ECLI:NL:RBOVE:2024:1765

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: C/08/300460 / HA ZA 23-283

Vonnis van 3 april 2024

in de zaak van

[partij A]

,

te [woonplaats],

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij A],

advocaat: mr. R. Kroon te Almelo,

tegen

[partij B] B.V.,

te [vestigingsplaats],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij B],

advocaat: mr. E. Nijhoff te Almelo.

1 Samenvatting

1.1. Partijen hebben een aannemingsovereenkomst gesloten, waarin [partij B] zich heeft verplicht tot de bouw van een woning voor [partij A]. [partij A] stelt dat er sprake is van verschillende gebreken en vordert in conventie schadevergoeding, creditering en betaling van minderwerk en vergoeding van de deskundigenkosten. [partij B] voert verweer en vordert in reconventie betaling van de restantaanneemsom en van een meer- en minderwerkfactuur, verminderd met een bedrag in verband met verkeerd aangebrachte voegen.

1.2. De rechtbank wijst de vorderingen in conventie grotendeels toe, maar stelt de schade vast op een lager bedrag dan is gevorderd. De vorderingen in reconventie worden afgewezen, omdat [partij A] zijn betalingsverplichting terecht heeft opgeschort en [partij B] geen bedrag aan meerwerk in rekening mag brengen.

2 De procedure

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van 28 juli 2023, - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met productie van 15 november 2023,

- de brief van de rechtbank van 16 november 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties van 27 december 2023,

- de mondelinge behandeling van 5 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de spreekaantekeningen van [partij A],

- de pleitnota van [partij B].

2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3 De feiten

3.1. Op 17 mei 2017 hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten, waarin [partij B] zich heeft verplicht tot de bouw van een woning aan de [adres] voor [partij A] voor een bedrag van € 232.500,00. Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor aanneming van Werk 2013 van toepassing verklaard.

3.2. Op 29 juni 2018 is de woning na een opleveringskeuring opgeleverd. Het opleveringsrapport is door partijen voor akkoord ondertekend. In het rapport is opgenomen dat [partij B] verklaart dat hij de daarin genoemde tekortkomingen binnen de in de contractstukken bepaalde periode of, indien de contractstukken geen periode voorschrijven, uiterlijk binnen drie maanden zal herstellen.

3.3. Op 4 juli 2018 heeft [partij B] een meer- en minderwerkfactuur van € 302,50 naar [partij A] gestuurd.

3.4. Op diezelfde datum heeft [partij B] een bedrag van € 11.625,00 bij de notaris in depot gestort in verband met de wettelijke opschortingsregeling.

3.5. Op 27 september 2018 heeft [partij A] per e-mail geklaagd over het in rekening gebrachte meerwerk en geklaagd dat er nieuwe gebreken zijn geconstateerd, waaronder de gebrekkige luchtdichtheid.

3.6. Partijen hebben vervolgens meerdere keren contact gehad over de door [partij A] gestelde gebreken.

3.7. [partij A] heeft twee deskundigen ingeschakeld en hen gevraagd onderzoek uit te voeren naar de gebreken. Op 14 september 2021 heeft Top Expertise een deskundigenrapport uitgebracht. Op 11 januari 2023 heeft Bureau voor Bouwpathologie een deskundigenrapport uitgebracht.

3.8. Op 2 februari 2023 heeft [partij A] [partij B] per brief gesommeerd om binnen zes weken de gebreken aan de betonband, het gevelmetselwerk, de betonafdekkers, de draaikiepramen, de lucht- en waterdichtheid, de scheuren in het metselwerk van de buitenmuur en de gebroken spekband/spanlatei te (laten) herstellen overeenkomstig het rapport van Top Expertise. Daarnaast is [partij B] aangeschreven over het vergoeden van de waardevermindering van het voegwerk, het minderwerk en de gevolgschade.

3.9. Op 26 juli 2023 heeft [partij A] per brief aan [partij B] medegedeeld dat hij geen aanspraak meer maakt op herstel, maar op vervangende schadevergoeding. Hij heeft [partij B] gesommeerd om de schade van € 88.276,60 binnen zeven dagen te betalen.

