ECLI:NL:RBROT:2021:1620
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8731952 AZ VERZ 20-148
uitspraak: 2 maart 2021
beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
inzake het verzoek van:
[verzoekster] ,
wonende in [woonplaats verzoekster] ,
verzoekster,
gemachtigde: dhr. [naam persoon 1] ,
in de zaak tegen
de vereniging
Vereniging van Eigenaars van het gebouw [straatnaam] [huisnummers] te Dordrecht,
gevestigd in Dordrecht,
verweerster,
gemachtigde: mr. S.J. Schultze.
Partijen worden hierna “ [verzoekster] ” en “de VvE” genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het verzoekschrift met producties dat op 27 augustus 2020 is ontvangen door de griffie (hierna: verzoekschrift I);
- het verzoekschrift met producties dat op 6 oktober 2020 is ontvangen door de griffie (hierna: verzoekschrift II);
- het verzoek tot het treffen van voorlopige voorzieningen dat op 8 oktober 2020 is ontvangen door de griffie (hierna: verzoekschrift III);
- het verweerschrift van het bestuur van de VvE met productie dat op 14 december 2020 is ontvangen door de griffie;
- het verweerschrift van de VvE met producties dat op 18 januari 2021 is ontvangen door de griffie.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 februari 2021.
De kantonrechter heeft de uitspraak van deze beschikking bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1. [verzoekster] is eigenaresse van het appartementsrecht, rechtgevende op het gebruik van de woning aan de [adres] in Dordrecht en is als zodanig lid van de VvE. Bij Akte van Splitsing van 9 januari 1975 is het Modelreglement 1973 (hierna: MR 1973) van toepassing verklaard met de in de akte opgenomen wijzigingen en aanvullingen.
2.2. In het levenstestament van [naam persoon 1] , op 17 april 2018 verleden voor notaris S. Mos-Van Gool, staat onder meer het volgende:
“
HOOFDSTUK 1. MIJN VERTEGENWOORDIGER
[…]
Ik wil dat de heer [naam persoon 1] […] mij vertegenwoordigt als ik dat zelf door wilsonbekwaamheid niet (meer) kan. Ik verleen hem daartoe in hoofdstuk 4 en 5 de benodigde bevoegdheden. Daarmee wil ik voorkomen dat er een bewind, mentorschap of curatele wordt ingesteld.
HOOFDSTUK 2. INHOUD VERTEGENWOORDIGING
1. Algemene beschrijving vertegenwoordiging.
Ik wil dat mijn vertegenwoordiger mij vertegenwoordigt alsof hij door de rechter is benoemd tot bewindvoerder over mijn vermogen […]
HOOFDSTUK 5 VOLMACHT
[…] In dit hoofdstuk geef ik de vertegenwoordiger de bevoegdheid mij te vertegenwoordigen. Dat doe ik door een volmacht te geven. […]”
2.3. Sinds 2007 voert [naam] VVE Beheer het beheer voor de VvE.
2.4. Ten behoeve van de ALV-vergadering van 28 juli 2020 heeft de kascommissie van de VvE een verslag gemaakt. In deze presentatie (productie O bij het tweede verzoekschrift) staat – voor zover relevant – het volgende:
“De kascommissie adviseert de ALV dat dit VvE bestuur en VvE beheerder [naam] over de boekjaren 2018 en 2019 dringend zaken op orde stellen. Zij moeten foutieve registraties uit de crediteuren-, financiële en gebouwbeheeradministratie corrigeren en up-to-date maken conform artikel 2.3 en 4.3 van [naam] ’s VvE-beheerovereenkomst.
