ECLI:NL:RBROT:2021:11445
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/602991 / HA ZA 20-822
Vonnis van 24 november 2021
in de zaak van
1. [naam eiser 1] ,
wonende te [woonplaats eiser 1] ,
2. [naam eiser 2],
wonende te [woonplaats eiser 2] ,
3. [naam eiser 3], tevens h.o.d.n. [handelsnaam] ,
wonende te [woonplaats eiser 3] ,
4. [naam eiser 4],
wonende te [woonplaats eiser 4] ,
5. de stichting
STICHTING ERFPACHTSCHADE SCHIEDAM,
gevestigd te Schiedam,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. M. van Weeren LLM. te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE SCHIEDAM,
zetelend te Schiedam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.C.G. Franken te Rotterdam.
Eisers in conventie/verweerders in reconventie zullen hierna gezamenlijk “de erfpachters” worden genoemd. Daarnaast worden zij afzonderlijk aangeduid als “ [naam eiser 1] ”, “ [naam eiser 2] ”, “ [naam eiser 3] ”, “ [naam eiser 4] ” en “de stichting”. Gedaagde in conventie/eiseres in reconventie wordt aangeduid als “de gemeente”. Onder 3.1 en 4.2 van dit vonnis worden de benamingen gebruikt die de erfpachters hanteren in het petitum van de dagvaarding.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 14 augustus 2020, met producties;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
het verbeterde proces-verbaal van de op 12 februari 2021 gehouden regiezitting;
de akte overlegging producties van de erfpachters, met één productie;
de akte uitlaten eisers, tevens akte overlegging producties van de erfpachters, met één productie;
de conclusie van repliek, tevens houdende verzoek tot bevel ex artikel 22 Rv, tevens conclusie van antwoord in reconventie (alleen) zijdens eisers sub 1 en 2 ( [naam eiser 1] en [naam eiser 2] ), met producties;
de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie, met producties;
de akte overlegging productie van de erfpachters, met één productie;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 28 mei 2021;
de brief van de erfpachters met een reactie op het proces-verbaal.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Het bedrijventerrein Spaanse Polder ligt gedeeltelijk in de gemeente Schiedam en is in de jaren 50 en 60 van de vorige eeuw ingericht voor handel en lichte industrie (hierna: de Spaanse Polder).
2.2. De erfpachters hebben grond in de Spaanse Polder in erfpacht (gehad) van de gemeente.
2.3. Op 17 november 2005 heeft de gemeenteraad van Schiedam het bestemmingsplan Spaanse Polder en ’s-Gravenland 2004 (hierna Bestemmingsplan 2004) vastgesteld.
2.4. In 2008 heeft de gemeente de ontwikkeling van een toekomstvisie voor de Spaanse Polder in gang gezet. Deze visie is uiteindelijk vastgelegd in de Beeldkwaliteitstrategie 2009 (hierna: BKS 2009). Op 3 november 2009 heeft de gemeente aan alle toenmalige erfpachters in de Spaanse Polder een brief gestuurd over de herstructurering van het gebied en daarbij de BKS 2009 meegestuurd. De inhoud van deze brief luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“Wat betekent het voor u als erfpachter?
Op 23 juni 2009 hebben alle erfpachters bij wie het recht expireert binnen 20 jaar in ’sGraveland Zuid en Spaanse Polder van de gemeente een brief ontvangen over de afloop van hun erfpachtrecht. In de brief wordt u uitgelegd dat voor een heruitgifte van uw perceel u moet voldoen aan het bestemmingsplan én aan de Beeldkwaliteitstrategie. Dit kan betekenen dat investeringen in het vastgoed nodig zijn en dat hierover met de gemeente tijdig overeenstemming moet zijn bereikt."
2.5. Op 13 december 2012 heeft de gemeente een nieuwe Beeldkwaliteitstrategie vastgesteld. Deze “Revitalisatie Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid stedenbouwkundige randvoorwaarden” (hierna: BKS 2012) is door de gemeente vastgesteld als beleidskader. De BKS 2012 luidt, voor zover thans relevant, als volgt:
“Aanleiding
Er zijn veel positieve aspecten aan het bedrijventerrein Spaanse Polder en 's-Graveland-Zuid: er is weinig leegstand, veel werkgelegenheid en de ligging is bijzonder gunstig. Minder gunstig zijn de veroudering van de bebouwing en inrichting van het openbaar gebied. Dit heeft een negatieve invloed op de waardeontwikkeling. Het bijna collectief verlopen van de erfpacht in zowel de Spaanse Polder als 's-Graveland-Zuid biedt een kans om de kwaliteit van de inrichting en gebouwen sterk te verbeteren. Hiervan kunnen zowel de ondernemers als de gemeente profiteren. Eerdere plannen tot verbetering moesten door de veranderde economische tijden worden bijgesteld. De eis om alleen op eigen terrein te parkeren, is komen te vervallen. De huidige functie van het terrein - een regulier bedrijventerrein voor handel en industrie - blijft ongewijzigd. Een verschuiving naar zakelijke dienstverlening wordt niet meer nagestreefd. Het plan voor revitalisatie bestaat uit twee hoofdonderdelen: het opnieuw inrichten van de openbare ruimte door de gemeente (hfdst 6) en het verbeteren van de gebouwen door de ondernemers. Om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract moet worden voldaan aan de randvoorwaarden voor de bebouwing.(…)
Randvoorwaarden deelgebieden
Alle gebieden
Toelichting
In de komende jaren zal de erfpachttermijn van de meeste kavels verlopen. Om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract moeten ondernemers aan de eisen (…) voldoen die in dit hoofdstuk zijn beschreven. Zoals in eerdere hoofdstukken is beschreven zijn de eisen bedoeld om de kwaliteit van het gehele industrieterrein Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid te verbeteren en daarmee de waarde van afzonderlijke terreinen en gebouwen te verhogen.
(…)
Voorwaarden
• Bij deze voorwaarden hoort een kaart waarop de verschillende gebieden met aanvullende voorwaarden staan aangegeven.
• Er zijn drie soorten kavels: kavels langs de A20, kavels langs de randen, en kavels in het binnengebied. Voor deze drie soorten kavels gelden verschillende voorwaarden die in dit hoofdstuk apart zijn beschreven.
• Gebouwen en terreinen moeten een vooraf overeengekomen (getaxeerde) waarde hebben.
• Er worden geen kavels kleiner dan 1250 m² uitgegeven tenzij de huidige bebouwing voldoet aan de gestelde waarde eis.
• Binnen deze kavels worden gebouwen als eenheid ontwikkeld, in één plan, met één bouwsysteem en met één bouwdoos.
• Indien ondernemers minder oppervlak willen afnemen zullen ze in gezamenlijkheid moeten ontwikkelen.
• Een aantal kavels wordt beschikbaar gesteld voor bedrijven met weinig bebouwing en veel open terrein (aangegeven op kaart). Voor deze kavels gelden afwijkende voorwaarden.
Ligging langs de A20
(…)
Voorwaarden:
• Bebouwingshoogte minimaal drie lagen of 12 meter. Gebouwdelen van minder dan drie lagen zijn nooit langer dan 30 % van de totale gevellengte.
(…)
• Sterk georiënteerd op A20 met etalageachtige uitstraling op het niveau van 1e en of 2e verdieping (min[i]maal 50 % glas)
(…)
Contracten
Om in aanmerking te komen voor een erfpachtcontract moet de bebouwing voldoen aan de randvoorwaarden. Indien bebouwing nog niet voldoet kan verlenging van erfpacht voor 5 of 10 jaar worden overeengekomen met een bijgevoegd bouwplan (dat voldoet aan de randvoorwaarden) dat binnen een bepaalde termijn moet worden uitgevoerd. Na uitvoering kan een erfpacht worden afgesloten d[ie] voor de volledige 99 jaar geldt.
(…)”
2.6. In november 2016 is de Roadmap Next Economy (hierna: RNE) gepubliceerd door Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). De RNE “omvat een geïntegreerde evaluatie van de impact van relevante globale tendensen voor onze regio. Deze evaluatie leidt tot een langetermijnstrategie, handelsperspectieven en projecten die de transitie naar de nieuwe economie stimuleren en een aantrekkelijk klimaat creëren voor talenten, bedrijven en investeerders, nieuwe ondernemingen en banen”. De RNE omvat onderwerpen als circulaire economie en smart energy.
2.7. In opdracht van de gemeente is in oktober 2019 een ontwikkelperspectief voor onder meer de Spaanse Polder opgesteld (hierna: de reva). De reva luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“InstrumentenDe transities die in het kader van de RNE nodig zijn, vragen behalve om een duidelijke strategie, ook om een stevige inzet van instrumenten door de gemeente. Het gaat daarbij o.a. om het volgende.
Een nieuw bestemmingsplan
Dit bestemmingsplan vertaalt de visie op het gebied in kaders voor
a. afwegingen over bestemmingen en voorzieningen
b. ruimtelijke kwaliteit en uitstraling vastgoed (groen; openbare ruimte)
c. gebiedsindeling; Spaanse Polder; ‘s-Gravelandsepolder Noord en Zuid; A20 - etalage
(…)
Gronduitgifte; erfpacht
Het erfpachtinstrument biedt, zeker nu in de komende 4 jaar zo’n 120 contracten aflopen, de mogelijkheden om bij nieuwe uitgiften te sturen op het creëren van schuifruimte, de gewenste circulaire economische ontwikkeling en de verduurzaming van het vastgoed (bouwmaterialen; energie; flexibiliteit van functies). Een toetsingskader voor duurzaamheid gebouwen ondersteunt dit. Erfpachters worden actief benaderd om met hen in gesprek te gaan over de condities waaronder nieuwe gronduitgifte kan plaats vinden. Belangrijke onderdelen daarbij zijn een minimale kavelgrootte van 1.250 m2, investeringen in duurzaamheid, een bonafide levenswandel en voldoende solvabiliteit.
Toetsingskader Duurzaamheid Gebouwen
Om de ambities van duurzaamheid uit de 5 RNE-transitiepaden (digitalisering, energietransitie, circulariteit, innovatie/samenwerking en inclusiviteit) concreet handen en voeten te geven is een ‘Toetsingskader Duurzaamheid Gebouwen’ ontwikkeld. (…)”
2.8. In februari 2019 heeft de gemeente aan de erfpachters de folder “Veelgestelde vragen over erfpacht op Spaanse Polder en ’s-Gravelandsepolder” (hierna: de Erfpachtfolder) verstrekt. In de Erfpachtfolder is onder meer het volgende opgenomen:
“Uw recht op erfpacht van grond op het bedrijventerrein Spaanse Polder (…) is afgelopen of loopt af, wat nu? Er gaan nieuwe gronduitgiften plaatsvinden en dat betekent dat er nieuwe afspraken moeten worden gemaakt. Samen met u wil het gemeentelijk team van de gebiedsontwikkeling A20zone Schiedam bekijken of en hoe we tot een nieuwe gronduitgifte kunnen komen. Wat houdt de nieuwe regeling voor gronduitgifte voor u in?
(…)
B. U wilt een nieuwe gronduitgifte in erfpacht
De gemeente en de ondernemer wensen beiden een nieuwe gronduitgifte. Voldoet u aan de voorwaarden, zoals hieronder vermeld? In dat geval wordt onderhandeld over een nieuwe gronduitgifte. De looptijd van de erfpacht is 99 jaar.
Wat zijn de voorwaarden voor een nieuwe gronduitgifte?
Er zijn voorwaarden voor de gronduitgifte in erfpacht. De gemeente geeft de grond uit in erfpacht voor een periode van 99 jaar. Het gaat voor de Spaanse Polder en ’s-Gravelandsepolder om vaste grondprijzen. Door vaste grondprijzen te hanteren, wil de gemeente u duidelijkheid geven.
Aan een gronduitgifte zijn de onderstaande voorwaarden verbonden:
- Passende locatie: Bevindt een onderneming zich op een passende locatie? Is de locatie geschikt voor het doel waarvoor het gebruikt wordt of gaat worden? Het terrein direct langs de snelweg vraagt bijvoorbeeld om bedrijven die graag gezien willen worden (hoogte van het gebouw speelt daarbij een rol). Natuurlijk geldt voor de bedrijventerreinen dat bedrijven moeten voldoen aan het bestemmingsplan. Daarnaast heeft de gemeente een DNA van deze gebieden voor ogen, een visie, waarbinnen bepaalde bedrijven wel of niet passen.- Geen kleine kavels: De kavel voor de gronduitgifte is minimaal 1.250 m² omdat een versnipperd bedrijventerrein niet wenselijk is.
- Financieel solide: De onderneming moet financieel solide zijn omdat de gemeente enige zekerheid wil hebben ten aanzien van de toekomstige bedrijvigheid. De laatste vijf jaarrekeningen van de onderneming vormen daarbij het uitgangspunt. Het eigen vermogen bedraagt minimaal 25% van het totaal vermogen.
- Het vastgoed: In uw erfpachtovereenkomst is opgenomen hoe om te gaan met uw vastgoed na beëindiging van het recht. Het uitgangspunt is dat het vastgoed moet worden gesloopt en de bodem gesaneerd. Tenzij na bouwkundig onderzoek komt vast te staan dat het vastgoed zodanig wordt aangepast dat het ‘functioneel nieuw’ is. Zowel bij vastgoed dat ‘functioneel nieuw’ is, als bij nieuwbouw is duurzaamheid een belangrijke factor bij de uitgifte van grond.”
