ECLI:NL:RBROT:2021:13348
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9344806 \ CV EXPL 21-24136
uitspraak: 24 december 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres]
, t.h.o.d.n. [handelsnaam],
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. J.J.P.M. van Reisen te Rotterdam,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. N.P. Tinholt te Leusden.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiseres]’ respectievelijk ‘[gedaagde]’.
1. Het verloop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
het exploot van dagvaarding van 9 juli 2021, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;
de conclusie van antwoord in reconventie, met productie;
het tussenvonnis van 4 oktober 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de separaat ingediende producties zijdens [gedaagde];
de separaat ingediende productie zijdens [eiseres];
de pleitaantekeningen van [eiseres].
1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 november 2021. Namens [eiseres] is verschenen [naam], bijgestaan door mr. J.J.P.M. van Reisen als gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. N.P. Tinholt als gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht; in het geval van [eiseres] mede aan de hand van bovengenoemde pleitaantekeningen. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3. De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1. [gedaagde] huurt sinds 1 september 1986 van [eiseres] de woonruimte gelegen aan het adres [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). [gedaagde] was in 1986 werkloos en genoot een bijstandsuitkering.
2.2. In de tussen [gedaagde] en (een rechtsvoorganger van) [eiseres] gesloten huurovereenkomst is – onder meer – het volgende opgenomen:
“IN AANMERKING NEMENDE
1. dat de Stichting zich ten doel stelt het verstrekken van huisvesting aan studenten, ingeschreven aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, die aldaar een volledig dagstudieprogramma volgen;
dat de Stichting zich ook ten doel stelt het verstrekken van huisvesting aan studenten, ingeschreven aan een Instelling voor Hoger Beroepsonderwijs in Rotterdam.
2. dat de Stichting haar doelstelling slechts kan verwezenlijken, indien de bewoners van de door haar ter beschikking gestelde woonruimten, met die doelstelling instemmen en zich verplichten om, zodra zij niet meer aan de hiervoor gegeven omschrijving voldoen, de gehuurde ruimte te ontruimen;
3. dat huurder met de voornoemde doelstelling instemt en zich verplicht om, zodra hij niet meer voldoet aan de hiervoor gegeven omschrijving, de gehuurde ruimte te ontruimen;”
2.3. [eiseres] heeft op 15 september 2020 per e-mail en per brief aan [gedaagde] verzocht om uiterlijk op 15 december 2020 een bewijs aan te leveren waaruit blijkt dat hij voor het studiejaar 2020-2021 is ingeschreven bij een onderwijsinstelling. [gedaagde] heeft niet op dit verzoek gereageerd. Op 23 december 2020 heeft Stadswonen aan [gedaagde] per e-mail gevraagd om de huurovereenkomst te beëindigen, waarop [gedaagde] eveneens niet heeft gereageerd.
2.4. Op 27 januari 2021 heeft [eiseres] per aangetekende brief en per e-mail aan [gedaagde] meegedeeld dat zij de huurovereenkomst opzegt omdat zij, ondanks haar verzoek daartoe, geen bewijs van inschrijving heeft ontvangen en ook geen huurbeëindiging heeft ontvangen.
2.5. In reactie op de opzeggingsbrief van [eiseres] heeft [gedaagde] op 28 januari 2021 telefonisch aan [eiseres] laten weten niet akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst.
3. Het geschil in conventie
De vordering in conventie
3.1. [eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het gehuurde zal eindigen en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en te verlaten uiterlijk op de dag dat de huurovereenkomst eindigt, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.2. Aan haar vordering heeft [eiseres] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW, gezien de woningnood onder studenten. [gedaagde] behoort niet tot de doelgroep van [eiseres], en van [eiseres] kan niet langer worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet.
Het verweer in conventie
3.3. [gedaagde] heeft ter verweer aangevoerd dat hij reeds bij het sluiten van de huurovereenkomst niet tot de doelgroep van [eiseres] behoorde. Hem is destijds niet gevraagd om een inschrijfbewijs of een collegekaart te overleggen, en hem is niet verteld dat hij zou moeten vertrekken als hij geen student meer was. Hierdoor is een reguliere huurovereenkomst tot stand gekomen, geen campuscontract. Daarnaast heeft [eiseres] [gedaagde] 35 jaar in het gehuurde laten wonen zonder hem te vragen of hij student was en is er volgens [gedaagde] recent iemand in dezelfde portiek komen wonen die werkzaam is bij de Roteb en (dus) ook geen student is. In ieder geval is bij [gedaagde] het vertrouwen gewekt dat hij als niet-student het gehuurde kan blijven huren en een beëindiging van de huurovereenkomst is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Bovendien is [gedaagde] al geruime tijd werkeloos en deels arbeidsongeschikt en woont zijn familie op Curaçao, waardoor hij zich in een kwetsbare positie bevindt en hij een zwaarwegend belang heeft bij het behoud van zijn woning, welk belang dient te prevaleren boven het belang van [eiseres]. Ten slotte is er voor [gedaagde] geen andere passende woonruimte beschikbaar.
4. Het geschil in reconventie
De vordering in reconventie
4.1. [eiser] vordert als voorwaardelijke eis in reconventie dat – in het geval de vorderingen van [verweerster] in conventie worden toegewezen – [verweerster] wordt veroordeeld tot betaling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ad € 6.334,00, met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten, waaronder de met wettelijke rente te vermeerderen nakosten.