[…]
Deze Kascommissie heeft boekjaar 2019 gecontroleerd. Helaas constateerde de Kascommissie dat veel archiefbescheiden van de crediteuren-, contracten-, financiële en vastgoedbeheeradministraties onvolledig zijn;
Relevante documenten, zoals overeenkomsten (crediteurencontracten), prijsindexaties, offertes, verzekeringen, reparatieverzoeken en opdrachtbonnen zijn niet correct in de Twinq administratie door de VvE beheerder verwerkt. Hierdoor blijken de meeste crediteurenfacturen oncontroleerbaar;
De situatie is vergelijkbaar met de bevindingen van de vorige Kascommissie over boekjaar 2018;
[…]
Al met al zijn deze bevindingen, tezamen met de kanttekeningen van de externe registeraccountant en de boekhouder, voldoende gronden om de ALV te adviseren boekjaren 2018 en 2019 af te keuren ! […]”
2.5. Op 28 juli 2020 heeft een vergadering van de leden van de VvE (hierna: ALV) plaatsgevonden. [naam persoon 1] was aanwezig bij deze vergadering en heeft namens [verzoekster] gestemd. In de notulen van de vergadering staat, voor zover van belang, het volgende:
“[…]
2.1 - Vaststellen financiële stukken 2019 en verslag kascommissie met dechargeverlening;
[…] Het verslag van de kascommissie 2019 wordt toegevoegd aan de stukken. De kascommissie verklaart de controle 2019 uitgevoerd te hebben, waarbij geen malversaties zijn geconstateerd en dat de totalen in overeenstemming zijn. Wel constateert de kascommissie dat de archiefbescheiden van de crediteuren-, financiële en gebouwbeheeradministratie 2019 onvolledig zijn, net als in 2018. Daarom adviseert de kascommissie niet in te stemmen met de jaarrekening 2019. Tevens adviseert de kascommissie een registeraccountant in te schakelen om de crediteuren- en gebouwbeheeradministratie van 2018 en 2019 te onderzoeken, te controleren en af te sluiten. […]
Over het 1e advies om niet in te stemmen met de jaarstukken 2019 wordt gestemd:
3 stemmen zijn tegen vaststelling
28 stemmen zijn voor vaststelling
2 onthoudingen
Dit betekent dat de jaarrekening 2019 is goedgekeurd en dat het bestuur en de beheerder decharge is verleend over het gevoerde financiële beleid.
Over het 2e advies om een registeraccountant in te schakelen om de crediteuren- en
gebouwbeheeradministratie 2018 en 2019 te onderzoeken, te controleren en af te sluiten wordt gestemd:
6 stemmen zijn voor
26 stemmen zijn tegen
1 onthouding
Dit betekent dat er geen registeraccountant ingeschakeld zal worden.
Besluit: De ALV besluit de financiële stukken 2019 vast te stellen. Ook besluit de ALV het verslag van de kascommissie vast te stellen en decharge te verlenen aan het bestuur over het boekjaar 2019.
Besluit: De ALV besluit geen registeraccountant in te schakelen om de crediteuren- en
gebouwbeheeradministratie 2018 en 2019 te onderzoeken, controleren en af te sluiten.
[…]
2.5 -
Vaststellen planmatig onderhoud 2020;
Besluit tot bij verrotting van huidige kozijnen (nrs. 481 en 511) deze vervangen door kunststof kozijnen.
Inventarisatie conditie kozijnen, presentatievoorstel ALV 2021
Het voorstel is om als proef de huidige, verrotte kozijnen van nrs. 481 en 511 te vervangen door kunststof kozijnen voor een prijs van € 6.500 - € 7.000 per kozijn. Vervolgens zou met deze ervaring een inventarisatie van de conditie van de andere kozijnen gedaan kunnen worden met een presentatievoorstel in de ALV 2021.
Wellicht kan e.e.a. gekoppeld worden aan de verduurzaming en subsidies. Deze renovatie zou in fases gerealiseerd moeten worden, omdat de benodigde 3 ton niet in kas is. Het gevoel dat deze 2 eigenaren bevoordeeld worden bij verkoop van het appartement komt naar voren. Het idee om zelf een financiële bijdrage te leveren of gedeeltelijke terugbetaling bij verkoop behoort niet tot de mogelijkheden, omdat het
appartementsrecht hier niet in voorziet.
[…]
In stemming wordt gebracht het besluit tot vervanging van de kozijnen van nrs. 481 en 511 door kunstkozijnen en inventarisatie conditie kozijnen met presentatievoorstel ALV 2021 :
3 stemmen tegen
28 stemmen voor
2 onthoudingen
[…]
Besluit: De ALV stelt het planmatig onderhoud 2020 vast.
Besluit: De ALV besluit tot vervanging van verrotte kozijnen door kunststofkozijnen bij nrs. 481 en 511.
Besluit: De ALV besluit tot inventarisatie conditie kozijnen met een presentatievoorstel in ALV 2021.
[…]
3.1 Besluit tot het plaatsen van 2 camera’s bij de bergingen voor € 1.700,00;
Vanuit de vorige ALV is het verzoek gekomen om 2 camera’s te plaatsen bij de bergingen. Hiervoor is een offerte opgevraagd. De kosten bedragen € 1.700,00.
[…]
De ALV gaat unaniem akkoord met het plaatsen van 2 camera’s bij de bergingen voor € 1.700,00.
Besluit: De ALV besluit tot het plaatsen van 2 camera’s bij de bergingen t.b.v.
