ECLI:NL:RBROT:2025:14273

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Vonnis in gevoegde zaken van 3 december 2025

in de zaak met zaaknummer C/10/680004 / HA ZA 24-472 van

VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW AAN DE [adres 1] TE ROTTERDAM,

gevestigd in Rotterdam,

eiseres,

advocaat: mr. A. Overweel,

tegen

1 [persoon A] ,

2. [persoon B],

3. [persoon C],

allen wonend in Rotterdam,

gedaagden,

advocaat: mr. J.B. Maliepaard

en in de zaak met zaaknummer C/10/687424 / HA ZA 24-877 van

VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW AAN DE [adres 1] TE ROTTERDAM,

gevestigd in Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. A. Overweel,

tegen

DBA BEHEER B.V.,

gevestigd in Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. J.B. Maliepaard

en in de zaak met zaaknummer C/10/691218 / HA ZA 24-1131 van

1 [persoon B] ,

2. [persoon A],

3. DBA BEHEER B.V.,

allen wonend dan wel gevestigd in Rotterdam,

eisers,

advocaat mr. J.B. Maliepaard,

tegen

1 [persoon D] ,

2. [persoon E],

3. [persoon F],

4. [persoon G],

5. [persoon H],

6. [persoon I],

7. [persoon J],

allen wonend in Rotterdam,

gedaagden,

advocaat mr. A. Overweel.

Partijen worden hierna de VVE, [persoon A] c.s. ( [persoon A] en [persoon B] samen), [persoon C] en DBA genoemd. [persoon D] , [persoon E] , [persoon F] , [persoon G] , [persoon H] , [persoon I] en [persoon J] worden hierna aangeduid als de eigenaren van de appartementsrechten of de (VVE-)leden.

1 De zaak in het kort

1.1. Partijen zijn als buren van elkaar in geschil over een pad op het zuidelijke deel van hun percelen. De VVE meent dat [persoon A] c.s als eigenaren van het aangrenzende perceel en (inmiddels) DBA als eigenares van het perceel daarnaast medewerking moeten verlenen en financieel moeten bijdragen aan het onderhoud van het over hun percelen lopende achterpad, op grond van een meer dan een eeuw geleden gevestigde erfdienstbaarheid. Volgens [persoon A] c.s., [persoon C] en DBA is die erfdienstbaarheid door non-usus onder het oude recht vervallen, omdat het achterpad meer dan 30 jaar versperd is geweest door een garage.

1.2. De rechtbank oordeelt dat de gevestigde erfdienstbaarheid nog steeds geldt, ook al heeft er jarenlang een garage deels op het pad gestaan. De erfdienstbaarheid is niet door non-usus teniet gegaan omdat niet is komen vast te staan dat het gebruik van het achterpad in die tijd door versperring onmogelijk was. De rechtbank licht hierna toe hoe zij tot dat oordeel komt. Vervolgens neemt de rechtbank beslissingen over de verschillende uit dit geschil voortvloeiende vorderingen.

2 De procedure

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

In de zaak met zaak- en rolnummer C/10/680004 / HA ZA 24-472

- de dagvaarding van 15 mei 2024, met producties 1 tot en met 17;

- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 19;

- de akte overlegging producties, tevens wijziging van eis van de VVE, met producties 18

tot en met 22;

- de akte overlegging producties van [persoon A] c.s. en [persoon C] , met producties 20

tot en met 24;

- de brief van de rechtbank van 31 oktober 2024, met een zittingsagenda;

- de brief van de VVE van 22 november 2024 met beantwoording van de vragen van de

rechtbank, met bijlage 1 en 2;

In de zaak met zaak- en rolnummer C/10/687424 HA ZA 24-877

- de dagvaarding van 8 oktober 2024, met producties 1 tot en met 20;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 18;

In de zaak met zaak- en rolnummer C/10/691218 / HA ZA 24-1131

- de dagvaarding van 10 december 2024, met producties 1 tot en met 15;

- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 8;

In alle zaken:

- de ambtshalve beslissing van de rechtbank tot voeging van de zaken;

- aanvullende productie 20 van [persoon A] c.s., [persoon C] en DBA;

- de oproepingsbrieven voor de mondelinge behandeling;

- de spreekaantekeningen van alle partijen;

- de mondelinge behandeling op 27 mei 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft

gemaakt.

2.2. Na de mondelinge behandeling zijn de zaken aangehouden voor mediation. Op 27 augustus 2025 hebben partijen laten weten dat dit traject niet is geslaagd. Op verzoek van partijen heeft de rechtbank vervolgens in alle zaken vonnis bepaald.

3 De feiten

3.1. Bij notariële akte van 24 december 2015 (hierna: de splitsingsakte) is het pand met erf en verder toebehoren, plaatselijk bekend [postcode] Rotterdam, [adres 2] , kadastraal bekend gemeente Rotterdam sectie AG nummer [perceelnummer 1] (in dit vonnis ook aangeduid als “A”), gesplitst in vier appartementen. Bij deze splitsingsakte is de VVE opgericht. Eigenaren van de vier afzonderlijke appartementsrechten zijn [persoon F] en [persoon G] (116A), [persoon D] en [persoon E] (116B), [persoon I] en [persoon J] (116C) en [persoon H] (116D).

3.2. [persoon A] c.s. zijn sinds 2020 de eigenaren van perceel [perceelnummer 2] (in dit vonnis ook: “B”), ten oosten van perceel [perceelnummer 1] (“A”). De eigenaren van de appartementsrechten en [persoon A] c.s. zijn dus directe buren van elkaar. [persoon A] is verder bestuurder en enig aandeelhouder van DBA. Die vennootschap heeft in 2023 van [persoon C] de eigendom verkregen van de percelen [perceelnummer 3] (in dit vonnis ook: “C”) en [perceelnummer 4] (“D”). [persoon C] is de achterbuurman van (onder meer) de eigenaren van de appartementsrechten, als eigenaar van perceel [perceelnummer 5] (“E”), waartoe ook de laan naar [naam locatie] behoort.

3.3. Op de hierna ingevoegde kadastrale tekening wordt de ligging van de percelen ten opzichte van elkaar weergegeven. In verband met anonimisering ten behoeve van openbare publicatie van het vonnis zijn de kadastrale nummers weggelakt en vervangen door een letteraanduiding. Perceel “A” is eigendom van de eigenaren van de appartementsrechten, perceel “B” is van [persoon A] c.s., de percelen “C” en “D” zijn van DBA en perceel “E” is van [persoon C] . De begrippen ‘(achter)pad’, ‘heining’, ‘scheidingsdeur + opstap’ en ‘laan’ geven bij benadering de locatie aan van die als zodanig genoemde begrippen, die ook bij de beoordeling aan de orde zullen komen.

3.4. Op het zuidelijke deel van perceel [perceelnummer 1] (“A”) staan de bergingen van de eigenaren van de appartementsrechten. De bergingen zijn voor de eigenaren van de bovenwoningen alleen bereikbaar via het (achter)pad met toegang tot perceel [perceelnummer 1] (“A”) en voor de eigenaren van de benedenwoning ook vanuit hun woonhuis met toegang vanaf de [naam locatie] .

