ECLI:NL:RBROT:2020:3848
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6572915 / CV EXPL 18-1353
uitspraak: 10 april 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt, te Rotterdam,
tegen
1. [gedaagde 1] , en
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. R. Sinke, te Rotterdam,
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Vestia’ respectievelijk ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’. Gedaagden gezamenlijk zullen worden aangeduid als ‘ [gedaagden] ’.
1. Het verloop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennisgenomen heeft:
het exploot van dagvaarding van 30 november 2017, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
het tussenvonnis van 15 maart 2018, waarin de kantonrechter een comparitie van partijen heeft bepaald;
de brief van 24 april 2018 met de ten behoeve van de comparitie van partijen toegezonden producties van Vestia;
de brief van 24 april 2018 met de ten behoeve van de comparitie van partijen toegezonden productie van [gedaagden] ;
het proces-verbaal van de op 7 mei 2018 gehouden comparitie van partijen;
de brief van 3 oktober 2018 met ten behoeve van de comparitie van partijen toegezonden producties van [gedaagden] ;
de brief van 25 oktober 2019 met de ten behoeve van de comparitie van partijen toegezonden productie van Vestia;
het proces-verbaal van de op 31 oktober 2019 gehouden comparitie van partijen;
de akte uitlaten na comparitie tevens vermeerdering van eis, tevens antwoordakte, van Vestia, met producties;
de akte uitlating na comparitie van [gedaagden] , met producties.
1.2. De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1. Tussen Vestia als verhuurster en [gedaagden] als huurders bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2. Uit hoofde van deze huurovereenkomst zijn [gedaagden] gehouden om bij vooruitbetaling aan Vestia huurpenningen te betalen, laatstelijk bedragend € 776,97 per maand.
3. Het geschil in conventie
3.1. Vestia heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning te ontbinden en [gedaagden] te veroordelen tot ontruiming van de woning en hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan Vestia van de in de dagvaarding genoemde bedragen, waaronder € 3.032,63 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand november 2017, € 412,82 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en € 19,35 aan vervallen rente, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.032,63 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
Bij akte heeft Vestia haar vordering gewijzigd, in die zin dat zij thans een bedrag van € 9.289,41 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand februari 2020 vordert.
3.2. Aan die vordering heeft Vestia – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1. [gedaagden] zijn, ondanks herhaalde aanmaning en sommatie, in gebreke gebleven met de tijdige en volledige voldoening van de verschuldigde huur en hebben tot en met de maand februari 2020 een huurachterstand van € 9.289,41 laten ontstaan, hetgeen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bovendien is sprake van herhaalde wanprestatie, nu [gedaagden] reeds eerder zijn veroordeeld tot betaling van een huurachterstand met betrekking tot de woning, hetgeen eveneens de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.
3.2.2. Door de wanbetaling van [gedaagden] zag Vestia zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. Deze kosten van € 412,82 (incl. btw) komen voor rekening van [gedaagden]
3.2.3. Voorts maakt Vestia aanspraak op de wettelijke rente, waaronder een bedrag van € 19,35 berekend tot aan de dag van dagvaarding.
3.3. [gedaagden] hebben verweer gevoerd en een eis in reconventie ingesteld.
4. Het geschil in reconventie
4.1. [eisers] hebben gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de maandelijkse huur te verminderen in de zin dat de huur voor de maanden januari t/m maart 2018 op nihil wordt gesteld en indien en voor zover de gebreken nadien nog niet zijn verholpen, de maandelijkse huurprijs met 30% te verminderen en Vestia te veroordelen om aan [eisers] te betalen de door hen geleden schade ten gevolge van de gebreken, nader op te maken bij staat, met veroordeling van Vestia in de proceskosten.
4.2. Aan die vordering hebben [eisers] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. [eisers] hebben de betaling van de huurprijs opgeschort in verband met de in de woning aanwezige gebreken, te weten problemen met de riolering. Als gevolg van dit gebrek hebben [eisers] verminderd huurgenot en zijn [eisers] derhalve gerechtigd om een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen ex artikel 7:207 BW. Tevens hebben [eisers] schade geleden als gevolg van de gebreken, bestaande uit een verzakking van de tegels in de voortuin.
4.3. Vestia heeft tegen de vordering – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. Vestia heeft op 27 december 2017 een melding van [eisers] ontvangen ter zake de problemen met de riolering. Vestia heeft hierop gereageerd en heeft iemand ingeschakeld om het probleem te verhelpen. Ook nadien heeft Vestia diverse werkzaamheden laten verrichten om de problemen met de riolering te verhelpen. Inmiddels is het probleem onder controle zolang er drie maandelijks een preventieve reiniging van het riool plaatsvindt, en Vestia draagt er zorg voor dat deze reinigingen worden uitgevoerd. Al vanaf 27 juni 2018 hebben [eisers] in vergaande mate minder last van het rioleringsprobleem en zijn deze problemen niet zodanig dat een algehele opschorting van de huurbetalingen gerechtvaardigd is. Bovendien heeft Vestia aan [eisers] al een huurkorting van twee maanden huur gegeven. De vordering dient dus te worden afgewezen.