€ 1.700,00. […]
[…]
3.3 -
Besluit tot het vaststellen van een gebruikersovereenkomst voor gebruik tuinen;
De historie leert dat in 1976 door de ALV toestemming is gegeven om de tuinen van de benedenverdieping zonder wijziging van eigendomsrecht uit te breiden tot 12 meter voor een bedrag van 10 gulden per jaar. Dat bedrag is 15 jaar geleden gewijzigd in
€ 10,-- per jaar. […]
Het voorstel is om een gebruikersovereenkomst op te stellen voor het gebruik van de tuin om niet zonder wijziging van het eigendomsrecht als opgenomen in de akte. De ALV gaat akkoord.
Besluit: De ALV besluit tot het vaststellen van een gebruikersovereenkomst voor het gebruik van de tuinen.
[…]
4.4 -
Gepland MJOP onderhoud; goedgekeurd door de ALV (nr. 491);
De heer [naam persoon 2] zou graag zien dat alle cijfers, d.w.z. die van MJOP en begroting, op één plek in Twinq vermeld staan. Geantwoord wordt dat bewust gekozen is het MJOP te laten in Twinq en de dotaties voortvloeiend uit het MJOP te verwerken in de exploitatiebegroting. Dit om de foutkans te verkleinen. Het betreft hier verschillende softwaresystemen. Gepland onderhoud wordt altijd goedgekeurd door de ALV.
[…]
4.5 -
Initiatie werkgroep aansturing planmatig onderhoud MJOP (491);
De heer [naam persoon 2] zou graag een werkgroep initiëren die meeloopt en adviseert bij de samenstelling van het MJOP. Het moeten deskundige leden zijn die actief kunnen aansturen. De inzichten van de werkgroep en het bestuur worden ter besluitvorming voorgelegd aan de ALV. Overigens is de heer [naam persoon 2] van oordeel dat een jaarlijkse schouw voor een betere en een meer nauwkeurige opbouw van het MJOP zorgt.
De stemverhoudingen zijn:
4 stemmen voor
14 stemmen tegen
de rest onthoudingen
Hiermee is het voorstel niet aangenomen. Overigens zal de beheerder een actievere aansturing van het MJOP bespreken met het bestuur.
[…]”
3.Het geschil
3.1. [verzoekster] verzoekt in haar eerste verzoekschrift, dat volgens haar moet worden aangemerkt als een pro-formaverzoekschrift, de besluiten met betrekking tot agendapunten 2.1, 2.5, 3.1, 3.3, 4.4 en 4.5 van de ALV van 28 juli 2020 te vernietigen en bij wege van voorlopige voorziening deze besluiten op te schorten totdat vonnis is gewezen [ktr: bedoeld zal zijn: beschikking is gegeven]. Ook verzoekt [verzoekster] een oordeel over de geldigheid van de beheersovereenkomst met [naam] VVE Beheer en te bepalen dat een tweede ledenvergadering wordt gehouden.
3.2. In haar tweede verzoekschrift verzoekt [verzoekster] :
- nietigverklaring van de agenda van de ALV van 28 juli 2020, omdat door [naam persoon 1] voorgestelde punten niet aan de agenda zijn toegevoegd;
- vernietiging van het besluit van de ALV tot goedkeuring van de jaarrekening 2018, aangezien de correcties die plaats hadden moeten vinden, nog steeds niet zijn doorgevoerd;
- vernietiging van het ALV-besluit tot goedkeuring van de jaarrekening 2019, gelet op het negatieve advies van de kascommissie;
- opdracht te geven aan de kascommissie om een onderzoek in te stellen of aan de (opschortende) voorwaarden waaronder de jaarrekening 2018 is goedgekeurd, is voldaan;
- vernietiging van de besluiten tot vaststelling van de financiële stukken 2019 en het verslag van de kascommissie, het verlenen van décharge aan het bestuur over 2019 en het niet inschakelen van een registeraccountant wegens vastheid in geschrifte, onjuiste notulering;
- op non-actief stelling van het bestuur en [naam] VVE Beheer met onmiddellijke ingang;
- vernietiging van het besluit over de benoeming van de heer [naam persoon 3] als lid van de technische commissie;
- vernietiging van het besluit om de exploitatiebegroting en de VvE bijdrage 2020 vast te stellen en het bestuur en [naam] VVE Beheer op te dragen de teveel betaalde bedragen aan verwarming- en warmwaterkosten te restitueren;