3.5. In de splitsingsakte staat, voor zover van belang:

“B. BEKENDE LASTEN EN BEPERKINGEN

Met betrekking tot het gebouw en de daarbij behorende grond zijn aan de gerechtigde de volgende lasten en beperkingen bekend: die voorkomende in een akte van levering op dertig oktober achttienhonderd zevenennegentig (…), van welke akte een afschrift is overgeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Rotterdam in Register hypotheken 4 op één november achttienhonderd zevenennegentig in deel 1087 nummer 53 waarin onder meer het volgende voorkomt, woordelijk luidende:

“Ten eerste, dat de zuidelijke strook van ondermeer de percelen kadastraal bekend gemeente Rotterdam, sectie A, nummers [nummer X] tot en met [nummer Z] tot een breedte van een meter vijf en zeventig centimeter onbebouwd moet blijven, en gebruikt worden als en bestemd blijven tot Laan, toegang gevende tot de achterzijde van vorengemelde percelen, in welke laan alzo deze percelen recht van in- en uitgang hebben naar de laan, uitkomende op de [naam locatie] , uitmakende de percelen kadastraal bekend gemeente Rotterdam, sectie A nummers [perceelnummer 6] en [perceelnummer 7] ;

Ten tweede, dat het onderhoud van deze strook voor gezamenlijke rekening is van de eigenaren der vorengenoemde percelen, ieder voor een/zesde gedeelte;

(…)

H. WIJZIGINGEN EN/OF AANVULLINGEN MODELREGELEMENT

(…)

Artikel 17

De tekst van dit artikellid wordt vervangen door:1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer

gerekend, voor zover aanwezig: a. de grond, (…)”

3.6. Op 9 september 1985 verkreeg [persoon C] de volle eigendom van (onder meer) perceel [perceelnummer 3] (“C”). In de notariële akte van levering staat:

“Voorts wordt met betrekking tot het sub 2 gemelde onroerend goed [perceel [perceelnummer 3] (“C”), opm. rechtbank] verwezen naar:

(…)

B. de bepalingen sub ten derde tot en met ten zesde, voorkomende in een akte van verkoop en koop op zes en twintig juni achttienhonderd zes en negentig (…), woordelijk luidende:

(…)

Ten vierde: De Kooper is verplicht de zuidelijke strook van de beide door hem gekochte perceelen ter breedte van een meter vijftig centimeters onbebouwd te laten en op een afstand van een meter vijftig centimeters uit de zuidelijke grens van de door hem gekochte perceelen voor zijne rekening een heining daar te stellen. De als boven vrijgebleven strook ter breedte van een meter vijftig centimeters zal gebruikt worden als- en bestemd blijven tot- laan, toegang gevend tot de achterzijde van de ten deze verkochte perceelen en de perceelen aan den verkooper toebehorende nummers [nummer X] tot en met [nummer Y] [“A”, opm. rechtbank] (…), in welke laan alzo de ten deze verkochte perceelen en de evengemelde perceelen aan den verkooper toebehorende (…) nummers [nummer X] tot en met [nummer Y] [“A”, opm. rechtbank)], recht van in- en uitgang zullen hebben naar de thans aan de Oostzijde van (…) nummer [nummer Z] loopende laan, bij het kadaster bekend gemeente Rotterdam, (…) nummers [perceelnummer 6] en [perceelnummer 7] [(“E”), opm. rechtbank], naar [naam locatie] , waartoe de kooper van de beide gekochte perceelen in de genoemde heining voor ieder perceel eene deur zal mogen maken en de alzoo gevormde laan ook met een krui-, hand- of bokkenwagen mogen berijden, zullende het onderhoud van bovengenoemde daar te stellen heining en laan zijn voor rekening van de kooper of opvolgende eigenaren, berekend naar de oppervlakte der perceelen.

Mocht de alsboven gevormde laan te zijner tijd door den comparant-verkooper of opvolgende eigenaren door de percelen gemeente Rotterdam, (…) nummers [nummer X] tot en met [nummer Y] [“A”, opm. rechtbank] op dezelfde wijze worden doorgetrokken, dan zal het onderhoud van de gehele heining en laan worden gedragen door de verschillende eigenaren der perceelen sectie A nummers [nummer X] tot en met [nummer Y] [“A”, opm. rechtbank] en de ten deze verkochte perceelen, berekend naar de oppervlakte van ieders perceel. Alle welke bepalingen worden gevestigd als erfdienstbaarheid ten behoeve en ten laste van de perceelen Gemeente Rotterdam, (…) nummers [nummer X] tot en met [nummer Z] [waaronder: “A”, “B” en “C”, opm. rechtbank] onderling.Ten vijfde; Op de ten deze verkochte perceelen grond zullen slechts mogen worden gebouwd geheele woonhuizen en nimmer woningen of beneden en bovenhuizen en zullen deze woonhuizen zoolang de verkooper nog eigenaar mocht zijn van een of meer der perceelen sectie A nummers [nummer X] tot en met [nummer Y] [“A”, opm. rechtbank] nimmer eene andere bestemming mogen hebben dan die van woonhuis.Wordende deze bepaling gevestigd als eene erfdienstbaarheid ten laste van de verkochte perceelen en ten behoeve van de perceelen aan de verkooper toebehorende Gemeente Rotterdam sectie A nummers [nummer X] en [nummer Y] [“A”, opm. rechtbank].”

3.7. In een brief van 8 mei 2017 schrijft [persoon C] aan de VVE:

“Sedert enige tijd bewoont u appartementen in het pand [adres 2] Rotterdam. De eigenaren van dit pand zijn gerechtigd gebruik te maken van een (dwars)laan die loopt achter de panden [adres 3] [“B”, opm. rechtbank] en [adres 4] [waaronder: “C” en “D”, opm. rechtbank]. De betreffende gronden zijn mijn eigendom. De rechten van alle betrokkenen zijn omschreven in uw eigendomsbewijs dat behoort te verwijzen naar een notariële acte van 2 maart 1914 (…) en/of een acte van houdende een proces verbaal van veiling de dato 22 januari 1896 (…). In dat proces-verbaal is het recht van in- en uitgang naar de [naam locatie] omschreven. Te uwer bediening zend ik u kopie van deze acte hierbij. Aangekruist is de omschrijving van uw recht om de laan naar de [naam locatie] met krui-hand of bokkenwagen (te) mogen berijden. Eerder in die acte is vermeld dat de gerechtigden gezamenlijk een deur mogen maken tussen de dwarslaan en de laan naar de [naam locatie] .

Voor die deur vraag ik uw aandacht. Als eigenaar van de laan naar de [naam locatie] en als eigenaar van het dienend erf verlang ik dat die deur na passage weer gesloten en afgesloten wordt. Ik verlang dat om mij moverende redenen waaronder het beletten van onbevoegden om van de dwarslaan gebruik te maken (waaronder het zich daar verschuilen). Deze deur is altijd gesloten gehouden maar sedert kort staat de deur regelmatig open en wordt ondanks het mijnerzijds sluiten weer regelmatig open gezet. Op korte termijn wordt er een nieuw slot op de deur gezet. U krijgt bericht wanneer de nieuwe sleutels beschikbaar zijn. Ik verzoek u allen mede te werken met het handhaven van de erfdienstbaarheid waartoe behoort het sluiten en op slot draaien van deze deur na passage.”

