ECLI:NL:RBROT:2023:3839
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9402593 CV EXPL 21-27963
datum uitspraak: 28 april 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Vestia
,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: C.F. van Veen (Bazuin & Partners),
tegen
[gedaagde01]
,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Vestia’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1 De procedure
1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 13 augustus 2021, met bijlagen;
de brief van [gedaagde01] van 13 september 2021, waarmee het verstek is gezuiverd;
het vonnis van 4 oktober 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
de brief van de gemachtigde van Vestia van 29 oktober 2021, met bijlagen;
het antwoord in reconventie, met bijlagen;
de reactie op het antwoord in reconventie, met bijlagen en (aanvullende) bewijsstukken;
de akte houdende uitlatingen van Vestia van 10 november 2022;
de reactie van [gedaagde01] op de akte houdende uitlatingen van 2 februari 2023, met bijlagen.
1.2. Er hebben in deze zaak drie mondelinge behandelingen plaatsgevonden. Op de mondelinge behandeling van 4 november 2021 waren aanwezig de gemachtigde van Vestia en [gedaagde01] met haar toenmalige gemachtigde mr. A. Rhijnsburger. Op de mondelinge behandeling van 21 februari 2022 waren aanwezig de heer [naam01] (sociaal beheerder) namens Vestia, bijgestaan door de gemachtigde, en [gedaagde01] . Op de mondelinge behandeling van 15 juli 2022 waren mr. A. Ekkel (namens Vestia) en [gedaagde01] aanwezig.
Wat willen partijen en waarom?
2.1. Vestia is deze procedure begonnen omdat [gedaagde01] een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 1.253,39. [gedaagde01] wil dit bedrag niet betalen, omdat zij vindt dat zij recht heeft op verlaging van de huurprijs en dat zij nog bedragen met Vestia te verrekenen heeft. [gedaagde01] vindt dat de huurprijs verlaagd moet worden omdat zij minder is gaan verdienen en Vestia de huurprijs onder de huurtoeslaggrens had moeten brengen. Ook vindt zij dat zij hetzelfde lagere bedrag aan huur mag betalen als enkele van haar buren, op grond van het gelijkheidsbeginsel.
[gedaagde01] wil de huurachterstand (daarnaast) verrekenen met een huurprijsvermindering en een schadevergoeding. [gedaagde01] wil huurprijsvermindering omdat zij (geluids)overlast heeft van haar onderburen en Vestia daar volgens haar te weinig tegen doet en omdat er meerdere ‘technische gebreken’ aan het gehuurde kleven die Vestia moet / had moeten herstellen. Een van die gebreken, een lekkage vanuit de cv-ketel, heeft voor gevolgschade gezorgd. Ook wil [gedaagde01] een vergoeding voor de tijd die zij heeft moeten vrijmaken om monteurs in het gehuurde te ontvangen, terwijl die soms niet kwamen opdagen, en voor de tijd die zij heeft moeten besteden aan het schoonmaken van het gehuurde nadat er werkzaamheden zijn uitgevoerd door deze monteurs.
3 De beoordeling
3.1. De vordering van Vestia en de tegenvordering van [gedaagde01] hangen nauw met elkaar samen en zullen daarom samen worden beoordeeld. Omdat [gedaagde01] zich beroept op huurverlaging en huurprijsvermindering en een schadevergoeding vordert (en deze bedragen wil verrekenen met de achterstand), zal de kantonrechter eerst op de stellingen van [gedaagde01] ingaan. Voor huurverlaging en een huurprijsvermindering is geen plaats. Of [gedaagde01] aanspraak kan maken op een bedrag aan schadevergoeding, kan de kantonrechter nog niet beoordelen. Daarover mag Vestia zich eerst nog uitlaten. Pas als daarover is geoordeeld, kan ook worden beoordeeld welk bedrag [gedaagde01] aan Vestia moet betalen.
Huurprijsverlaging
3.2. [gedaagde01] kan geen aanspraak maken op een verlaging van de huurprijs vanwege het dalen van haar inkomen. Het Sociaal Huurakkoord waarop zij zich beroept, is geen recht dat door Vestia toegepast moet worden. Het staat Vestia vrij om van dit akkoord af te wijken. Dat heeft Vestia ook gedaan.