2.9. De beleidsdoelen van de reva zijn door de gemeente uitgewerkt en vastgelegd in het “Toetsingskader Duurzaamheid Spaanse Polder en 's-Gravelandsepolder gemeente Schiedam” van 13 november 2019 (hierna: het Toetsingskader Duurzaamheid). Het Toetsingskader Duurzaamheid luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Het toetsingskader duurzaamheid is een middel speciaal ontwikkeld door specialisten om inzicht te geven in de manier waarop een ondernemer binnen het gebied Spaanse Polder en 'sGravelandsepolder zijn/haar gebouw of ontwikkelingsplan kan toetsen.
(…)
Middels het toetsingskader geeft de gemeente Schiedam invulling aan de heruitgifte van erfpacht aan gebouweigenaren en -gebruikers. Daarmee geeft de gemeente ook een aantal functioneel ruimtelijke, esthetische en duurzaamheidsimpulsen aan het totale bedrijventerrein in de Spaanse Polder en 'sGravelandsepolder. Het toetsingskader duurzaamheid stelt de randvoorwaarden waaraan (potentiële) ondernemers dienen te voldoen. Deze beknopte handleiding geeft toelichting op de verschillende prestatie-eisen uit het toetsingskader. Het toetsingskader waarover gesproken wordt heeft betrekking op de herontwikkeling van de opstallen binnen het bedrijventerrein.”
2.10. Op 15 november 2019 heeft de gemeente een brief met, voor zover thans van belang, de volgende inhoud aan de erfpachters gestuurd:
“De gemeente Schiedam is met diverse ondernemers in gesprek over de uitgifte van grond in erfpacht op de bedrijventerreinen Spaanse Polder en ‘s-Gravelandsepolder. Bij nieuwe gronduitgiften is duurzaamheid een belangrijke factor. De ambitie is immers om hier duurzame, economisch sterke en toekomstbestendige bedrijventerreinen te realiseren. De gemeente heeft nu het Toetsingskader Duurzaamheid vastgesteld, waarmee u de duurzaamheid van uw gebouw, kantoor of plan kunt toetsen.
Maar wat verstaat de gemeente onder duurzaam? Het Toetsingskader Duurzaamheid geeft een toelichting op de verschillende eisen die op het gebied van duurzaamheid aan een gebouw, kantoor of plan worden gesteld. Met deze schriftelijke toelichting kunt u vervolgens met behulp van een digitaal meetinstrument, het zogeheten GPR Gebouw, de toets maken.
Aan de hand van verschillende thema’s kunt u de duurzaamheid meten. Per thema krijgt een gebouw of kantoor een waardering op een schaal van 1 tot 10. Voor uitgifte van grond in erfpacht is een GPR-score van 8 voor een gebouw noodzakelijk. De score is niet alleen de optelsom van het energieverbruik voor verwarming, koeling, warm tapwater en ventilatoren. Ook de ‘gezondheid’ van een gebouw wordt gemeten aan de hand van geluidsoverlast, hoeveelheid frisse lucht, ventilatie en daglicht. Uiteindelijk wordt de totale score van de verschillende thema’s vertaald naar een kwaliteitslabel.
Bovendien is het van belang om te bepalen of een gebouw zich leent voor renovatie of voor demonteren/nieuwbouw. Daarbij hanteert de gemeente twee ambitieniveaus voor de polders: een standaardniveau en een plusniveau. Voor bijvoorbeeld de zone langs rijksweg A20, die de etalage voor de polders vormt, heeft de gemeente een hoog ambitieniveau voor ogen. In het toetsingskader staan de twee ambitieniveaus uitgelegd aan de hand van een kaart.”
2.11. Op 20 januari 2020 is het bestemmingsplan Spaanse Polder 2020 (hierna: het bestemmingsplan 2020) gepubliceerd in het Gemeenteblad. Op 8 maart 2020 is dit plan in werking getreden.
2.12. Tegen het bestemmingsplan 2020 is beroep aangetekend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ten tijde van de mondelinge behandeling was nog geen zittings- of uitspraakdatum in die procedure bekend.
Ten aanzien van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] staat verder het volgende vast
2.13. Bij leveringsakte van 7 januari 2002 hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] verkregen “het recht van erfpacht tot dertig juni tweeduizend zestien (30-6-2016) van een perceel grond, eigendom van - en liggende in - de Gemeente Schiedam aan de [straatnaam 1] , (…), met de zich daarop bevindende opstallen bestaande uit een bedrijfspand, plaatselijk bekend [adres 1] ” (hierna: het erfpachtrecht [adres 1] ).
2.14. De akte van uitgifte in erfpacht van 1 maart 1957 ten aanzien van het erfpachtrecht [adres 1] luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“De comparanten verklaarden, dat deze uitgifte en aanvaarding in erfpacht is geschied onder de voorwaarden van het model van erfpachtvoorwaarden, vastgesteld door de Raad der Gemeente Schiedam bij besluit van de n[e]gen en twintigste April negentienhonderd een en twintig (…) zulks echter met inachtneming van de navolgende wijzigingen en aanvullingen:(…)
2. Het recht wordt geacht te zijn ingegaan op een Juli negentienhonderd zes en vijftig en eindigt op dertig Juni twee duizend zestien.”
2.15. Het “Model van voorwaarden van erfpacht voor inrichtingen van handel en nijverheid” van de gemeente van 29 april 1921 luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“HOOFDSTUK VII.
Bescherming van de rechten van hypotheekhouders.
31. De ingeschreven hypotheekhouders zijn bevoegd te doen wat de erfpachter verzuimt te doen. Zoo kunnen o.a. door hen geldige betalingen worden gedaan. Van elke aanschrijving of aanzegging, gericht tot den erfpachter, die aanleiding tot het uitspreken der vervallenverklaring van het recht kan geven, wordt den ingeschreven hypotheekhouders onverwijld afschrift gezonden, voorzoover zij van hun optreden aan Burgemeester en Wethouders kennis gaven.
(…)
HOOFDSTUK X.
Verplichtingen van den erfpachter na het einde van het recht.
39. Bij eindiging van het recht zal de erfpachter binnen zes maanden na die eindiging, het terrein, ontdaan van hetgeen zich daarop of daarin bevindt, in behoorlijken staat vrij en onbezwaard opleveren.
Wat na dien termijn op of in het terrein wordt aangetroffen zal de Gemeente naar verkiezing tot zich mogen nemen, of ten koste van den erfpachter mogen doen opruimen, onverminderd hare rechten om vergoeding van kosten, schaden en interessen te eischen.”
2.16. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben het erfpachtrecht [adres 1] gekocht als belegging. De zich daarop bevindende opstallen (hierna: het pand [adres 1] ) zijn steeds verhuurd geweest aan autoherstelbedrijven. Voor de eerste verhuur heeft de gemeente bij brief van 23 januari 2002 toestemming verleend.
2.17. Op 25 februari 2004 heeft [naam eiser 1] aan [naam eiser 2] een recht van hypotheek verleend op ”het één/tweede onverdeeld aandeel in het recht van erfpacht tot dertig juni tweeduizend zestien (306-2016) van een perceel grond, eigendom van - en liggende in - de Gemeente Schiedam (…) [adres 1] ”.
2.18. In een brief van 23 juni 2009, geadresseerd aan “ [naam eiser 1] en [naam eiser 2] , p/a [adres 2] ”, heeft de gemeente meegedeeld dat de contractuele einddatum van het erfpachtrecht [adres 1] 1 juli 2016 is, dat er bij het eind van het recht twee mogelijkheden zijn (beide partijen wensen een nieuwe grondregeling aan te gaan of (één van) partijen wensen (wenst) dat niet) en dat het om in aanmerking te komen voor heruitgifte nodig is dat wordt meegewerkt aan de door de gemeente beoogde herstructurering van de Spaanse Polder.
2.19. Bij brief van 15 december 2016 heeft de gemeente het volgende aan [naam eiser 2] bericht:
“U bent – samen met [naam eiser 1] – erfpachter van het perceel gelegen [adres 1] (…). De erfpacht heeft een contractuele looptijd tot 1 juli 2016.
Op 23 juni 2009 hebben wij u een brief gezonden met informatie over de gevolgen van het einde van de erfpachttermijn en de samenhang met de herstructurering van het bedrijventerrein waar het perceel op is gelegen. In deze brief hebben wij onder meer aangegeven dat u - indien u niet geïnteresseerd bent in heruitgifte van het perceel, dit perceel bij het einde van het recht conform de bepalingen uit het erfpachtcontract aan de gemeente op diende te leveren.
U heeft geen interesse in heruitgifte laten blijken. Dit betekent dat wij de erfpacht per contractuele einddatum als geëindigd beschouwen en dat u het terrein binnen zes maanden na de einddatum - in casu vóór 1 januari 2017 - ontdaan van hetgeen zich daarop of daarin bevindt, in behoorlijke staat vrij en onbezwaard aan de gemeente dient op te leveren.
Wij verzoeken u derhalve zo snel mogelijk maatregelen te treffen zodat u het terrein tijdig conform de erfpachtbepalingen aan ons op kunt leveren. Desgewenst zijn wij bereid om de zich op het perceel bevindende opstallen - op uw kosten - voor u te slopen en zo nodig eventuele verwijtbare bodemverontreiniging te saneren.”
2.20. Bij e-mailbericht van 22 december 2016 heeft [naam eiser 2] aan de gemeente meegedeeld dat hij en [naam eiser 1] de brief van de gemeente van 23 juni 2009 niet hebben ontvangen, dat zij de erfpacht wensen voort te zetten en dat zij daarover in overleg willen treden met de gemeente. Dat e-mailbericht hebben zij voorts per aangetekende brief van 23 december 2016 aan de gemeente toegestuurd.
2.21. Bij brief van 21 maart 2017, waarvan een kopie aan [naam eiser 1] is gezonden, heeft de gemeente het volgende meegedeeld aan [naam eiser 2] :
“U geeft aan de brief van de gemeente van 23 juni 2009 niet te kennen. Bijgaand zenden wij u een kopie van de destijds verzonden brief. Los van het feit of u deze brief al dan niet hebt ontvangen, mocht u als erfpachter geacht worden bekend te zijn met de einddatum van de erfpacht en de daaraan verbonden consequenties. De erfpacht is geëindigd op 30 juni 2016. Wij hebben inmiddels opdracht gegeven het einde van de erfpacht te laten inschrijven in de openbare registers.
U geeft aan geïnteresseerd te zijn in voorzetting van de erfpacht c.q. heruitgifte in erfpacht.
Voortzetting is - nu de erfpacht is geëindigd - geen optie meer. Met betrekking tot de mogelijkheid het perceel opnieuw in erfpacht aan u uit te geven delen wij u het volgende mee.
U heeft het perceel verhuurd zonder de hiervoor vereiste schriftelijke toestemming aan de gemeente te hebben gevraagd. Deze toestemming is evenmin verleend. Dit betekent dat de verhuring onbevoegd is aangegaan en het gebruik van het perceel in strijd is met de erfpachtvoorwaarden.
Bij een integrale controle die onlangs op het bedrijventerrein waar het perceel is gelegen is gehouden, zijn bij uw huurder en in het op het perceel gevestigde pand diverse overtredingen c.q. verdachte omstandigheden geconstateerd. Wij houden u - als verhuurder - hiervoor mede aansprakelijk.
Bovenstaande leidt er toe dat wij met u geen nieuwe erfpachtrelatie wensen aan te gaan. Nu u het perceel niet op de in de erfpachtvoorwaarden aangegeven wijze aan ons hebt opgeleverd, stellen wij u aansprakelijk voor de schade die hieruit voor de gemeente voortvloeit. Wij maken voorts aanspraak op de huurpenningen vanaf 1 juli 2016. Wij verzoeken u ons per ommegaande de huurovereenkomst met uw huurder toe te sturen en uw huurder te informeren dat de huurpenningen met ingang van 1 april 2017 rechtstreeks aan de gemeente dienen te worden betaald.
Nadat wij de huur zullen hebben beëindigd zullen wij op uw kosten de sloop van de zich op het perceel bevindende opstallen verzorgen”.
2.22. Op 29 maart 2017 heeft de gemeente een “verklaring einde recht van erfpacht” doen inschrijven in de openbare registers. Deze verklaring luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“verklaring einde recht van erfpacht, zonder (of met) zakelijke rechten, door verstrijken termijn waarvoor het recht van erfpacht was gevestigd en welke binnen 6 maanden na expiratiedatum door de gemeente als geëindigd wordt beschouwd.
geen betekening aan de zakelijk gerechtigden
(…)
de gemeente Schiedam hierna te noemen: de gemeente:
De comparante verklaarde het navolgende.
Aan :
(…) [naam eiser 1] , (…), en,
(…) [naam eiser 2] (…),
behoort, ieder voor de onverdeelde helft, in eigendom toe:
het recht van erfpacht op een perceel grond gelegen te Schiedam, en in eigendom toebehorende aan die gemeente (…) met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen, plaatselijk bekend te Schiedam als [adres 1] .
(…)
Ten aanzien van het hiervoor omschreven recht van erfpacht heeft de gemeente aan de erfpachter, middels exploit, ter kennis gebracht, op grond van haar moverende, in het exploit vervatte, redenen, dat zij het recht van erfpacht per expiratiedatum als geëindigd beschouwt, zodat op deze datum, conform het bepaalde in BW 5:98 lid 1, het erfpachtrecht geëindigd is.
Teneinde een en ander, aan de Hypotheekbewaarder, alsmede aan derden, kenbaar te maken heeft de comparante, in haar gemelde hoedanigheid, mij, notaris, verzocht om dit feit in te schrijven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers door inschrijving van [de] aan de erfpachter uitgebrachte exploiten de dato twee en twintig december tweeduizend zestien (22-12-2016).