3.8. Bij notariële akte van 2 oktober 2020 heeft [persoon C] de eigendom van perceel [perceelnummer 2] (“B”) overgedragen aan [persoon A] c.s. De akte vermeldt verder:

“2. Bij het sluiten van de Koopovereenkomst waren de Kopers bekend met en in de

Koopovereenkomst is verwezen naar het bepaalde voorkomende in:

a. voorgaande titel van aankomst (deel 14807, nummer 16), woordelijk luidende als volgt:

“Erfdienstbaarheden.Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar hetgeen is vermeld in voormelde aankomsttitel, waarin onder meer is vermeld:“Artikel 5Met betrekking tot bestaande erfdienstbaarheden verwijzen partijen naar:A. het bepaalde sub 4e der akte de dato dertig oktober achttienhonderd zeven en negentig,

verleden ten overstaan van notaris W. van Traa te Rotterdam, overgeschreven ten

hypotheekkantore te Rotterdam de dato een november achttienhonderd zeven en

negentig in deel 1087 nummer 53, waaruit blijkt: 1e. dat de zuidelijke strook van de percelen kadastraal bekend gemeente Rotterdam,

sectie A, nummers [nummer X] tot en met [nummer Z] [waaronder: “A”, “B” en “C”, opm.

rechtbank] tot een breedte van een meter vijf en zeventig centimeter onbebouwd moet

blijven en gebruikt worden als en bestemd blijven tot laan, toegang gevende tot de

achterzijde van voormelde percelen, in welke laan alzo deze percelen recht van in- en

uitgang hebben naar de laan, uitkomende op de West-Zeedijk, uitmakende de percelen

kadastraal bekend gemeente Rotterdam sectie A nummers [perceelnummer 6] en [perceelnummer 7] [“E”, opm.

rechtbank]; 2e. dat het onderhoud van deze strook voor gezamenlijke rekening is van de eigenaren

der bovengenoemde percelen, ieder voor een/zesde gedeelte.”

3.9. In een e-mail van 28 november 2022 heeft [persoon C] het volgende aan [persoon J]

(eigenaar van appartement [huisnummer A] ) bericht:

“Hiermede bericht ik en via u de VvE [adres 2] dat ik de mij in eigendom

toebehorende grond achter [adres 4] , het daargelegen deel van het achterpad

daaronder begrepen, heb verkocht aan de familie [persoon A] , [adres 3] . U kunt zich

desgewenst met hen verstaan.

De toegangsdeur naar het pad naar de [naam locatie] blijft mijn eigendom, zo ook de muren

die de afscheidingen vormen met de mij verblijvende eigendommen. Mijn rechten terzake

van de erfdienstbaarheid over de gang naar de [naam locatie] reserveer ik, ook het recht mij te

verzetten tegen verzwaring daarvan.”

3.10. Bij notariële akte van 6 oktober 2023 heeft [persoon C] perceel [perceelnummer 4] (“D”) en [perceelnummer 3] (“C”) overgedragen aan DBA.

3.11. In de procedures met zaaknummers C/10/680004 / HA ZA 24-472 en C/10/691218 / HA ZA 24-1131 hebben de eigenaren van de appartementsrechten een overeenkomst van lastgeving van 18 november 2024 in het geding gebracht, waarbij alle eigenaren van appartementsrechten aan de VVE de last verstrekken:

“om op grond van artikel 7:414 lid 2 BW in eigen naam voor rekening van lastgevers te procederen als middellijke procesvertegenwoordiger in de gerechtelijke bodemprocedure ten overstaan van de Rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, met zaakkenmerk C/10/680004, ingeleid per dagvaarding van 15 mei 2024, zoals hiervoor omschreven.

2. De door lasthebber aanvaarde last houdt onder meer in:

als procespartij voor lastgevers in rechte op te treden, al of niet in kort geding of bij wijze van prorogatie, (…);

en verder al datgene te doen wat lasthebber in het belang van haar, lastgevers, gewenst, nuttig of noodzakelijk zal achten en de lastgevers, zelf tegenwoordig zijnde, zou kunnen, mogen of moeten doen, alles met de macht van substitutie.

(…)

4. Lasthebber is gerechtigd de last geheel naar eigen inzicht uit te voeren.”

4 Het geschil

In de zaak met zaak- en rolnummer C/10/680004 / HA ZA 24-472

4.1. De VVE vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat een erfdienstbaarheid van uitweg, inhoudende het recht van in- en uitgang naar de laan, uitkomende op de [naam locatie] , gevestigd is ten gunste van de VVE, zoals omschreven op de tweede pagina van haar splitsingsakte;

bij niet toewijzing van de erfdienstbaarheid: voornoemd gebruik aan te wijzen bij wege van noodweg;

[persoon A] c.s. en [persoon C] te veroordelen om te gehengen en te gedogen dat de VVE deze erfdienstbaarheid uitoefent;

te verklaren voor recht dat [persoon A] c.s. en [persoon C] verplicht zijn om hun medewerking te verlenen aan het uitvoeren van onderhoud aan het achterpad als omschreven in randnummer 45 onder a) t/m d);

5. te verklaren voor recht dat [persoon A] c.s. en [persoon C] verplicht zijn om aan dit onderhoud primair voor 1/3e in de kosten, subsidiair voor 1/6e in de kosten bij te dragen;

6. [persoon A] c.s. en [persoon C] , ieder hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen om hun aandeel in de onderhoudskosten (aan de VVE) te voldoen, binnen twee weken na ontvangst door hen van de desbetreffende factuur/facturen;

7. [persoon A] c.s. en [persoon C] te veroordelen in de proceskosten.

4.2. [persoon A] c.s. en [persoon C] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van de VVE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VVE, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van de VVE in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente.

In de zaak met zaak- en rolnummer C/10/687424 HA ZA 24-877

in conventie

4.3. De VVE vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. te verklaren voor recht dat DBA verplicht is om haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van onderhoud aan het achterpad als omschreven in randnummer 52 onder a) t/m d);

2. te verklaren voor recht dat DBA verplicht is om aan dit onderhoud, primair voor 1/3e in de kosten, subsidiair voor 1/6e in de kosten bij te dragen;

3. DBA te veroordelen om haar aandeel in de onderhoudskosten (aan de VVE) te voldoen, binnen twee weken na ontvangst door haar van de desbetreffende factuur/facturen;

4. DBA te veroordelen in de proceskosten.

4.4. DBA voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van de VVE in haar vorderingen, althans afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van de VVE, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten met wettelijke rente.

in (voorwaardelijke) reconventie

4.5. DBA vordert, onder de voorwaarde dat de VVE ontvankelijk is, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de VVE, of haar leden, te verbieden om op welke wijze dan ook over perceel [perceelnummer 3] , dat in eigendom is van DBA, te gaan en te komen, op straffe van verbeurte van een boete ten behoeve van DBA van € 250,00 per overtreding van het te geven verbod. Verder vordert DBA de VVE te veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente.

4.6. De VVE concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

In de zaak met zaak- en rolnummer C/10/691218 / HA ZA 24-1131

4.7. [persoon A] c.s. en DBA vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht te verklaren dat de erfdienstbaarheid van overpad is tenietgegaan door non-usus, dan wel door feitelijke onmogelijkheid van uitoefening;

de VVE-leden te verbieden om op welke wijze dan ook over de percelen [perceelnummer 3] en [perceelnummer 2] te gaan en te komen op straffe van verbeurte van een boete ten behoeve van [persoon A] c.s. en DBA van € 250,00 per overtreding van het te geven verbod;

de VVE-leden te veroordelen in de proceskosten.

4.8. De VVE-leden concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [persoon A] c.s. en DBA in hun vorderingen, althans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [persoon A] c.s. en DBA in de proceskosten, met wettelijke rente.

4.9. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

5 De beoordeling

in conventie in alle zaken

Ontvankelijkheid

De VVE is vertegenwoordigingsbevoegd

5.1. [persoon A] c.s. en [persoon C] voeren als meest verstrekkend verweer aan dat de VVE in de door haar geïnitieerde procedures niet ontvankelijk is omdat aan de VVE niet het recht toekomt om nakoming van de pretense erfdienstbaarheid te vorderen. Dat eventuele recht komt volgens [persoon A] c.s. en [persoon C] slechts toe aan de eigenaren van de appartementsrechten.