- vernietiging van het besluit tot vervanging van de kozijnen van nummers 481 en 511 door kunstkozijnen en inventarisatie conditie kozijnen met presentatievoorstel ALV 2021 en het agendapunt op de eerstvolgende ALV opnieuw te bespreken; door dit besluit worden twee eigenaren financieel bevoordeeld omdat er geen retributieregeling is vastgesteld en deze eigenaren de meerwaarde van de kozijnen opstrijken bij verkoop, terwijl de VvE de kozijnen betaalt, aldus [verzoekster] ;
- veroordeling van het bestuur en [naam] VVE Beheer tot vrijwaring van de VvE voor de financiële gevolgen van de opdracht tot vervanging van de kozijnen en [naam] VVE Beheer op te dragen mee te werken aan de overdracht van de opdracht aan de betreffende VvE-leden, op straffe van een direct opeisbare boete van € 12.000,-;
- creditering van het bedrag van € 88,79 door [naam] VVE Beheer, omdat [naam] VVE Beheer hiervoor geen werkzaamheden heeft verricht;
- ontslag van het bestuur van de VvE met onmiddellijke ingang wegens onbehoorlijk bestuur, handelend in strijd met de wet en regelgevingen, valsheid in geschrifte, geweigerde communicatie met de leden, het niet beantwoorden van brieven en e-mails;
- voor zover de beheersovereenkomst van kracht is: de beheersovereenkomst tussen de VvE en [naam] VVE Beheer nietig te verklaren dan wel met onmiddellijke ingang te ontbinden wegens het voeren van een ondeugdelijke administratie gedurende meerder jaren, het niet-uitvoeren van de taken ter zake van onderhoud, tekortschieten in toezicht, het niet beantwoorden van brieven en e-mails van leden en een gebrek aan vertrouwen;
- een onderzoek ex artikel 2:54 lid 2 BW en volgende naar het beleid en de gang van zaken.
3.3. [verzoekster] verzoekt in het derde verzoekschrift als voorlopige voorzieningen:
- onmiddellijke schorsing/op non-actiefstelling van het huidige bestuur van de VvE;
- onmiddellijke schorsing/op non-actiefstelling van [naam] VVE Beheer;
- een communicatieverbod tussen het bestuur/ [naam] VVE Beheer enerzijds en leden van de VvE anderzijds, op straffe van een direct opeisbare boete van € 10.000,- per overtreding;
- benoeming van [naam persoon 1] tot bewindvoerder/bestuurder van de VvE voor de duur van twee jaar;
- inschrijving van het besluit in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel;
- het intrekken van de tekeningsbevoegdheid van het bestuur en [naam] VVE Beheer bij de Rabobank en de SNS-bank en het verlenen van tekeningsbevoegdheid van [naam persoon 1] bij deze instellingen;
- opdracht te geven aan het bestuur en [naam] VVE Beheer binnen 14 dagen alle relevante administratieve gegevens ter beschikking te stellen van de bewindvoerder/bestuurder.
3.4. De VvE voert verweer. Zij stelt dat [naam persoon 1] niet ontvankelijk is in zijn verzoek, omdat [naam persoon 1] geen appartementseigenaar is en dus geen belang heeft bij de door hem gedane verzoeken en omdat hij niet heeft onderbouwd dat hij optreedt met machtiging van [verzoekster] . Subsidiair stelt de VvE dat verzoekschriften II en III te laat zijn ingediend, zodat de genomen besluiten onherroepelijk zijn geworden. Verzoekschrift I voldoet niet aan de wettelijke vereisten ten aanzien van de inhoud en het appartementsrecht biedt niet de mogelijkheid om een termijn veilig te stellen met een pro-formaverzoekschrift. Meer subsidiair stelt de VvE dat deze procedure zich niet leent voor vorderingen en/of besluitvorming in de VvE en dat verzoekschriften I en II geen duidelijke omschrijving bevatten van het verzoek en de gronden waar dit op berust.
Voor het geval [naam persoon 1] ontvankelijk is in zijn verzoeken/vorderingen, beroept de VvE zich op onbevoegdheid van de kantonrechter voor zover verzocht wordt tot nietigverklaring van de agenda en de ALV van 28 juli 2020 en de beheerovereenkomst en ten aanzien van de verzochte voorlopige voorzieningen.
Voor zover aan een inhoudelijke beoordeling wordt toegekomen, voert de VvE aan dat het bestuur van de VvE een zeer zorgvuldig proces heeft doorlopen voorafgaand aan de ALV en dat de besluiten van de VvE niet onbegrijpelijk of onnavolgbaar zijn.