4 Het geschil

in conventie

4.1. [partij A] vordert veroordeling van [partij B] tot:

vergoeding van de geleden schade van € 81.793,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 juni 2018 tot de dag van volledige betaling,

creditering en betaling van het minderwerk van € 1.305,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling,

vergoeding van de deskundigenkosten van € 5.178,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling,

betaling van de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2. [partij A] stelt dat er sprake is van I) opleveringsgebreken in het voegwerk, de betonband, het gevelmetselwerk en de betonafdekkers, II) problemen met de draaikiepramen, III) geen goede luchtdichtheid van de woning, en IV) scheurtjes in het metselwerk van de buitenmuur en een gebroken spekband of latei. De herstelkosten van deze gebreken bedragen volgens hem € 80.723,50. Ook stelt [partij A] dat hij gevolgschade heeft geleden in de vorm van extra energiekosten, omdat de luchtdichtheid van de woning niet in orde is. De schade van dit hogere energieverbruik begroot hij op € 1.070,00. In totaal vordert [partij A] dan ook een bedrag van € 81.793,00 aan schade. Daarnaast stelt [partij A] dat hij recht heeft op creditering van een bedrag van € 1.305,00 aan minderwerk, bestaande uit € 605,00 voor glasroedes die niet zijn aangebracht en € 600,00 omdat de voegen niet met de pointmastertechniek zijn aangebracht. [partij A] heeft twee deskundigen ingeschakeld om de schade en aansprakelijkheid vast te kunnen stellen. Hij vordert betaling van de deskundigenkosten van € 5.178,10, bestaande uit de door de deskundigen gestuurde facturen van € 450,00, € 2.253,65 en € 2.474,45.

4.3. [partij B] voert verweer. Zij concludeert dat [partij A] niet-ontvankelijk moet worden verklaard, dan wel dat zijn vorderingen moeten worden afgewezen, met veroordeling van [partij A] in de proceskosten.

4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

4.5. [partij B] vordert betaling van € 11.027,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 september 2019 tot de dag van volledige betaling.

4.6. [partij B] stelt dat [partij A] nog een bedrag van € 11.625,00 op grond van de aannemingsovereenkomst en een bedrag van € 302,60 voor de meer- en minderwerkfactuur aan haar verschuldigd is. Daarnaast erkent [partij B] dat er met betrekking tot het voegwerk sprake is van een waardevermindering, die volgens haar € 900,00 bedraagt. Volgens [partij B] kan dit bedrag van de nog te betalen bedragen afgetrokken worden en moet [partij A] haar daarom in totaal nog een bedrag van € 11.027,50 betalen.

4.7. [partij A] voert verweer. Hij concludeert dat [partij B] niet-ontvankelijk moet worden verklaard, dan wel dat haar vorderingen moeten worden afgewezen, met veroordeling van [partij B] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5 De beoordeling

in conventie

Opleveringsgebreken

Toezegging herstel

5.1. In het opleveringsrapport van de woning zijn (onder meer) de volgende gebreken opgenomen:

“9 gevels metselwerk voegwerk montage/bevestiging niet conform

afspraak/overeenkomst;

Proefstuk geeft diepere voeg

10 gevels metselwerk betonband plaatsing scheef; Op hoeken

11 gevels metselwerk betonband verkeerd aangebracht; Zijgevel loopt

plaatselijk terug, niet zo op tekening

12 gevel metselwerk betondorpel Overig; Betonafdekkerd voorgevel Zijn

groter als op tekening”

Daarnaast is in het rapport – dat door [partij B] is ondertekend – het volgende opgenomen:

“De ondernemer verklaart zich akkoord met de in dit proces-verbaal geregistreerde gegevens. Tevens verklaart de ondernemer dat hij bovenstaande tekortkomingen binnen de in de contractstukken bepaalde periode zal hebben hersteld. Indien en voor zover de contractstukken geen periode voorschrijven, zullen de genoemde tekortkomingen onverwijld, maar uiterlijk binnen 3 maanden na heden worden hersteld”

5.2. [partij B] voert aan dat de gebreken aan het voegwerk en de betonband geen constructieve, maar slechts esthetische gebreken zijn. Daarnaast voert zij aan dat het gevelmetselwerk en de betonafdekkers weliswaar van het originele ontwerp afwijken, maar dat dit te wijten is aan de constructeur die [partij A] heeft ingeschakeld. Ongeacht of een en ander het geval is, geldt echter dat [partij B] door ondertekening van het opleveringsrapport heeft toegezegd dat zij deze punten zal herstellen, zodat zij daartoe verplicht is. Tussen partijen staat vast dat de gebreken nog niet zijn hersteld. [partij A] vordert nu echter vervangende schadevergoeding. Aangezien [partij B] in verzuim is met nakoming (omdat hij op 2 februari 2023 in gebreke is gesteld en de gebreken niet heeft hersteld binnen de daarin gestelde termijn) en [partij A] haar schriftelijk heeft medegedeeld dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert, is deze vordering toewijsbaar. De rechtbank zal hierna beoordelen welke bedragen toewijsbaar zijn.