De VVE stelt dat zij wettelijk bevoegd is om haar leden te vertegenwoordigen en beroept zich voor zover nodig op de door de eigenaren van de appartementsrechten aan haar verstrekte last.

5.2. Uitgangspunt is dat de VVE het doel heeft de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars te behartigen. Binnen de grenzen van haar bevoegdheid kan een vereniging van eigenaars de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigen.De VVE is in dat kader ook bevoegd om tegen derden te procederen.

5.3. Wanneer het heersende erf wordt verdeeld, blijft de erfdienstbaarheid bestaan ten behoeve van ieder gedeelte, ten voordele waarvan zij kan strekken. Dit betekent dat als vóór de splitsing ten gunste van perceel [perceelnummer 1] (“A”) een erfdienstbaarheid bestond, de splitsing aan het voortbestaan van die erfdienstbaarheid niet in de weg staat, voor zover de gesplitste gedeelten daarbij zijn gebaat. In de stellingen van de VVE ligt besloten dat haar leden baat hebben bij de erfdienstbaarheid die dient om hun perceel met bergingen aan de achterzijde van het appartementengebouw te kunnen bereiken.

5.4. De unanieme last die alle eigenaren van de appartementsrechten (die van rechtswege lid zijn van de VVE) aan de VVE hebben verstrekt (3.11), laat er geen twijfel over bestaan dat zij er voor hebben gekozen dat de VVE hun gezamenlijke belangen bij de erfdienstbaarheid vertegenwoordigt. Voor zover nodig impliceert de lastgeving een unaniem besluit en volmacht namens de vergadering van eigenaars als hoogste orgaan binnen de VVE.

5.5. De vorderingen van de VVE strekken ertoe dat wordt bevestigd dat haar leden, de eigenaren van de appartementsrechten, gerechtigd zijn tot de erfdienstbaarheid in geschil. Het gaat in alle gevoegde zaken om het gemeenschappelijke belang van de appartementseigenaars om helderheid te krijgen over hun rechten in verband met de (pretense) erfdienstbaarheid. De lastgeving heeft een ruime strekking. Die beperkt zich niet tot de genoemde eerste procedure, maar behelst ook de tweede procedure die onmiskenbaar bedoeld is om de negatieve gevolgen van het gebrek in de dagvaarding van een ten onrechte gedagvaarde partij (waarover meer onder 5.8-5.10) in de eerste procedure weg te nemen. Dat de tweede procedure niet met zoveel woorden in de lastgeving is genoemd, maakt dat niet anders.

5.6. Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven of het geschil over de erfdienstbaarheid een beheerkwestie betreft, hoewel de splitsingsakte (in hoofdstuk H) met het benoemen van ‘de grond’ tot gemeenschappelijk gedeelte en/of gemeenschappelijke zaak daarvoor wel een aanknopingspunt geeft. Ook als dat niet zo is, handelt de VVE binnen de grenzen van haar vertegenwoordigingsbevoegdheid. Die grenzen worden immers niet enkel gegeven door de statuten, maar ook door de wet en de lastgeving. Als met het opkomen voor de belangen van de eigenaren van de appartementsrechten in het kader van dezelfde erfdienstbaarheid geen sprake zou zijn van een beheertaak, dan is de VVE op grond van de unanieme last bevoegd, als aanvulling op de wettelijke regeling voor vertegenwoordigingsbevoegdheid, om op eigen naam als lasthebber van de appartementseigenaren te procederen.

5.7. De conclusie is dat de VVE bevoegd is om haar leden in deze procedure te vertegenwoordigen. Waar door de VVE in de procedures waarin niet de leden zelf, maar de VVE namens hen als procespartij optreedt, stellingen inneemt en vorderingen instelt, moet dat worden gelezen als gedaan ten behoeve van haar leden als de eigenaren van de appartementsrechten.

De VVE is niet-ontvankelijk in de vorderingen tegen [persoon C] ; inhoudelijke beoordeling alleen jegens [persoon A] c.s. en DBA

5.8. [persoon C] is aanvankelijk in de zaak met zaak- en rolnummer C/10/680004 / HA ZA 24-472 gedagvaard als eigenaar van perceel [perceelnummer 3] (“C”) als dienend erf bij de pretense erfdienstbaarheid. Sinds de overdracht van zijn eigendomsrecht op dat perceel (met afhankelijke rechten) aan DBA op 6 oktober 2023 (zie 3.10), vóór dagvaarding, heeft hij die hoedanigheid niet meer. Dit betekent dat de VVE [persoon C] ten onrechte in de procedure heeft betrokken.

5.9. De gesuggereerde mogelijkheid dat de toegangspoort vanaf de laan tot het (achter)pad zich niet bevindt op perceel [perceelnummer 3] (“C”) van inmiddels DBA, maar op perceel [perceelnummer 5] (“E”) van [persoon C] , leidt niet tot een ander oordeel. Die enkele mogelijkheid is onvoldoende om daaraan een beslissing te verbinden op de vorderingen tegen [persoon C] . De inzet van de procedure en het daarop volgende debat betreft immers de erfdienstbaarheid en niet het eigendomsrecht van [persoon C] op het achtergelegen perceel en/of op de laan. Dat zou een substantiële wijziging van grondslag zijn waarop het debat niet is gericht.

5.10. De conclusie is dat de VVE niet-ontvankelijk is in de door haar jegens [persoon C] ingestelde vorderingen. De inhoudelijke beoordeling heeft dan ook alleen betrekking op de rechtspositie van [persoon A] c.s. en DBA in verhouding tot de eigenaren van de appartementsrechten.

Eiswijzigingen

5.11. Bij akte van 20 november 2024 heeft de VVE, gelet op het verweer van [persoon A] c.s. (en [persoon C] ), haar eis in de zaak met zaak- en rolnummer C/10/680004 / HA ZA 24-472 gewijzigd. De wijziging houdt in dat de VVE een verklaring voor recht vordert van de gevestigde erfdienstbaarheid, een veroordeling van [persoon A] c.s. (en [persoon C] ) om het gebruik op die grond te gehengen en gedogen en subsidiair aanwijzing van dat gebruik als noodweg. [persoon A] c.s. (en [persoon C] ) hebben bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Hun bezwaar is dat de VVE ten onrechte niet heeft toegelicht waarop de gewijzigde vorderingen zijn gebaseerd, zodat het voor hen onvoldoende duidelijk is waarop zij zouden moeten reageren.

5.12. Zolang nog geen eindvonnis is gewezen, bestaat in beginsel een bevoegdheid tot verandering of vermeerdering van eis. Niettemin kunnen de eisen van goede procesorde aan eiswijziging in de weg staan. De VVE heeft haar eis bij akte gewijzigd vóór de mondelinge behandeling en daarmee voordat vonnis was bepaald. De eiswijziging vloeit logisch voort uit het debat en is verweven met de diverse aspecten van de zaak, die ook voor [persoon A] c.s. geen onbekend terrein zijn. [persoon A] c.s. hebben voldoende gelegenheid gehad om hierop te kunnen reageren en zijn dan ook niet in hun verdediging geschaad. Gelet hierop is de eiswijziging in beginsel toelaatbaar. De rechtbank zal beslissen op de gewijzigde eis. Omdat het niet aankomt op het beroep op noodweg, waarover niet expliciet is gedebatteerd, behoeft het bezwaar op dat punt geen inhoudelijke beoordeling.

