ECLI:NL:RBROT:2022:10351
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10114949 VV EXPL 22-393
datum uitspraak: 25 oktober 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01] ,
Woonplaats: [woonplaats01] ,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. P.R. Hogerbrugge,
tegen
Marek Vastgoed Investment B.V.,
vestigingsplaats: Maasdijk (Westland),
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: D.T. Tomecki.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘Marek’ genoemd.
1. De procedure
1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 3 oktober 2022, met bijlagen;
het antwoord in conventie met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
de aanvullende bijlagen van [eiseres01] .
1.2. Op 11 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met [eiseres01] , Marek en hun gemachtigden besproken.
2. De feiten
2.1. [eiseres01] en Marek hebben op 13 augustus 2018 een “Beheersovereenkomst” gesloten voor de duur van 2 jaar. Deze overeenkomst is nadien stilzwijgend verlengd tot 13 augustus 2022. In deze overeenkomst staat – voor zover hier van belang – het volgende.
“(…) 2. Eigenaar geeft de toestemming aan beheerder om alle zaken en beheerswerkzaamheden met betrekking tot gehuurde op het adres [adres01] uit te voeren.
3. Eigenaar geeft de toestemming aan de beheerder om door de beheerswerkzaamheden zijn maandelijks vergoeding van de huurprijs op de huurder af te schrijven. (…)
1.. Beheerder, als eigenaar, de zeggenscha[ heeft op moment van aangaan tussen beiden partijen van deze overeenkomst en is volledig bevoegd de gehuurde verhuren overeenkomstig is gehecht;
Beheerder zich bezig houdt met het beheer van (verhuurd) onroerend goed;
Verhuurder (eigenaar) het beheer op het gehuurde wenst uit te bestede aan Beheerder; (…)
1.4 verhuurder verklaart hiermee geen aanspraken op beheerder te gaan indienen over het bedrag die beheerder met huurder overeenkomt alsmede de kosten die beheerder voor zijn beheerswerkzaamheden huurder zou belasten. (…)
Overeengekomen huurbedrag tussen de eigenaar en de beheerder is 900 euro excl G/W/L. (…)
1.4 De beheerder betaal geen borgsom aan de verhuurder omdat de gehuurde in slechte staat van onderhoud is afgegeven in plaats van borg verklaard beheerder werkzaamheden uit te voeren zoals volgende:
- nieuwe voordeur plaatsten
- schilderen
- badkamer opknappen (silicon vervangen ect)
- verhuurder verklaard na het einde van dit overeenkomst het behouden bedrag terug te betalen.
1.5 Na afloop van de huurperiode wordt eveneens een z. eind inspectie uitgevoerd in aanwezigheid van de beheerder/huurder/eigenaar Het eind inspectierapport wordt opgemaakt door beheerder. (…)
De verhuurder machtigt de beheerder om namens haar alle zaken met betrekking tot de gehuurde te ondertekenen tenzij de verhuurder/beheerder bepaalde zaken in deze beheerovereenkomst besluit uitsluiten.
2.2. Na verlenging van de overeenkomst hebben partijen de maandelijkse vergoeding verhoogd. Hierdoor moest Marek vanaf augustus 2020 niet langer € 900,- maar €1.100,- excl. G/W/L per maand aan [eiseres01] betalen.
2.3. Partijen zijn overeengekomen dat Marek maandelijks een bedrag aan [eiseres01] betaalt. In de betaling is een achterstand ontstaan.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eiseres01] eist samengevat:
Marek te veroordelen aan haar te betalen € 16.652,050 met buitengerechtelijke incassokosten en rente;
Marek te veroordelen tot afgifte van de sleutels van de woning en het meewerken aan een eindinspectie, op straffe van een dwangsom;
Marek te veroordelen tot het opgeven van de namen van de verblijver(s)/bewoner(s) van de woning en de rechtsgrond van dat verblijf/bewoning, op straffe van een dwangsom;
Marek te veroordelen in de proceskosten met rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit een betalingsachterstand van € 15.152,050 en een voorschot op een schadevergoeding van € 1.500,-.