3.5. Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Vertegenwoordiging
4.1. Het is [naam persoon 1] die de verzoekschriften heeft ingediend, maar hij treedt in de procedure op namens [verzoekster] . Uit het levenstestament van [verzoekster] van 17 april 2018 volgt dat [verzoekster] [naam persoon 1] heeft aangewezen als haar vertegenwoordiger. Pagina zes van het levenstestament, waarin specifieke bevoegdheden zijn opgenomen, ontbreekt weliswaar in de overgelegde kopie maar op grond van hetgeen in hoofdstukken 1, 2 en 5 is opgenomen en het feit dat het een standaard levenstestament betreft, wordt vastgesteld dat [naam persoon 1] bevoegd is [verzoekster] in deze procedure tegen de VvE te vertegenwoordigen.
4.2. Alhoewel [verzoekster] dus formeel als procespartij heeft te gelden, zal [naam persoon 1] hierna in de beoordeling als verzoekende partij worden aangeduid, aangezien hij de ALV’s vanaf 2018 heeft bijgewoond en alle correspondentie heeft gevoerd.
Zijn de verzoeken tijdig gedaan?
4.3. De VvE voert als verweer aan dat verzoekschriften II en III te laat zijn ingediend en dat verzoekschrift I niet als verzoekschrift kan gelden, omdat het appartementsrecht niet de mogelijkheid biedt om een termijn veilig te stellen door middel van een pro-formaverzoekschrift.
4.4. Artikel 5:130 lid 2 BW bepaalt dat een verzoek tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of kennis heeft kunnen nemen. Met die bepaling wordt rekening gehouden met het belang van eigenaars om zo snel mogelijk te weten of het besluit geldig is of niet. De ALV heeft plaatsgevonden op 28 juli 2020. [naam persoon 1] was hierbij aanwezig, zodat hij op die datum kennis heeft genomen van de besluiten die daar zijn genomen. Gelet op de termijn van artikel 5:130 lid 2 BW had hij dan uiterlijk 29 augustus 2020 het verzoek tot vernietiging moeten doen. Verzoekschriften II en III zijn op 6 respectievelijk 8 oktober 2020 ingediend. Dit betekent dat voor zover deze verzoekschriften nieuwe verzoeken tot vernietiging bevatten, deze niet tijdig zijn ingediend. [verzoekster] is daarom niet ontvankelijk in deze verzoeken, wat betekent dat deze niet zullen worden behandeld.
4.5. Verzoekschrift I is op 27 augustus 2020 en dus tijdig ingediend. [naam persoon 1] verzoekt hierin vernietiging van de besluiten op basis van agendapunten 2.1, 2.5, 3.1, 3.3, 4.4 en 4.5. In dit verzoekschrift zijn nog niet de gronden voor de verzoeken opgenomen, zoals voorgeschreven in artikel 278 lid 1 Rv. Het verzoekschrift moet volgens [naam persoon 1] worden beschouwd als een pro-formaverzoekschrift.
4.6. Als niet (of niet in voldoende mate) wordt voldaan aan de eisen van artikel 278 lid 1 Rv, leidt dit niet tot nietigheid van het verzoek. Wel kan de rechter gelegenheid geven tot herstel van het gebrek (GS Burgerlijke Rechtsvordering, art. 278 Rv, aant. 10). In dit geval heeft [naam persoon 1] het gebrek zelf (deels) hersteld door in verzoekschrift II de gronden voor zijn verzoeken in verzoekschrift I aan te vullen. Voor de VvE moest na het indienen van verzoekschrift I in ieder geval kenbaar zijn dat zij er nog niet vanuit kon gaan dat de besluiten op basis van agendapunten 2.1, 2.5, 3.1, 3.3, 4.4 en 4.5 in stand zouden blijven. Zij heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot de conclusie leiden dat zij door deze gang van zaken in haar belang is geschaad. Onder deze omstandigheden wordt [naam persoon 1] dan ook ontvankelijk verklaard in de verzoeken die hij in verzoekschrift I heeft gedaan.
Voorlopige voorzieningen (verzoekschrift III)
4.7. [naam persoon 1] verzoekt in verzoekschrift III voorlopige voorzieningen te treffen. Op grond van artikel 223 Rv kan iedere partij vorderen dat de rechter een voorlopige voorziening zal treffen voor de duur van het geding. Dit artikel is van toepassing op dagvaardingsprocedures. De wet en de aard van de verzoekschriftprocedure zoals geregeld in artikel 261 en volgende Rv verzetten zich echter niet tegen overeenkomstige toepassing van artikel 223 Rv op verzoekschriftprocedures (ECLI:NL:HR:2014:3533). Dit leidt tot de conclusie dat [naam persoon 1] in zijn verzoeken kan worden ontvangen.