Bedoeld[e] exploiten zullen aan de onderhavige akte worden vastgehecht en ter mede-inschrijving ten Kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers worden aangeboden.
(…)
De gemeente is er door mij, notaris, nadrukkelijk op gewezen dat er op het, thans vervallen zijnde, recht van erfpacht een zakelijk recht is gevestigd, dit blijkens genomen inschrijving ten Hypotheekkantore alwaar het registergoed onder res[s]orteert (…).”
2.23. Bij besluit van 31 juli 2017 is aan de toenmalige gebruiker van het pand [adres 1] een last tot sluiten opgelegd wegens het op 28 juni 2017 in het pand aantreffen van:
“(…)
• 0,6 gram cocaïne;
• 58,3 gram heroïne.
(…)
• motorblok waarvan de unieke code onleesbaar is gemaakt;
• Twee navigatiesystemen waarvan de unieke code onleesbaar is gemaakt;
• Lege gripzakjes
• Goederen die worden gebruikt in hennepkwekerijen, zoals plantenpotten, een afzuigsysteem en groeimiddel;
• Een vuurwapen;
• Twee patroonmagazijnen, waarvan één geschikt is om te gebruiken in combinatie met het aangetroffen vuurwapen. Het andere magazijn is bestemd voor een ander - niet aangetroffen - vuurwapen;
• Munitie, geschikt om met genoemd vuurwapen te worden afgeschoten;
• Afluisterapparatuur en gsm-jammers;
• Identiteitspapieren;
• Mobiele telefoons;
• Een schietboekje.”
De burgemeester van Schiedam heeft de algehele sluiting van het pand [adres 1] bevolen voor de duur van twaalf maanden, tot 1 augustus 2018.
2.24. Op 24 december 2019 hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] samen met [naam eiser 4] bij de gemeente een schetsplan ingediend voor het erfpachtperceel [adres 1] en het belendende erfpachtperceel van [naam eiser 4] aan de [adres 3] (hierna: het erfpachtrecht [adres 3] ), teneinde in aanmerking te komen voor heruitgifte.
2.25. In januari 2020 hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] een kort geding tegen de gemeente aangespannen. Bij vonnis in kort geding van 31 januari 2020 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vorderingen van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] , die er onder meer toe strekten het erfpachtrecht [adres 1] met twee jaar te verlengen en de gemeente te verbieden het pand [adres 1] te slopen, afgewezen.
2.26. Een brief van de advocaat van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] , die bij deurwaardersexploot van 27 januari 2020 aan de gemeente is betekend, luidt voor zover thans van belang als volgt:
“Cliënten oefenen het retentierecht uit op de opstal aan [adres 1] te Schiedam.
[naam eiser 2] doet dat tevens uit hoofde van zijn hoedanigheid als hypotheekhouder.
Cliënten oefenen het retentierecht mede uit, omdat zij een vordering jegens de gemeente hebben terzake her-uitgifte en herontwikkeling, alsmede een geldvordering wegens schade welke is aangebracht in het pand, mede door toedoen van de gemeente. Het retentierecht wordt uitgeoefend op basis van art. 5:100 BW alsmede op basis van art. 3:290 BW jo. 6:52 BW.”
2.27. Bij brief aan de gemeente van 6 februari 2020 hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] het beding in artikel 39 van de erfpachtvoorwaarden vernietigd.
2.28. Nadat de gemeente bij e-mailbericht van 20 februari 2020 aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] had meegedeeld voornemens te zijn het pand [adres 1] op 27 februari 2020 te slopen, hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] , samen met [naam eiser 4] , nogmaals een kort geding tegen de gemeente aangespannen teneinde de sloop tegen te houden. Bij mondeling vonnis in kort geding van 26 februari 2020 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [naam eiser 1] , [naam eiser 2] en [naam eiser 4] afgewezen.
2.29. Op 24 februari 2020 hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] samen met [naam eiser 4] bij de gemeente een nieuw schetsplan ingediend om in aanmerking te komen voor heruitgifte.
2.30. Het pand aan de [adres 1] is inmiddels gesloopt.
Ten aanzien van [naam eiser 4] staat verder vast
2.31. In 2014 is [naam eiser 4] ermee bekend geworden dat hij het erfpachtrecht [adres 3] kon kopen. [naam eiser 4] heeft daarop bij de gemeente geïnformeerd naar de voorwaarden van de erfpacht. Daarbij is hem medegedeeld dat het zich op het perceel bevindende bedrijfspand (hierna: het pand [adres 3] ) zou moeten worden gerenoveerd. Voorafgaand van de koop van het erfpachtrecht heeft [naam eiser 4] daarover met de heer Vos van de gemeente gesproken.
2.32. Bij brief van 25 juli 2014 heeft de Teamleider Vastgoed en Grondzaken bij de gemeente, aan de voormalig rechthebbende van het erfpachtrecht [adres 3] het volgende meegedeeld (voor zover thans van belang):
“Hierbij delen wij u mede, dat wij (…) toestemming verlenen het erfpachtrecht (…) over te dragen aan [naam eiser 4] , (…).
(…)
3. het erfpachtperceel heeft een looptijd tot 1 juli 2016. In de geldende erfpachtvoorwaarden is bepaald dat de erfpachter het erfpachtterrein bij het einde van het recht, ontdaan van hetgeen zich daarop of daarin bevindt, in behoorlijke staat, vrij en onbezwaard dient op te leveren. Verkoper en koper dienen in de akte van overdracht uitdrukkelijk te verklaren dat zij zich bewust zijn van de naderende einddatum van het recht en de daaraan verbonden consequenties, met name de verplichting van de erfpachter om het terrein op de einddatum op te leveren zoals in het erfpachtcontract is overeengekomen.
Bij aflopende erfpachtrechten bestaat de mogelijkheid in aanmerking te komen voor een nieuwe erfpachtuitgifte. In dat geval dient men te zijner tijd een plan aan de gemeente te presenteren dat voldoet aan de in december 2012 door de gemeenteraad van Schiedam vastgestelde 'Revitalisatievisie Spaanse Polder en 's Graveland-Zuid'. Tevens zal dan met een taxatie moeten worden aangetoond dat er waardecreatie plaatsvindt zodat een toekomstbestendige ontwikkeling tot stand wordt gebracht.”
(…)
Hoogachtend,Burgemeester en wethouders van Schiedam,
Namens dezen,
de Teamleider Vastgoed en Grondzaken[naam en handtekening]”
2.33. Bij leveringsakte van 27 augustus 2014 heeft [naam eiser 4] verkregen “het recht van erfpacht, eindigend op dertig juni tweeduizend zestien van een perceel grond gelegen te Schiedam en in eigendom toebehorende aan die gemeente, (…) met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen, uitmakende een bedrijfsruimte met toebehoren, plaatselijk bekend als [adres 3] (…)”. In de leveringsakte is het volgende opgenomen:
“ERFPACHTVOORWAARDEN
(…)
In bedoelde brief van vijfentwintig juli tweeduizend veertien van de gemeente Schiedam, komt voorts letterlijk voor:
"3. het erfpachtperceel heeft een looptijd tot 1 juli 2016. In de geldende erfpachtvoorwaarden is bepaald dat de erfpachter het erfpachtterrein bij het einde van het recht, ontdaan van hetgeen zich daarop of daarin bevindt, in behoorlijke staat, vrij en onbezwaard dient op te leveren. Verkoper en koper dienen in de akte van overdracht uitdrukkelijk te verklaren dat zij zich bewust zijn van de naderende einddatum van het recht en de daaraan verbonden consequenties, met name de verplichting van de erfpachter om het terrein op de einddatum op te leveren zoals in het erfpachtcontract is overeengekomen.
Bij aflopende erfpachtrechten bestaat de mogelijkheid in aanmerking te komen voor een nieuwe erfpachtuitgifte. In dat geval dient men te zijner tijd een plan aan de gemeente te presenteren dat voldoet aan de in december 2012 door de gemeenteraad van Schiedam vastgestelde “Revitalisatievisie Spaanse Polder en 's Graveland-Zuid”. Tevens zal dan met een taxatie moeten worden aangetoond dat er waarde(…)creatie plaatsvindt zodat een toekomstbestendige ontwikkeling tot stand wordt gebracht. ””
2.34. De akte van uitgifte in erfpacht van 22 februari 1957 luidt, voor zover relevant, als volgt:
“De comparanten verklaarden, dat deze uitgifte en aanvaarding in erfpacht is geschied onder de voorwaarden van het model van erfpachtvoorwaarden, vastgesteld door de Raad der Gemeente Schiedam bij besluit van de negen en twintigste April negentienhonderd een en twintig (…) zulks echter met inachtneming van de navolgende wijzigingen en aanvullingen:
(…)
2. Het recht wordt geacht te zijn ingegaan op een Juli negentienhonderd zes en vijftig en eindigt op dertig Juni twee duizend zestien.”
2.35. Na verkrijging van het erfpachtrecht [adres 3] heeft [naam eiser 4] de zich daarop bevindende bedrijfsruimte gerenoveerd.
2.36. Bij exploot van 3 februari 2015 heeft de gemeente het volgende aan [naam eiser 4] meegedeeld:
“U bent erfpachter van het perceel gelegen [adres 3] (…).
Met betrekking tot dit recht delen wij u hierbij nu reeds mee dat de gemeente Schiedam na afloop van de erfpachttermijn de vrije beschikking wenst te hebben over het gehele erfpachtterrein.
Conform de bepalingen in het erfpachtcontract dient u het terrein binnen zes maanden na de eindiging van het recht ontdaan van hetgeen zich daarop of daarin bevindt (waaronder opstallen en bodemverontreiniging), in behoorlijke staat vrij en onbezwaard op te leveren.
(…)”
2.37. Samen met [naam eiser 1] en [naam eiser 2] heeft [naam eiser 4] in december 2019 een eerste en op 24 februari 2020 een tweede schetsplan ingediend bij de gemeente om in aanmerking te komen voor heruitgifte van het recht van erfpacht.
Ten aanzien van [naam eiser 3] staat verder vast:
2.38. Bij leveringsakte van 18 juni 2010 heeft [naam eiser 3] (samen met [naam 1] ) verkregen:
“1. het recht van erfpacht, eindigende op één oktober tweeduizend negentien, van een perceel grond, eigendom van de gemeente Schiedam, kadastraal bekend gemeente Schiedam, sectie [sectie] nummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] , (…) met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen, plaatselijk bekend te Schiedam, [adres 8] en [adres 9] ;
2. het recht van erfpacht, eindigende op één oktober tweeduizend negentien, van een perceel grond, eigendom van de gemeente Schiedam, kadastraal bekend gemeente Schiedam, sectie [sectie] nummer [nummer 4] , (…) met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen, plaatselijk bekend te Schiedam, [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] ;”
2.39. Op de erfpachtrechten bedoeld onder 2.38 zijn, voor zover thans van belang, de volgende erfpachtvoorwaarden van toepassing:
Percelen [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 1] en [nummer 2] :
“Artikel 22
1. Indien het erfpachtrecht eindigt door verloop van de termijn, waarvoor het is verleend, en een nieuwe overeenkomst met de erfpachter niet wordt aangegaan wegens gebrek aan overeenstemming doordat de Gemeente de canon hoger wenst te stellen dan hij zou zijn geworden, wanneer het een tussentijdse herziening zou betreffen, dan zullen de opstallen door de Gemeente worden overgenomen tegen een door deskundigen te bepalen bedrag.
2. (…)
3. Indien het erfpachtrecht eindigt door verloop van de termijn waarvoor het is verleend, en om andere redenen een nieuwe overeenkomst met de erfpachter niet wordt aangegaan, dan kan de Gemeente te harer keuze:
a van de erfpachter verlangen, dat binnen 6 maanden na de eindiging het terrein, ontdaan van hetgeen zich daarop of daarin bevindt, in behoorlijke staat vrij en onbezwaard wordt opgeleverd; hetgeen nadien op of in het terrein wordt aangetroffen zal de Gemeente naar verkiezing tot zich mogen nemen of op kosten van de erfpachter mogen doen opruimen, onverminderd haar recht om vergoeding van kosten, schade en interessen te eisen;
b de opstallen tegen afbraakwaarde, door deskundigen te schatten, over te nemen; de koopsom wordt aan de erfpachter uitgekeerd na aftrek van de verschuldigde kosten en van hetgeen hij verder met betrekking tot het erfpachtrecht aan de Gemeente schuldig is. (…).”
2.40. Op het erfpachtrecht met betrekking tot perceel [nummer 3] is daarnaast (ingevolge de akte van uitgifte in erfpacht van 26 september 1994) van toepassing:
“Artikel 21 opstallen en oplevering bij einde recht na verloop van erfpachtstermijn
(…)
B. 1. Indien de erfpacht eindigt door verloop van de termijn, waarvoor het is verleend, en om andere redenen een nieuwe overeenkomst met de erfpachter niet wordt aangegaan, is de erfpachter verplicht binnen zes maanden na eindiging van het recht het erfpachtsterrein, ontdaan van hetgeen zich daarop of daarin bevindt, inclusief bebouwing, beplantingen en verken, in behoorlijke staat waaronder ook begrepen wordt vrij van funderingen en verontreinigingen, vrij en onbezwaard wordt op te leveren. Onder vrij van verontreinigingen wordt begrepen dat zich geen stoffen in de bodem mogen bevinden die naar de dan - datum oplevering geldende maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu, rekening houdend met het ingevolge deze erfpachtsvoorwaarden toegestane grondgebruik.
Hetgeen nadien op of in het terrein wordt aangetroffen zal de gemeente na verkiezing tot zich mogen nemen of op kosten van de erfpachter mogen doen opruimen, onverminderd haar recht om vergoeding van kosten, schade en interessen te eisen.”
