij woont daar sinds april 2006. Dit perceel omvat, voor zover van belang, een hoofdgebouw, een bijgebouw, ondergrond en erf. 2.2. Aanvankelijk woonde zij in een deel van het hoofdgebouw, dat bestond uit een woonhuis met een inpandige woning. Zij huurde dit met ingang van april 2006 van de heer [verhuurder] (hierna: [verhuurder] ). 2.3. Op 17 oktober 2007 is een schriftelijke koopovereenkomst gesloten op basis waarvan [verhuurder] het gehele perceel heeft verkocht aan [gedaagde] . Behalve door [verhuurder] en [gedaagde] is deze overeenkomst ondertekend door [eiseres] . Deze overeenkomst bevat de volgende bepaling:“Artikel 16Huurovereenkomst Mede-ondergetekende, mevrouw [eiseres] , (…) is huurder van het verkochte, doch eindigt deze huurovereenkomst per 31 december 2007, hetgeen zij bij deze bevestigt. Huurovereenkomst verkoper/ koper Het verkochte wordt per 1 januari 2008 door verkoper (hierna: [verhuurder] ) aan koper (hierna: [gedaagde] ) verhuurd tot 1 mei 2008 of tot zoveel eerder als de juridische levering van het verkochte plaatsvindt. (…) Onderhuur [gedaagde] / [eiseres] [gedaagde] verhuurt per 1 januari 2008 aan [eiseres] het verkochte tot 1 mei 2008 of tot zoveel eerder als de juridische levering van het verkochte plaatsvindt. (…) Huurovereenkomst [gedaagde] / [eiseres] met betrekking tot het perceel [perceelnummer] Per de datum van einde van de hiervoor bedoelde onderhuurovereenkomst huurt [eiseres] van [gedaagde] het (…)met de zich daarop bevindende schuur, (hierna te noemen: het gehuurde), welke huurovereenkomst eindigt per 21 december 2012. (…) De huurprijs beloopt tweehonderdvijftig euro (€250,00) per maand en dient hij vooruitbetaling te worden voldaan. Klein- en groot onderhoud is voor rekening van de [eiseres] .” 2.4. Bij notariële akte van 2 april 2008 heeft [verhuurder] het aan [gedaagde] verkochte perceel aan hem in eigendom overgedragen. 2.5. Medio januari 2008 is [eiseres] aangevangen met een verbouwing van het bijgebouw en heeft zij aldaar onder meer woonvoorzieningen aangebracht. Na voltooiing van deze verbouwing is [eiseres] het bijgebouw gaan bewonen. Zij heeft het hoofdgebouw per 1 mei 2008 ontruimd. Het bijgebouw omvat voorts vier paardenstallen. 2.6. In april 2022 hebben ambtenaren van de gemeente Drechterland (hierna: de gemeente) geconstateerd dat [eiseres] woonachtig is in het bijgebouw. De gemeente is van oordeel dat deze bewoning in strijd is met het bestemmingsplan. 2.7. Bij besluit van 14 september 2022, genomen door de gemeente en gericht aan [gedaagde] , heeft de gemeente op straffe van een dwangsom [gedaagde] gelast om diverse woonvoorzieningen in het bijgebouw te verwijderen en het gebruik (door [eiseres] ) van het bijgebouw voor bewoning te (doen) staken. 2.8. Op 18 oktober 2022 hebben [eiseres] en [gedaagde] bezwaar aangetekend tegen voornoemd besluit. 2.9. Bij besluit van 9 januari 2023 heeft de gemeente het besluit van 14 september 2022 in stand gelaten. 2.10. [gedaagde] is bij de afdeling bestuursrecht van deze rechtbank in beroep gegaan tegen de beslissing van de gemeente van 9 januari 2023. Ook [eiseres] is in beroep gegaan tegen een voor haar negatieve beslissing van de gemeente. In de door [gedaagde] gevoerde procedure heeft de gemeente besloten dat de begunstigingstermijn waarbinnen de bewoning moet worden gestaakt, pas gaat lopen na een definitieve gerechtelijke uitspraak van de bestuursrechter. In de beroepszaak van [eiseres] heeft de bestuursrechter de begunstigingstermijn verlengd. Beide procedures zijn door de rechtbank gevoegd en in februari 2024 vindt in deze zaken de mondelinge behandeling plaats. 