4.8. [naam persoon 1] verzoekt in de eerste plaats onmiddellijke schorsing/op non-actiefstelling van het huidige bestuur. Als hoogste orgaan van de VvE is de ALV bevoegd over te gaan tot schorsing van het bestuur (artikel 5:131 lid 2 BW). De kantonrechter is hiertoe niet bevoegd zodat het verzoek niet kan worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de verzochte schorsing/ op non-actiefstelling van [naam] VVE Beheer; het is de ALV die het bestuur al dan niet kan opdragen de beheerovereenkomst te beëindigen. De kantonrechter heeft daarin geen rol.
4.9. [naam persoon 1] verzoek voorts een communicatieverbod tussen het bestuur/ [naam] VVE Beheer enerzijds en de leden van de VvE anderzijds totdat onherroepelijk uitspraak is gedaan in het geschil. [naam persoon 1] voert geen grond aan voor dit verzoek. Voor zover de kantonrechter dit in een procedure als de onderhavige al zou kunnen toewijzen, wordt niet ingezien op welke grond dit dan zou moeten gebeuren. Dit verzoek wordt daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
4.10. [naam persoon 1] verzoekt ook hem te benoemen tot bewindvoerder/bestuurder van de VvE. Uit artikel 5:131 lid 2 BW volgt dat de leden de bestuurders van een vereniging van eigenaars benoemen. Indien [naam persoon 1] zichzelf als bestuurder benoemd wil hebben, zal hij dit aan de leden van de VvE moeten voorleggen, die hierover kunnen stemmen. De kantonrechter is niet bevoegd hiertoe over te gaan, zodat het verzoek zal worden afgewezen, evenals de hieraan verbonden verzoeken tot inschrijving bij de Kamer van Koophandel, het intrekken van de tekeningsbevoegdheid van het bestuur en [naam] VVE Beheer, het verlenen van tekeningsbevoegdheid aan [naam persoon 1] en het geven van opdracht om alle administratieve gegevens aan hem ter beschikking te stellen.
Verzoekschrift I
Geldigheid beheersovereenkomst
4.11. [naam persoon 1] verzoekt een oordeel over de geldigheid van de beheerovereenkomst tussen [naam] VVE Beheer en de VvE. [naam persoon 1] voert zelf aan dat de ALV op enig moment met 28 stemmen vóór het aangaan van de beheerovereenkomst met [naam] VVE Beheer heeft gestemd. Het bestuur was dan ook gehouden dit besluit uit te voeren en een beheerovereenkomst met [naam] VVE Beheer aan te gaan. De ALV kan het bestuur zo nodig ook weer opdragen de beheerovereenkomst op te zeggen. Het is niet aan de kantonrechter om in het kader van deze procedure een oordeel te geven over de geldigheid van de overeenkomst. Het verzoek wordt afgewezen.
Verzoek nieuwe ALV
4.12. [naam persoon 1] verzoekt de kantonrechter te bepalen dat een nieuwe ALV wordt gehouden. Op grond van artikel 5:127 lid 2 BW kunnen de voorzitter en het bestuur de vergadering bijeenroepen en op grond van artikel 32 lid 3 van het MR 1973 in combinatie met artikel X. van de splitsingsakte worden vergaderingen ook gehouden als tenminste zeven leden van de VvE dat verzoeken aan de administrateur. De kantonrechter is niet bevoegd te bepalen dat er een ALV moet worden gehouden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
Agendapunt 2.1 (financiële stukken 2019, verslag kascommissie, décharge bestuur)
4.13. De ALV heeft op 28 juli 2020 besloten de financiële stukken over 2019 en het verslag van de kascommissie vast te stellen en het bestuur décharge te verlenen over het boekjaar 2019. [naam persoon 1] verzoekt deze besluiten te vernietigen omdat sprake zou zijn van valsheid in geschrifte en onjuiste notulering. Hij stelt dat de kascommissie niet positief heeft geadviseerd en het onderzoek naar de jaarrekening en de onderliggende boekhouding wegens het ontbreken van de benodigde en gevraagde bescheiden niet heeft kunnen afronden en dat er onjuistheden staan in de jaarrekening.