2.41. Bij leveringsakte van 20 november 2014 heeft [naam eiser 3] verkregen “het recht van erfpacht met betrekking tot een bedrijfspand met verder toebehoren gelegen te [adres 4] , kadastraal bekend gemeente Schiedam, sectie [sectie] , nummer [nummer 5] ”, welk erfpachtrecht eindigt op 30 september 2019. In de leveringsakte is het volgende opgenomen:
“Bij aflopende erfpachtrechten bestaat de mogelijkheid in aanmerking te komen voor een nieuwe erfpachtuitgifte. In dat geval dient men te zijner tijd een plan aan de gemeente te presenteren dat voldoet aan de in december 2012 door de gemeenteraad van Schiedam vastgestelde ‘Revitalisatievisie Spaanse Polder en ‘s Graveland-Zuid'. Tevens zal dan met een taxatie moeten worden aangetoond dat er waardecreatie plaatsvindt zodat een toekomstbestendige ontwikkeling tot stand wordt gebracht.”
In de dagvaarding is dit recht van erfpacht door [naam eiser 3] - kennelijk abusievelijk - aangeduid als betrekking hebbend op perceel [nummer 6] in plaats van [nummer 5] .
2.42. Ingevolge een akte van verdeling van 28 juli 2016 heeft [naam eiser 3] het onverdeelde aandeel van de erfpachtrechten bedoeld onder 2.38 van [naam 1] geleverd gekregen.
2.43. De percelen waarop de erfpachtrechten van [naam eiser 3] zijn gevestigd zijn tezamen 2.732 m² groot en volledig bebouwd.
2.44. [naam eiser 3] heeft de schilrenovatie, vereist op grond van de BKS 2012, uitgevoerd aan het pand op de in erfpacht aan hem uitgegeven grond.
2.45. Op 27 maart 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen medewerkers van de gemeente en (onder meer) [naam eiser 3] . Het door de gemeente opgemaakte verslag van dat gesprek luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“ [naam 2] licht de gebiedsontwikkeling toe. Zij geeft hierbij aan dat de bedrijvigheid op het bedrijventerrein de boventoon voert. Alle nieuwe uitgiften worden op basis hiervan beoordeeld en op basis van de vastgestelde gronduitgifte criteria, te weten een kavelgrootte van minimaal 1.250m², solvabiliteit, de branchering en het leeg en ontruimd opleveren van de kavel tenzij sprake is van de mogelijkheid om het bestaande gebouw economisch en functioneel toekomst bestendig te maken. Ook moet er aandacht zijn voor toepassing van duurzaamheidsmaatregelen. De gegadigde zal aan een Bibob onderzoek onderworpen worden. Tevens dient een verklaring van goed betalingsgedrag overhandigd te worden. Indien aan een aantal nog nader vast te stellen criteria wordt voldaan is het mogelijk om het bestaande pand zodanig aan te passen dat dit als functioneel nieuw in de toekomst meekan. De criteria voor het toekomstbestendig maken van panden worden op dit moment door een bouwkundig bureau vastgesteld. Stedenbouwkundig worden aan het pand ook eisen gesteld, zoals een open uitstraling.”
2.46. Bij brief van 7 augustus 2019 heeft de gemeente het volgende aan [naam eiser 3] bericht:
“U bent erfpachter en heeft uit dien hoofde de volgende erfpachtrechten:
Het erfpachtrecht van het perceel gelegen aan [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , (…)
Het erfpachtrecht van het perceel gelegen aan [adres 4] , (…)
Het erfpachtrecht van het perceel gelegen aan [adres 8] , (…)
Het erfpachtrecht van het perceel gelegen aan [adres 9] , kadastraal
bekend (…) I, nummer [nummer 2] , (…);
- Het erfpachtrecht van het perceel gelegen aan [adres 9] , kadastraal
bekend (…) I, nummer [nummer 3] , (…).
Einde erfpacht en oplevering
De erfpachtrechten hebben een contractuele looptijd tot 1 oktober 2019. Wij delen u hierbij mede dat wij, in het kader van de herontwikkeling van het bedrijventerrein, de erfpachtrechten per genoemde datum als geëindigd zien.
Wij attenderen u erop dat op grond van de toepasselijke Erfpachtvoorwaarden u de percelen binnen zes maanden na 1 oktober 2019, derhalve uiterlijk op 1 april 2020, ontdaan van wat zich daarop of daarin bevindt (waaronder opstallen en verwijtbare bodemverontreiniging), in behoorlijke staat vrij en onbezwaard dient op te leveren.
Voorwaarden
Indien u aan de door de gemeente gestelde voorwaarden voldoet, kunt u in aanmerking komen voor een nieuwe erfpachtuitgifte. De voorwaarden van gronduitgifte zijn terug te vinden via www.schiedam.nl/erfpachtpolders. Aanvullend merken wij op dat een Bibob-onderzoek deel kan uitmaken van het uitgifteproces. Voorts dient een bewijs van goed betalingsgedrag overgelegd te worden.
Om voor een gronduitgifte in aanmerking te komen, dient onder meer de oppervlakte van het perceel minimaal 1.250 m2 te zijn. Voor de goede orde merken wij op dat de oppervlakte van de huidige percelen samen voldoende is om zelfstandig voor een nieuw erfpachtrecht in aanmerking te komen.
(…)
Mogelijkheid indienen plan
Indien u meent aan alle voorwaarden van uitgifte te kunnen voldoen bestaat voor u, als huidige erfpachter, de mogelijkheid om een plan voor een herontwikkeling in te dienen voor de percelen [nummer 4] , [nummer 5] , [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] .
(…)
Indien u niet tot herontwikkeling overgaat verzoeken wij u ons uiterlijk 31 december 2019 op de hoogte te stellen van uw voornemens c.q. de datum van oplevering van de percelen.”
De link “www.schiedam.nl/erfpachtpolders” verwees ten tijde van verzending van deze brief naar de erfpachtfolder.
2.47. [naam eiser 3] heeft een in zijn opdracht opgesteld “revitalisatieplan naar de mogelijkheden van de huidige bebouwing” aan [straatnaam 2] en [straatnaam 3] , gedateerd 12 februari 2018, ingediend bij de gemeente.
2.48. Op 15 oktober 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen (medewerkers van) de gemeente en [naam eiser 3] . Het door de gemeente opgestelde verslag van dat gesprek luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“ [naam 2] meldt dat het per e-mail ingediende plan is ontvangen. Uit de tekening blijkt dat het bestaande gebouw gebruikt zal worden voor de herontwikkeling. Zij geeft aan dat dan noodzakelijk is om het bestaande gebouw bouwkundig en energetisch te laten onderzoeken door een ingenieursbureau. Het nieuwe plan moet qua duurzaamheid GPR 8 halen.”
2.49. Sinds maart 2019 zijn [naam eiser 3] en de gemeente in gesprek over heruitgifte van de rechten van erfpacht van [naam eiser 3] .
Ten aanzien van de stichting staat verder vast:
2.50. De stichting is opgericht door [naam 3] , erfpachter van een perceel in de Spaanse Polder.
2.51. Het in de oprichtingsakte omschreven doel van de stichting luidt:
“[H]et verdedigen van de collectieve belangen van erfpachters, vastgoedeigenaren en huurders die financieel getroffen worden door het slechte erfpachtbeleid van de gemeente Schiedam, en het verrichten van al wat hiermee verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.
Tot dit doel behoort niet het doen van uitkeringen aan de oprichter of aan hen die deel uitmaken van organen van de stichting.”
2.52. De stichting wordt gesteund door 69 donateur-erfpachters.
3. De vorderingen in conventie
3.1. De erfpachters vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
“Ten aanzien van eisers sub I en II ( [naam eiser 1] en [naam eiser 2] ):
Primair
I. gedaagde [de gemeente, in de vorderingen afwisselend als gedaagde en als de Gemeente aangeduid; opmerking rechtbank] te gebieden met eisers sub I en II ( [naam eiser 1] en [naam eiser 2] ) in gesprek te gaan, gelijk zij met de andere erfpachters doet, over de heruitgifte van het recht van erfpacht in het kader van de herontwikkeling van het gebied de Spaanse Polder in de gemeente Schiedam in lijn met de beleidsvoorwaarden daaromtrent;
II. te verklaren voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door het retentierecht van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] te schenden;
III. te verklaren voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [naam eiser 2] door diens hypotheekrecht zonder kennisgeving te laten doorhalen in het kadaster;
IV. te verklaren voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door roerende goederen uit het Pand [naam eiser 1] [naam eiser 2] te (laten) verdwijnen/verduisteren (mede) door het onrechtmatig toegang verschaffen door de Gemeente aan de destijds uitgezette huurder, en gedaagde dientengevolge schadeplichtig is;
V. de in het lichaam van deze dagvaarding onder punten 253 en 266 opgesomde bedingen (…) althans de daarvoor in aanmerking komende bedingen [te vernietigen], dan wel nietig te verklaren of buiten werking te stellen, althans deze erfpachtvoorwaarden voor zover nodig te wijzigen in redelijke bepalingen;
VI. te verklaren voor recht dat de Gemeente jegens [naam eiser 1] en [naam eiser 2] in strijd heeft gehandeld met één of meer in het rechtsbewustzijn levende beginselen van behoorlijke bestuur, althans met het zorgvuldigheidsbeginsel;
VII. gedaagde te veroordelen - tegen behoorlijk bewijs van kwijting - tot betaling van de schade als gevolg van het tenietgaan door toedoen van gedaagde van het (economisch) eigendom van de gebouwde onroerende zaak van eisers sub I en II ( [naam eiser 1] en [naam eiser 2] ) op het erfpachtperceel aan de [adres 1] met zich meebrengt ter hoogte van EUR 2.340.550,18 aan (…) eisers sub I en II ( [naam eiser 1] en [naam eiser 2] (…), althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie vaststelt;
VIII. gedaagde te veroordelen - tegen behoorlijk bewijs van kwijting - tot betaling aan eisers sub I en II ( [naam eiser 1] en [naam eiser 2] ) van de overige schade op te maken bij staat;
Ten aanzien van eiser sub III ( [naam eiser 3] , [handelsnaam] ):
IX. gedaagde te gelasten het (verlengde) recht van erfpacht van eiser sub III ( [naam eiser 3] ), althans het gebruik van het perceel, met twee jaar te verlengen, althans voor een zodanige duur als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
X. de in het lichaam van deze dagvaarding onder punten 256, 257, 258, 259, 260, 261 en 274 t/m 289 opgesomde bedingen (…) althans de daarvoor in aanmerking komende bedingen [te vernietigen], dan wel nietig te verklaren of buiten werking te stellen, althans deze erfpachtvoorwaarden voor zover nodig te wijzigen in redelijke bepalingen;
XI. gedaagde te verbieden om het [p]and [naam eiser 3] te slopen gedurende de duur van het gebruik van het pand [naam eiser 3] door [naam eiser 3] , althans, gedurende een door de rechtbank te bepalen termijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 10.000,- per dag dat de Gemeente dit verbod negeert, met een maximum van EUR 500.000,-, met dien verstande dat indien het [p]and [naam eiser 3] volledig is gesloopt de Gemeente de maximale dwangsom ineens verbeurt, gelet op de draagkracht van gedaagde en het verlies van vermogen indien toch tot sloop van het pand wordt overgegaan;
XII. gedaagde te gebieden met eiser sub III ( [naam eiser 3] ) in gesprek te gaan, gelijk zij met de andere erfpachters doet, over de heruitgifte van het recht van erfpacht in het kader van de herontwikkeling van het gebied de Spaanse Polder in de Gemeente zonder daarbij de voorwaarden voortvloeiend uit BKS 2009 en BKS 2012 als voorwaarden te stellen;
Subsidiair
XIII. gedaagde te veroordelen tot betaling van de schade die het tenietgaan van het (economisch) eigendom van de gebouwde onroerende zaak van eiser sub III ( [naam eiser 3] ) op het erfpachtperceel aan de De Hoopweg 13 te Schiedam met zich meebrengt ter hoogte van EUR 1.300.000,- aan eiser sub III ( [naam eiser 3] ), althans een zodanig bedrag [al]s de rechtbank in goede justitie vaststelt;
Ten aanzien van eiser sub IV ( [naam eiser 4] )
XIV. [de gemeente] te verbieden om het [p]and [naam eiser 4] te slopen gedurende de duur van het gebruik van het pand door [naam eiser 4] , althans, gedurende een door u te bepalen termijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 10.000,- per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van EUR 500.000,-, met dien verstande dat indien het [p]and [naam eiser 4] volledig is gesloopt de Gemeente de maximale dwangsom ineens verbeurt, gelet op de draagkracht van gedaagde en het verlies van vermogen indien toch tot sloop van het pand wordt overgegaan;
XV. gedaagde te gebieden met eiser sub IV ( [naam eiser 4] ) in gesprek te gaan, gelijk zij met de andere erfpachters doet, over de heruitgifte van het recht van erfpacht in het kader van de herontwikkeling van het gebied de Spaanse Polder in de Gemeente zonder daarbij de voorwaarden voortvloeiend uit BKS 2009 en BKS 2012 als voorwaarden te stellen;
XVI. de in het lichaam van deze dagvaarding onder punten 254, 267 opgesomde bedingen (…) althans de daarvoor in aanmerking komende bedingen [te vernietigen], dan wel nietig te verklaren of buiten werking te stellen, althans deze erfpachtvoorwaarden voor zover nodig te wijzigen in redelijke bepalingen;
XVII. te verklaren voor recht dat de Gemeente onrechtmatig jegens [naam eiser 4] heeft gehandeld door te bepalen dat zijn perceel niet voor herontwikkeling in aanmerking komt;
XVIII. te verklaren voor recht dat de Gemeente ten aanzien van [naam eiser 4] , [naam eiser 1] en [naam eiser 2] in strijd heeft gehandeld met één of meer in het rechtsbewustzijn levende beginselen van behoorlijke bestuur, althans met het vertrouwensbeginsel en/of het zorgvuldigheidsbeginsel;