3De vordering 3.1. [eiseres] vordert bij dagvaarding, kort gezegd dat de kantonrechter: (i) verklaart voor recht dat de overeenkomst tussen partijen moet worden beschouwd als een overeenkomst die strekt tot de (ver)huur van woonruimte;(ii) verklaart voor recht dat partijen hebben afgesproken dat de door [eiseres] gemaakte verbouwingskosten zullen worden vergoed door [gedaagde] ;(iii) verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst dan wel onrechtmatig handelt, indien [eiseres] gedwongen is het gebruik van de woning te staken en over te gaan tot ontruiming van het gehuurde vanwege het feit dat de gemeente tot handhaving overgaat;(iv) [gedaagde] veroordeelt tot het betalen van een schadevergoeding;(v) [gedaagde] gebiedt om alles in het werk stellen om [eiseres] in staat te stellen in het gehuurde blijven wonen en hiertoe alle benodigde bestuursrechtelijke procedures te voeren;(vi) [gedaagde] verbiedt om het gehuurde te verkopen. 3.2. De kantonrechter heeft er nota van genomen dat het tweede schriftelijke processtuk van [eiseres] als aanhef heeft: “conclusie van antwoord in reconventie, mede aanvulling eis in conventie”. Voor zover [eiseres] hiermee heeft beoogd om haar vordering te wijzigen, laat de kantonrechter dit buiten beschouwing, omdat een hierop ziend petitum ontbreekt. 3.3. [eiseres] voert ter onderbouwing van haar vordering, kort gezegd, als volgt aan. De overeenkomst tussen partijen op grond waarvan [eiseres] thans woonachtig is in het bijgebouw, moet worden beschouwd als een huurovereenkomst die ziet op de (ver)huur van woonruimte als bedoeld in artikel 7: 232 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Onderdeel van deze overeenkomst is dat [gedaagde] zich heeft verbonden tot het vergoeden van alle verbouwingskosten die [eiseres] heeft gemaakt. Indien [eiseres] als gevolg van de uitkomst van de bestuursrechtelijke procedures, niet meer in het bijgebouw mag wonen, schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst, althans handelt hij onrechtmatig jegens [eiseres] . In dat geval is hij schadeplichtig. Tot dat moment is hij gehouden om al het mogelijke te doen om [eiseres] in staat te stellen aldaar te blijven wonen. Ook is hij onder de gegeven omstandigheden niet gerechtigd om het perceel te verkopen, wat hij voornemens is te doen, aldus [eiseres] . 3.4. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat partijen een huurovereenkomst die ziet op woonruimte, hebben gesloten. Ook betwist hij dat partijen een contractuele afspraak hebben gemaakt over de vergoeding van de verbouwingskosten. Het door [eiseres] ter onderbouwing van haar vergoeding van deze kosten overgelegde document is niet authentiek. Dat [eiseres] ter plaatse in strijd met het bestemmingsplan woont, komt niet voor risico van [gedaagde] . Als na afloop van de bestuursrechtelijke procedures blijkt, dat deze bewoning niet is toegestaan, kan dat niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. In dat geval handelt hij niet in strijd met de huurovereenkomst en evenmin onrechtmatig. Het klopt dat [gedaagde] voornemens is om tot verkoop over te gaan, maar er is geen grond om hem daarin te beperken, aldus [gedaagde] .