5. De beoordeling in conventie en reconventie
5.1. Gelet op de samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk worden besproken.
Huurachterstand
5.2. [gedaagden] hebben de bij brief van 25 oktober 2019 in het geding gebrachte specificatie van de huurachterstand van Vestia betwist, in die zin dat een door hen op 30 oktober 2019 betaalde huurtermijn niet in de specificatie is opgenomen. Tevens hebben [gedaagden] aangevoerd dat zij op 10 februari 2020 twee huurtermijnen aan Vestia hebben betaald. Bij akte ter rolzitting van 13 februari 2020 heeft Vestia de door [gedaagden] gestelde bedragen erkend en een recente specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht.
5.3. Volgens deze recente specificatie zijn voornoemde door [gedaagden] gestelde bedragen op de huurachterstand in mindering gebracht. Nu door [gedaagden] verder geen betalingen zijn aangevoerd die niet in de specificatie zijn verwerkt en verder de inhoud van de specificatie door [gedaagden] niet is betwist, zal ervan uitgegaan worden dat er een huurachterstand bestaat van € 9.289,41 berekend tot en met de maand februari 2020. Dit bedrag is in beginsel toewijsbaar. Eventueel na het moment van die akte gedane betalingen kunnen in deze procedure niet meer worden betrokken, aangezien de procedure dan telkens zou kunnen doorlopen omdat na iedere akte weer een termijn vervallen is en (mogelijk) ook weer betalingen zijn verricht. Uiteraard strekken de na die akte verrichte betalingen in mindering op het bedrag dat in dit vonnis zal worden toegewezen.
Huurprijsvermindering
5.4. [gedaagden] beroepen zich op het recht tot opschorting van de huurbetalingen, althans tot verrekening met de tegenvordering tot huurprijsvermindering vanwege gebreken aan de woning.
5.5. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot die dag waarop het gebrek is verholpen.
5.6. [gedaagden] hebben in dit verband gesteld dat zij in ieder geval sinds december 2017 problemen hebben met de riolering. De riolering raakt soms verstopt, als gevolg waarvan er een terugslag kan plaatsvinden en het in het riool opgehoopte afval via de toiletpot weer omhoog komt. Tevens ervaren [gedaagden] een onaangename geur in het toilet, aldus [gedaagden] Zij vorderen daarom voor de maanden januari tot en met maart 2018 een huurprijsvermindering tot nihil en voor de daarop volgende maanden tot het moment dat het gebrek verholpen is, een vermindering van 30% van de huurprijs per maand.
Aanvankelijk hebben [gedaagden] gesteld dat zij ook problemen hadden met de verlichting in de schuur, maar ter comparitie van partijen van 31 oktober 2019 hebben [gedaagden] verklaard dat dit probleem inmiddels is opgelost en dit verder geen bespreking meer behoeft.
5.7. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] problemen ervaren met de riolering en dat dit is aan te merken als een gebrek. Vestia heeft erkend dat [gedaagden] hiervan op 27 december 2017 bij Vestia een melding hebben gemaakt, maar heeft zich – kort gezegd – op het standpunt gesteld dat de problemen niet dusdanig zijn dat een algehele opschorting van de huur gerechtvaardigd is. Volgens Vestia zijn er bovendien op 27 juni 2018 door HRT werkzaamheden aan de riolering uitgevoerd, waardoor [gedaagden] vanaf dat moment in vergaande mate minder last hebben van het rioleringsprobleem. Vestia is dan ook van mening dat zij [gedaagden] vanwege de door hen ervaren problemen reeds behoorlijk is tegemoetgekomen door hen een huurkorting van twee maanden huur te geven.
5.8. Gelet op het voorgaande staat vast dat sprake is van een gebrek (in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW) als gevolg waarvan [gedaagden] problemen met de riolering hebben ervaren. Eveneens staat gelet op de verklaringen van partijen over een weer en de door hen in het geding gebrachte stukken vast dat het gebrek nog niet geheel is verholpen. Gebleken is namelijk dat de riolering om de drie maanden moet worden doorgespoeld om problemen te voorkomen/minimaliseren. Om het algehele probleem te verhelpen, zijn werkzaamheden nodig waarvoor een vergunning is vereist, zo heeft Vestia ter zitting uitgelegd. Niet duidelijk is wanneer deze werkzaamheden zullen plaatsvinden.