De erfdienstbaarheid en het beroep op non-usus

Door vestiging is een erfdienstbaarheid ten gunste van perceel [perceelnummer 1] (“A”) van (inmiddels) de eigenaren van de appartementsrechten ontstaan

5.13. Tussen partijen is niet in geschil dat door vestiging een erfdienstbaarheid van overpad ten gunste van (onder meer) de percelen [perceelnummer 1] (“A”) en [perceelnummer 2] (“B”) is ontstaan, om over het achterpad te komen van en te gaan naar de laan die ontsluit op de [naam locatie] . De erfdienstbaarheid wordt, bezien over een lange tijdsperiode, in diverse aktes genoemd en vindt steun in oude aktes, ook al zijn de latere bewoordingen soms net wat anders. Ook [persoon C] als toenmalig eigenaar van dienende erven erkent dat een erfdienstbaarheid ten gunste van (onder meer) perceel [perceelnummer 1] (“A”) (zie 3.7) is gevestigd. Voor zover de erfdienstbaarheid door vermenging teniet zou zijn gegaan toen de percelen [perceelnummer 2] (“B”) en [perceelnummer 3] (“C) in één hand (van [persoon C] ) kwamen, strekt die vermenging niet verder dan de rechtsverhouding tussen perceel [perceelnummer 3] (“C”) als dienend erf en perceel [perceelnummer 2] (“B”) als heersend erf. Die vermenging raakt de rechtsverhouding tussen perceel [perceelnummer 3] (“C) en perceel [perceelnummer 2] (“B”) als dienende erven en perceel [perceelnummer 1] (“A”) als heersend erf niet. De gevestigde erfdienstbaarheid ten gunste van (onder meer) perceel [perceelnummer 1] (“A”) is onverminderd blijven bestaan, nu gesteld noch gebleken is dat de erfdienstbaarheid, op een andere wijze dan hierna te bespreken, is tenietgegaan.

De gevestigde erfdienstbaarheid is niet tenietgegaan door non-usus

5.14. [persoon A] c.s. en DBA beroepen zicht op ‘non-usus’, een regel uit het oude Burgerlijk Wetboek zoals dat tot 1 januari 1992 gold. De regel hield in dat een erfdienstbaarheid teniet ging als er gedurende 30 jaren, volgend op de dag waarop een met de erfdienstbaarheid strijdige daad werd verricht, geen gebruik van werd gemaakt. Met ingang van 1 januari 1992 geldt het huidige BW en is deze mogelijkheid van verjaring komen te vervallen. De werking van de oude bepaling is met één jaar na 1 januari 1992 verlengd. Als een recht onder het oude BW reeds was tenietgegaan, moet dat dus ook nu nog gelden, ook al kent het nieuwe BW geen verlies van erfdienstbaarheid door non-usus meer.

5.15. Dat het feitelijke gebruik van het (achter)pad was toegestaan volgt uit de vestigingsakte en vindt bevestiging in navolgende aktes. Voor de vraag of dat recht niettemin door non-usus is vervallen, komt het er op aan of in de periode vóór 1 januari 1993 gedurende ten minste 30 aaneengesloten jaren de feitelijke mogelijkheid om gebruik te maken van het pad door versperring was ontnomen.

5.16. De rechtbank acht het, gelet op de overgelegde stukken en verklaringen aannemelijk dat gedurende enkele tientalen jaren een garage heeft gestaan op het zuidelijke deel van perceel [perceelnummer 3] (“C”). Aanwijzingen daarvoor zijn een bouwvergunning voor een garage uit 1924, een volgens [persoon A] c.s. en DBA uit 1938 daterende kadastrale kaart met een zichtbaar tegen de erfgrens ingetekend gebouw, verklaringen van omwonenden in de periode van 1961-1979 die het bestaan van het gebouw bevestigen en de verklaring van [persoon C] over de afbraak van het gebouw op zijn toenmalige perceel in 1980. De aanwezigheid van de garage is een argument voor non-usus als vaststaat dat het pad gedurende 30 jaren door versperring als zodanig in het geheel niet is gebruikt. Een rechtsfiguur als partiële non-usus bestaat niet. Mogelijk zou in dat geval sprake kunnen zijn van een grond voor wijziging of verlegging van de erfdienstbaarheid, maar dat is in deze procedures niet aan de orde.

5.17. Gelet op de diverse ingebrachte verklaringen acht de rechtbank het niet aannemelijk dat door de locatie van de garage in het geheel geen gebruik is gemaakt van het pad. Een voormalig bewoonster van het huis op perceel [perceelnummer 1] (“A”) heeft over het gebruik in haar kindertijd en jeugd in de periode 1961-1977 verklaard dat via het smalle (achter)pad de achteringang van de tuin bij haar woning kon worden bereikt en dat alle tuinen daar een achteringang hadden. Een andere omwonende sinds 1979 heeft verklaard dat haar zoon en de kinderen van het huis op perceel [perceelnummer 1] dagelijks over het pad gingen en dat het gebouwtje (onbetwist: de garage), waar een auto in kon, geen doorgang heeft belemmerd. Daarbij komt dat [persoon C] op zitting heeft verklaard dat er sprake was van ‘kruipdoor-sluipdoor’ tussen de populieren door over het pad achter de schuur, ook omschreven als ‘muizengaatje’. Uit deze verklaringen leidt de rechtbank af dat het achterpad als doorgang werd gebruikt, ook als die doorgang nauw was. In elk geval zijn deze verklaringen zodanig dat niet kan worden uitgesloten dat het (achter)pad in de gestelde periode van non-usus, feitelijk is gebruikt ondanks de garage.

5.18. Er is geen beeldmateriaal in het geding gebracht van de feitelijke situatie destijds met de garage. Uit de luchtfoto’s en kadastrale tekeningen kan ook niet worden afgeleid dat de doorgang over het (achter)pad door de garage jarenlang feitelijk onmogelijk was. Gelet op het verstrekkende gevolg van tenietgaan van een erfdienstbaarheid dienen aan de onderbouwing van een beroep daarop geen lichte eisen te worden gesteld. De in deze zaak flinke oppervlakte van de percelen in verhouding tot de sterk verkleinde luchtfoto’s en kaartjes maakt dat daarin niet met voldoende precisie steun kan worden gevonden voor dat standpunt, ook al lijkt het gebouwtje dat de garage zou moeten zijn op basis van de intekening ervan bij de erfgrens te liggen. Het op de kaartjes en dergelijke betrekking hebbende bewijsaanbod van [persoon A] c.s. wordt daarom gepasseerd.

5.19. De rechtbank oordeelt dat in rechte niet is komen vast te staan dat het achterpad gedurende meer dan 30 jaren versperd is geweest en dat een eventuele gedeeltelijke versperring onvoldoende is voor een geslaagd beroep op non-usus. Een andere conclusie valt overigens slecht te rijmen met de feitelijke omstandigheid dat gedurende de afgelopen (tientallen) jaren het pad ten volle is gebruikt als achterontsluiting voor de betrokken percelen, dat dit ook nader vorm heeft gekregen door ommuring circa 20 jaar geleden door [persoon C] en dat dit gebruik en de erfdienstbaarheid als zodanig nooit ter discussie hebben gestaan. Die inrichting van het pad loopt ook over perceel [perceelnummer 3] (“C”), overeenkomstig de oorspronkelijke bedoeling van de erfdienstbaarheid. Bij de oude regel dat door non-usus een erfdienstbaarheid teniet kon gaan, past de gedachte dat na verloop van tijd onder omstandigheden de juridische situatie zich moet aanpassen aan de feitelijke situatie. Hierbij past niet dat in de onderhavige situatie achteraf nog – na verloop van circa 45 jaar ná verwijdering van de garage en voortgezet gebruik van het pad nadien – een gerechtvaardigd beroep op non-usus gedaan zou kunnen worden. De rechtszekerheid zou hiermee juist worden geschaad.