3.3. [gedaagde01] heeft aan Vestia wel een voorstel tot huurprijsverlaging gedaan, maar dit voorstel is door Vestia afgewezen. Het voorstel is geen voorstel als bedoeld in artikel 7:252b BW. Dit artikel geeft een huurder de mogelijkheid om een huurprijsverlaging voor te stellen nadat eerder de een inkomensafhankelijke huur
verhoging
is doorgevoerd. Uit niets blijkt dat [gedaagde01] eerder een inkomensafhankelijke huurprijsverhoging heeft gehad, daarom kan zij dit artikel niet gebruiken om een verlaging voor te stellen nu haar inkomen is gedaald.
Het voorstel is ook geen voorstel als bedoeld in artikel 7:252 BW. Een huurder kan op grond van dit (algemene) artikel over huurprijswijziging een voorstel tot verlaging doen, maar dan moet wel een puntentelling worden bijgevoegd. Als uit die puntentelling blijkt dat de maximale huurprijs lager is dan de geldende, kan de huurprijs worden verlaagd. Aan deze voorwaarde is niet voldaan.
3.4. Of [gedaagde01] , ondanks haar inkomensdaling, al dan niet aanspraak kan maken op huurtoeslag vanwege de hoogte van de rekenhuur (na een huurverhoging), is niet relevant voor de beoordeling of zij aanspraak kan maken op een lagere huurprijs. Er is geen geldende wettelijke bepaling die Vestia verplicht om de huurprijs te verlagen tot onder de rekenhuur. Een komende wetswijziging biedt [gedaagde01] misschien wel een mogelijkheid, maar dat is nog geen recht waarop [gedaagde01] zich in deze procedure kan beroepen.
3.5. Vestia is ook niet verplicht om de huurprijs van [gedaagde01] aan te passen omdat (enkele) buren een lagere huurprijs betalen. Vestia heeft contractsvrijheid, wat betekent dat zij zelf mag bepalen voor welke huurprijs zij een woning aan haar huurders aanbiedt, binnen de grenzen die voor sociale huurwoningen gelden. Dat heeft Vestia hier gedaan en [gedaagde01] heeft het aanbod van Vestia geaccepteerd. Die overeengekomen huurprijs blijft gelden.
Overlast
3.6. Om aanspraak te kunnen maken op een huurprijsvermindering vanwege overlast van de onderburen, moet niet (alleen) worden beoordeeld of er inderdaad sprake is van overlast. Een verhuurder is namelijk in beginsel niet aansprakelijk voor overlast. De vraag die relevant is, is of Vestia genoeg actie heeft ondernomen op overlast. Pas als zij te weinig heeft gedaan, kan dat tekortschieten een gebrek opleveren als bedoeld in de wet, met als gevolg dat de huurprijs kan worden verminderd.
3.7. De kantonrechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat Vestia te weinig actie heeft ondernomen naar aanleiding van de klachten van [gedaagde01] over haar onderburen. [gedaagde01] heeft weinig geklaagd bij Vestia. Voor zover zij geklaagd heeft en [gedaagde01] die klachten concreet heeft gemaakt, bijvoorbeeld over het spelen van de kleinkinderen in de slaapkamers, is Vestia hierover in gesprek gegaan met de onderburen. De tegelvloer van de onderburen is gecontroleerd en Vestia heeft deze akkoord bevonden. Uit wat [gedaagde01] naar voren heeft gebracht in deze procedure, is niet gebleken dat de overlast zo ernstig is dat Vestia meer had moeten doen dan dat. [gedaagde01] kan niet van Vestia verlangen dat zij de tegelvloer in de woning onder het gehuurde (alsnog) verbiedt en/of dat zij de onderburen gedragsregels oplegt over hoe het gehuurde wordt gebruikt. Feit is dat woningen zoals deze gehorig zijn; dat betekent dat [gedaagde01] tot op zekere hoogte geluid van haar buren zal moeten dulden.
Technische gebreken
3.8. Om een huurprijsverlaging vanwege gebreken aan het gehuurde te kunnen krijgen, moet zijn voldaan aan een aantal voorwaarden:
Het mag niet gaan om een gebrek dat de huurder zelf moet herstellen of waarvoor hij zelf aansprakelijk is (artikel 7:207 lid 2 BW);
Het gebrek moet aan de verhuurder zijn gemeld, of in voldoende mate bij de verhuurder bekend zijn om tot maatregelen over te gaan (artikel 7:207 lid 1 BW);
Het gebrek moet een vermindering van het huurgenot tot gevolg hebben, waarbij het uitgangspunt is dat er wel een bepaalde mate van verminderd huurgenot moet zijn voordat aan een huurprijsvermindering wordt toegekomen.