XIX. te verklaren voor recht dat de Gemeente onrechtmatig jegens [naam eiser 4] heeft gehandeld door het Pand [naam eiser 1] [naam eiser 2] te slopen waardoor het [naam eiser 4] onmogelijk wordt gemaakt zich nog te kunnen conformeren aan de BKS 2009 en/of BKS 2012;
Ten aanzien van alle eisers:
XX. [t]e verklaren voor recht dat de duurzaamheidseis die de Gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte van de erfpacht nietig is, althans in strijd met een of meer beginselen van behoorlijk bestuur en/of in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of in strijd is met de maatschappelijk[e] zorgvuldigheid en/of de op haar rustende zorgplicht;
XXL [t]e verklaren voor recht dat de bouwhoogte eis (om bestaande panden te verhogen met één of meerdere bouwlagen) die de Gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte (na renovatie) van de erfpacht nietig is, althans in strijd met een of meer beginselen van behoorlijk bestuur en/of in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of in strijd is met de maatschappelijk[e] zorgvuldigheid en/of de op haar rustende zorgplicht;
XXII. [t]e verklaren voor recht dat de eis van een minimale perceeloppervlakte van 1.250 m2 die de Gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte van de erfpacht nietig is, althans in strijd met een of meer beginselen van behoorlijk bestuur en/of in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of in strijd is met de maatschappelijk[e] zorgvuldigheid en/of de op haar rustende zorgplicht;
XXIII. [t]e verklaren voor recht dat de solvabiliteitseis die de Gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte van de erfpacht nietig is, althans in strijd met een of meer beginselen van behoorlijk bestuur en/of in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of in strijd is met de maatschappelijk[e] zorgvuldigheid en/of de op haar rustende zorgplicht;
XXIV. [t]e verklaren voor recht dat de Gemeente voor heruitgifte van de erfpacht aan eisers slechts een beroep kan doen op het vigerende bestemmingsplan van 2004 en de beeldkwaliteitsstrategie 2012, althans het huidige kader van regelgeving dat de wettelijk voorgeschreven procedures heeft doorlopen;
XXV. Te verklaren voor recht dat de Gemeente verplicht is tot heruitgifte van de erfpacht aan eisers als eisers voldoen aan de (alternatieve) solvabiliteitseis, een minimale oppervlakte van 1.250 [m]2 en het plan van eisers past binnen de beeldkwaliteitsstrategie 2012 en het bestemmingsplan van 2005;
Ten aanzien van [naam eiser 1] , [naam eiser 2] , [naam eiser 3] en [naam eiser 4]
Primair
XXVI te verklaren voor recht dat de handelwijze van gedaagde: - de notariële akten einde erfpacht niet betekenen bij desbetreffende erfpachters en hypotheekhouder- onrechtmatig is en dat gedaagde dientengevolge schadeplichtig is jegens eisers;
XXVII. te verklaren voor recht dat de duurzaamheidseisen als omschreven in het lichaam van de dagvaarding in strijd zijn met de Dienstenrichtlijn;
XXVIII.(a) te verklaren voor recht dat gedaagde op basis van de gepubliceerde en gecommuniceerde mogelijkheid voor heruitgifte gehouden is met eisers in overleg te treden en zich in te spannen tot heruitgifte aan eisers te komen; (b) gedaagde te veroordelen met eisers [naam eiser 1] , [naam eiser 2] , [naam eiser 3] en [naam eiser 4] , in overleg te treden met het doel tot heruitgifte van de erfpacht te komen;
XXIX. te verklaren voor recht dat gedaagde onrechtmatig handelt door aan eisers voor hun bestaande erfpachtlocaties zwaardere eisen op te leggen via civielrechtelijke weg terwijl via de publiekrechtelijke weg lichtere eisen gelden, althans een voldoende publiekrechtelijk[e] regeling voorhanden was;
XXX. te verklaren voor recht dat de gedaagde onvoldoende rekening houdt met de belangen van de erfpachters (eisers) en derhalve in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid en/of de op haar rustende zorgplicht;
XXXI. te verklaren voor recht dat gedaagde in strijd heeft gehandeld met een of meer beginselen van behoorlijk bestuur en/of de redelijkheid en billijkheid door niet op zorgvuldige wijze overleg met eisers te plegen over heruitgifte en herontwikkeling;
XXXII. te verklaren voor recht dat de Gemeente gehouden is kosten en schade te vergoeden ter zake de handelwijze waarvan de rechtbank heeft bepaald dat deze naar aanleiding van een of meer van de ingestelde vorderingen in strijd [is] met de wet of het recht;
Zowel primair als subsidiair
XXXIII. Gedaagde te veroordelen - tegen behoorlijk bewijs van kwijting - tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en schade, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal vernemen te behoren, van eisers en wel als volgt:
t.a.v. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] : te verwijzen naar de schadestaatprocedure;
t.a.v. [naam eiser 4] : te verwijzen naar de schadestaatprocedure;
t.a.v [naam eiser 3] : te verwijzen naar de schadestaatprocedure;
XXXIV. Gedaagde te veroordelen tot betaling van de kosten van de onderhavige procedure, onder bepaling dat indien de gedingkosten niet binnen veertien dagen na de dag, waarop het vonnis is gewezen aan eiser[s] zullen zijn voldaan, daarover vanaf de veertiende dag wettelijke rente verschuldigd is.”
3.2. De gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen, kosten rechtens.
3.3. Op de stellingen van partijen, voor zover relevant, zal hierna onder de beoordeling worden ingegaan.
4. De vordering in reconventie
4.1. De gemeente vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van in hoofdsom € 32.546,87 en ter zake van buitengerechtelijke incassokosten € 1.100,47, kosten rechtens.
4.2. [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] concluderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
“I. Primair: De Gemeente niet[-]ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen;
II. Subsidiair: deze vorderingen als ongegrond en/of onbewezen te ontzeggen;
III. Zowel primair als subsidiair: De Gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure, het nasalaris voor de advocaat daarbij te begroten conform het toepasselijke liquidatietarief, onder bepaling dat indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na de dag waarop het vonnis is gewezen aan [de rechtbank leest:] [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] zijn voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente verschuldigd zal zijn.”
5. De beoordeling
in conventie
Waar gaat de zaak over?
[naam eiser 1] , [naam eiser 2] , [naam eiser 4] en [naam eiser 3] zijn (of waren) erfpachters van percelen in de Spaanse Polder. Op de percelen zijn bedrijfspanden gevestigd die door hen werden verhuurd dan wel door hen worden gebruikt voor hun ondernemingen. De termijn waarvoor de percelen in erfpacht waren uitgegeven is verstreken. Deze eisers willen de erfpacht voortzetten of nieuwe erfpachtcontracten sluiten.
Dit geldt voor meer (ex-)erfpachters in de Spaanse polder, want de gemeente Schiedam wil dat gebied herontwikkelen en stelt (aanmerkelijk) strengere eisen voor uitgifte in erfpacht dan voorheen. De andere eiseres, de stichting, vordert in dat verband ten behoeve van andere (ex-)erfpachters verklaringen voor recht.
Ten aanzien van de stichting
Ontvankelijkheid
5.1. De gemeente voert aan dat de stichting een stichting is als bedoeld in artikel 3:305a lid 1 BW (hierna: 305a-stichting), dat zij niet voldoet aan de ontvankelijkheidseisen voortvloeiend uit de Wet afwikkeling massaschade in collectieve actie (Wamca, artikel 3:305a (nieuw) BW, in het bijzonder lid 7) en dat zij daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen.
5.1.1. De regeling van artikel 3:305a BW is bedoeld om (onder meer) groepsacties mogelijk te maken door stichtingen die aan de wettelijke eisen voldoen, in staat te stellen ten behoeve van hun achterban en overeenkomstig hun statutaire doelstellingen vorderingen in te stellen. Om te voorkomen dat lichtvaardig of met onzuivere motieven vorderingen worden ingesteld, voorziet de wet in een ambtshalve toets van de ontvankelijkheid door de rechter. Uit de dagvaarding blijkt niet dat de stichting een 305a-stichting is en evenmin dat zij bedoelt een vordering in te stellen als bedoeld in artikel 3:305a BW. Het petitum wijst daarop niet. De gemeente heeft echter de dagvaarding wel zo opgevat. In verband met het verkrijgen van duidelijkheid op dit punt zijn partijen uitgenodigd om een nadere toelichting te geven tijdens een regiezitting. De stichting heeft ter zitting uitdrukkelijk weersproken dat zij optreedt als 305a-stichting. Zij heeft de dagvaarding ook niet in het register (bedoeld in artikel 3:305a lid 7 BW) doen inschrijven. De stichting heeft onderbouwd gesteld dat zij op eigen naam procedeert op basis van lastgeving van diverse erfpachters in de Spaanse Polder; haar lastgevers zijn (mede) anderen dan de erfpachters die in deze procedure op eigen naam een vordering hebben ingesteld.
5.1.2. Tegen deze achtergrond gaat de rechtbank uit van de juistheid van deze stelling van de stichting. De regeling van artikel 3:305a BW is niet exclusief en staat er dus niet aan in de weg dat een stichting een procedure op eigen naam voert als lasthebber/gevolmachtigde van anderen. Daarbij hoeft de stichting niet aan andere eisen te voldoen dan andere eisers, zoals het eigen belang van artikel 3:303 BW. Voor zover de gemeente dat al heeft willen stellen, heeft zij onvoldoende onderbouwd dat de stichting heeft beoogd de eisen van artikel 3:305a BW te ontduiken. Gelet hierop en nu van andere beletselen voor de ontvankelijkheid geen sprake is, is de stichting ontvankelijk in haar vorderingen.
Ten aanzien van [naam eiser 1] en [naam eiser 2]
Toetsingskader
5.2. De rechtsverhouding tussen de gemeente als grondeigenaar en een erfpachter is privaatrechtelijk van aard. In beginsel heeft de gemeente contractsvrijheid bij het al of niet (her)uitgeven van gronden in erfpacht. De gemeente heeft daarbij ook een zekere vrijheid om andere of nieuwe voorwaarden te bedingen en daarmee vorm te geven aan haar grondbeleid.
5.2.1. Die vrijheid van de gemeente is evenwel niet onbeperkt. De rechtsverhouding tussen de gemeente enerzijds en [naam eiser 1] en [naam eiser 2] anderzijds wordt, ook na het einde van het erfpachtrecht, beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Dat betekent onder meer dat de gemeente dient rekening te houden met hun gerechtvaardigde belangen. Bovendien dient de gemeente als publiekrechtelijke rechtspersoon de geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht in acht te nemen ten opzichte van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] . Gelet op artikel 3:12 BW in verbinding met artikel 3:14 BW maken de algemene beginselen van behoorlijk bestuur deel uit van hetgeen de redelijkheid en billijkheid eisen.
Nieuwe erfpachtrelatie?
5.3. In het door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] verhuurde bedrijfspand zijn op 28 juni 2017 diverse illegale zaken aangetroffen waaronder harddrugs, een vuurwapen en munitie. Het pand was toen feitelijk nog in gebruik bij de voormalige huurder van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] , die daar een autobedrijf exploiteerde. Het pand is daarna een jaar gesloten geweest op last van de burgemeester van Schiedam. De gemeente wil geen nieuwe erfpachtrelatie aangaan met [naam eiser 1] en [naam eiser 2] vanwege in het bedrijfspand geconstateerde illegale activiteiten. Voor zover zij daarbij niet alleen doelt op de constateringen op 28 juni 2017 maar ook op eerdere of andere incidenten (vgl. de brief geciteerd onder 2.21) gaat de rechtbank daaraan, als betwist en onvoldoende geconcretiseerd, voorbij.
5.4. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] menen dat de gemeente hen op basis van het onder 5.3 genoemde incident niet mag weigeren als (nieuwe) erfpachters. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] voeren aan dat zij niet wisten van de vermeende illegale activiteiten van de huurder. Daarnaast wijzen zij erop dat de last tot sluiting is opgelegd voor zaken die zijn aangetroffen nadat de erfpachtrelatie door de gemeente was geëindigd en [naam eiser 1] en [naam eiser 2] dus geen verhuurder meer waren.
5.5. De rechtbank volgt [naam eiser 1] en [naam eiser 2] daarin niet. De gemeente heeft toegelicht dat in de Spaanse Polder sprake is van criminaliteit en openbare-ordeproblemen. Dat is op zichzelf niet bestreden. Het behoort tot de kerntaken van de gemeentelijke overheid om de openbare orde te handhaven. Daaronder valt onder meer het bestrijden van illegale activiteiten. Bij de manier waarop de gemeente invulling geeft aan die taak heeft zij een ruime mate van vrijheid. Gegeven het hiervoor onder 5.2 geschetste toetsingskader kan de gemeente in een geval als dit besluiten geen nieuwe erfpachtrelatie aan te gaan. Weliswaar waren [naam eiser 1] en [naam eiser 2] op 28 juni 2017 - toen de hiervoor genoemde illegale zaken werden aangetroffen in het pand - geen erfpachter/verhuurder meer, maar het pand werd toen wel nog steeds gebruikt door de persoon die [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben toegelaten als huurder. De gemeente kon, tegen die achtergrond, het aangaan van een nieuwe erfpachtrelatie in redelijkheid als een te groot risico voor de openbare orde inschatten.