5.20. De rechtbank voegt hieraan toe dat de deels over perceel [perceelnummer 3] (“C) uit te oefenen erfdienstbaarheid ook moet worden beschouwd in de context dat meerdere percelen zijn betrokken, waarop de garage in elk geval niet stond. Niet gebleken is dat voor zover de andere percelen dienend waren voor het pad, er daar belemmeringen zijn geweest.

Verder, voor zover dienend perceel [perceelnummer 3] (“C”) en perceel [perceelnummer 5] (“E”) in één hand zijn geweest, van [persoon C] , en juist zou zijn de suggestie op de zitting dat (mede) van het parkeerterrein (perceel [perceelnummer 5] (“E”)) gebruik is gemaakt om de garage van en naar de laan te passeren (zoals door een omwonende is verklaard), dan zou in dit verband niet doorslaggevend zijn dat niet specifiek (geheel of gedeeltelijk) over perceel [perceelnummer 3] (“C”) is gegaan voor uitoefening van de erfdienstbaarheid. Hierbij weegt mee dat het niet over een pad gaat dat alleen liep en loopt over perceel [perceelnummer 3] (“C”) maar over een pad over verscheidene percelen.

5.21. De conclusie is dat de erfdienstbaarheid niet door non-usus is vervallen en nog altijd bestaat. De stelling van [persoon A] c.s. en DBA dat sinds de splitsing van het woonhuis op perceel [perceelnummer 1] (“A”) in appartementen sprake is van wijziging of verzwaring van de erfdienstbaarheid en daarmee een ongeoorloofde intensivering van het gebruik, leidt niet tot een ander oordeel, reeds omdat [persoon A] c.s. en DBA aan die stellingen geen rechtsgevolgen hebben verbonden. De gevraagde verklaring voor recht over de erfdienstbaarheid is toewijsbaar op de manier die aan het slot van het vonnis in de beslissing is opgenomen.

Onderhoud van het pad

[persoon A] c.s. en DBA moeten meewerken aan verharding en verlichting van het (achter)pad en het aanbrengen van een schuine opgang naar dat pad

5.22. De VVE stelt dat het (achter)pad vanwege haar slechte staat toe is aan onderhoud en dat [persoon A] c.s. en DBA daaraan moeten meewerken. Zij beroepen zich op de erfdienstbaarheid en stellen dat die een onderhoudsverplichting omvat waaruit volgt dat de onder a t/m d van haar vordering (zie 4.1 onder 4 en 4.3 onder 1) gespecificeerde onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd.

5.23. [persoon A] c.s. en DBA betwisten op zichzelf niet dat de erfdienstbaarheid mede een onderhoudsverplichting omvat, maar zij geven aan die verplichting een andere betekenis dan de VVE. Volgens [persoon A] c.s en DBA betreffen de door de VVE gewenste werkzaamheden verbeteringen van de erfdienstbaarheid c.q. het pad, die verdergaan dan noodzakelijk onderhoud en zijn zij daartoe op grond van de erfdienstbaarheid niet verplicht.

5.24. De discussie tussen partijen over het onderhoud concentreert zich op de vraag wat de eigenaren van de appartementsrechten op grond van de erfdienstbaarheid ten gunste van hun heersende perceel mogen en wat [persoon A] c.s. en DBA als eigenaren van de dienende percelen moeten dulden. De rechtbank stelt voorop dat de eigenaar van het heersende erf bevoegd is om op zijn kosten op het dienende erf alles te verrichten wat voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid noodzakelijk is. De eigenaar is ook bevoegd om op zijn kosten op het dienende erf werken aan te brengen die voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid noodzakelijk zijn. In de akte van vestiging kan van deze wettelijke bepalingen worden afgeweken. Allereerst is daarom van belang wat de akte daarover bepaalt. Voor zover regels hieromtrent niet uit de akte kunnen worden afgeleid, is leidend de plaatselijke gewoonte of bij het ontbreken daarvan de wijze waarop te goeder trouw geruime tijd van de erfdienstbaarheid gebruik is gemaakt.

5.25. Uit de diverse aktes waarin de erfdienstbaarheid is gevestigd dan wel genoemd, volgt ondanks wisselende bewoordingen steeds dat de kosten voor onderhoud van het (achter)pad voor rekening zijn van de eigenaren van de (zes) heersende en dienende erven gezamenlijk, al dan niet naar gelang de grootte van de percelen. Hieruit volgt ook dat de erfdienstbaarheid mede inhoudt dat het pad moet worden onderhouden, een bepaling over verdeling van kosten zou anders zinloos zijn.

5.26. Het begrip ‘onderhoud’ is in de aktes niet gedefinieerd of op andere wijze geduid en moet daarom worden uitgelegd. De bedoeling van partijen bij dit begrip moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Indien de akte voor meerdere uitleg vatbaar is, moet de rechter vaststellen welke uitleg van de akte naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

5.27. Deze maatstaf brengt mee dat wat onder normaal en noodzakelijk onderhoud moet worden verstaan, in de eerste plaats afhankelijk is van het destijds bij vestiging beoogde normale gebruik dat van de strook grond zou worden gemaakt. Gevestigd is een erfdienstbaarheid voor een doorgang / achterontsluiting over het (achter)pad en de laan naar de [naam locatie] . De akte bevat geen beperking, in de zin van gebruik van de grond als doorgang over een onverlicht en onverhard pad. Dat gebruik kan naar het oordeel van de rechtbank vervolgens niet los worden gezien van de tijdgeest, waarin de aard en intensiteit van het gebruik aan verandering onderhevig zijn, hetgeen de eigenaars van de dienende erven binnen redelijke grenzen hebben te dulden. Dat het pad altijd onverhard en onverlicht is geweest betekent, zeker gezien de meer dan honderd verstreken jaren sinds de vestiging van de erfdienstbaarheid, dus niet dat dat altijd zo moet blijven. Die feitelijke omstandigheid betekent ook niet dat dit kan worden beschouwd als een plaatselijke gewoonte om een dergelijk pad zo in te richten.

Het gaat er om of het door de VVE gewenste gespecificeerde onderhoud nodig is om de gevestigde erfdienstbaarheid, in verband met het beoogde gebruik, deugdelijk te kunnen uitoefenen.

5.28. Vaststaat dat het achterpad in de huidige inrichting al geruime tijd wordt gebruikt om perceel [perceelnummer 1] (“A”) met daarop de bergingen van de eigenaren van de appartementsrechten te bereiken vanaf de [naam locatie] (via de laan) en vice versa. Die bergingen dienen onder meer als stallingsplaats voor bijvoorbeeld fietsen. Vertaald naar het huidige tijdperk, past het huidige gebruik van het (achter)pad als doorgang te voet en met de fiets binnen het beoogde gebruik van de in 1896 gevestigde erfdienstbaarheid.

5.29. In het huidige tijdperk is steeds meer oog voor de sociale veiligheid. Dat zicht en zichtbaarheid daaraan bijdragen is algemeen bekend. Daarbij past de individuele maar ook maatschappelijk wens om donkere stegen zoals het (achter)pad te verlichten. De voorzieningen voor het bevorderen van veiligheid zijn ook meer dan in de vorige eeuw voorhanden en gangbaar. Daarnaast draagt verlichting bij aan het voorkomen van uitglijden, val- en stootpartijen en dergelijke door een gebrek aan zicht op het smalle pad met stenen muren aan beide zijden.