Waardevermindering voegwerk

5.3. Top Expertise heeft in haar rapport herstel van het voegwerk afgeraden en heeft de waardevermindering van het voegwerk vastgesteld op € 5.000,00. [partij A] vordert daarom betaling van dit bedrag. [partij B] betwist de hoogte van de waardevermindering en heeft daarbij verwezen naar een uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw met nummer [nummer], waarin de waardevermindering van een voeg die vijf millimeter verder terug had moeten liggen, werd vastgesteld op € 2.250,00. Volgens [partij B] was het verschil in aanzicht in die zaak veel groter en gaat het in deze zaak om slechts vier millimeter verschil, zodat de waardevermindering in dit geval zou moeten worden vastgesteld op maximaal € 1.500,00. [partij A] betoogt echter, kort gezegd, dat in de zaak van de Raad van Arbitrage sprake was van andere omstandigheden, zodat de twee zaken niet met elkaar vergeleken kunnen worden en dat de deskundige van Top Expertise voorheen arbiter van de Raad van Arbitrage is geweest en de schade op onafhankelijke wijze heeft begroot. Aangezien [partij B] hier niet nader op is ingegaan, is de rechtbank van oordeel dat zij haar verweer onvoldoende heeft gemotiveerd, zodat daaraan voorbij zal worden gegaan. De waardevermindering van het voegwerk zal daarom worden vastgesteld op € 5.000,00.

5.4. Partijen verschillen van mening over wat Top Expertise heeft bedoeld met de opmerking in haar rapport over het (eventueel) verrekenen van € 600,00, omdat [partij B] de voegen handmatig heeft aangebracht in plaats van met de pointmastertechniek. Partijen zijn het niet eens over of is bedoeld dat het bedrag als meerwerk of juist als minderwerk in rekening moet worden gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank moet dit bedrag echter buiten beschouwing worden gelaten. De schade van [partij A] wordt namelijk begroot aan de hand van de waardevermindering van het voegwerk, omdat dit niet is aangebracht zoals was overeengekomen. Of [partij B] meer of minder kosten heeft gemaakt voor de manier waarop zij de voegen heeft aangebracht, is niet relevant voor het bepalen van de schade van [partij A].

Herstelkosten betonband, gevelmetselwerk en betonafdekkers

5.5. Top Expertise heeft de herstelkosten van de betonband vastgesteld op € 5.500,00, de herstelkosten van het gevelmetselwerk vastgesteld op € 7.500,00 en de herstelkosten van de betonafdekkers vastgesteld op € 2.300,00. [partij A] vordert betaling van deze bedragen. Aangezien [partij B] geen verweer heeft gevoerd tegen de hoogte van deze bedragen, zullen deze bedragen worden toegewezen.

Draaikiepramen

5.6. [partij A] stelt dat er sprake is van een gebrek aan de draaikiepramen, dat hij hier meerdere keren bij [partij B] over heeft geklaagd, dat [partij B] de ramen opnieuw heeft afgesteld, maar dat dit niet tot een blijvende oplossing heeft geleid. Top Expertise heeft geconstateerd dat één van de draaikiepramen niet volledig naar behoren functioneert en heeft in haar rapport opgenomen dat dit wordt veroorzaakt door onjuiste montage van het raambeslag. Volgens haar zou het hang- en sluitwerk het gewicht moeten kunnen dragen, maar moet het raambeslag nagelopen worden en waar nodig hersteld of vervangen worden. Bureau voor Bouwpathologie heeft geconstateerd dat alle zes draaikiepramen problemen vertonen, dat het hang- en sluitwerk niet voldoet omdat het toegepaste mechanisme niet zwaar genoeg is uitgevoerd waardoor de ramen gaan doorhangen en dat bij twee ramen het mechanisme zelfs zo slecht is dat het kan breken als er nog gebruik van wordt gemaakt. Alle ramen moeten volgens haar vervangen worden.

Ontvankelijkheid

5.7. [partij B] voert aan dat er sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 16.3 lid 2 sub a van de algemene voorwaarden, namelijk een gebrek dat “in de onderhoudstermijn aan de dag is getreden en dat redelijkerwijs niet bij oplevering door de opdrachtgever onderkend had kunnen worden”. Uit artikel 9 lid 8 van de algemene voorwaarden blijkt dat de onderhoudstermijn een periode van dertig dagen na de oplevering is. Volgens [partij B] is [partij A] niet-ontvankelijk in zijn vordering op grond van artikel 16.3 lid 3, omdat de vordering niet binnen twee jaar na het verstrijken van de onderhoudstermijn is ingesteld.

