ECLI:NL:RBSGR:2012:BX7562
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12/2058
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2012 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser
(gemachtigden: [A] en [B]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Kaag en Braassem, verweerder.
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2011 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 3 te [C] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 vastgesteld op € 404.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2011 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 januari 2012 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 329.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen bij faxbericht van 7 maart 2012, bij de rechtbank op dezelfde dag ontvangen, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juli 2012 te 's-Gravenhage.
Namens eiser is verschenen [D]. Namens verweerder zijn verschenen [E] en [F].
Overwegingen
1. Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
2. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde recreatiewoning gelegen op park [G] op [H]. Op dit park zijn nog veertien andere recreatiewoningen gelegen. Tot het park behoren verder onder meer een parkeerterrein en een jachthaven (kadastrale percelen [I] en [J], hierna tezamen: het perceel). De inhoud van de woning is ongeveer 228 m³. De oppervlakte van eisers perceel is ongeveer 179 m².
3. Tussen partijen is in geschil of de objectafbakening juist is. Indien de afbakening juist is, is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum. Ten slotte is tussen partijen in geschil of eiser recht heeft op een hogere vergoeding voor de kosten van bezwaar en of verweerder een dwangsom verbeurt omdat niet tijdig op het bezwaar is beslist.
4. Eiser stelt zich op het standpunt dat sprake is van een onjuiste objectafbakening aangezien op de waardebeschikking niet is vermeld dat de waarde mede is gebaseerd op 1/15e deel mandelig perceel. Eiser bepleit voorts een waarde van € 255.000. Hij wijst hierbij op de door verweerder in de uitspraak op bezwaar aangevoerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten en op verkoopprijzen van drie andere woningen aan de [b-straat]. Verweerder is volgens eiser bij het toekennen van de kostenvergoeding in bezwaar ten onrechte uitgegaan van samenhang en heeft ten onrechte geen dwangsom vastgesteld.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep gegrond moet worden verklaard voor zover het betrekking heeft op de dwangsom, dat aan eiser een dwangsom dient te worden toegekend van € 80 en dat het beroep voor het overige ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 19 april 2012 door [F], taxateur te [K]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op blz. 1 bepaald op € 340.000 en op blz. 9 op € 330.600. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder aan dat de in bezwaar toegekende kostenvergoeding correct is en in lijn ligt met de bewerkelijkheid en complexiteit van de zaak.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 300.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 300.000;
- stelt de vergoeding voor de kosten van het bezwaar vast op een bedrag van € 109;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- stelt de op grond van artikel 4:17 van de Awb verbeurde dwangsom vast op € 80;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van in totaal € 437, te betalen aan eiser;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 42 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.M.M.A. van der Vegt, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
30 augustus 2012.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.- bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Objectafbakening
7. Tussen partijen is niet in geschil dat het perceel een mandelige zaak is. De rechtbank sluit zich aan bij dit gemeenschappelijke standpunt van partijen dat naar haar oordeel blijk geeft van een juiste rechtsopvatting. Het perceel is mitsdien het gemeenschappelijk eigendom van de eigenaars van de recreatiewoningen en tot het gemeenschappelijk nut van de recreatiewoningen bestemd (art. 5:60 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Het recht op het perceel kan niet worden gescheiden van de eigendom van de recreatiewoningen (artikel 5:63 BW). Het is niet mogelijk om los van de recreatiewoning over een aandeel in het perceel te beschikken (Toelichting Meijers, Parlementaire Geschiedenis van het Nieuwe Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Deventer 1992, blz., 234), behoudens door overdracht van het aandeel aan de mede-eigenaars (art. 5:66 BW).
8. Gelet op het vorenstaande heeft het perceel slechts nut en bestaansreden door zijn betekenis en bruikbaarheid voor de eigenaars van de recreatiewoningen, is het dienstbaar aan de recreatiewoningen en is het geenszins bestemd om los van de recreatiewoningen als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Voorts kan de woning slechts in volle en onbezwaarde eigendom worden overgedragen tezamen met een aandeel in het perceel met daarbij het recht om het perceel, tezamen met de eigenaars van de andere recreatiewoningen, te gebruiken. Zulks brengt mee dat de woning tezamen met het (onverdeelde) aandeel in het perceel de voor de waardebepaling op grond van de Wet waardering onroerende zaken in aanmerking te nemen onroerende zaak is (vergelijk Hoge Raad 8 juni 1994, nr. 29 859, LJN:ZC5685). De rechtbank is voorts van oordeel dat de aanduiding van de woning, waartoe behoort 1/15e deel van het mandelig perceel, op de beschikking voldoende duidelijk is. Het vermelden van kadastrale nummers op de beschikking is geen vereiste ingevolge artikel 23 van de Wet WOZ.