3.9. [gedaagde01] heeft in haar eerste processtuk een aantal gebreken genoemd. In haar reactie op de akte van Vestia van 2 februari 2023 heeft zij ook nog andere gebreken naar voren gebracht. De kantonrechter zal de gebreken waarover [gedaagde01] het pas in die akte heeft niet in de beoordeling meenemen. Vestia heeft daar niet meer op kunnen reageren.
3.10. De gebreken die [gedaagde01] aanvankelijk heeft genoemd zijn:
twee kapotte (binnen)deuren;
stilstaand water in het doucheputje, met als gevolg rioolvliegjes;
lekkage van de cv-ketel;
niet-geëgaliseerd plafond;
lekkage bij de ramen (laten water door);
niet-behangklare muren;
afgebladderde verf op de trap.
3.11. Van twee van deze gebreken staat vast dat [gedaagde01] deze op 20 mei 2020 aan Vestia heeft gemeld, namelijk de lekkage van de cv-ketel en de lekkage bij de ramen. Van de andere gebreken is geen meldingsdatum bekend.
3.12. De kantonrechter oordeelt dat kapotte binnendeuren, een niet-geëgaliseerd plafond, niet-behangklare muren en afgebladderde verf op de trap geen gebreken zijn die een vermindering van het huurgenot tot gevolg hebben, althans niet zo’n vermindering dat de drempel voor een huurprijsvermindering gehaald wordt. Los van de vraag of dit inderdaad zaken zijn die Vestia moet of had moeten herstellen, is de vordering van [gedaagde01] niet toewijsbaar voor zover ze op deze omstandigheden is gebaseerd.
3.13. Onderhoud van het doucheputje komt in beginsel voor rekening van [gedaagde01] zelf. Het vervangen van garnituur en het ontstoppen van afvoeren zijn werkzaamheden die zijn opgenomen in het Besluit Kleine Herstellingen. Ook het schoonmaken van het putje moet [gedaagde01] zelf (regelmatig) doen. Het enkele feit dat er een constructie is waarin water in het putje blijft staan, is geen gebrek. Bij regelmatig gebruik van de douche en regulier schoonmaken zouden er geen schimmels moeten ontstaan in zo’n situatie. In deze procedure is niet gebleken dat er een andere constructie nodig is om ervoor te zorgen dat er geen schimmels ontstaan en dus geen rioolvliegjes op af komen. Omdat niet vast staat dat Vestia werkzaamheden moet verrichten, is er ook geen grondslag voor een huurprijsvermindering.
3.14. Dan de twee lekkages, te weten die van de cv-ketel en die van de ramen. Dit zijn gebreken die Vestia moet herstellen en die door [gedaagde01] aan Vestia zijn gemeld. Uit wat [gedaagde01] naar voren heeft gebracht, blijkt dat er in de cv-kast een plasje water heeft gelegen, waardoor spullen beschadigd zijn geraakt. Als het regent, sijpelt er water op de vensterbank. Hoe vervelend dit ook kan zijn, hieruit volgt niet dat sprake is van zodanige (water)overlast dat dit gevolgen heeft voor het huurgenot van [gedaagde01] . In ieder geval niet als dit objectief wordt beoordeeld. Ook hier wordt de drempel voor het toekennen van een huurprijsvermindering niet gehaald.
3.15. [gedaagde01] heeft ook nog – bijna terloops – opgemerkt dat zij via de servicekosten betaalt om bepaalde huurderswerkzaamheden door Vestia te laten uitvoeren. Voor zover zij zich daarop beroept, wordt dat verweer gepasseerd. De betalingsverplichting voor de servicekosten is in deze procedure geen geschilpunt. De kantonrechter kan deze stelling van [gedaagde01] , omdat deze verder niet is uitgewerkt, ook niet als een tegenvordering opvatten.