3.2. [eiseres01] baseert de eis op het volgende. Marek is haar verplichtingen als redelijk handelend en bekwaam beheerster niet nagekomen. Zij heeft nagelaten de overeengekomen vergoeding die vanaf september 2020 1.100,- per maand bedraagt, over een periode van bijna 14 maanden aan [eiseres01] te voldoen. Hierdoor heeft [eiseres01] schade geleden en zal mogelijk in de toekomst schade lijden nu Marek ook nalatig is gebleven te berichten wie in de woning verblijft en op welke titel. Deze vergoeding en schade moet door Marek vergoed worden. [eiseres01] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen.
3.3. Marek is het niet eens met de eis. Haar verweer wordt onder de beoordeling besproken.
in reconventie
3.4. Marek eist samengevat:
[eiseres01] te veroordelen aan haar te betalen € 7.201,46 met rente;
[eiseres01] te veroordelen in de proceskosten met rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit verbouwingskosten voor de woning van € 4.751,46, twee bedragen onverschuldigd betaald van € 1.100,- en € 450,-, en een bedrag aan beheerskosten van € 900,-.
3.5. Marek baseert de eis op het volgende. Marek heeft werkzaamheden aan de woning uitgevoerd. Op grond van artikel 1.4 van de beheerovereenkomst is [eiseres01] gehouden dit bedrag terug te betalen aan Marek. Marek heeft daarnaast tot tweemaal toe onverschuldigde betalingen verricht aan [eiseres01] . [eiseres01] is gehouden deze bedragen terug te betalen. Tot slot heeft Marek op grond van de beheersovereenkomst en de onderliggende huurovereenkomst recht op beheerskosten van € 150,- per maand. [eiseres01] dient deze te vergoeden over de maanden februari – juli 2022, omdat Marek over die periode geen huur heeft ontvangen en zij zodoende de € 150,- niet in mindering heeft kunnen brengen hierop.
3.6. [eiseres01] is het niet eens met de eis. Haar verweer wordt onder de beoordeling besproken.
4. De beoordeling
4.1. Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat een eiser heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Marek betwist dat [eiseres01] een spoedeisend belang heeft, maar gelet op de hoogte van het door [eiseres01] gevorderde bedrag – en de onwetendheid van partijen over wie er op dit moment in de woning van [eiseres01] verblijft – is de kantonrechter van oordeel dat er in deze zaak sprake is van een spoedeisend belang.
4.2. Tussen partijen is een geschil ontstaan over de nakoming van de gesloten overeenkomst. [eiseres01] stelt dat Marek op meerdere punten de overeenkomst niet is nagekomen, wat gedeeltelijk door Marek wordt betwist. Marek verweert zich daarnaast en stelt in reconventie dat ook [eiseres01] de overeenkomst niet is nagekomen. Dit wordt door [eiseres01] betwist.
in conventie:
vergoeding van achterstallige termijnen en kwalificatie van de overeenkomst
4.3. [eiseres01] vordert Marek te veroordelen tot betaling van € 15.152,050, bestaande uit een bedrag van € 1.100,- over de maanden waarover zij niets of te weinig van Marek heeft ontvangen. Marek betwist deze bedragen – met uitzondering van een aantal maanden (zie r.o. 4.5) – verschuldigd te zijn, omdat zij in de betreffende maanden ook niks van de huurder heeft ontvangen en zij van opvatting is dat zij slechts aan [eiseres01] hoeft te betalen als huurder aan haar heeft betaald.