Waarde van de woning
9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
11. Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Als vergelijkingsobjecten worden genoemd: [c-straat] 6 te [H] (verkocht op 1 september 2011 voor € 557.000), [c-straat] 9 te [H] (verkocht op
1 september 2010 voor € 435.000), [b-straat] 8-67 te [L] 9 (verkocht op
2 maart 2010 voor € 250.000) en [d-straat] 45 te [M] (verkocht op 27 november 2009 voor € 360.000). Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder als parameter (onder meer) een door hem aan de tot de objecten behorende grond toekende prijs per m² gebruikt. Hierbij is hij uitgegaan van de volgende grondstaffels:
Locatie [c-straat] [H]
0-500m2 € 700 per m2
500-1000m2 € 200 per m2
> 1000m2 € 100 per m2
Locatie [a-straat] [H]
0-500m2 € 700 per m2
500-1000m2 € 150 per m2
> 1000m2 € 100 per m2
Locatie [b-straat]
0-500m2 € 250 per m2
500-1000m2 € 100 per m2
> 1000m2 n.v.t.
De woningen op [c-straat] en [b-straat] zijn vrijstaand in plaats van geschakeld. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat dit verschil is meegenomen in de door hem aan de grond toegekende prijs per m² en niet in de opstalwaarde. Verweerder heeft de opstalwaarden van de vergelijkingsobjecten berekend door de door hem berekende waarde van de percelen in mindering te brengen op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Voor de met de woning vergelijkbare stenen bungalow [b-straat] 8-67 heeft verweerder op deze wijze een m³-prijs van € 700 berekend. Verweerder heeft blijkens het taxatierapport voor de gehanteerde m³-prijs van de woning (€ 725) aansluiting gezocht bij de m³-prijs van deze bungalow.
12. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met verschillen in ligging tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Naar eiser heeft verklaard en de rechtbank aannemelijk acht, is de ligging van de vergelijkingsobjecten op [c-straat] mooier dan die van de woning aangezien de vergelijkingsobjecten op [c-straat] direct aan het water liggen, vrijstaand zijn en beschikken over een eigen aanlegsteiger voor de deur. Verweerder heeft hier slechts tegenover gesteld dat de vergelijkingsobjecten op [c-straat] niet per auto bereikbaar zijn. Dit enkele feit weegt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende op tegen de betere ligging van de vergelijkingsobjecten op [c-straat]. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten op [c-straat] had verweerder met dit verschil in ligging rekening moeten houden, bijvoorbeeld door het te verdisconteren in de door hem aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende prijs per m² grond. Verweerder heeft dit echter nagelaten.
13. Nu verweerder gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiser bepleit een waarde van € 255.000. Deze waarde baseert eiser op de verkoopprijs van objecten aan de [b-straat]. Deze objecten zijn naar eiser onweersproken heeft gesteld vrijstaand en nieuwer dan de woning. Verweerder heeft daartegenover niet althans onvoldoende weersproken gesteld dat deze objecten minder fraai zijn gelegen op een grootschaliger park en geen eigen ligplaats hebben. Eiser heeft niet inzichtelijk gemaakt dat en in hoeverre hij rekening heeft gehouden met deze verschillen.
14. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 300.000. Hierbij heeft de rechtbank alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, in het bijzonder de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten en het feit dat de woning niet vrijstaand maar geschakeld is.
Dwangsom
15. Met betrekking tot de vraag of eiser recht heeft op een dwangsom wegens het niet tijdig beslissen op zijn bezwaar overweegt de rechtbank als volgt.
16. In artikel 4:17, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) is bepaald dat het bestuursorgaan, indien een beschikking op aanvraag niet tijdig wordt gegeven, aan de aanvrager een dwangsom verbeurt voor elke dag dat het in gebreke is, doch voor ten hoogste 42 dagen.
17. Ingevolge het derde lid van artikel 4:17 van de Awb, is de eerste dag waarover de dwangsom is verschuldigd, de dag waarop twee weken zijn verstreken na de dag waarop de termijn voor het geven van de beschikking is verstreken en het bestuursorgaan van de aanvrager een schriftelijke ingebrekestelling heeft ontvangen.
18. Vaststaat dat verweerder niet tijdig op het bezwaar van eiser heeft beslist.
21. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat het beroep gegrond moet worden verklaard, dat de waarde van de woning dient te worden verminderd tot € 300.000, dat de aanslag dienovereenkomstig dient te worden verminderd, dat eiser recht heeft op een dwangsom van € 80 en dat aan hem nog een vergoeding voor de kosten van het bezwaar dient te worden toegekend van € 54,50.
Proceskosten
22. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 437 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 0,5). Voor een hogere vergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. Hierbij overweegt de rechtbank dat zij in de omstandigheid dat de gemachtigde voor zes zaken nagenoeg identieke beroepschriften en identieke nadere stukken heeft ingediend aanleiding ziet om de zwaarte van de zaken ook in beroep op 0,5 punt te stellen.