5.8. De rechtbank volgt [partij B] niet in haar verweer. [partij A] stelt zich namelijk op het standpunt (dagvaarding, onder punt 6, en pagina 6 van het rapport van Bureau voor Bouwpathalogie) dat hij al vóór de oplevering over de draaikiepramen heeft geklaagd, waarna deze vóór oplevering twee keer opnieuw zijn afgesteld, dat toen de klacht verholpen leek, en dat [partij B] de ramen drie maanden ná de oplevering nogmaals heeft afgesteld. Dat dit anders is, heeft [partij B] niet nader onderbouwd. Zij heeft in haar pleitnota weliswaar verwezen naar productie 6 bij dagvaarding, zijnde een e-mail van [partij A], waarin hij bericht nog steeds niet tevreden te zijn over het hang- en sluitwerk van de draai/kiepramen, maar die e-mail dateert van 2 juli 2019, een datum ver ná het eindigen van de onderhoudstermijn. Ook het rapport van oplevering vermeldt niets over een gebrek met betrekking tot de draaikiepramen, terwijl er zich ook geen stukken in het dossier bevinden waaruit blijkt dat er zich tussen de datum van oplevering en de derde keer dat [partij B] de draaikiepramen opnieuw zou hebben afgesteld (volgens [partij A] drie maanden na de oplevering), een gebrek met betrekking tot de draaikiepramen aan het licht is gekomen. Reeds hierom is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een gebrek dat zich binnen dertig dagen na de oplevering heeft geopenbaard. Daarbij komt dat pas uit de deskundigenrapporten is gebleken dat er sprake is van onjuiste montage van het raambeslag, dan wel van een ongeschikt mechanisme, en dat alleen het opnieuw afstellen van de ramen niet voldoende is voor herstel. Ook dit maakt dat er naar het oordeel van de rechtbank sprake is van een gebrek dat “na afloop van de onderhoudstermijn aan de dag is getreden, dat redelijkerwijs niet bij oplevering door de opdrachtgever onderkend had kunnen worden en waarvan de opdrachtgever aannemelijk maakt dat het gebrek met grote mate van waarschijnlijkheid moeten worden toegeschreven aan een omstandigheid die aan de aannemer kan worden toegerekend”, zoals bedoeld in artikel 16.3 lid 2 sub b van de algemene voorwaarden. In dat geval geldt op grond van artikel 16.3 lid 4 van de algemene voorwaarden een termijn van vijf jaar na het verstrijken van de onderhoudstermijn, of tien jaar als het een ernstig gebrek betreft, voor het instellen van een rechtsvordering. De woning is op 29 juni 2018 opgeleverd, zodat de onderhoudstermijn (van dertig dagen) op 30 juli 2018 is verstreken. De vordering van [partij A] is bij dagvaarding van 28 juli 2023 en dus tijdig ingesteld.

Schending waarschuwingsplicht

5.9. [partij B] voert aan dat de keuzes voor de afmetingen van de ramen en het toegepaste mechanisme zijn gemaakt door de architect die door [partij A] is ingeschakeld. Zij voert aan dat zij heeft gewaarschuwd dat de ramen te groot en te zwaar zijn voor het mechanisme. Zij heeft ter onderbouwing van die stelling een tekening overgelegd die zij aan [partij A] zou hebben verstrekt, waarop staat: “LET OP! Geen garantie op Draaikiep-ramen Dit wegens grootte en gewicht”. [partij A] ontkent echter dat [partij B] hem hiervoor heeft gewaarschuwd en stelt dat hij de tekening pas voor het eerst heeft gezien bij de inspectie van Top Expertise op 5 februari 2021.

5.10. Ongeacht of de tekening vooraf aan [partij A] is verstrekt, is de rechtbank van oordeel dat de waarschuwing dat geen garantie wordt geboden, onvoldoende is om [partij B] van haar aansprakelijkheid te ontslaan. Op grond van artikel 7:754 lid 1 en 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) had [partij B] [partij A] namelijk moeten waarschuwen voor de ongeschiktheid van de draaikiepramen en hem schriftelijk en ondubbelzinnig moeten wijzen op de mogelijke gevolgen van het plaatsen van deze ramen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Uit de tekening blijkt niet dat [partij B] [partij A] heeft gewezen op de gevolgen van het plaatsen van de draaikiepramen. Nu dat ook overigens uit niets is gebleken, wordt geoordeeld dat [partij B] haar waarschuwingsplicht dan ook geschonden heeft en dat zij op grond van artikel 7:760 lid 1 en 2 BW aansprakelijk is voor de gevolgen van de ongeschiktheid van de ramen. Zij zal de herstelkosten voor de draaikiepramen daarom moeten betalen.

