ECLI:NL:RBROT:2018:8078
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6374667 CV EXPL 17-35197
uitspraak: 28 september 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Breloftveste B.V.,
gevestigd te Laren,
eiseres,
gemachtigde: gerechtsdeurwaarder R. van Schendel te Hilversum,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “Breloftveste” en “[gedaagde]”.
1 Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
het exploot van dagvaarding van 28 september 2017, met producties;
de aantekeningen van de rolzitting van 12 oktober 2017 en de schriftelijke reactie van [gedaagde], met producties;
het tussenvonnis van 12 oktober 2017, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
het proces-verbaal van de op 23 november 2017 gehouden comparitie van partijen;
de brief aan de zijde van Breloftveste van 14 december 2017, met producties;
de schriftelijke reactie van [gedaagde], met producties;
de akte uitlaten aan de zijde van Breloftveste;
de schriftelijke reactie van [gedaagde];
de rolbeslissing van 25 mei 2018;
de aan de zijde van Breloftveste overgelegde machtiging;
de schriftelijke reactie van [gedaagde].
1.2 De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2 De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1 Tussen Breloftveste als verhuurder en [gedaagde] als huurster bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen aan het [straat- en plaatsnaam] (hierna: het gehuurde). Van den Berg en Van Willigenburg B.V. (hierna: Van den Berg en Van Willigenburg) treedt op als beheerder. B&R Vastgoedzorg is het vaste onderhoudsbedrijf.
2.2 Op 2 mei 2017 heeft [gedaagde] de huurcommissie verzocht de huurprijs van het gehuurde (tijdelijk) te verlagen vanwege de aanwezigheid van ernstige gebreken aan het gehuurde. Bij op 7 augustus 2017 naar partijen verzonden uitspraak van 31 juli 2017 heeft de huurcommissie - voor zover van belang - het volgende bepaald:
“
Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 610,00 per maand wordt vanaf 1 december 2016 tijdelijk verlaagd tot € 244,00 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaring van huurder op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte het volgende ernstige gebrek:
- Huurder kan al zolang zij in de woonruimte woont niet door de 2 ruiten in de zijgevel heen kijken vanwege het feit dat de dubbele (isolerende) beglazing in de kozijnen lek is. (…)
De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. (…)”
2.3 Het door de huurcommissie bedoelde gebrek aan de ruiten in de (zijgevel van de) woonkamer van het gehuurde is op 24 november 2017 hersteld.
3 De vordering
3.1 Breloftveste heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
de uitspraak van de huurcommissie van 31 juli 2017 te vernietigen en [gedaagde] te veroordelen om elke eerste van de maand de reguliere huurpenningen van € 625,34 aan Breloftveste te voldoen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2 Aan haar vordering heeft Breloftveste - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1 Hoewel niet wordt betwist dat er sprake is van een gebrek aan de ruiten in de (zijgevel van de) woonkamer, valt sowieso niet door die ruiten heen te kijken, omdat die zijn gemaakt van zogeheten brute glas. Wel is het zo dat nu die ruiten lek zijn, condensvorming binnen de dubbele beglazing aanwezig is, waardoor een extra waas waarneembaar is. Van lekkage is echter geen sprake. De huurcommissie is daar echter kennelijk wel vanuit gegaan en ook van de omstandigheid dat het lek de oorzaak ervan is dat niet door de ruiten kan worden gekeken. Dat is dus niet het geval. Van een ernstig gebrek kan dan ook niet worden gesproken. Bovendien is het gebrek eerst op 2 mei 2017 per e-mail door [gedaagde] aan Van den Berg en Van Willigenburg gemeld, gelijktijdig met het verzoek aan de huurcommissie. Die mail is echter niet ontvangen.
3.2.2 Gelet op het voorgaande heeft de huurcommissie de huurprijs van het gehuurde ten onrechte met 60% neerwaarts bijgesteld met ingang van 1 december 2016.
3.2.3 Verder heeft Breloftveste ter comparitie van partijen meegedeeld dat het gebrek op 24 november 2017 wordt hersteld, middels het plaatsen van nieuwe (brute glas) ruiten in de (zijgevel van de) woonkamer.
4 Het verweer
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft verzocht om deze af te wijzen. [gedaagde] heeft daartoe het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd.
De huurcommissie heeft de huurprijs van het gehuurde terecht verlaagd wegens de aanwezigheid van het ernstige gebrek aan de ruiten in de (zijgevel van de) woonkamer.
Hoewel het klopt dat [gedaagde] tijdens de bezichtiging van het gehuurde voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft gezien dat het ondoorzichtige (een soort matglas) ruiten zijn, is er echter nadien een lek in de ruiten ontstaan. Als gevolg daarvan is een duidelijk waarneembare (witte) waas ontstaan. Breloftveste was in 2016 al op de hoogte van dit gebrek. Het gebrek is uiteindelijk pas op 24 november 2017 hersteld. Het gehuurde vertoont echter nog steeds een aantal andere gebreken.
5 De beoordeling van de vordering
5.1 Voorop gesteld moet worden dat uit de diverse door Breloftveste overgelegde stukken in voldoende mate kan worden afgeleid dat zij eigenaar en verhuurder is van het gehuurde en dat Van den Berg en Van Willigenburg als beheerder bevoegd is om namens Breloftveste in rechte op te treden. Dit betekent dat Breloftveste (in zoverre) ontvankelijk is in haar vordering.