4.4. De overeenkomst die partijen hebben gesloten is niet eenvoudig te kwalificeren. Partijen noemen het een beheersovereenkomst, maar gezien de tussen partijen gemaakte afspraken en hetgeen door [eiseres01] wordt gevorderd, rijst de vraag of niet sprake is van een huurovereenkomst met toestemming tot onderhuur. Tussen partijen is immers een vast “huurbedrag” afgesproken dat maandelijks door Marek aan [eiseres01] moet worden voldaan. De hoogte van dit bedrag staat los van de huur die de beheerder met huurder afspreekt. Van doorbetalen lijkt geen sprake. Naar het nu lijkt is tussen partijen evenmin overeengekomen dat door [eiseres01] een bepaalde beheersvergoeding aan Marek moet worden voldaan. Ook is in de beheersovereenkomst opgenomen dat verhuurder verklaart geen aanspraken op beheerder te gaan indienen over het bedrag dat beheerder met huurder overeenkomt en voor de kosten waarmee de beheerder de huurder voor de beheerswerkzaamheden belast. De vraag over de aard van de overeenkomst rijst mede gezien de (beperkte) opvatting van Marek over wat het (financieel en technisch) beheer inhoudt. Het gaat hier om een beoordeling waarover niet eenvoudig een voorlopig oordeel kan worden gegeven, alleen al omdat partijen zich daarover nu niet hebben uitgelaten.
4.5. Ten aanzien van de vordering voor de maandelijkse betalingen heeft Marek erkend over een aantal maanden waarin huurders wel aan haar hebben betaald ten onrechte niets aan [eiseres01] te hebben betaald. Zij erkent dus deze verschuldigd te zijn. Indien het overzicht van [eiseres01] wordt gelegd naast het overzicht van Marek onder overwegingen 25 en 36 t/m 39 van haar conclusie van antwoord, moet worden geconcludeerd dat het om 6 termijnen van € 1.100,- gaat, te weten die over augustus/september 2020, november/december 2020, januari/februari 2021, april/mei 2021, juni/juli 2021 en september/oktober 2021. Deze € 6.600,- kan daarom worden toegewezen.
voorschot op een toe te kennen schadevergoeding
4.6. [eiseres01] heeft ook een voorschot op een in een bodemprocedure toe te kennen schadevergoeding gevorderd van € 1.500,-. Zij heeft daartoe gesteld dat Marek als een slecht en onbekwaam handelend beheerder is opgetreden. Marek betwist dat zij moet betalen als zij niets van huurders heeft ontvangen. Marek heeft vermeld dat zij op 27 maart 2022 een aanmaning aan huurders heeft gezonden, maar dat zij vermoedt dat de huurders zijn vertrokken.
4.7. Partijen zijn het er over eens dat de beheersovereenkomst tussen hen beiden is geëindigd omstreeks augustus 2022. Niet in geschil is dat Marek na beëindiging van de overeenkomst tussen partijen geen rekening en verantwoording aan [eiseres01] heeft afgelegd. Onduidelijk is derhalve welk bedrag nog aan [eiseres01] is verschuldigd door het ophouden te betalen en wat de rechtsgrond daarvoor is geweest. Vaststaat dat Marek vanaf februari/maart 2022 niets meer aan [eiseres01] heeft voldaan. Marek heeft wel gesteld dat zij [eiseres01] hiervan op de hoogte heeft gesteld, maar [eiseres01] heeft dit betwist. Marek heeft niet onderbouwd wanneer en hoe dit is gebeurd. Daarom is voorshands aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Marek toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen, welke kwalificatie daaraan ook moet worden gegeven. Het gevorderde voorschot van € 1.500,- wegens schadevergoeding als gevolg daarvan kan daarom worden toegewezen.
afgifte sleutels en opgave van verblijvers/bewoners
4.8. De vordering tot afgifte van de sleutels moet worden afgewezen. [eiseres01] heeft aan Marek de bevoegdheid tot het sluiten van een huurovereenkomst met derden verstrekt dan wel toestemming tot onderhuur gegeven. In dit geding is door Marek een huurovereenkomst in het geding gebracht. Gesteld noch gebleken is dat deze rechtsgeldig is beëindigd.