De aangevoerde bescherming van fauna is een belang om rekening mee te houden, maar de rechtbank ziet niet in dat slim verlichten in de weg staat aan het aangevoerde belang van bevordering van de terugkeer van de steenuilen. Gesteld noch gebleken is overigens dat die terugkeer in de huidige staat van het pad zonder verlichting aannemelijk is. Dat de laan naar de [naam locatie] geen verlichting heeft is op zichzelf ook geen argument om verlichting van het (achter)pad niet toe te staan.

5.30. Binnen het huidige tijdperk past ook dat paden ordelijk en goed begaanbaar zijn en eenvoudig vrij- en schoongehouden kunnen worden voor het gebruik als doorgang, zeker in een stedelijke omgeving. Die begaanbaarheid wordt beter gediend met een verhard pad dan met het huidige pad, dat in natte periodes modderig, drassig en daarmee logischerwijs glad en vies zal zijn. Daarbij komt dat [persoon A] c.s. en DBA niet gesteld hebben, en dat ook niet valt in te zien, wat er voor hen bezwaarlijk is aan verharding van het pad, waarvan ook zij gebruik (kunnen) maken.

5.31. De door de VVE gewenste schuine opgang bij de ingang van het (achter)pad, als verbetering ten opzichte van de huidige opstap, past ook bij een normale uitoefening van de erfdienstbaarheid waarin ook met fietsen over het (achter)pad wordt gegaan.

Het verjaringsverweer tegen vervanging / verandering van de huidige opstap slaagt niet. Ook als de opstap al meer dan twintig jaren feitelijk is zoals nu, betekent dat niet dat die feitelijke situatie niet mag worden veranderd. Het gaat immers om de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid als doorgang, ook met de fiets. Dat de toegang niet onmogelijk is met de huidige opstap, betekent niet dat die niet belemmerend kan zijn. Het wegnemen van die belemmering door de overgang tussen de laan en het (achter)pad schuin te maken, past dan ook binnen de bevoegdheid van de gerechtigden tot de erfdienstbaarheid om te doen wat voor de uitoefening noodzakelijk is, met inachtneming van het volgende.

[persoon C] heeft (naar de rechtbank begrijpt; mede namens [persoon A] c.s. en DBA) aangevoerd dat de drempel niet weg mag vanwege de functie van het bevorderen van een gelijkmatige en ordelijke afvoer van overvloedig water. Dat is een redelijk belang, maar gesteld noch gebleken is dat die functie wordt belemmerd door een schuine overgang. De rechtbank acht dat ook niet aannemelijk, omdat het hoogteverschil blijft gehandhaafd en slechts een aanpassing plaatsvindt door de overgang schuin / geleidelijk te maken.

5.32. Voor zover de opstap (deels) zou blijken te liggen op de laan (van [persoon C] ), ligt het in de rede in onderling overleg te bezien of de schuine opgang ook op dat deel mogelijk is, met inachtneming van het voorgaande. Uit de brieven van [persoon C] (zie 3.7 en 3.9) lijkt immers te volgen dat niet ter discussie staat dat ook de laan als dienend erf onderwerp is van een erfdienstbaarheid. Het ligt daarom voor de hand dat daarvoor in beginsel dezelfde duldplicht geldt. De vorderingen van de VVE zijn echter uitsluitend gebaseerd op de rechten van de eigenaren van de appartementsrechten op basis van de erfdienstbaarheid die ziet op het (achter)pad, zodat voor zover ook een erfdienstbaarheid op de laan rust, daarover geen beslissingen (kunnen) worden genomen.

5.33. De conclusie is dat de door de VVE gewenste gespecificeerde werkzaamheden aan het (achter)pad kunnen worden aangemerkt als onderhoud als bedoeld in de akte. Dat dat onderhoud zorgt voor verbetering spreekt voor zich, maar dit betekent niet dat de erfdienstbaarheid daarmee ontoelaatbaar wordt aangevuld of uitgebreid. Het zijn verbeteringen van de conditie en aankleding van het pad die passen in wat in het huidige tijdperk in de onderhavige situatie noodzakelijk is voor deugdelijke uitoefening van deze erfdienstbaarheid.

5.34. Het voorgaande betekent dat de vorderingen voor wat betreft de onderhoudswerkzaamheden a tot en met c toewijsbaar zijn. Van partijen wordt verwacht dat zij als goede buren met elkaar in overleg zullen treden over de verdere invulling en uitvoering van die werkzaamheden. In het verlengde hiervan geldt hetzelfde voor het genoemde probleem van het klemmen van de toegangsdeur, waarvan zij gezamenlijk gebruikmaken. Daarvoor is geen verklaring voor recht nodig.

[persoon A] c.s. en DBA moeten ieder voor 1/3e deel bijdragen in de onderhoudskosten

5.35. De erfdienstbaarheid omvat de regeling dat de onderhoudskosten in gelijke delen worden verdeeld onder de eigenaren van de zes percelen die betrokken zijn bij de erfdienstbaarheid (zie ook 5.25). Tussen partijen is niet in geschil dat de eigenaren van de percelen ten westen van perceel [perceelnummer 1] (“A”), ten gunste waarvan de erfdienstbaarheid ook is gevestigd, geen gebruik meer maken van het achterpad. Zij hebben nu een andere ontsluitingsmogelijkheid naar de [naam locatie] en het (achter)pad aan de achterzijde van hun percelen is inmiddels onbegaanbaar. De rechtbank begrijpt hieruit dat partijen geen reden zien om de eigenaren van die percelen te laten bijdragen in de onderhoudskosten, wat de rechtbank in het kader van het geschil tussen partijen ook redelijk acht, ongeacht de juridische kwalificatie van de erfdienstbaarheid ten gunste en ten laste van die andere percelen. Aansluitend bij de akte en de stellingen van partijen op dit onderdeel, oordeelt de rechtbank dat [persoon A] c.s, DBA en de eigenaren van de appartementsrechten ieder voor een derde deel de onderhoudskosten moeten dragen. Voor een andere verdeling, zoals gebaseerd op de grootte van de percelen, zijn op basis van de stellingen van partijen onvoldoende aanknopingspunten.

5.36. De rechtbank gaat ervan uit dat partijen ook hierover als goede buren met elkaar zullen overleggen en dat zij de hiervoor genoemde verdeling van kosten zullen respecteren en naleven. Een veroordeling is daarvoor dan ook niet nodig.

Vermeende verzwaring van de erfdienstbaarheid leidt niet tot een ander oordeel

5.37. Aan de door [persoon A] c.s., [persoon C] en DBA gestelde (en door de VVE betwiste) verzwaring of wijziging van de erfdienstbaarheid door de splitsing van het huis op perceel [perceelnummer 1] (“A”) in vier appartementen hebben zij geen rechtsgevolg verbonden. Dat de gestelde wijziging en verzwaring ook van belang kan zijn bij de uitleg van het begrip onderhoud omdat dit leidt tot intensiever gebruik van de erfdienstbaarheid, hebben zij in het kader van de uitleg niet concreet gemaakt. Ook de akte geeft geen uitsluitsel op dit punt. Hieruit blijkt niet dat en hoe de bepaling zou doorwerken. Niet ondenkbaar is overigens dat gebruik van het pand door meer gezinnen dan bij gebruik als een ongedeelde woning ertoe leidt dat de gebruiksfrequentie van het pad hoger is. Daar staat tegenover dat in het verleden het pand voor verschillende doeleinden is gebruikt en aangenomen kan worden dat toen (ook) een groter aantal personen van het pad gebruik maakte. Bovendien geldt dat, zoals hiervoor in het kader van het onderhoud overwogen, de aard en intensiteit van het gebruik van het pad aan verandering onderhevig (mogen) zijn.