Gevolgschade en eigen tijd [gedaagde01]
3.16. [gedaagde01] wil een vergoeding voor gevolgschade die zij heeft geleden vanwege de lekkage van de cv-ketel en een vergoeding voor de tijd die zij heeft moeten besteden aan (al dan niet uitgevoerde) werkzaamheden die in opdracht van Vestia zijn uitgevoerd. Vestia is alleen aansprakelijk voor gevolgschade vanwege de cv-lekkage als het ontstaan daarvan aan Vestia is toe te rekenen.
3.17. Een lekkage aan de cv-ketel is aan een verhuurder toe te rekenen. Het onderhoud, herstel en vervanging van deze installatie moet immers door de verhuurder worden uitgevoerd. Dit maakt dat het risico van een lekkage ook voor rekening van de verhuurder komt en daarmee is de toerekenbaarheid gegeven.
3.18. De kantonrechter kan nog niet beslissen over de hoogte van de eventueel aan [gedaagde01] toekomende schadevergoeding voor de beschadigde spullen. [gedaagde01] heeft pas in haar laatste processtuk vermeld welke spullen er beschadigd zouden zijn door de lekkage en heeft ook toen pas gesteld wat de waarde van de spullen zou zijn. Vestia heeft hier nog niet op kunnen reageren. De kantonrechter zal Vestia in de gelegenheid stellen om nog een akte te nemen, waarin zij ingaat op:
de stelling van [gedaagde01] dat een ventilator, een pak laminaat, een pak ondervloer, een stofzuiger, een handdoek en een dweil beschadigd zijn geraakt;
de door [gedaagde01] gevorderde bedragen voor deze spullen.
3.19. Als een huurder vrij moet nemen in verband met (het herstel van) een gebrek dat aan de verhuurder toerekenbaar is, dan is sprake van een nadeel dat op geld waardeerbaar is. [gedaagde01] heeft niet toegelicht wat de waarde van een vakantiedag is. Daar mag zij zich nog over uitlaten, in een akte die op de hieronder te noemen rolzitting moet zijn ingediend. Hoewel [gedaagde01] in een van haar processtukken meldt dat zij meerdere keren vrij heeft moeten nemen in het verleden, heeft zij maar van één vakantiedag toegelicht dat zij die heeft moeten opnemen vanwege het herstel van de cv-ketel, dat gepland stond op 29 maart 2019. Die dag komt in beginsel voor vergoeding in aanmerking. Vestia mag, nadat [gedaagde01] haar vordering heeft onderbouwd, hier nog op reageren.
Huurachterstand
3.20. Pas als de kantonrechter kan beoordelen op welk bedrag aan schadevergoeding [gedaagde01] aanspraak kan maken, kan zij beoordelen of [gedaagde01] een bedrag kan verrekenen met de huurachterstand. Omdat [gedaagde01] een bedrag van € 613,99 aan schadevergoeding heeft gevorderd, zal zij het verschil tussen dit bedrag en de achterstand van € 1.253,39 hoe dan ook moeten betalen. De kantonrechter acht de kans dat de schadevergoeding lager zal uitvallen dan het gevorderde bedrag reëel, omdat sowieso moet worden uitgegaan van de dagwaarde van de spullen en niet van de nieuwprijs. De kantonrechter geeft partijen in overweging om (weer) met elkaar in overleg te treden over dit bedrag, nu op alle overige punten in dit vonnis al een beslissing is gegeven.
Voortgang procedure
3.21. Omdat de zaak wordt verwezen naar de hierna te noemen rolzitting voor het nemen van een akte door Vestia, wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
4 De beslissing
De kantonrechter:
4.1. laat Vestia toe om op de rolzitting van
donderdag 25 mei 2023 om 13.30 uur
bij akte:
zich uit te laten over de stelling van [gedaagde01] dat door de cv-lekkage een ventilator, een pak laminaat, een pak ondervloer, een stofzuiger, een handdoek en een dweil beschadigd zijn geraakt;
zich uit te laten over de door [gedaagde01] gevorderde bedragen voor deze spullen.
4.2. laat [gedaagde01] toe om op de rolzitting van
donderdag 25 mei 2023 om 13.30 uur
bij akte:
- zich uit te laten over de waarde van de door haar op 29 maart 2019 opgenomen vakantiedag, voorzien van (een) bewijsstuk(ken);
4.3. bepaalt voorts dat de door partijen te nemen akte (in tweevoud) uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur door de griffie ontvangen moeten zijn;
4.4. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
51909