ECLI:NL:RBROT:2022:7826

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9879603 \ CV EXPL 22-15021

datum uitspraak: 16 september 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonbron,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. M.L. Top,

tegen

[gedaagde]

,

woonplaats: [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

gemachtigde: mr. R.J. Michielsen,

De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1. De procedure

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 4 mei 2022, met bijlagen;

het antwoord;

de brief van 13 juni 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

1.2. Op 24 augustus 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

2. De feiten

2.1. Woonbron heeft als verhuurster op 7 november 2016 met [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst ex artikel 15 van de Leegstandwet gesloten voor de woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De aanvangshuurprijs bedroeg € 398,18 per maand. Het gehuurde bevindt zich in een appartementencomplex aan de Desdemonastraat in de wijk Oudeland.

2.2. In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

IN AANMERKING NEMENDE:

dat de vergunning van B & W is verleend voor het tijdvak aangaande op 1 april 2015 en behoudens verlenging eindigende op 1 april 2018.

dat op de te sluiten huurovereenkomst de artikelen 206 lid 3; 232; 242; 269 lid 1 en 2; 270; 271 lid 4 tot en met 8; 272 tot en met 277; 278 lid 1 en 2; 281 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn;

dat de woonruimte binnen 24 maanden (of: binnen afzienbare tijd) zal worden gesloopt (of: ingrijpend zal worden verbeterd)

dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 15 zesde en zevende lid en artikel 16 van de Leegstandwet;

(…)

3.3 Zonder opzegging eindigt deze overeenkomst op het tijdstip dat de in de aanhef genoemde vergunning van B. en W. haar geldigheid verliest.”

2.3. De gemeente heeft de aan Woonbron verleende vergunning verlengd op 25 oktober 2019 en 10 mei 2021. In de verlenging van 10 mei 2021 staat - voor zover van belang - het volgende:

“(…) Gelet op artikel 15, lid 4, van de Leegstandwet besluiten wij de werkingsduur van de vergunning te verlengen tot 1 april 2022. De aan de vergunning verbonden voorwaarden blijven onverminderd van kracht.

Dit besluit heeft betrekking op de volgende adressen:

[oneven-adressen] (oneven)

[even-adressen] (even) (…)”

2.4. Op 8 juni 2021 en 25 november 2021 heeft Woonbron [gedaagde] per brief op de hoogte gebracht van het eindigen van de huurovereenkomst. In de brief van 25 november 2021 staat - voor zover van belang - het volgende:

“(…) U huurt de woning aan de [adres] op basis van een tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet. De vergunning voor het verhuren van de woning is verleend voor een periode van 7 jaar en eindigt op 1 april 2022. Daarom zegt Woonbron hierbij, uw tijdelijke huurovereenkomst per 31 maart 2022 op.

Formele opzegging

Deze beëindiging betekent concreet dat u uiterlijk op 21 maart 2022 de woning heeft ontruimd van uw persoonlijke eigendommen en dat alle personen de woning hebben verlaten. Ook dat u dan de sleutels aan ons heeft overgedragen waarmee Woonbron weer de vrije beschikking heeft over de woning. Voor de goede orde meld ik u dat u volgens artikel 15 van de huurovereenkomst Leegstandwet geen aanspraak kunt maken op vervangende woonruimte, verhuis- en herinrichtingskosten of enig andere vergoeding en/of schadeloosstelling. (…)”

2.5. De gemachtigde van [gedaagde] heeft op 14 maart 2022 een brief gestuurd aan Woonbron. In deze brief is aangegeven dat [gedaagde] zich met de opzegging niet kan verenigen en het gehuurde niet vrijwillig zal ontruimen.

3. Het geschil

3.1. Woonbron eist samengevat:

te verklaren voor recht dat de tijdelijke huurovereenkomst tussen partijen op 1 april 2022 is geëindigd;

[gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen twee dagen na betekening van het vonnis te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] dit gebod niet naleeft, met een maximum van € 15.000,00;

[gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 389,18 aan gebruiksvergoeding per maand vanaf 1 april 2022 tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde;

[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente;

het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2. Woonbron baseert de eis op het volgende. [gedaagde] woont sinds 7 november 2016 in het gehuurde. Op grond van de koopovereenkomst moet Woonbron het appartementen-complex waarin het gehuurde zich bevindt op 30 december 2022 overdragen aan de gemeente, zodat het complex gesloopt kan gaan worden. Voor het tijdelijk verhuren van het gehuurde is een leegstandwetvergunning verleend. Op grond van deze vergunning was Woonbron bevoegd het gehuurde tijdelijk aan [gedaagde] te verhuren. Een dergelijke vergunning kan op grond van de Leegstandwet slechts worden verleend voor de maximale duur van zeven jaar. De vergunning is verleend op 1 april 2015 en eindigt dus hoe dan ook op 1 april 2022. Op grond van de Leegstandwet eindigt de huurovereenkomst op het moment dat de leegstandwet-vergunning haar geldigheid verliest. De huurovereenkomst tussen partijen eindigt dus van rechtswege op 1 april 2022 en kan niet meer worden verlengd.