Voor toewijzing van de overige vorderingen is geen grond

5.38. Gelet op het oordeel dat de eigenaren van de appartementsrechten het recht van erfdienstbaarheid op het (achter)pad toekomt, wordt aan de subsidiaire stelling dat sprake is van een noodweg niet toegekomen. Voor een veroordeling van [persoon A] c.s. om te gehengen en te gedogen dat de VVE deze erfdienstbaarheid uitoefent is geen aanleiding. Van een dreigende onrechtmatige tegenwerking is geen sprake en een ander belang van de VVE bij die veroordeling is gesteld noch gebleken.

Proceskosten

In de zaak met zaaknummer C/10/680004 / HA ZA 24-474

5.39. [persoon A] c.s. worden als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten van de VVE veroordeeld. De kosten worden begroot op:

- kosten dagvaarding € 138,80

griffierecht € 688,00

salaris advocaat € 1.228,00

- nakosten € 178,00 (plus de in de beslissing vermelde verhoging)

Totaal € 2.232,80

5.40. [persoon C] is ten onrechte in de procedure opgeroepen. Daarom moet de VVE zijn proceskosten betalen. Omdat [persoon A] c.s. en [persoon C] in dezelfde procedure door dezelfde advocaat zijn bijgestaan en voor hen dezelfde standpunten zijn ingenomen, wordt het aandeel van [persoon C] in de proceskosten begroot op één derde deel van het in 5.39 genoemde gezamenlijke advocaatsalaris, plus de individuele nakosten. Dit betekent dat de proceskosten van [persoon C] worden begroot op:

salaris advocaat € 409,33

nakosten € 178,00 (plus de in de beslissing vermelde verhoging)

Totaal € 587,33

5.41. De door [persoon C] gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar en verschuldigd vanaf de bij deze rechtbank gebruikelijke termijn van twee weken voor voldoening.

In de zaak met zaaknummer C/10/687424 / HA ZA 24-877

5.42. DBA wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de VVE veroordeeld. De kosten worden begroot op:

kosten dagvaarding € 135,97

griffierecht € 688,00

salaris advocaat € 1.228,00

- nakosten € 178,00 (plus de in de beslissing vermelde verhoging)

Totaal € 2.229,97

In de zaak met zaaknummer C/10/691218 / HA ZA 24-1131

5.43. [persoon A] c.s. en DBA worden als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten van de leden van de VVE veroordeeld. De kosten worden begroot op:

griffierecht € 688,00

salaris advocaat € 1.228,00

- nakosten € 178,00 (plus de in de beslissing vermelde verhoging)

Totaal € 2.094,00

5.44. De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar en verschuldigd vanaf de bij deze rechtbank gebruikelijke termijn van twee weken voor voldoening.

In alle zaken

5.45. Alle proceskostenveroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat de daartoe strekkende vorderingen op de wet zijn gegrond en er geen afzonderlijk verweer tegen is gevoerd.

in (voorwaardelijke) reconventie in de zaak C/10/687424 / HA ZA 24-877

5.46. De voorwaarde waaronder de vorderingen in reconventie zijn ingesteld, te weten de ontvankelijkheid van de VVE, is vervuld, zodat aan inhoudelijke beoordeling van de vorderingen wordt toegekomen. In het verlengde van de beoordeling in conventie worden de vorderingen in reconventie als ongegrond afgewezen.

Proceskosten

5.47. DBA wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kosten van de VVE worden begroot op:

- salaris advocaat € 307,00

- nakosten € 100,00

Totaal € 407,00

5.48. Het advocaatsalaris is gehalveerd omdat het verweer in reconventie voortvloeit uit de vorderingen en stellingen in conventie.

6 De beslissing

De rechtbank

In de zaak met zaak- en rolnummer C/10/680004 / HA ZA 24-472:

6.1. verklaart de VVE niet ontvankelijk in haar vorderingen jegens [persoon C] ,

6.2. verklaart voor recht dat een (gevestigde) erfdienstbaarheid van uitpad bestaat over het (achter)pad naar de laan die uitkomt op de [naam locatie] , op de wijze die in dit vonnis is beschreven en geduid,

6.3. verklaart voor recht dat [persoon A] c.s. verplicht zijn om hun medewerking te verlenen aan het uitvoeren van het volgende onderhoud aan het achterpad: a) verharden van het pad met grind of met tegels;

b) aanbrengen van verlichting met een bewegings- of lichtsensor;

c) aanbrengen van een schuine opgang bij de ingang van het pad,

6.4. verklaart voor recht dat [persoon A] c.s. verplicht zijn om aan dit onderhoud voor 1/3e deel in de kosten bij te dragen,

6.5. veroordeelt [persoon A] c.s. in de proceskosten van de VVE van € 2.232,80, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [persoon A] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

6.6. veroordeelt de VVE in de proceskosten van [persoon C] van € 587,33, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente en met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VVE niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.7. verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

6.8. wijst het meer of anders gevorderde af,

In de zaak met zaak- en rolnummer C/10/687424 HA ZA 24-877

in conventie

6.9. verklaart voor recht dat DBA verplicht is om haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van het volgende onderhoud aan het achterpad:

a. a) verharden van het pad met grind of met tegels;

b) aanbrengen van verlichting met een bewegings- of lichtsensor;

c) aanbrengen van een schuine opgang bij de ingang van het pad,

6.10. verklaart voor recht dat DBA verplicht is om voor 1/3e deel in de kosten van dit onderhoud bij te dragen,

6.11. veroordeelt DBA in de proceskosten van de VVE van € 2.229,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als DBA niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.12. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

6.13. wijst het meer of anders gevorderde af,

in (voorwaardelijke) reconventie

6.14. wijst de vorderingen af,

6.15. veroordeelt DBA in de proceskosten van de VVE, tot op heden vastgesteld op € 407,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

In de zaak met zaak- en rolnummer C/10/691218 / HA ZA 24-1131

6.16. wijst de vorderingen af,

6.17. veroordeelt DBA in de proceskosten van de leden van de VVE, tot op heden begroot op € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente en met € 92,00 plus de kosten van betekening als DBA niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.18. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.

3268/1694

op grond van artikel 222 lid 1 Rv

a) verharden van het pad met grind of met tegels, b) aanbrengen van verlichting met een bewegings- of lichtsensor, c) aanbrengen van een schuine opgang bij de ingang van het pad, en d) het oplossen van het klemmen van de toegangsdeur.

zie voetnoot 2

artikel 5:112 lid 1, aanhef en sub e, BW

artikel 5:126 lid 5 BW

artikel 5:76 lid 1 BW

artikel 5:125 lid 1 BW

Artikel 130 lid 1 Rv

artikel 3:81 lid 2 onder e BW

artikel 754 BW oud

artikel 94 Overgangswet

artikel 5:75 lid 1 BW

artikel 5:75 lid 2 BW

artikel 5:75 lid 5 BW

artikel 5:73 lid 1 BW

ECLI:NL:HR:2014:337

Artikel 5:75 lid 1 BW

2 punten × tarief II van € 614,00

2 punten × tarief II van € 614,00

2 punten × tarief II van € 614,00

0,5 × 2 punten × tarief II van € 614,00