Herstelkosten draaikiepramen

5.11. De rechtbank zal voor de hoogte van de herstelkosten voor de draaikiepramen aansluiten bij het rapport van Top Expertise, omdat zij de herstelkosten voor de draaikiepramen heeft gespecificeerd, terwijl Bureau voor Bouwpathologie slechts één algemeen bedrag heeft vastgesteld voor alle herstelwerkzaamheden met betrekking tot de luchtdichtheid en de draaikiepramen. Top Expertise begroot de herstelkosten op maximaal € 1.900,00 voor het nalopen van het raambeslag en het waar nodig herstellen of vervangen daarvan. Naar het oordeel van de rechtbank moet dit zo worden uitgelegd dat dit bedrag op alle draaikiepramen (en niet op slechts één raam) ziet. Top Expertise heeft in haar rapport namelijk vermeld dat [partij A] problemen met alle draaikiepramen ervaart en in het kopje boven de kostenbegroting staat ook “draaikiepramen” in meervoud. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen.

Luchtdichtheid

5.12. [partij A] stelt dat er sprake is van tocht en intredend water op de plek van de kozijnen en dat de luchtdichtheid van de woning niet voldoet aan de waarde die partijen daarvoor zijn overeengekomen. In de bij de aannemingsovereenkomst behorende “voor het werk geldende voorwaarden” staat namelijk: “Het luchtdicht maken moet voldoen aan de eis: qv10 < 0,15 (…)”. Volgens [partij A] is uit een luchtdichtheidstest, welke in opdracht van Top Expertise is uitgevoerd, gebleken dat de woning hier niet aan voldoet.

5.13. [partij B] voert aan dat bepaalde werkzaamheden uit de offerte zijn geschrapt vanwege het budget van [partij A]. Volgens haar is de genoemde bepaling per ongeluk in de begroting blijven staan, maar blijkt uit de rest van de begroting dat zij de werkzaamheden met betrekking tot het luchtdicht maken van de woning niet meer zou uitvoeren. [partij A] erkent dat er bezuinigingen hebben plaatsgevonden, maar ontkent dat er is bezuinigd op de onderdelen die voor de luchtdichtheid noodzakelijk zijn. Dit blijkt volgens hem uit het feit dat in de voorwaarden meerdere bepalingen over de luchtdichtheid zijn opgenomen, namelijk: “Luchtdichte aansluiting maken tussen binnenmuur en buitenkozijnen” en “Leveren en plaatsen 20 stuks houten kozijnen i.v.m. luchtdichting incl HR++ glas geplaatst met brede roedes in het glas (ALLE KOZIJNEN UITVOEREN MET DUBBELE TOCHTDICHTING!)”. Daarnaast is in de (door [partij A] overgelegde) notulen van een bouwvergadering opgenomen dat de luchtdichting met de installateurs wordt besproken, dat zij luchtdichte doorvoeren en wcd’s moeten gebruiken en dat [partij B] niet verantwoordelijk is wanneer dit niet gebeurt. Volgens [partij A] blijkt hieruit dat [partij B] voor het overige wel verantwoordelijk was voor de luchtdichtheid. Daarnaast stelt [partij A] dat hij het stucwerk eerst in eigen beheer zou uitvoeren, maar dat [partij B] dat zelf wilde doen, omdat hij anders niet aan de luchtdichtheidseisen zou kunnen voldoen.

5.14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [partij B] de stellingen van [partij A] onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het is daarom – als onvoldoende gemotiveerd betwist – vast komen te staan dat het de verantwoordelijkheid van [partij B] was om ervoor te zorgen dat de woning zou voldoen aan de in de voorwaarden opgenomen luchtdichtheidswaarde. Aangezien uit de luchtdichtheidstest is gebleken dat daar niet aan is voldaan, moet [partij B] de kosten voor herstel van de luchtdichtheid betalen.

Herstelkosten luchtdichtheid

5.15. De rechtbank zal voor de hoogte van de herstelkosten met betrekking tot de luchtdichtheid in beginsel aansluiten bij het rapport van Top Expertise, omdat zij deze kosten het beste heeft gespecificeerd, terwijl Bureau voor Bouwpathologie slechts één algemeen bedrag heeft vastgesteld voor alle herstelwerkzaamheden met betrekking tot de luchtdichtheid en de draaikiepramen.