5.6. De gemeente handelt dan ook niet onrechtmatig of in strijd met de redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] om de hiervoor besproken redenen te weigeren als (toekomstige) erfpachters. Dit betekent dat alle vorderingen van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] die gericht zijn op voortzetting of herstel van de erfpachtrelatie en de voorwaarden die de gemeente aan heruitgifte zou mogen stellen voor afwijzing gereed liggen.
5.7. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben een aantal vorderingen ingesteld die gegrond zijn op de stelling dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens hen door het pand te slopen, op welke grond de gemeente schadeplichtig zou zijn. Daarover wordt het volgende overwogen.
Tijdelijke erfpacht, beëindiging erfpacht en vergoedingsrecht
5.8. Vooropgesteld wordt dat het recht van erfpacht van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] tijdelijk was. De termijn waarvoor het perceel in erfpacht is uitgegeven eindigde op 30 juni 2016. Een tijdelijk recht van erfpacht is op zichzelf, naar tussen partijen ook niet ter discussie staat, mogelijk.
5.9. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] zijn de in erfpacht uitgegeven zaak na 30 juni 2016 blijven gebruiken voor verhuur. Artikel 5:98 lid 1 BW bepaalt dat indien de erfpachter de zaak na het verstrijken van de erfpachttermijn blijft gebruiken, de erfpacht blijft doorlopen tenzij de eigenaar uiterlijk zes maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij de erfpacht als geëindigd beschouwt. Dat heeft de gemeente gedaan bij brief van 15 december 2016 (zie 2.19). Niet vereist is dat dat bericht bij exploot aan de erfpachter wordt betekend. De erfpacht is dan ook geëindigd per 30 juni 2016.
5.10. Het staat partijen in beginsel vrij om een regeling te treffen voor de opstallen van de erfpachter die na het einde van de erfpacht nog op het perceel aanwezig zijn. Dat hebben partijen in dit geval, ook voor [naam eiser 1] en [naam eiser 2] uit de aktes kenbaar, bij het aangaan van de erfpachtrelatie gedaan. Op grond van artikel 39 van de erfpachtvoorwaarden dienden [naam eiser 1] en [naam eiser 2] het perceel ontdaan van de bebouwing, vrij en onbezwaard op te leveren aan de gemeente bij het einde van de erfpacht. Dat artikel is niet in strijd met het wegnemingsrecht van artikel 5:89 lid 3 BW. Artikel 39 bepaalt immers juist dat de erfpachter hetgeen zich op het perceel bevindt dient te verwijderen; dat het wettelijke recht hier wordt versterkt tot een verplichting, is niet strijdig met de wet.
Niet overeengekomen is in dit geval dat de erfpachter bij het einde van de erfpacht een vergoeding krijgt voor de waarde van de bij het einde van de erfpacht nog aanwezige bebouwing. Dat is niet in strijd met artikel 5:99 BW, dat de erfpachter onder bepaalde voorwaarden een vergoedingsrecht geeft. In dit geval is immers sprake van één van de uitzonderingen van artikel 5:99 lid 2 BW, namelijk dat de erfpacht een andere bestemming had dan woningbouw.
5.11. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben geen specifieke stellingen naar voren gebracht die de conclusie kunnen dragen dat het beding van artikel 39 in dit geval onredelijk bezwarend is zoals bedoeld in artikel 6:233 BW. Het enkele feit dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hun belegging kwijt zijn, is daarvoor onvoldoende. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] waren ermee bekend dat de erfpacht eindigde op 30 juni 2016 en moeten er voorts bekend mee worden geacht te zijn dat geen vergoedingsrecht bij het einde van de erfpacht gold. Van hen kon immers verwacht worden dat zij zich zouden verdiepen in de risico’s van de belegging en, in dat kader, in de erfpachtvoorwaarden.
Voor uitleg van artikel 6:233 BW conform Richtlijn 93/13/EEG, daargelaten of [naam eiser 1] en [naam eiser 2] als verhuurders van bedrijfsruimte als consumenten zijn aan te merken, is hier geen plaats. De bepalingen van deze richtlijn zijn van toepassing op overeenkomsten die na 31 december 1994 zijn gesloten. De overeenkomst die hier aan de orde is, is de onder 2.14 bedoelde akte van 1 maart 1957, want toen is het beding van artikel 39 van de erfpachtvoorwaarden overeengekomen. Dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] het erfpachtrecht hebben verkregen na 31 december 1994, doet er niet aan af dat het gaat om een vóór die datum gevestigd erfpachtrecht. Om die reden is de eerder bedoelde richtlijnconforme uitleg niet aan de orde (Hoge Raad 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:769). Voor vernietiging van het beding in artikel 39 van de erfpachtvoorwaarden is reeds om die reden geen plaats.
5.12. Evenmin is gebleken dat het inroepen van artikel 39 in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben daarvoor geen concrete aanknopingspunten naar voren gebracht.
Tussenconclusie; geen economisch eigendom
5.13. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de gemeente jegens [naam eiser 1] en [naam eiser 2] niet in strijd heeft gehandeld met de redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De gemeente heeft het erfpachtrecht van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] conform de ter zake geldende regels beëindigd, het stond de gemeente vrij met [naam eiser 1] en [naam eiser 2] geen nieuwe erfpachtrelatie aan te gaan en de gemeente mocht het beding van artikel 39 inroepen. De Bancaire Richtlijn ten slotte kan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] niet baten, nu deze ziet op erfpachtrechten met betrekking tot woningen en niet op bedrijfsgebouwen zoals hier aan de orde. Van schadeplichtigheid van de gemeente jegens [naam eiser 1] en [naam eiser 2] is dan ook geen sprake.
5.14. Er is geen sprake van economisch eigendom van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] dat hun op onrechtmatige wijze is ontnomen. De enkele omstandigheid dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] een koopsom hebben betaald voor het recht van erfpacht is daarvoor onvoldoende. Dat de gemeente in 2018 nog een WOZ-aanslag aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] heeft verzonden vanwege het recht van erfpacht, verandert dat evenmin. Dat er een grondslag bestond voor de heffing van onroerendezaakbelasting betekent niet dat er in de gegeven omstandigheden in civielrechtelijke zin sprake was van een economisch belang van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] bij de opstallen dat de gemeente moest respecteren in de door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] bedoelde zin. Zij kochten immers, als belegging, een recht dat, gegeven de inhoud van de akte waarmee zij bekend behoorden te zijn, beëindigd kon worden zonder betaling van een vergoeding voor de opstallen. Voor zover sprake was van economische eigendom was die in zoverre van tijdelijke aard; het was aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] om met dat karakter zo nodig bij de onderhandelingen over de koopsom rekening te houden. De gemeente kon ervan uitgaan dat dat is gebeurd. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] kunnen de gemeente niet verantwoordelijk houden voor de gevolgen van hun eigen mogelijke onoplettendheid of lichtzinnigheid als het gaat om de vraag wat er bij het einde van erfpacht zou gebeuren met de opstallen. Dat zij destijds vragen hebben gesteld of anderszins aanleiding hebben gegeven voor nader onderzoek aan de zijde van de gemeente stellen zij niet.
Retentierecht?
5.15. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] voeren aan dat zij op grond van artikel 6:52 BW het recht hadden om afgifte van de opstallen op het erfpachtperceel op te schorten omdat zij vorderingen op de gemeente hebben tot nakoming en medewerking aan de mogelijkheid tot heruitgifte, tot schadevergoeding wegens het verdwijnen/verduisteren van roerende goederen uit de opstal en tot vergoeding van de gemaakte kosten van rechtsbijstand. De uitoefening van dat retentierecht, dat door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] op 28 januari 2020 aan de gemeente is meegedeeld, is door de gemeente genegeerd. Dat is volgens [naam eiser 1] en [naam eiser 2] onrechtmatig en heeft tot schade geleid.
5.16. Hiervoor is vastgesteld dat het de gemeente vrij stond geen nieuwe erfpachtrelatie met [naam eiser 1] en [naam eiser 2] aan te gaan. Van een op de gemeente rustende verplichting tot nakoming of medewerking in de door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] bedoelde zin is dan ook geen sprake, zodat in zoverre een (bevoegde uitoefening van een) retentierecht niet aan de orde is. Voor het rechtsgeldig uitoefenen van een retentierecht is bovendien houderschap nodig. Er is onvoldoende gesteld om aan te nemen dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] in januari 2020, toen de erfpacht reeds geruime tijd was geëindigd en het pand gesloten was geweest op last van de burgemeester, de feitelijke macht nog uitoefenden over het pand althans dat zij zich de feitelijke macht van het pand weer mochten toe-eigenen. Van een rechtsgeldig uitgeoefend retentierecht is dan ook in dat opzicht geen sprake.
Kennisgeving hypotheekhouder
5.17. Volgens [naam eiser 1] en [naam eiser 2] heeft de gemeente onrechtmatig gehandeld jegens [naam eiser 2] door diens hypotheekrecht op het recht van erfpacht zonder kennisgeving door te halen in het kadaster.
5.18. Het recht van erfpacht is ingevolge artikel 5:98 lid 1 BW geëindigd door de mededeling van de gemeente bij brief van 15 december 2016 dat zij het recht van erfpacht als beëindigd beschouwde. De beëindiging van het recht van erfpacht heeft tot gevolg dat het daarop rustende recht van hypotheek van [naam eiser 2] teniet is gegaan (artikel 3:81 lid 2 BW).
5.19. Niet valt in te zien dat de gemeente in dit geval afzonderlijk mededeling had moeten doen van het eindigen van het recht van erfpacht aan [naam eiser 2] in zijn hoedanigheid van hypotheekhouder door betekening aan hem van de verklaring einde erfpacht (2.22). [naam eiser 2] is daarvan als erfpachter immers op de hoogte gebracht. De strekking van artikel 31 van de erfpachtvoorwaarden, waarop [naam eiser 1] en [naam eiser 2] in dit verband een beroep doen, is bovendien, net als van de in artikel 5:88 lid 2 BW vereiste betekening van de opzegging van een recht van erfpacht aan beperkt gerechtigden, dat de beperkt gerechtigde de gelegenheid heeft een eventuele grond voor opzegging van het recht van erfpacht (zoals een achterstand in de betaling van de canon) weg te nemen. Dat speelt hier niet. De erfpacht is geëindigd doordat de duur waarvoor zij is gevestigd is verstreken. Dat kon [naam eiser 2] als hypotheekhouder niet tegenhouden. Van onrechtmatig handelen van de gemeente jegens [naam eiser 2] als hypotheekhouder is dan ook geen sprake.
Niet betekenen notariële akte einde erfpacht aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] als erfpachters
5.20. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] stellen dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de verklaring einde erfpacht van 29 maart 2017 niet aan hen te betekenen. De gemeente heeft daar tegenin gebracht dat betekening wel heeft plaatsgevonden. De gemeente wijst in dat kader op deze passage uit de verklaring einde erfpacht: “Ten aanzien van het hiervoor omschreven recht van erfpacht heeft de gemeente aan de erfpachter, middels exploit, ter kennis gebracht, op grond van haar moverende, in het exploit vervatte, redenen, dat zij het recht van erfpacht per expiratiedatum als geëindigd beschouwt, zodat op deze datum, conform het bepaalde in BW 5:98 lid 1, het erfpachtrecht geëindigd is.”
5.21. Daaruit volgt niet dat de verklaring einde erfpacht is betekend aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] . In de aangehaalde passage staat dat door de gemeente per exploot ter kennisgeving is gebracht dat het recht van erfpacht als geëindigd wordt beschouwd. Daarmee wordt, blijkbaar, gedoeld op de brief van de gemeente van 15 december 2016. Wat daarvan ook zij, [naam eiser 1] en [naam eiser 2] moeten bekend worden verondersteld met de (eerdere) datum waarop de erfpacht ingevolge de bestaande overeenkomst eindigde. Bij voornoemde brief van 15 december 2016 zijn zij er bovendien door de gemeente op gewezen dat de gemeente de erfpacht daadwerkelijk als beëindigd beschouwde. Het lag op de weg van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] te onderbouwen dat zij desalniettemin in hun belangen zijn geschaad door het niet betekenen van de verklaring einde erfpacht aan hen. Dat hebben zij niet gedaan.
Onrechtmatig toegang verschaffen aan uitgezette huurder
5.22. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] stellen dat de gemeente de (voormalige) huurder van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] toegang heeft verschaft tot het pand [adres 1] zonder [naam eiser 1] en [naam eiser 2] daarvan in kennis te stellen en dat die de huurder daarbij zaken heeft verwijderd die eigendom zijn van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] . [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben dat geconstateerd toen zij, na afloop van de sluiting van het pand op last van de burgemeester, het pand op 20 januari 2020 in het bijzijn van een medewerker van de gemeente hebben betreden. Voor die tijd werd aan hen de toegang tot het pand geweigerd, aldus [naam eiser 1] en [naam eiser 2] .
5.23. De gemeente ontkent dat aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] toebehorende spullen zijn weggenomen. Zo dat wel het geval mocht zijn, dan dient dat volgens de gemeente voor risico van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] te komen, omdat zij sinds het einde van de erfpacht, althans het einde van de bestuurlijke sluiting van een jaar, voldoende gelegenheid hebben gehad hun eventuele spullen te verwijderen.