4.14. Een besluit van een orgaan van een rechtspersoon is onder andere vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Uit artikel 2:8 BW volgt dat een vereniging van eigenaars en degenen die krachtens de wet en de statuten hierbij zijn betrokken, zich conform de eisen van redelijkheid en billijkheid moeten gedragen jegens elkaar. Toetsingsmaatstaf met betrekking tot de inhoud van een besluit is de vraag of het orgaan, in dit geval de ALV, bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
4.15. Anders dan [naam persoon 1] stelt, is in de presentatie/het verslag ten behoeve van de ALV van 28 juli 2020 niet te lezen dat de kascommissie niet tot een advies kan komen. De kascommissie schrijft dat zij de ALV adviseert het boekjaar 2019 af te keuren omdat relevante bescheiden ontbreken en documenten niet correct in de Twinq-administratie zijn verwerkt, waardoor de meeste crediteurenfacturen oncontroleerbaar zijn. Ondanks het negatieve advies van de kascommissie heeft de ALV met een ruime meerderheid met de jaarstukken 2019 ingestemd. Ook heeft de ALV met een ruime meerderheid besloten geen registeraccountant in te schakelen om de crediteuren- en gebouwbeheeradministratie te onderzoeken, te controleren en af te sluiten.
4.16. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam persoon 1] toegelicht dat de door hem gestelde valsheid in geschrifte erin bestaat dat bedragen in de jaarrekening niet op de juiste plaats zijn opgenomen en dat er niet is afgeschreven op installaties. Voor zover er onjuistheden in de jaarrekening staan, onderbouwt [naam persoon 1] echter niet dat er sprake is van opzettelijke fouten met de bedoeling om daar voordeel uit te verkrijgen. Deze stelling wordt daarom verworpen.
4.17. Namens [naam] VVE Beheer is tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat (nog) niet alle schriftelijke stukken in het programma Twinq zijn opgenomen maar dat de fysieke administratie compleet is en dat alle leden van de VvE deze mogen inzien. Tegenover deze verklaring heeft [naam persoon 1] niet onderbouwd dat de ontbrekende stukken essentieel zijn en/of dat deze ook in de fysieke administratie ontbreken.
4.18. Onder deze omstandigheden is het besluit van de ALV om de financiële stukken van 2019 en het verslag van de kascommissie goed te keuren en het bestuur décharge te verlenen voor dat boekjaar niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 BW. Het verzoek tot vernietiging van deze besluiten wordt daarom afgewezen.
Agendapunt 2.5 (planmatig onderhoud 2020 en vervanging twee kozijnen)
4.19. De ALV heeft op 28 juli 2020 onder meer besloten het planmatig onderhoud 2020 vast te stellen en over te gaan tot vervanging van verrotte kozijnen door kunststofkozijnen bij nummers 481 en 511. [naam persoon 1] verzoekt deze besluiten te vernietigen omdat op deze wijze twee bewoners financieel worden bevoordeeld: de VvE betaalt de nieuwe kozijnen en de betreffende bewoners strijken bij verkoop de meerwaarde op. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam persoon 1] toegelicht dat hij tijdens de ALV heeft voorgesteld een retributieovereenkomst te laten tekenen door de betreffende twee bewoners, op grond waarvan zij jaarlijks een deel van de kosten voor de vervanging moeten terugbetalen aan de VvE.
4.20. Op grond van artikel 2 van het MR 1973 behoren de raamkozijnen van het appartementencomplex tot de gemeenschappelijke gedeelten. Op grond van artikel 8 van het MR 1973 voert de vereniging het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken en op grond van artikel 37 lid 1 van het MR 1973 beslist de vergadering van de vereniging van eigenaars over het beheer hiervan. Besluiten over het beheer, waaronder ook vervanging van de kozijnen valt, worden genomen met meerderheid van stemmen, aldus artikel 36 van het MR 1973.
4.21. Uit hetgeen [naam persoon 1] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard en ook uit de notulen van de ALV van 28 juli 2020 kan worden afgeleid dat op de ALV aan de orde is gekomen dat de VvE op dit moment niet voldoende financiële middelen heeft om alle kozijnen te vervangen, dat de twee eigenaren van wie de kozijnen worden vervangen bevoordeeld zullen worden bij verkoop van het appartement en dat is voorgesteld dat deze twee eigenaren een financiële bijdrage leveren of zich verplichten tot gedeeltelijke terugbetaling bij verkoop. Uit dit alles volgt dat de kosten voor de vervanging van de kozijnen en de gevolgen hiervan tijdens de ALV zijn besproken. De ALV heeft desalniettemin met grote meerderheid ermee ingestemd dat de rotte kozijnen van twee leden zullen worden vervangen, zonder dat deze leden hier financieel aan hoeven bij te dragen. De enkele omstandigheid dat er geen retributieovereenkomst is afgesloten en/of dat andere leden van de VvE mogelijk tekort wordt gedaan bij verkoop van de appartementsrechten van deze leden, is onder de gegeven omstandigheden onvoldoende om vast te kunnen stellen dat de ALV, bij afweging van alle betrokken belangen, niet in redelijkheid en billijkheid tot dit besluit heeft kunnen komen. Het verzoek tot vernietiging van dit besluit wordt daarom afgewezen.