5.16. Volgens het rapport van Top Expertise moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd voor herstel van de luchtdichtheid: 1) er moeten hielafdichtingen bij de glaslatten worden aangebracht, 2) de binnenzijde van het binnenspouwblad moet aan de rechter gevelzijde in de leidingschacht worden gestukadoord, 3) de aansluiting tussen de dakvloer en het binnenspouwblad moet worden hersteld door deze uit te snijden en een goede pur-afdichting aan te brengen, en 4) de open houtverbindingen in de gevelpui aan de achtergevelzijde moeten worden voorzien van een kitafdichting. Top Expertise begroot de kosten voor deze werkzaamheden op een totaalbedrag van (€ 3.500,00 + € 1.150,00 + € 1.040,00 + € 950,00 =) € 6.640,00 inclusief schilder- en stucwerk dat opnieuw moet worden uitgevoerd.

5.17. [partij B] voert aan dat [partij A] zelf ook gedeeltelijk verantwoordelijk was voor het luchtdicht maken van de woning. Volgens haar was [partij A] namelijk zelf verantwoordelijk voor het afbouwtimmerwerk, het aanbrengen van folie en planken op de dagkanten, het dichtmaken van het dak, de hielafdichtingen en het stukadoren van de leidingschacht. [partij A] erkent dat hij bepaalde werkzaamheden zelf zou uitvoeren, maar stelt dat dat niet wegneemt dat [partij B] verantwoordelijk was voor de luchtdichtheid. Daarnaast ontkent [partij A] dat hij verantwoordelijk was voor het aanbrengen van de glaslatten en de hielafdichtingen. Volgens hem was [partij B] hier verantwoordelijk voor, aangezien zij de complete kozijnen inclusief glaslatten heeft geleverd en aangezien de hielafdichting wordt aangebracht aan de binnenzijde tijdens het plaatsen van het glas in de sponningen. [partij A] erkent dat hij een laatste afdichting in de vorm van tape zou aanbrengen bij het plaatsen van de dagstukken, maar stelt dat uit de luchtdichtheidstest is gebleken dat de lekkages zich juist in het kozijn en rondom het glas bevinden. [partij A] ontkent ook dat hij verantwoordelijk was voor de dakvloer en voor het stukadoren van de leidingschacht. Volgens hem heeft [partij B] de dakvloer geleverd en had zij de leidingschacht moeten stukadoren. In de voorwaarden bij de aannemingsovereenkomst is namelijk opgenomen: “Stucwerk wanden behang gereed alle wanden incl binnenwanden. Met als enige uitzondering: Badkamers / toiletten niet meegestucadoord tegelwerk rechtstreeks op lijm elementen aan te brengen”.

5.18. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [partij B] de stellingen van [partij A] onvoldoende gemotiveerd betwist en moet zij de herstelkosten in verband met de gebrekkige luchtdichtheid daarom volledig vergoeden. De rechtbank zal het door Top Expertise begrote bedrag van € 6.640,00 dan ook toewijzen, zij het dat aanleiding wordt gezien dit bedrag aan herstelkosten met € 7.500,00 te verhogen. Blijkens het in zoverre niet betwiste rapport van Bureau voor Bouwpathalogie (pagina 5) dienen er namelijk (los van het vervangen van de draaikiepramen) meer werkzaamheden ter realisering van de overeengekomen luchtdichtheid te worden verricht dan de voormelde door Top Expertise genoemde herstelwerkzaamheden, zoals het injecteren van de openstaande houtverbindingen in het kozijnhout en het herstellen van de kieren in het houtwerk van de voordeur. Nu aan deze werkzaamheden verder geen specifieke bedragen worden gekoppeld door Bureau voor Bouwpathalogie en dit bureau de herstelkosten begroot op een bedrag van € 35.000,00 tot € 45.000,00 ex btw voor alle werkzaamheden met betrekking tot de luchtdichtheid en de draaikiepramen, zonder specificatie van die kosten, waar Top Expertise die werkzaamheden begroot op een bedrag van (€ 1.900,00 en € 6.640,00 =) € 8.540,00 inclusief btw, zal de rechtbank de kosten die gemoeid zijn met de voormelde meer werkzaamheden (zijnde schade) schatten op een bedrag van € 7.500,00 inclusief btw.

Extra energiekosten

5.19. [partij A] stelt dat hij vanwege de gebrekkige luchtdichtheid meer energiekosten heeft moeten maken. Top Expertise heeft de normale energiekosten voor een woning zoals die van [partij A] geschat op € 600,00 per jaar. Uitgaande van dit bedrag stelt [partij A] dat hij over de periode van 2018 tot en met maart 2023 een bedrag van € 1.070,00 te veel aan energiekosten heeft betaald.