4.2. Ter onderbouwing voert [eiser], naast de omstandigheden die hij heeft aangevoerd als verweer in conventie, aan dat hij aanspraak maakt op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten in de zin van artikel 7:275 BW. [verweerster] heeft er naar eigen zeggen belang bij dat [eiser] vertrekt en dient hem daarom redelijkerwijs tegemoet te komen in de kosten verband houdende met dit vertrek.
Het verweer in reconventie
4.3. [verweerster] heeft ter verweer verwezen naar jurisprudentie waarin is beslist dat huurders van studentenwoningen niet in aanmerking kwamen voor een verhuiskostenvergoeding bij beëindiging van de huurovereenkomst.
5. De beoordeling
in conventie
5.1. In artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW is bepaald dat een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop een huurovereenkomst zal eindigen in de zin van artikel 7:272 lid 2 BW kan worden toegewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder bedoeld in artikel 7:274c tot en met 7:274e BW, andere passende woonruimte kan verkrijgen.
5.2. Onder eigen gebruik zoals hiervoor bedoeld, wordt op grond van artikel 7:274d BW mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student indien de woonruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten, de huurder niet heeft voldaan aan het schriftelijke verzoek van de verhuurder om een bewijs van inschrijving aan een onderwijsinstelling te overleggen en in de huurovereenkomst is bepaald dat de woonruimte na beëindiging opnieuw aan een student zal worden verhuurd. In dit kader overweegt de kantonrechter als volgt.
5.3. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] momenteel niet als student is ingeschreven en dat hij aldus niet behoort tot de doelgroep van [eiseres]. Voorts heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling weliswaar erkend dat de in 1986 gesloten huurovereenkomst geen campuscontract betreft zoals bedoeld in artikel 7:274d BW, maar zij heeft daarnaast aangevoerd dat de considerans van de huurovereenkomst wel de strekking heeft van een campusclausule. De kantonrechter is met [eiseres] van oordeel dat uit de considerans genoegzaam blijkt dat partijen met de huurovereenkomst hebben beoogd om een op een campuscontract gelijkende huurovereenkomst af te sluiten. De stelling van [gedaagde] dat partijen dit niet hebben beoogd omdat [gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst niet is gevraagd om een inschrijfbewijs te overleggen en dat hem niet is verteld dat hij zou moeten vertrekken als hij geen student meer was, doet hier niet aan af aangezien deze omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter geen voorwaarden vormen voor het genoegzaam blijken van de partijbedoelingen; de tekst in de considerans is duidelijk en niet onbegrijpelijk. De kantonrechter oordeelt zodoende dat sprake is van eigen gebruik aan de zijde van [eiseres] zoals bedoeld in artikel 7:274d BW.
5.4. Voorts komt de vraag aan de orde of het voornoemde eigen gebruik kwalificeert als dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Beoordeeld dient aldus te worden of [eiseres] het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, van [eiseres] niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst verlengt. Ten aanzien van de belangenafweging die in dit kader dient plaats te vinden overweegt de kantonrechter als volgt.
5.5. [eiseres] heeft onbetwist gesteld dat wachtrijen bestaan voor woonruimte voor studenten en dat er daarom grote behoefte is aan doorstroming, mede met het oog op de groeiende toestroom van studenten naar de onderwijsinstellingen in Rotterdam. Gegeven het bestaan van een groot tekort aan betaalbare woonruimte voor studenten is het belang van [eiseres] bij een goede doorstroming van niet meer studerende huurders van studentenwoningen evident.
5.6. Hiertegenover staat het belang van [gedaagde] bij voortdurend woongenot. In dit kader kent de kantonrechter zwaar gewicht toe aan het de feiten dat [gedaagde] inmiddels op hogere leeftijd is (62 jaar) en reeds ruim 35 jaar woonachtig is in het gehuurde, gedurende welke periode hij – hetgeen als onbetwist is komen vast te staan – niet door [eiseres] is aangesproken op het feit dat hij geen student is en hem niet om een inschrijfbewijs aan een onderwijsinstelling is gevraagd. Hierdoor is bij [gedaagde] het vertrouwen gewekt dat hij als niet-student in het gehuurde kon blijven wonen en heeft hij zich niet georiënteerd op alternatieve woonruimte, hetgeen, mede bezien in het licht van zijn kwetsbare positie vanwege werkloosheid, gedeeltelijke arbeidsongeschiktheid en gebrek aan familieleden in Nederland, resulteert in een zeer zwaarwegend belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen.
5.7. De bovenstaande belangen van partijen tegen elkaar afgewogen, komt de kantonrechter tot het oordeel dat het belang van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst niet opweegt tegen het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst, waardoor niet is komen vast te staan dat sprake is van dermate dringend eigen gebruik zijdens [eiseres] dat van haar niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c BW. De vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen.
5.8. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde], bestaande uit € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten à € 187,00).
in reconventie
5.9. Nu ingevolge het bovenstaande de vorderingen van [verweerster] in conventie worden afgewezen, is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld. Aan beoordeling hiervan wordt zodoende niet meer toegekomen.
6. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
48637