4.9. Bij de vordering tot veroordeling van Marek op te geven wie degenen zijn die in de woning verblijven/wonen en wat de rechtsgrond voor dat verblijf is heeft [eiseres01] geen belang meer nu dit blijkt uit de door Marek in het geding gebrachte huurovereenkomst. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.10. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
proceskosten
4.11. Marek krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 693,- aan griffierecht en € 747,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 1.567,43. Voor kosten die [eiseres01] maakt na deze uitspraak moet Marek ook een bedrag betalen van € € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
in reconventie:
vergoeding van gemaakte kosten
4.12. Marek vordert € 4.751,46 voor kosten die zij heeft gemaakt voor het verhuurbaar maken van de woning en die volgens haar op grond van de overeenkomst na beëindiging door [eiseres01] moeten worden vergoed. [eiseres01] betwist dat daarover een afspraak is gemaakt. Zij heeft nooit eerder opgave van die kosten ontvangen en er is nooit gesproken over een vergoeding. Subsidiair stelt zij dat er geen eindinspectie is geweest en zij niet heeft kunnen beoordelen waarvoor de kosten zijn gemaakt. Ook betwist zij de hoogte van de kosten. Hier is volgens [eiseres01] van belang dat de aandeelhouders van Marek ook een eigen aannemersbedrijf hebben, wat zij voor deze werkzaamheden hebben ingeschakeld.
4.13. In de overeenkomst tussen partijen is opgenomen dat de beheerder geen borgsom aan de verhuurder betaalt, omdat het gehuurde in slechte staat van onderhoud is afgegeven. In plaats van borg verklaart beheerder werkzaamheden uit te voeren zoals: het plaatsen van een nieuwe voordeur, schilderen, de badkamer opknappen (silicone vervangen etc.). Daarbij is bepaald dat verhuurder verklaart na het einde van de overeenkomst het behouden bedrag terug te betalen.
4.14. De vordering van Marek zal worden afgewezen. Ook bij de beoordeling van deze vordering is van belang vast te stellen hoe de overeenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd. Daarbij is onduidelijk wat onder “het behouden bedrag” moet worden verstaan, aangezien Marek in eigen beheer werkzaamheden in de woning heeft verricht en er geen borgsom is betaald.
onverschuldigde betaling
4.15. De vordering wegens onverschuldigde betaling van een tweetal bedragen van resp. € 1.100,- en € 450,- zal eveneens worden afgewezen. Marek heeft niet onderbouwd waarom er sprake is geweest van onverschuldigdheid van die betalingen. Daar staat tegenover dat vast staat dat er tussen partijen een rechtsgrond bestaat, op grond waarvan Marek gehouden is tot maandelijkse betaling van € 1.100,-. De betaling van € 450,- wijkt hier weliswaar van af, maar het is niet aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Marek hierdoor per definitie onverschuldigd heeft betaald. Marek heeft immers aangegeven dat haar betaalgedrag afhankelijk is van wat de huurder aan Marek betaald. Daarnaast staat vast dat er in de betaling van de maandelijkse termijnen een achterstand is ontstaan, die moet worden ingelopen. Hierdoor valt niet uit te sluiten dat Mareks betaling alsnog verschuldigd was.
beheerskosten
4.16. Ook de vordering [eiseres01] te veroordelen tot betaling van € 900,- wegens beheerskosten over de periode februari tot en met juli 2022 zal worden afgewezen. Uit de overeenkomst kan niet worden afgeleid dat tussen partijen een bepaald bedrag als beheersvergoeding is overeengekomen. Marek verwijst hierbij wel naar de huurovereenkomst die zij – zo het lijkt, namens [eiseres01] – heeft gesloten met de huurders, maar zij heeft zich in de beheersovereenkomst het recht voorbehouden de beheersvergoeding zelf vast te stellen en dit in te houden op de huur. Ook is overeengekomen dat verhuurder geen aanspraak kan maken op de beheersvergoeding waarvoor huurder wordt belast. De keerzijde is dan dat Marek zelf verantwoordelijk is die kosten op de huurder te verhalen en dat [eiseres01] buiten die afspraken staat.
proceskosten
4.17. Gezien de samenhang met het geding in conventie zullen de proceskosten worden gecompenseerd, zodat elke partij de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1. veroordeelt Marek om aan [eiseres01] te betalen € 8.100,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over een bedrag van € 6.600,- vanaf 3 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling;
5.2. veroordeelt Marek in de proceskosten, aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vastgesteld op € 1.567,43;
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst al het andere af;
in reconventie
5.5. wijst de vorderingen af;
5.6. compenseert de proceskosten.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. van Gastel en in het openbaar uitgesproken.
44236