5.24. Bij repliek in conventie stellen [naam eiser 1] en [naam eiser 2] dat aan hen na het einde van de erfpacht en ook na de bestuurlijke sluiting geen toegang werd verleend tot het pand [adres 1] . [naam eiser 1] heeft op enig moment uitsluitend een aan hem toebehorende auto kunnen laten weghalen. [naam eiser 1] heeft toen geconstateerd dat op dat moment alle tot het verhuurde behorende roerende zaken, zoals gereedschappen, bruggen en inrichting, nog aanwezig waren. In de loop van 2019 werd het [naam eiser 1] en [naam eiser 2] duidelijk dat de gemeente het pand (gedeeltelijk) in gebruik had genomen als opslagruimte. Eind 2019 bleek dat er inmiddels in het pand was ingebroken en dat gereedschappen waren ontvreemd, aldus [naam eiser 1] en [naam eiser 2] .
5.25. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] zijn onvoldoende concreet in hun verwijten. Zij hebben niet gespecificeerd welke aan hen toebehorende zaken aanwezig waren in het pand, of die al dan niet eerder in gebruik zijn gegeven aan de huurder en wat daarvan exact verdwenen is. Daarmee hebben zij niet voldaan aan hun stelplicht. Dat betekent dat de vordering tot verklaring voor recht dat de gemeente in dit opzicht onrechtmatig heeft gehandeld jegens [naam eiser 1] en [naam eiser 2] (vordering IV) niet toewijsbaar is.
Conclusie
5.26. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] onder I tot en met VIII, XXV, XXVI, XXVIII, XXX, XXXI, XXXII en XXXIII voor afwijzing gereed liggen. Bij de overige vorderingen hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] geen belang.
Ten aanzien van [naam eiser 4] en [naam eiser 3]
5.27. De gemeente is uitsluitend bereid tot heruitgifte van het erfpachtperceel aan [naam eiser 4] en [naam eiser 3] indien wordt voldaan aan de eisen voortvloeiend uit de erfpachtfolder, de reva en het Toetsingskader Duurzaamheid. De vraag is of de gemeente [naam eiser 4] en [naam eiser 3] aan die eisen kan houden.
5.28. Ook hier geldt het in 5.2 geschetste toetsingskader.
Ten aanzien van [naam eiser 4] wordt verder overwogen:
5.29. In de notariële akte waarbij [naam eiser 4] het erfpachtrecht [adres 3] heeft verkregen is expliciet opgenomen dat [naam eiser 4] om voor heruitgifte in aanmerking te komen een plan moet indienen dat voldoet aan de BKS 2012, vergezeld van een taxatie waaruit volgt dat waardecreatie plaatsvindt. De betreffende passage is een citaat uit een brief van de gemeente van 25 juli 2014, waarbij de gemeente toestemming heeft verleend voor overdracht van het erfpachtrecht aan [naam eiser 4] . Deze brief (2.32) is ondertekend door de Teamleider Vastgoed en Grondzaken, namens burgemeester en wethouders van de gemeente. Een en ander kwalificeert naar het oordeel van de rechtbank als een ondubbelzinnige toezegging dat heruitgifte aan [naam eiser 4] zou volgen indien hij voldeed aan de voorwaarden voortvloeiend uit de BKS 2012 en aan de eis van waardecreatie. Daarbij is geen voorbehoud gemaakt ten aanzien van bijvoorbeeld mogelijke toekomstige beleidswijzigingen. Gesteld noch gebleken is dat de Teamleider Vastgoed en Grondzaken niet bevoegd was deze toezegging namens de gemeente te bevestigen in de brief van 16 juli 2014. Dat betekent dat de gemeente gehouden is een verzoek van [naam eiser 4] tot heruitgifte te toetsen aan de hand van de voorwaarden uit de BKS 2012 en de waardecreatie-eis en, indien zij dat niet doet, in beginsel onrechtmatig handelt jegens [naam eiser 4] .
5.30. Als onbetwist staat vast dat [naam eiser 4] na verkrijging van het recht van erfpacht het pand aan de [adres 3] conform de BKS 2012 heeft gerenoveerd en een waardetaxatie heeft laten verrichten. Evenmin betwist is dat [naam eiser 4] daarmee heeft voldaan aan de eisen voor heruitgifte als verwoord in de brief van 25 juli 2014 en in de leveringsakte.
5.31. Desalniettemin heeft de gemeente heruitgifte aan [naam eiser 4] geweigerd omdat hij niet voldeed aan de eis dat wordt beschikt over een perceel van minimaal 1.250 m². Verdere contacten tussen de gemeente en [naam eiser 4] waren om die reden vruchteloos. Daarbij heeft de gemeente voorts aangegeven dat het perceel van [naam eiser 4] al betrokken was in een herontwikkelingsplan van een derde partij, met wie de gemeente al sinds 2018 in gesprek was.
5.32. Op de oppervlakte-eis was in de BKS 2012 een uitzondering opgenomen; aan de oppervlakte-eis hoefde niet te worden voldaan als werd voldaan aan de “waarde-eis”. Deze uitzondering moet geacht worden te gelden voor [naam eiser 4] , nu onbetwist is dat hij voldeed aan de voorwaarden van de BKS 2012. In beginsel is de gemeente gebonden aan haar eigen regels zoals die aan [naam eiser 4] zijn medegedeeld. [naam eiser 4] hoefde er in redelijkheid ook geen rekening mee te houden dat de gemeente aan zijn verzoek om heruitgifte enkele jaren later andere en bovendien aanmerkelijk zwaardere eisen zou stellen dan de eisen verwoord in de leveringsakte (BKS 2012 in combinatie met een waardetaxatie), waarop [naam eiser 4] zijn investeringsbeslissing heeft gebaseerd. Over zeer bijzondere omstandigheden die een uitzondering op dat beginsel zouden rechtvaardigen (zoals overmacht) is niets concreets gesteld of gebleken; de enkele omstandigheid dat de gemeente haar beleid heeft gewijzigd volstaat niet.
5.33. Een en ander brengt mee dat in elk geval de vordering om de gemeente te verplichten met [naam eiser 4] in gesprek te gaan over heruitgifte van het erfpachtrecht [adres 3] (de vordering onder XV) toewijsbaar is. Dit vonnis is een tussenvonnis, zodat die vordering thans nog niet in een dictum wordt toegewezen. Het ligt in de rede dat de gemeente, in afwachting van het eindvonnis, alvast zal handelen naar de toewijsbare verplichting tot dooronderhandelen. In het verlengde daarvan neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat de gemeente, zolang zij met [naam eiser 4] in gesprek is en in deze zaak geen eindvonnis is gewezen, niet tot sloop van het pand aan de [adres 3] zal overgaan. Als zij dat wel doet, handelt zij immers in beginsel onrechtmatig jegens [naam eiser 4] .
Ten aanzien van [naam eiser 3]
5.34. De redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur verlangen onder meer dat de gemeente eenduidig is over de voorwaarden waaraan moet worden voldaan om voor heruitgifte in aanmerking te komen en daarmee de erfpachter wiens erfpachtrecht afloopt een eerlijke kans op heruitgifte geeft.
5.35. Aan die eenduidigheid ontbrak het ten aanzien van [naam eiser 3] . In 2012 is [naam eiser 3] te kennen gegeven dat de BKS 2012 het uitgangspunt zou zijn voor een heruitgifte van het recht van erfpacht. Als onbetwist staat vast dat de door de BKS 2012 vereiste schilrenovatie door [naam eiser 3] is uitgevoerd. In verband met de eis van een minimum perceeloppervlakte van 1.250 m² heeft [naam eiser 3] een aantal (erfpachtrechten op) aangrenzende percelen aangekocht. In februari 2019 heeft de gemeente, door toezending van de erfpachtfolder, een aantal nieuwe eisen geïntroduceerd. Dat zijn “passende locatie”, financiële soliditeit en “het vastgoed”. Met dit laatste heeft de gemeente een bepaald duurzaamheidsniveau van het gebouw als voorwaarde gesteld aan heruitgifte.
Tijdens een bespreking in maart 2019 heeft de gemeente aangegeven dat (ook) “branchering” van belang was en dat het gebouw een “open uitstraling” moest hebben. In de brief van 7 augustus 2019, waarin de gemeente aangeeft de erfpacht per 1 oktober 2019 als beëindigd te beschouwen, grijpt de gemeente vervolgens weer terug naar de erfpachtfolder om duidelijk te maken aan welke voorwaarden een plan voor heruitgifte moet voldoen. Tijdens het gesprek op 15 oktober 2019 heeft de gemeente aangegeven dat “qua duurzaamheid GPR 8” gehaald moet worden. Op dat moment had [naam eiser 3] zijn plan voor heruitgifte echter al ingediend, zoals de gemeente ook wist.
5.36. Hieruit volgt dat de gemeente wisselende en in de loop van de tijd steeds zwaardere eisen heeft gesteld aan heruitgifte. Hoewel het de gemeente op zichzelf vrij stond het door haar gevoerde gronduitgiftebeleid voor de Spaanse Polder te wijzigen, was het daarbij wel haar plicht [naam eiser 3] daarover ondubbelzinnig, tijdig en helder te informeren. Dat heeft de gemeente onvoldoende gedaan. De gemeente heeft nadat [naam eiser 3] reeds een plan had ingediend en kosten had gemaakt om te voldoen aan de voor hem kenbare eisen, nadere eisen gesteld aan de duurzaamheid van het gebouw. Hiermee kon [naam eiser 3] onmogelijk rekening houden. Daarmee is [naam eiser 3] geen eerlijke kans op heruitgifte gegeven. Dat is in strijd met hetgeen de redelijkheid en billijkheid, in het bijzonder het zorgvuldigheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur, van de gemeente verlangen. De consequenties daarvan zullen worden besproken onder 5.50.
De toelaatbaarheid van privaatrechtelijk handelen; de doorkruisingsleer
5.37. De toelaatbaarheid van privaatrechtelijk overheidshandelen wordt bovendien begrensd door de in de rechtspraak ontwikkelde doorkruisingsleer. Een overheidsorgaan is niet altijd vrij de hem in beginsel toekomende privaatrechtelijke bevoegdheden te gebruiken als het overheidsorgaan bij publiekrechtelijke regeling bepaalde bevoegdheden ter behartiging van zekere belangen zijn toegekend; dat geldt met name als die belangen overeenkomen met hetgeen het orgaan langs privaatrechtelijke weg wil bereiken. Hierna zal worden beoordeeld of de gemeente de eisen ten aanzien van duurzaamheid (door de gemeente in communicatie over het beleid ook weergegeven onder de noemer vastgoed) , bouwhoogte, oppervlakte en solvabiliteit in de privaatrechtelijke rechtsverhouding met [naam eiser 3] mocht stellen.
Duurzaamheidseis
5.38. Onder de noemer “vastgoed” stelt de gemeente aan heruitgifte de eis dat de bebouwing wordt gesloopt en duurzaam wordt herbouwd dan wel dat bestaande bebouwing “functioneel nieuw” en daarmee duurzaam wordt gemaakt. Deze duurzaamheideis heeft de gemeente kennelijk nader ingevuld met het Toetsingskader Duurzaamheid. Hiermee stelt de gemeente vergaande bouwtechnische eisen aan de bebouwing met het oog op duurzaamheid.
5.39. De Woningwet geeft de wettelijke basis voor het geven van technische bouwvoorschriften in een algemene maatregel van bestuur, hetgeen is gebeurd in het Bouwbesluit. Deze voorschriften kunnen uitsluitend worden gegeven vanuit het oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid of milieu (artikel 2 lid 5 Woningwet). De regels uit het Bouwbesluit zijn uitputtend; de gemeente mag geen aanvullende of andere bouwtechnische voorschriften vaststellen.
5.40. Het onderwerp “milieu” is aan artikel 2 lid 5 Woningwet toegevoegd bij wetswijziging van 1 juli 1998 (Stb. 1998, 458). Uit de parlementaire geschiedenis van deze wetswijziging volgt dat de wetgever het stellen van milieueisen bij (ver)bouw als een exclusieve bevoegdheid van de rijksoverheid aanmerkt en daarom het onderwerp milieu in het Bouwbesluit heeft opgenomen. De parlementaire geschiedenis luidt, voor zover hier van belang:
“Het wetsvoorstel betekent dat buiten twijfel wordt gesteld dat gemeenten langs privaatrechtelijke weg geen aanvullende technische voorschriften uit het oogpunt van milieu mogen opleggen. Gegeven het feit dat in het voorliggende wetsvoorstel is bepaald dat voorschriften worden gegeven, moet ervan worden uitgegaan dat de gegeven voorschriften als uitputtend moeten worden beschouwd.” (Kamerstukken II 1997-1998, 25 823, nr. 3, p. 2)
5.41. Onder het begrip “milieu” moeten in dit verband ook voorschriften die zien op duurzaam bouwen worden begrepen. Zulke voorschriften hebben immers met name een milieubeschermend karakter.
5.42. Artikel 122 Woningwet bepaalt expliciet dat privaatrechtelijk overheidshandelen ten aanzien van dezelfde onderwerpen als bedoeld in artikel 2 Woningwet niet is toegestaan.
“De gemeente kan geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2, is voorzien of die met betrekking tot het bouwen bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn geregeld.”
In 2001 heeft de toen verantwoordelijke minister over artikel 122 Woningwet (Kamerstukken II 2000-2001, 27 581, nr. 3, p. 6) het volgende gezegd:
“Artikel 122 van de Woningwet voorkomt dat gemeenten langs privaatrechtelijke weg de aan hen in de Woningwet toegekende bevoegdheden uitbreiden en daarmee beoogde deregulering teniet doen. Zo voorkomt artikel 122 bijvoorbeeld dat gemeenten in aanvulling op de toets die bij bouwaanvragen plaatsvindt aan het Bouwbesluit, langs de weg van de gronduitgifte nadere eisen opleggen aan een voorgenomen bouwplan. Door artikel 122 kunnen gemeenten dus geen gebruik maken van hun monopoliepositie die zij hebben bij bijvoorbeeld de (woningbouw)gronduitgifte of gronduitgifte in erfpacht. Vanuit dit oogpunt is de regering van oordeel dat artikel 122 van de Woningwet niet kan worden gemist.”