de vordering 5.1. Tussen partijen is in geschil of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst al dan niet ziet op de (ver)huur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:232 van het Burgerlijk Wetboek e.v. [eiseres] stelt dat dit het geval is. [gedaagde] betwist dit. 5.2. De kantonrechter oordeelt als volgt. De vraag die partijen verdeeld houdt, moet worden beantwoord door middel van uitleg van de huurovereenkomst. Het gaat dan niet zozeer om een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Het komt immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. 5.3. De omstandigheden die van belang zijn voor de uitleg van de overeenkomst komen neer op het volgende.(i) [eiseres] woonde sinds april 2006 op het door [gedaagde] op 17 oktober 2007 gekochte perceel. (ii) [gedaagde] was ten tijde van zijn aankoop en de levering van dit perceel daarvan op de hoogte.(iii) Dat [eiseres] woonde op het perceel is ter sprake gekomen in de onderhandelingen die hebben geleid tot de op 17 oktober 2007 schriftelijk gesloten overeenkomst, die door [gedaagde] , [verhuurder] en [eiseres] bij de notaris is ondertekend.(iv) Direct na het ondertekenen van de koopovereenkomst bij de notaris op 17 oktober 2007, heeft tussen [eiseres] en [gedaagde] een gesprek plaatsgevonden. Daarin heeft [eiseres] aan [gedaagde] gevraagd: “waar moet ik nu wonen?” [gedaagde] heeft hierop aan [eiseres] geantwoord: “Ga maar in de schuur wonen.” [gedaagde] heeft dit verklaard op de mondelinge behandeling.(v) Partijen hebben geen (gebleken) specifieke deskundigheid op het gebied van vastgoed. 5.4. De kantonrechter is van oordeel dat, gegeven de hiervoor in 5.3. beschreven omstandigheden en de in 5.2. beschreven uitlegmaatstaf, [eiseres] redelijkerwijs heeft mogen begrijpen dat de door haar met ingang van 2008 van [gedaagde] gehuurde schuur aan haar werd verhuurd als woonruimte in de zin van artikel 7: 232 e.v. B.W.Immers, [gedaagde] was bekend met het aanstaande woonruimteprobleem van [eiseres] en heeft aangeboden dat zij in de schuur kon wonen, welk aanbod [eiseres] heeft aanvaard. Het daarbij door beide partijen gebruikte woord: “wonen”, laat daarbij in beginsel aan duidelijkheid niets te wensen over. In het dagelijks spraakgebruik wordt daaronder verstaan: permanent op één vaste plek leven. Nu beide partijen niet als ter zake deskundige partijen kunnen worden beschouwd, moet bij de uitleg van de overeenkomst in beginsel worden uitgegaan van de betekenis die in het dagelijks spraakgebruik aan dit woord wordt gegeven. Omstandigheden waaruit volgt dat het voor [eiseres] duidelijk moet zijn geweest dat het niet zijn bedoeling was dat [eiseres] permanent aldaar zou verblijven, zijn door [gedaagde] niet aangevoerd. 5.5. Dat partijen (ver)huur van woonruimte hebben beoogd, blijkt ook uit de gang van zaken na 17 oktober 2007. Immers, [eiseres] heeft uitvoering aan die partijbedoeling gegeven door de door verbouwing en het aanbrengen van woonvoorzieningen en [gedaagde] heeft daar niet tegen heeft geprotesteerd. Tot de door [eiseres] aangebrachte voorzieningen c.q. aangebrachte aanpassingen behoren: het aanbrengen van isolatie, het plaatsen van ramen en deuren, het plaatsen van een toilet, het aansluiten van riolering, het voorzien van een telefoonaansluiting en het aanbrengen van een vloer en een keuken. Door de aanbrenging van deze voorzieningen moet het voor [gedaagde] duidelijk zijn geweest dat [gedaagde] uitging van permanent verblijf en niet van kortdurend verblijf. 5.6. Voor zover [gedaagde] heeft betoogd dat sprake is van een gemengde huurovereenkomst die zowel ziet op woonruimte als op bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230 a BW, gaat de kantonrechter daaraan voorbij, omdat hij niet heeft uitgelegd in hoeverre het mogelijk is om die overeenkomsten te splitsen in afzonderlijke huurovereenkomsten ter zake van de woonruimte en ter zake van de 230a-ruimte. Gelet daarop wordt de huurovereenkomst tussen partijen in zijn geheel als (ver)huur van woonruimte beschouwd. 