5.2 Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie van 31 juli 2017 is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over een punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Nu vastgesteld wordt dat Breloftveste de onderhavige vordering tijdig heeft ingesteld en partijen het erover eens zijn dat het in de procedure bij de huurcommissie (met name) ging om het gebrek aan de ruiten in de (zijgevel van de) woonkamer van het gehuurde en dat datzelfde gebrek ook in de onderhavige procedure centraal staat, leidt dit ertoe dat de uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen. Dit betekent dat de door Breloftveste gevorderde vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie niet toewijsbaar is, omdat er door de kantonrechter immers niets te vernietigen valt. De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan de door Breloftveste tegen (de totstandkoming van) die uitspraak gevoerde formele verweren, ertoe strekkende dat zij niet op de hoogte was van de procedure bij de huurcommissie en dat zij alleen de uitspraak van de huurcommissie zou hebben ontvangen. Het voorgaande leidt er tevens toe dat thans alleen voornoemd gebrek ter beoordeling voorligt, nu [gedaagde] geen rechtsgevolgen heeft verbonden aan de overige door haar in de onderhavige procedure genoemde gebreken aan het gehuurde en zij in dat kader ook geen vorderingen heeft ingesteld. Hoewel [gedaagde] ook geen herstel van nog aanwezige gebreken heeft gevorderd, gaat de kantonrechter er echter wel vanuit dat Breloftveste binnen afzienbare tijd tot herstel van die gebreken, voor zover die nog steeds aanwezig zijn, zal overgaan. Breloftveste heeft dat overigens ook toegezegd.
5.3 De kantonrechter acht voor de beoordeling van de ernst van het gebrek niet relevant dat de ruiten in de (zijgevel van de) woonkamer waarin het gebrek aanwezig was ondoorzichtige ruiten betreffen en of dat gebrek daadwerkelijk tot lekkage heeft geleid. Partijen zijn het erover eens dat die ruiten gedurende lange tijd lek zijn geweest. Daar gaat het in essentie om. De kantonrechter is het met de huurcommissie eens dat dit gebrek als een ernstig gebrek moet worden aangemerkt. De kantonrechter ziet gelet op de aard van het gebrek geen aanleiding om bij het bepalen van de hoogte van de huurprijsvermindering af te wijken van de door de huurcommissie toegepaste vermindering tot 40% van de huurprijs.
5.4 In het midden kan blijven op welk moment (in 2016 en/of 2017) [gedaagde] het gebrek aan de ruiten in de (zijgevel van de) woonkamer precies aan Van den Berg en Van Willigenburg heeft gemeld en welke meldingen haar in dat kader hebben bereikt. Niet in geschil tussen partijen is dat Breloftveste ook na de door haar ontvangen uitspraak van de huurcommissie van 31 juli 2017 het gebrek niet heeft hersteld, dat eind september 2017 pas voor de eerste keer een medewerker van B&R Vastgoedzorg bij [gedaagde] is langs geweest om de maten van de ruiten op te nemen en dat het vervolgens nog eens twee maanden heeft geduurd voordat het gebrek uiteindelijk op 24 november 2017 werd verholpen, middels het plaatsen van nieuwe (brute glas) ruiten. De ter comparitie van partijen door Breloftveste genoemde gronden ter rechtvaardiging voor dat (zeer) forse tijdsverloop voordat het gebrek was hersteld zijn omstandigheden die voor rekening en risico van Breloftveste komen en niet aan [gedaagde] kunnen worden toegerekend. Van Breloftveste had veel meer voortvarendheid mogen worden verwacht. Breloftveste heeft ter zitting ook uitdrukkelijk erkend dat zij vaker niet adequaat heeft gehandeld naar aanleiding van klachten van over gebreken aan het gehuurde. Ook heeft Breloftveste niet betwist dat het defecte raam in de slaapkamer, waarover [gedaagde] al sinds 2015 klaagde, pas kort voor de comparitie van partijen is vervangen. In het licht van al deze feiten en omstandigheden acht de kantonrechter de door de huurcommissie vastgestelde ingangsdatum van de huurprijsvermindering per 1 december 2016 voldoende gerechtvaardigd.
5.5 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de huurcommissie op goede gronden de huurprijs van het gehuurde neerwaarts heeft bijgesteld met ingang van 1 december 2016 tot € 244,00 per maand. Doordat het gebrek uiteindelijk is hersteld op 24 november 2017, zal de kantonrechter gelet op het bepaalde in artikel 7:263 BW de betalingsverplichting van [gedaagde] vanaf 1 december 2017 vaststellen op de laatstelijk geldende huurprijs van € 625,34, zoals tussen partijen niet in debat is. Nu [gedaagde] over de periode van 1 december 2016 tot 1 december 2017 derhalve de voornoemde huurprijs van € 244,00 per maand verschuldigd was, zal voorts in die zin worden beslist op de hierna te melden wijze.
5.6 Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking.
5.7 Gelet op de uitkomst van deze procedure en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen, wordt Breloftveste als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld. Nu [gedaagde] zonder gemachtigde procedeert en zij geen kosten heeft opgegeven, worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] op nihil gesteld.
6 De beslissing
De kantonrechter:
stelt vast dat [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde gelegen aan het [straat- en plaatsnaam] over de periode van 1 december 2016 tot 1 december 2017 een huurprijs van € 244,00 per maand was verschuldigd;
veroordeelt [gedaagde] om met betrekking tot het gehuurde gelegen aan het [straat- en plaatsnaam] met ingang van 1 december 2017 elke eerste van de maand aan Breloftveste te betalen een huurprijs van laatstelijk € 625,34 per maand;
veroordeelt Breloftveste in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
764