5.43. De gemeente mocht ten aanzien van duurzaamheid dan ook geen andere eisen stellen dan de eisen die volgen uit het Bouwbesluit. De gemeente heeft bij antwoord (onder 46) naar voren gebracht dat het Toetsingskader is gebaseerd op de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR). De GPR is een methode om de duurzaamheid van gebouwen te meten. Door de keuzemogelijkheden die de GPR biedt, is volgens de gemeente per saldo geen sprake van strengere voorschriften dan in het Bouwbesluit.
Dit standpunt van de gemeente wordt niet gevolgd. De door haar ontwikkelde systematiek neemt immers niet weg dat aan de erfpachters bouwvoorschriften worden opgelegd die anders zijn dan de voorschriften uit het Bouwbesluit, wat niet toelaatbaar is.
Bouwhoogte-eis
5.44. De gemeente stelt de eis dat de bebouwing een bepaalde hoogte heeft. Een dergelijke eis, waarmee de gemeente feitelijk belangen van ruimtelijke ordening nastreeft, dient op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) te worden vastgesteld in het bestemmingsplan. Hoewel de Wro geen expliciete bepaling bevat die privaatrechtelijk handelen door de gemeente omtrent dezelfde onderwerpen uitsluit, betekent dat niet zonder meer dat de privaatrechtelijke weg openstond. Relevant daarvoor is of het gebruik van de privaatrechtelijke bevoegdheden de Wro al dan niet op onaanvaardbare wijze doorkruist. Op grond van het Windmill-arrest van 26 januari 1990 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1990:AC0965) moet daarbij “onder meer worden gelet op inhoud en strekking van de regeling (die mede kan blijken uit haar geschiedenis) en op de wijze waarop en de mate waarin in het kader van die regeling de belangen van de burgers zijn beschermd, een en ander tegen de achtergrond van de overige geschreven en ongeschreven regels van publiek recht. Van belang is voorts of de overheid door gebruikmaking van de publiekrechtelijke regeling een vergelijkbaar resultaat kan bereiken als door gebruikmaking van de privaatrechtelijke bevoegdheid, omdat, zo zulks het geval is, dit een belangrijke aanwijzing is dat geen plaats is voor de privaatrechtelijke weg.”
5.45. De bestuursrechtelijke procedure volgend uit de Wro waarbij een bestemmingsplan wordt vastgesteld voorziet in meer waarborgen dan het privaatrecht. In de bestemmingsplanprocedure kunnen, voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan, zienswijzen worden ingebracht en na vaststelling van het bestemmingsplan kan daartegen beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op grond van artikel 3.37 Wro in verbinding met artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient een bestemmingsplan voor bestaande bouwwerken die afwijken van het bestemmingsplan bovendien overgangsrecht te bevatten, dat het handhaven van die gebouwen toestaat.
In privaatrechtelijke zin is [naam eiser 3] aangewezen op de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, een met minder waarborgen omklede bescherming dan de hiervoor geschetste bestuursrechtelijke waarborgen. Met het stellen van de eis van het bouwen van een gebouw van een zekere bouwhoogte in het kader van erfpachtuitgifte wordt het publiekrecht dan ook op onaanvaardbare wijze doorkruist, te meer nu overgangsrecht wat betreft de hoogte van bestaande bebouwing zoals die van [naam eiser 3] ontbreekt.
De oppervlakte-eis
5.46. Niet in geschil is dat [naam eiser 3] beschikt over een perceel van meer dan 1.250 m². [naam eiser 3] heeft dan ook, gelet op het gebrek aan nadere toelichting, geen belang bij de vordering strekkende tot verklaring voor recht dat de eis van een minimum perceeloppervlakte van 1.250 m² niet gesteld mocht worden.
De solvabiliteitseis
5.47. Met de solvabiliteitseis stelt de gemeente als voorwaarde aan heruitgifte dat (het bedrijf van) de erfpachter financieel gezond is. Hiermee beoogt de gemeente, zo volgt uit de erfpachtfolder, zekerheid te creëren ten aanzien van de toekomstige bedrijvigheid in de Spaanse Polder.
Niet in te zien valt dat de gemeente het met deze voorwaarde beoogde, op zichzelf binnen haar overheidstaak passende, resultaat ook had kunnen verwezenlijken langs publiekrechtelijke weg. Van een doorkruising in de hiervoor bedoelde zin is dan ook geen sprake.
Het bestemmingsplan 2020
5.48. De gemeente voert aan dat zij met de door haar aan de heruitgifte gestelde voorwaarden niets anders heeft gedaan dan vooruitlopen op het bestemmingsplan 2020 en dat de gestelde voorwaarden niet strenger zijn dan de eisen voortvloeiend uit dit plan. Het bestemmingsplan 2020 was evenwel nog niet van kracht toen de erfpacht van [naam eiser 3] afliep. Ook op het moment dat [naam eiser 3] zijn plannen voor heruitgifte bij de gemeente moest indienen, was dat plan nog niet van kracht. De gemeente mocht dan ook niet vooruitlopen op het bestemmingsplan 2020 in de privaatrechtelijke relatie met [naam eiser 3] .
Conclusie
5.49. Uit al het voorgaande volgt dat de gemeente in strijd met de redelijkheid en billijkheid, in het bijzonder het zorgvuldigheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur, heeft gehandeld door beleidswijzigingen voor heruitgifte niet duidelijk en tijdig kenbaar te maken en eisen aan de heruitgifte te stellen die zij (nog) niet kon stellen. Dat is onrechtmatig jegens [naam eiser 3] .
5.50. Dat leidt ertoe dat in elk geval de vordering van [naam eiser 3] om de gemeente te gebieden tot (door)onderhandelen over heruitgifte toewijsbaar is.
Die vordering wordt in dit tussenvonnis nog niet in een dictum toegewezen. Het ligt ook hier in de rede dat de gemeente, in afwachting van het eindvonnis, alvast zal handelen naar de toewijsbare verplichting tot dooronderhandelen. In het verlengde daarvan neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat de gemeente, zolang zij met [naam eiser 3] in gesprek is en in deze zaak geen eindvonnis is gewezen, niet tot sloop van het pand op de erfpachtpercelen van [naam eiser 3] zal overgaan. Als zij dat wel doet, handelt zij immers in beginsel onrechtmatig jegens [naam eiser 3] .
5.51. Nu het de gemeente er kennelijk om te doen is bij heruitgifte de eisen uit het bestemmingsplan 2020 te hanteren, maar dit bestemmingsplan thans nog niet onherroepelijk is, had de gemeente ervoor moeten kiezen de erfpachtrechten van de erfpachters te verlengen tot een redelijke termijn nadat dit wel het geval is en de erfpachters voor zover nodig de gelegenheid te geven een (nieuw) plan in te dienen.
Ten aanzien van [naam eiser 4] en [naam eiser 3] overweegt de rechtbank verder:
5.52. Voor de beoordeling van de overige vorderingen is het nodig dat de beslissing op het beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State tegen het bestemmingsplan 2020 wordt afgewacht. De procedure zal tot die tijd worden aangehouden.
Ten aanzien van de stichting:
5.53. De stichting vordert, net als [naam eiser 4] en [naam eiser 3] , te verklaren voor recht dat - kort gezegd - de gemeente de voorwaarden die zij aan heruitgifte stelt niet mag stellen, dat de gemeente verzoeken om heruitgifte dient te beoordelen aan de hand van het bestemmingsplan 2004 en de BKS 2012 en dat de gemeente verplicht is om tot heruitgifte over te gaan als aan die eisen voldaan wordt.
5.54. Over de duurzaamheidseis, bouwhoogte-eis en solvabiliteitseis is bij de beoordeling van de vorderingen van [naam eiser 3] reeds een oordeel gegeven. Dat oordeel zal ten aanzien van andere erfpachters in beginsel niet anders luiden.
5.55. Ook ten aanzien van de stichting zullen alle beslissingen worden aangehouden totdat er duidelijkheid is in de bestemmingsplanprocedure.
Ten aanzien van [naam eiser 4] , [naam eiser 3] en de stichting:
5.56. Van de gemeente wordt verwacht dat zij de rechtbank, [naam eiser 4] , [naam eiser 3] en de stichting bericht zodra er duidelijkheid is in de bestemmingsplanprocedure. Vervolgens zullen partijen in de gelegenheid zijn zich er, alle tegelijk, bij akte over uit te laten wat de consequenties van de beslissing van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn voor de vorderingen. Op een termijn van vier weken na die akte zullen alle partijen tegelijk een antwoordakte kunnen nemen.
in reconventie
5.57. De gemeente vordert vergoeding door [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] van de kosten verband houdend met de sloop van het bedrijfspand op het erfpachtperceel van [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] .
5.58. Bij de beoordeling van deze vordering wordt vooropgesteld dat krachtens de toepasselijke erfpachtvoorwaarden (zie onder 2.15) de erfpachter na het einde van het erfpachtrecht het terrein vrij en onbezwaard moet opleveren en dat de gemeente, als de erfpachter niet aan deze verplichting voldoet, op kosten van de erfpachter mag (doen) opruimen wat nog op het terrein wordt aangetroffen. De gemeente als grondeigenaar dient bij de bepaling of en wanneer na het einde van het erfpachtrecht wordt overgegaan tot sloop wel redelijk te handelen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen.
5.59. Ter zitting heeft de gemeente desgevraagd te kennen gegeven dat er geen directe noodzaak was het pand van [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] te slopen. Volgens de gemeente werd het pand in 2020 gesloopt om een statement te maken en de “stoelendans” te laten beginnen. Daarmee bedoelt de gemeente kennelijk dat met de sloop het eerste erfpachtperceel beschikbaar werd gemaakt voor herontwikkeling. Feit is evenwel dat ten tijde van de mondelinge behandeling nog geen ontwikkelingen gaande waren op het voormalig erfpachtperceel van [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] en dat dat sinds de sloop braak ligt. Onder die omstandigheden kon en mocht van de gemeente worden verwacht dat zij niet zonder noodzaak tot sloop zou overgaan voordat [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] meer duidelijkheid zouden hebben over hun positie en (vervolgens) een nadere afweging konden maken om al dan niet zelf tot sloop over te gaan. Door het pand veel eerder te slopen dan nodig was, heeft de gemeente [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] deze mogelijkheid ontnomen en daarmee in strijd gehandeld met het zorgvuldigheidsbeginsel. In zoverre komt de gemeente krachtens artikel 6:248 lid 2 BW geen beroep toe op de erfpachtvoorwaarden. De eventuele hogere kosten waarvoor [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] zich thans gesteld zien vanwege de sloop door de gemeente, kan de gemeente dan ook niet van [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] vergoed krijgen.
5.60. [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] zullen in de gelegenheid worden gesteld zich erover uit te laten of zij, indien het pand er nu nog had gestaan, na dit tussenvonnis tot sloop zouden zijn overgegaan en zo ja, op welke wijze en tegen welke kosten. Voor zover zij menen dat zij dit voor een lager bedrag hadden kunnen (laten) doen, dienen zij dat te onderbouwen met stukken, bijvoorbeeld een offerte.
5.61. Nu onduidelijk is op welke termijn een uitspraak in de bestemmingsplanprocedure te verwachten is zal de zaak naar de parkeerrol verwezen worden. De gemeente dient de zaak weer op te brengen zodra die uitspraak is gegeven. Daarna mogen partijen aktes nemen als na te melden.
6. De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
6.1. houdt alle beslissingen aan totdat de uitkomst van de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan 2020 bekend is;
6.2. bepaalt dat de gemeente de rechtbank per B-formulier bericht zodra er duidelijkheid is in de bestemmingsplanprocedure, met gelijktijdige verzending van een afschrift van dat bericht aan de erfpachters;
6.3. bepaalt dat de zaak daarna op een termijn van vier weken op de rol zal worden geplaatst:
- voor akte aan de zijde van [naam eiser 4] , [naam eiser 3] , de stichting en de gemeente als bedoeld onder 5.56, waarna op de rol van vier weken door deze partijen gelijktijdig een antwoordakte kan worden genomen;
- voor akte aan de zijde van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] als bedoeld onder 5.60, waarna op een termijn van vier weken door de gemeente een antwoordakte kan worden genomen;
6.4. verwijst de zaak naar de parkeerrol van woensdag 6 april 2022.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten, mr. B. van Velzen en mr. F. Damsteegt-Molier, rechters, in aanwezigheid van mr. S. Lankhaar, griffier. Het is in het openbaar uitgesproken op 24 november 2021.
1861/106/3194/2148
Toegepaste wetsartikelen
- Artikel 100 — Burgerlijk Wetboek Boek 5
- Artikel 89 — Burgerlijk Wetboek Boek 5
- Artikel 88 — Burgerlijk Wetboek Boek 5
- Artikel 98 — Burgerlijk Wetboek Boek 5
- Artikel 81 — Burgerlijk Wetboek Boek 3
- Artikel 99 — Burgerlijk Wetboek Boek 5
- Artikel 290 — Burgerlijk Wetboek Boek 3
- Artikel 52 — Burgerlijk Wetboek Boek 6
- Artikel 12 — Burgerlijk Wetboek Boek 3
- Artikel 14 — Burgerlijk Wetboek Boek 3