5.9. Aannemelijk is dat [gedaagden] als gevolg van de rioleringsproblemen verminderd huurgenot van de woning hebben gehad. De kantonrechter is echter van oordeel dat het gebrek niet een volledig achterwege laten van de huurbetalingen rechtvaardigt. Enige vermindering van huurgenot is wel aannemelijk, maar niet in de mate die [gedaagden] stellen. Bij de beoordeling van de hoogte van de huurprijsvermindering zoekt de kantonrechter aansluiting bij het door de Huurcommissie gehanteerde ‘Gebrekenboek’ en het bepaalde in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit). In Bijlage II bij het Besluit wordt een rioleringssysteem dat niet of zodanig functioneert, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad aangemerkt als een gebrek in categorie B. Op grond van artikel 6 van het Besluit rechtvaardigt een gebrek in categorie B een verlaging van de huurprijs tot maximaal 30% van de geldende huurprijs. De kantonrechter acht, gelet op de omstandigheid dat uit de verklaringen van partijen over en weer voldoende is gebleken dat er vanaf december 2017 periodes zijn geweest waarin [gedaagden] geen klachten hebben gehad en de omstandigheid dat Vestia reeds een huurkorting van twee maanden huur heeft gegeven, een huurprijsvermindering van 20% van de geldende huurprijs vanaf januari 2018 tot het moment dat het gebrek volledig is verholpen redelijk.
5.10. De kantonrechter zal de huurprijs daarom tijdelijk verlagen met 20% van de geldende huurprijs per maand. Aangezien artikel 7:207 BW bepaalt dat vanaf het moment dat het gebrek aan de verhuurder is medegedeeld recht op huurprijsvermindering bestaat en niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden] eerder dan 27 december 2017 de gebreken aan Vestia heeft kenbaar gemaakt, geldt dat vanaf dat moment recht op huurprijsvermindering bestaat. Nu [gedaagden] een huurprijsvermindering vorderen vanaf 1 januari 2018, zal de huurprijs vanaf dat moment worden verlaagd. Nu verder tussen partijen vaststaat dat het gebrek nog niet is verholpen en [gedaagden] bij hun akte van 13 februari 2020 onweersproken hebben gesteld dat zij weliswaar minder, maar toch nog steeds problemen ervaren, geldt de huurverlaging tot het moment dat het gebrek daadwerkelijk door Vestia is verholpen.
5.11. Het voorgaande betekent dat [gedaagden] aan Vestia maandelijks voor de maanden januari 2018 tot en met juni 2018 een bedrag van € 606,53 in plaats van € 758,16, voor de maanden juli 2018 tot en met juni 2019 een bedrag van € 622,26 in plaats van € 777,82 en voor de maanden juli 2019 tot en met februari 2020 een bedrag van € 621,58 in plaats van € 776,97 verschuldigd is. Aldus strekt op de vordering van Vestia tot betaling van de huurachterstand van € 9.289,41 berekend tot en met de maand februari 2020, waarvan onder 5.3 reeds is geoordeeld dat dit bedrag toewijsbaar is, in mindering een bedrag van in totaal € 4.019,69 (zes maanden x € 151,63, 12 maanden x € 155,56 en acht maanden x € 155,39).
Periode
Januari 2018 t/m juni 2018
Juli 2018 t/m juni 2019
Juli 2018 t/m juni 2019
Aantal maanden
zes maanden
twaalf maanden
acht maanden
Geldende huurprijs
€ 758,16
€ 777,82
€ 776,97
Verlaging (- 20%)
€ 151,63
€ 155,56
€ 155,39
Huurprijs na vermindering (per maand)
€ 606,53
€ 622,26
€ 621,58
In mindering te brengen op huurachterstand
€ 909,80
(6 x € 151,63)
€ 1.866,77
(12 x € 155,56)
€ 1.243,12
(8 x € 155,39)
5.12. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er een huurachterstand van (€ 9.289,41 minus € 4.019,69) € 5.269,72 berekend tot en met de maand februari 2020 resteert. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen.
Buitengerechtelijk incassokosten
5.13. Vestia maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Vestia heeft aan [gedaagden] twee aanmaningen van 2 augustus 2017 respectievelijk 11 september 2017 gestuurd. In de beoordeling van de hoogte van de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten wordt uitsluitend de overgelegde aanmaning die voldoet aan de in artikel 6:96, zesde lid BW gestelde eisen, meegenomen. In de aanmaning van 11 september 2017 is door de gemachtigde van Vestia in de bij de dagvaarding overgelegde brief een correcte termijn van veertien dagen genoemd, te rekenen vanaf de dag na ontvangst van de brief, doch nu in die brief tevens een concrete datum is genoemd waarop de betaling uiterlijk ontvangen dient te zijn, staat niet vast dat [gedaagden] daadwerkelijk een termijn van veertien dagen gegund is om te betalen, temeer nu niet gesteld of gebleken is dat die brief door [gedaagden] ontvangen is minimaal veertien dagen voorafgaande aan die concrete datum, zoals genoemd in de brief. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. De aanmaning van 11 september 2017 voldoet daarmee niet aan de gestelde eisen. Voor de vaststelling van de aan Vestia toekomende vergoeding voor incassokosten zal daarom worden uitgegaan van het totaalbedrag waarvoor [gedaagden] bij aanmaning van 2 augustus 2017 wel correct kosteloos zijn aangemaand, te weten
€ 1.516,32. Derhalve is aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 275,21 (incl. btw) toewijsbaar. Nu de huurprijsvermindering wordt toegewezen vanaf januari 2018 en de aanmaning reeds op 2 augustus 2017 aan [gedaagden] is verzonden, heeft de huurprijsvermindering geen invloed op de hoogte van vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten.