5.20. [partij B] voert aan dat de voornaamste oorzaken van het gebrek aan luchtdichtheid zijn toe te rekenen aan de werkzaamheden die [partij A] zelf moest verrichten en dat de hogere energiekosten daarom voor zijn rekening moet komen. Hiervoor is echter al geoordeeld dat het de verantwoordelijkheid van [partij B] was om ervoor te zorgen dat de woning aan de overeengekomen luchtdichtheidswaarde voldeed en dat zij daar niet aan heeft voldaan. Bovendien is niet gebleken dat er sprake is van luchtlekkages in verband met werkzaamheden die [partij A] zou uitvoeren. Naar het oordeel van de rechtbank moet [partij B], die verder geen verweer heeft gevoerd tegen de extra energiekosten, de extra energiekosten die [partij A] door de gebrekkige luchtdichtheid heeft moeten maken dan ook vergoeden.

5.21. De gevorderde energiekosten voor de periode van 2018 tot maart 2019 zullen echter worden afgewezen. [partij A] heeft namelijk geen energienota voor de periode van 2018 tot maart 2019 overgelegd, zodat niet kan worden vastgesteld dat [partij A] in deze periode daadwerkelijk (extra) energiekosten heeft gemaakt.

5.22. De door [partij A] berekende bedragen over de periode van maart 2019 tot maart 2023 zijn verder niet weersproken en zullen daarom worden toegewezen. Dit komt neer op een bedrag van (€ 94,00 + € 352,00 + € 230,00 + € 194,00 =) € 870,00.

Scheurtjes metselwerk buitenmuur en gebroken spekband/latei

5.23. [partij A] stelt dat er scheuren in de buitenmuur zitten en dat er een scheur in de spekband zit. [partij B] voert aan dat er sprake is van gebruikelijke krimpscheuren en dat dit niet is aan te merken als een gebrek waarvoor herstel of schadevergoeding gerechtvaardigd is. [partij A] ontkent dat en stelt dat [partij B] dilataties aan had moeten brengen. In het rapport van Bureau voor Bouwpathologie is namelijk opgenomen dat het een relatief lange gevel betreft die niet is gedilateerd, dat door temperatuurfluctuaties scheuren zijn ontstaan en dat zij het raadzaam acht om met de fabrikant van de bakstenen te overleggen of alsnog een dilatatie aangebracht kan worden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [partij B] onvoldoende gemotiveerd weersproken dat zij dilataties aan had moeten brengen en moet daarom worden geconcludeerd dat zij aansprakelijk is voor de herstelkosten van de scheuren.

Herstelkosten scheuren

5.24. Bureau voor Bouwpathologie heeft de herstelkosten van de scheuren vastgesteld op € 350,00 exclusief btw. [partij A] vordert betaling van een bedrag van € 423,50 inclusief btw. Aangezien [partij B] geen verweer heeft gevoerd tegen de hoogte van dit bedrag, zal dit bedrag worden toegewezen.

Totale schadevergoeding

5.25. In totaal zal een bedrag van (€ 5.000,00 + € 5.500,00 + € 7.500,00 + € 2.300,00 + € 1.900,00 + € 6.640,00 + € 7.500,00 + € 870,00 + € 423,50 =) € 37.633,50 aan schadevergoeding worden toegewezen.

Wettelijke rente

5.26. De gevorderde rente is op de wet gegrond (artikel 6:119 BW) en niet weersproken en zal dan ook worden toegewezen.

5.27. [partij A] heeft op 26 juli 2023 aan [partij B] medegedeeld dat hij vervangende schadevergoeding vordert en haar gesommeerd om deze schadevergoeding binnen zeven dagen te betalen. Aangezien [partij B] dat niet heeft gedaan, was hij vanaf 3 augustus 2023 in verzuim met betaling van de schadevergoeding. De wettelijke rente zal daarom vanaf deze datum worden toegewezen.

Meer- en minderwerk

5.28. Partijen zijn het erover eens dat een bedrag van € 605,00 op de aanneemsom in mindering moet worden gebracht voor niet aangebrachte glasroedes. [partij B] zal worden veroordeeld tot creditering van dit bedrag. Aangezien de volledige aanneemsom nog niet is betaald, zal dit bedrag in mindering moeten worden gebracht op het restant dat [partij A] nog moet betalen en zal geen betaling van dit bedrag worden toegewezen. In artikel 6 lid 9 van de algemene voorwaarden is immers opgenomen dat minderwerk wordt verrekend bij de eindafrekening (tenzij anders is overeengekomen, maar dat is niet gesteld of gebleken).