Agendapunt 3.1 (camera’s)
4.22. De ALV heeft op 28 juli 2020 besloten twee camera’s bij de bergingen te plaatsen voor een bedrag van € 1.700,-. [verzoekster] verzoekt vernietiging van dit besluit.
4.23. Het besluit tot plaatsing van de camera’s is unaniem genomen; ook [naam persoon 1] heeft hier dus blijkbaar (namens [verzoekster] ) mee ingestemd. [naam persoon 1] heeft in deze procedure niet toegelicht waarom hij meent dat dit besluit vernietigd moet worden. Dit deel van het verzoek wordt daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
Agendapunt 3.3 (gebruikersovereenkomst tuinen)
4.24. De ALV heeft op 28 juli 2020 besloten een gebruikersovereenkomst voor het gebruik van de tuinen vast te stellen. [naam persoon 1] verzoekt vernietiging van het besluit en voert hiervoor aan dat niet duidelijk is of zijn op-/aanmerkingen op het concept van de gebruikersovereenkomst zijn verwerkt zodat er een juridisch waterdichte overeenkomst is gesloten.
4.25. Ook voor de gemeenschappelijke tuin geldt dat de ALV beslist over het beheer hiervan. Aan enkele bewoners is toestemming gegeven een stuk tuin bij hun eigen tuin te trekken. De ALV is bevoegd om hierover afspraken met de bewoners te maken in de vorm van een gebruikersovereenkomst, zoals zij heeft gedaan. [naam persoon 1] heeft niet, althans onvoldoende, onderbouwd waarom dit in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn. Het enkele feit dat zijn op- en aanmerkingen niet zijn verwerkt in de overeenkomst is, zonder nadere toelichting, in ieder geval onvoldoende hiervoor. Ook dit verzoek wordt daarom afgewezen.
Agendapunt 4.4 (Gepland MJOP)
4.26. Volgens de notulen van de ALV van 28 juli 2020 is er geen besluit genomen naar aanleiding van agendapunt 4.4., maar is een discussie gevoerd over de verwerking van de cijfers van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en de begroting. [naam persoon 1] heeft geen gronden aangevoerd voor de door hem verzochte vernietiging. Dit verzoek wordt daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
Agendapunt 4.5 (Initiatie werkgroep aansturing planmatig onderhoud MJOP)
4.27. De ALV van 28 juli 2020 heeft het voorstel van één van de leden van de VvE om een werkgroep te initiëren die meeloopt en adviseert bij de samenstelling van het MJOP. Dit voorstel is niet aangenomen. [naam persoon 1] verzoekt dit besluit te vernietigen.
4.28. Een besluit tot het niet aannemen van een voorstel in de vergadering van eigenaars kan voor vernietiging worden voorgedragen, op voorwaarde dat het verwerpen van het besluit rechtsgevolg heeft. Daarvan is in dit geval geen sprake: er is geen werkgroep en er komt vooralsnog geen werkgroep. Het verzoek kan hierom al niet worden toegewezen. Los hiervan heeft [naam persoon 1] ook niet toegelicht waarom de afwijzing vernietigd zou moeten worden.
Tot slot
4.29. Het bestuur van de VvE heeft nog afzonderlijk een verweerschrift ingediend en heeft toegelicht dat het bestuur zich houdt aan de opdrachten die de ALV geeft en deze uitvoert. De punten die het bestuur in zijn verweerschrift noemt, zijn hiervoor al aan bod gekomen, zodat dit verweerschrift niet nader hoeft te worden besproken.
4.30. [naam persoon 1] , althans [verzoekster] als formele procespartij, wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en de nakosten veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
verklaart [verzoekster] niet-ontvankelijk in de verzoeken, opgenomen in verzoekschrift II;
wijst de gevraagde voorlopige voorzieningen, opgenomen in verzoekschrift III, af;
wijst de overige verzoeken af;
veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde en indien [verzoekster] niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 124,- aan nasalaris, zo nodig te verhogen met de kosten van betekening;
verklaart deze beschikking voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beslissing is gegeven door mr. P. Joele en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
424