Rente
5.14. De gevorderde vervallen rente van € 19,35 berekend tot aan de dag van dagvaarding wordt als onweersproken en op de wet gegrond toegewezen. De gevorderde wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding wordt toegewezen zoals onder de beslissing vermeld.
Schade
5.15. [gedaagden] hebben in reconventie tevens een vergoeding voor de door hen geleden schade als gevolg van de gebreken gevorderd, nader op te maken bij staat. [gedaagden] hebben onweersproken gesteld en met foto’s onderbouwd dat er sprake is van een verzakking van de tegels in de voortuin als gevolg van het rioleringsprobleem. Op grond van artikel 7:208 BW is Vestia gehouden de schade die [gedaagden] hebben geleden als gevolg van het gebrek aan [gedaagden] te vergoeden. De vordering tot vergoeding van de schade, bestaande uit de verzakking van de tegels, nader op te maken bij staat, zal daarom als onweersproken worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
5.16. Ten aanzien van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit rechtsoverweging 5.12 volgt dat [gedaagden] tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun betalingsverplichtingen jegens Vestia. Gelet op de hoogte van deze huurachterstand is in ieder geval geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de tekortkoming van bijzondere aard is. [gedaagden] hebben zich weliswaar op het standpunt gesteld dat er sprake is van gebreken als gevolg waarvan zij verminderd huurgenot hebben ervaren, maar zij hebben er niet voor gekozen om in ieder geval een deel van de huur te betalen. In plaats daarvan hebben zij een lange periode volledige huurbetaling achterwege gelaten. Zij hebben hiervoor gekozen om, zoals zij stellen, een ‘statement’ te maken jegens Vestia en Vestia te bewegen de gebreken aan de woning te herstellen, maar daarmee hebben zij het risico over zich afgeroepen dat Vestia op haar beurt zou besluiten de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
5.17 De hoogte van de betalingsachterstand rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van gedaagde tot ontruiming van het gehuurde. Landelijk is echter afgesproken dat het in verband met de huidige corona-crisis ongewenst is dat huurders wegens een betalingsachterstand op straat komen te staan. Om die reden wordt de beslissing ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde aangehouden, in ieder geval tot de hierna te noemen roldatum. Aan de hand van de dan geldende omstandigheden zal worden beoordeeld of er aanleiding bestaat voor toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming.
5.18 [gedaagden] wordt in overweging gegeven met de gemachtigde van Vestia in overleg te treden om te trachten een betalingsregeling te treffen, zodat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde mogelijk achterwege kan blijven.
5.19 De kantonrechter verwijst de zaak naar de hierna te noemen rolzitting opdat partijen zich kunnen uitlaten over de vraag of de achterstallige huur inmiddels is voldaan of dat er een betalingsregeling is getroffen, die mogelijk opgenomen kan worden in het te wijzen eindvonnis.
5.20 De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.
6. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan Vestia tegen kwijting te betalen € 5.564,28 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand februari 2020, vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en vervallen rente, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over het saldo dat vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening;
verwijst de zaak naar de rol van donderdag 4 juni 2020 teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich schriftelijk bij akte uit te laten over de vraag of de huurachterstand is voldaan of dat terzake een betalingsregeling is getroffen, die mogelijk opgenomen kan worden in het te wijzen eindvonnis. Deze akte dient uiterlijk de dag ervoor om 12.00 uur bij de griffie te ontvangen te zijn;
in reconventie
stelt vast dat de maandelijkse huurprijs over de periode:
van januari 2018 tot en met juni 2018 van € 758,16 tijdelijk wordt verlaagd tot € 606,53;
van juli 2018 tot en met juni 2019 van € 777,82 tijdelijk wordt verlaagd tot € 622,26;
van juli 2019 tot de dag waarop het gebrek is verholpen van € 776,97 tijdelijk wordt verlaagd tot € 621,58;
veroordeelt Vestia tot vergoeding aan [eisers] van de schade, te weten de verzakking van de tegels in de voortuin, als gevolg van het gebrek, nader op te maken bij staat;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in conventie en reconventie:
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
37555