5.29. Over het bedrag van € 600,00 voor het voegwerk heeft de rechtbank in rechtsoverweging 5.4 al overwogen dat dit bedrag buiten beschouwing moet worden gelaten. De vordering tot creditering en betaling van dit bedrag zal dan ook worden afgewezen.

Deskundigenkosten

5.30. De gevorderde deskundigenkosten van € 5.178,10 zijn aan te merken als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2, onder b, BW en zullen daarom worden toegewezen.

5.31. De gevorderde rente over de deskundigenkosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

Restantbedrag aannemingsovereenkomst

5.32. Partijen zijn het erover eens dat [partij A] nog een bedrag van € 11.625,00 aan [partij B] verschuldigd is op grond van de aannemingsovereenkomst. [partij A] heeft echter terecht een beroep gedaan op opschorting van haar betalingsverplichting. [partij B] was namelijk in verzuim met haar verplichting tot herstel. Vervolgens heeft [partij A] deze verplichting omgezet in een verplichting tot betaling van vervangende schadevergoeding. In afwachting van het voldoen van deze nieuwe verplichting is [partij A] nog steeds gerechtigd om haar eigen betalingsverplichting op te schorten (vgl. ECLI:NL:GHSHE:2015:310, rechtsoverweging 13.5.6). De vordering tot betaling van het restant van de aanneemsom zal daarom worden afgewezen.

Meer- en minderwerkfactuur

5.33. [partij B] stelt dat [partij A] een bedrag van € 302,50 aan haar moet betalen vanwege de meer- en minderwerkfactuur die hij hem heeft gestuurd. Het gaat hierbij om een bedrag van € 605,00 inclusief btw aan minderwerk voor glasroedes die niet zijn aangebracht en een bedrag van € 907,50 inclusief btw aan meerwerk voor het plaatsen van een HSB-wand op de tweede verdieping naar het dakterras.

5.34. Over het bedrag van € 605,00 aan minderwerk is in conventie al geoordeeld dat [partij B] dit bedrag moet crediteren, zodat alleen nog een oordeel vereist is over het bedrag van € 907,50 aan meerwerk.

5.35. [partij B] stelt dat alle HSB-wanden zijn komen te vervallen ten opzichte van de oorspronkelijke offerte en dat [partij A] deze wanden zelf zou aanbrengen. Aangezien de HSB-wand niet is geoffreerd, maar op verzoek van [partij A] toch door [partij B] is geplaatst, is dit volgens hem aan te merken als meerwerk. [partij A] betwist dat. Volgens hem was vanaf het begin al bekend dat deze wand geplaatst moest worden. Uit het (door [partij A] overgelegde) verslag van een bouwvergadering blijkt dat de wand volgens [partij B] per ongeluk uit de offerte is geschrapt. Volgens [partij A] blijkt echter nergens uit dat de wand is geschrapt en is hij akkoord gegaan met een totaalprijs voor het hele project, inclusief de wand.

5.36. Aangezien [partij B] niet heeft weersproken dat zij zelf een fout heeft gemaakt in de offerte en per ongeluk de hele wand eruit heeft gelaten, terwijl [partij A] in de veronderstelling was dat de offerte inclusief HSB-wand was, is de rechtbank van oordeel dat [partij B] de HSB-wand niet als meerwerk in rekening mag brengen. De gevorderde betaling van de meer- en minderwerkfactuur zal daarom worden afgewezen.

in conventie en reconventie

Proceskosten

5.37. [partij B] krijgt zowel in conventie als in reconventie (grotendeels) ongelijk en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden vastgesteld op:

- kosten van de dagvaarding

€

132,42

- griffierecht

€

1.301,00

- salaris advocaat conventie

- salaris advocaat reconventie

€

€

1.572,00

614,00

(2,00 punten × € 786,00)

(2,00 punten × factor 0,5 × € 614,00)

- nakosten

€

231,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

3.850,42

5.38. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6 De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1. veroordeelt [partij B] om een bedrag van € 37.633,50 aan schadevergoeding aan [partij A] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 3 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling,

6.2. veroordeelt [partij B] om een bedrag van € 5.178,10 aan deskundigenkosten aan [partij A] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 3 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling,

6.3. veroordeelt [partij B] tot creditering van het minderwerk van € 605,00,

6.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

in reconventie

6.5. wijst de vorderingen af.

in conventie en in reconventie

6.6. veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 3.850,42, te vermeerderen met € 68,00 plus de kosten van betekening als [partij B] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.7. veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.8. verklaart de veroordelingen onder 6.6. en 6.7. uitvoerbaar bij voorraad,

6.9. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.