5.7. De onder (i) gevorderde verklaring voor recht zal worden afgegeven. 5.8. De onder (ii) gevorderde verklaring voor recht, die ziet op de door [eiseres] gemaakte verbouwingskosten, ligt voor afwijzing gereed. De kantonrechter neemt bij dit oordeel de tekst van een volgens [eiseres] eveneens op 17 oktober 2007 tussen partijen opgemaakt document, waarvan [gedaagde] de authenticiteit betwist, in aanmerking. De kantonrechter kan, gelet op het navolgende, er veronderstellenderwijs van uitgaan dat partijen dit document hebben opgemaakt. De tekst van dit document, luidt, voor zover van belang als volgt:“De kosten voor het maken van de woonvoorzieningen, erfaanpassingen, nutsvoorzieningen, zullen door mevrouw [eiseres] worden gemaakt. Echter na het beëindigen door 1 van beide partijen van het huurcontract zal de heer [gedaagde] mevrouw [eiseres] de gemaakte kosten voor de verbouwing vergoeden.” 5.9. [eiseres] leidt hieruit af dat [gedaagde] , wanneer de huurovereenkomst op enig toekomstig ogenblik mocht eindigen, [gedaagde] gehouden is de totale door [eiseres] gemaakte verbouwingskosten integraal aan haar te vergoeden. De kantonrechter volgt [eiseres] hier niet in. 5.10. De kantonrechter wijst hiervoor ten eerste op hetgeen hiervoor onder 5.2. is overwogen over de maatstaf die moet worden gehanteerd bij de uitleg van (op papier gestelde) overeenkomsten. De kantonrechter stelt daarnaast vast dat de door [eiseres] gestelde regeling ten nadele voor [gedaagde] afwijkt van de wettelijke regeling die hierover in artikel 7:216 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek is opgenomen. Deze wettelijke regeling komt er, kort gezegd, op neer dat zij als huurder bij beëindiging van de overeenkomst vergoeding kan vorderen van gemaakte kosten, zij het dat rekening wordt gehouden met zowel de verarming door de kosten aan de zijde van [eiseres] , maar ook met de verrijking die de door [eiseres] aangebrachte aanpassingen voor [gedaagde] met zich brengen. Daarnaast is vergoeding slechts aan de orde, voor zover dit redelijk is. 5.11. Uitgaande van de wettelijke regeling zou naar het oordeel van de kantonrechter rekening moeten worden gehouden met de waardevermindering van de aangebrachte voorzieningen sedert 2008. Dit vanwege het aanzienlijke tijdsverloop sinds dat moment en ook vanwege de betrekkelijk lage huurprijs die [eiseres] heeft moeten betalen. Bij aanvang van de huurovereenkomst hebben partijen deze vastgesteld op € 250,00 per maand en gesteld noch gebleken is dat deze huurprijs daarna naar een marktconform tarief is bijgesteld. Aldus kan er van uit worden gegaan dat [eiseres] een groot deel van de door haar gemaakte kosten, die door haar overigens niet zijn begroot, in de loop van de tijd heeft terugverdiend. 5.12. Dit alles brengt mee dat op basis van de wettelijke regeling in, voor zover er op [gedaagde] überhaupt nog een vergoedingsplicht zou rusten, deze slechts zou zien op een fractie van de door [eiseres] gemaakte kosten. 5.13. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat zij redelijkerwijs er van uit heeft mogen gaan dat [gedaagde] akkoord is gegaan met een dermate voor hem als verhuurder zeer nadelige afspraak. Te meer nu [gedaagde] [eiseres] ook al tegemoet is gekomen om [eiseres] in het bijgebouw te laten wonen. Een concrete aanleiding om daarnaast nog een voor hem financieel nadelige, maar voor [eiseres] voordelige afspraak te maken, is niet gebleken.

De kantonrechter: de vordering 6.1. verklaart voor recht dat de overeenkomst tussen partijen moet worden beschouwd als een overeenkomst die strekt tot de (ver)huur van woonruimte; 6.2. bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 6.3. wijst de vordering voor het overige af. de tegenvordering 6.4. wijst de vordering af; 6.5. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiseres] worden vastgesteld op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter Zie HR 13 maart 1981, 11.647, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981, 635 (Haviltex) Zie alinea 1 van de pleitnota van [eiseres]