3.3. [gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [gedaagde] erkent dat hij het gehuurde sinds 7 november 2016 op basis van een tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 van de Leegstandwet huurt. Uit de koopovereenkomst volgt echter niet dat Woonbron het gehuurde op 30 december 2022 moet overdragen aan de gemeente. Daarnaast heeft te gelden dat Woonbron voor dit appartementencomplex nog steeds nieuwe huurovereenkomsten op tijdelijke basis afsluit met nieuwe huurders. De conclusie die [gedaagde] daaraan verbindt is dat het nog maar de vraag is wanneer het appartementen-complex daadwerkelijk wordt gesloopt. Bovendien is er kennelijk na de brief van de gemeente Rotterdam van 10 mei 2021 wederom een verlenging van de leegstandwet-vergunning tot een nadere datum tot stand gekomen. Gelet op de onduidelijkheid over: (1) datum overdracht, (2) datum sloop, (3) datum verlenging Leegstandwetvergunning, en (4) nieuwe huurovereenkomsten met derden, meent [gedaagde] dat Woonbron zich in redelijkheid niet kan beroepen op artikel 16 lid 8 van de Leegstandwet.

4. De beoordeling

verklaring voor recht

4.1. Tussen partijen staat vast dat de aan Woonbron verleende vergunning om leegstaande woningen te verhuren een vergunning als bedoeld in artikel 15 Leegstandwet betreft (hierna: de vergunning). Uit artikel 15 lid 6 van de Leegstandwet volgt dat de vergunning voor maximaal zeven jaar kan worden verleend. Uit bovengenoemde huurovereenkomst blijkt dat de vergunning voor het eerst is verleend op 1 april 2015, daarnaast blijkt uit de brief van de gemeente Rotterdam van 10 mei 2021 dat de vergunning tot 1 april 2022 is verlengd, zodat de maximale termijn van zeven jaar inmiddels is bereikt. Uit de huurovereenkomst en artikel 16 lid 8 van de Leegstandwet volgt dat de huurovereenkomst eindigt op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest. De huurovereenkomst is dan ook van rechtswege op 1 april 2022 geëindigd.

4.2. Nu echter tijdens de mondelinge behandeling bleek dat [gedaagde] de huurovereenkomst eind juni 2022 heeft opgezegd en de woning inmiddels heeft verlaten en Woonbron niet nader heeft geconcretiseerd wat haar belang is bij handhaving van de vordering tot verkrijging van een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 april 2022 is geëindigd, heeft Woonbron naar het oordeel van de kantonrechter geen belang meer bij de gevorderde verklaring voor recht. Dit onderdeel van de vordering wordt daarom afgewezen (artikel 3:303 BW), zodat de stelling van [gedaagde] dat Woonbron zich in redelijkheid niet kan beroepen op artikel 16 lid 8 van de Leegstandwet geen bespreking meer behoeft.

ontruiming van het gehuurde

4.3. Woonbron heeft niet betwist dat [gedaagde] het gehuurde inmiddels heeft ontruimd en de sleutels van het gehuurde eind juli 2022 heeft ingeleverd, maar handhaaft haar vordering tot ontruiming van het gehuurde omdat zij niet zeker weet of het gehuurde leeg is opgeleverd. In de omstandigheid dat de sleutels van het gehuurde inmiddels een maand geleden zijn ingeleverd, had het op de weg van Woonbron gelegen te controleren of het gehuurde leeg was opgeleverd. Dat zij dit niet heeft gedaan, komt voor haar rekening en risico. In deze omstandigheid heeft Woonbron geen belang meer bij ontruiming van het gehuurde zodat dit onderdeel van de vordering eveneens wordt afgewezen.

gebruiksvergoeding

4.4. Nu in overweging 4.1. is geoordeeld dat de huurovereenkomst per 1 april 2022 is geëindigd, heeft [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 april 2022 onrechtmatig onder zich gehouden. [gedaagde] is daarom op grond van artikel 7:225 BW een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs verschuldigd. [gedaagde] betwist niet dat hij deze gebruiksvergoeding aan Woonbron verschuldigd is, maar voert wel aan dat andere huurders een huurprijs van slechts € 200,00 hoeven te betalen zodat hij het gevorderde bedrag aan gebruiksvergoeding te hoog acht. Uit de bovengenoemde huurovereenkomst blijkt echter dat een maandelijkse huurprijs van € 389,18 is overeengekomen, zodat dit bedrag op grond van artikel 7:225 BW voor vergoeding in aanmerking komt. Nu tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde] de sleutels van het gehuurde eind juli 2022 heeft ingeleverd, zal een gebruiksvergoeding over de maanden april, mei, juni en juli 2022 voor een bedrag van in totaal € 1.556,72 worden toegewezen.

proceskosten

4.5. Met deze uitkomst van de procedure ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.6. Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1. veroordeelt [gedaagde] aan Woonbron te betalen € 1.556,72 aan gebruiksvergoeding over de maanden april, mei, juni en juli 2022;

5.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.3. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.

54214